Optimiser revenu + impot = Achat locatif ou autre ?

[paal]

Bonjour,

j'ai reçus un autre décompte suivant , pouvez vous m'aider a comprendre :
.....

En début de relevé il ets précisé période 01/04 au 30/06. Or a la fin on aperçoit l'appel du 01/01 au 31/03 également. Donc total pour 6 mois ?
de plus aucunement mention de partie locataire/propriétaire.

Le relevé que vous avez publié, c'est l'échéancier de toutes les montants qui auront été appelés sur une période déterminée, mais ce n'est pas avec ce document que vous pourrez scinder ce qui représente des charges de propriété, et ce qui représente des charges récupérables en cas de situation locative du bien immobilier ....

Le document qui vous apportera (peut-être ?) cette décomposition, ce sera l'état liquidatif des charges qui aura été présenté à la dernière assemblée générale de copropriété pour approbation ; ce décompte indique le montant des charges réglées et engagées, nature par nature et charges, et c'est selon cette nature que les syndics indiquent souvent (mais pas tous) les récupérables de celles qui ne le sont pas ...

Tant que vous ne disposez pas d'une copie de ce document, vous n'aurez pas votre réponse, tout en sachant que cela peut varier d'une année à l'autre (mais c'est généralement de façon assez marginale !)

 

[tonio94]

Salut à tous,

Je rebondis sur ce poste. Frontalier Suisse célibataire donc tranche à 40% (environ 14000€ à prévoir pour mes impôts sur les revenus 2017) + 8% de CMU (4000€ de plus), je me penche sur le sujet.

Je suis intéressé par le principe du déficit foncier qui me permettrait de réduire mon RFR et donc mes cotisations CMU en plus de mes impôts.

Une première question, possible d'acheter un bien avant la fin de l'année, d’entamer des travaux dedans et de lisser leurs coûts sur 2017-2018 ? (Il est peut être déjà trop tard pour un achat en 2017 ?)

Deuxième question, comment procéder... Est-il pertinent de se faire aider par des professionnels (de la défisc et/ou de l'immobilier), que ce soit pour la recherche du bien et la mise en oeuvre de la solution (travaux et location) ?

 

[Buffeto]

Une première question, possible d'acheter un bien avant la fin de l'année, d’entamer des travaux dedans et de lisser leurs coûts sur 2017-2018 ? (Il est peut être déjà trop tard pour un achat en 2017 ?)?

ca va etre un peu juste en effet pour un bien en direct.

par contre des SCPI déficit foncier , comme indiqué dans le blog à Buffeto [lien réservé abonné]

 

[herbe10]

Bonjour,

Je rebondi aussi sur mon sujet :
Si j'achete une chambre pour loué en meublé , J'ai vus que pour les impôt c'est:
- micro bic (forfait 50%)
- frais réel.

Je vois que cela parle d'entreprise. Je ne peux pas faire du frais réel sur un bien meuble en tant que particulier si je ne dépasse pas les 32900€ de recette par ans ?

 

[herbe10]

Bonjour,

Je reviens vers vous vis-à-vis d’un appartement dont la visite m’a intéressé.
On va parler chiffre car j’ai besoin d’un conseil. Je précise tout d’abord que le but d’avoir un appartement est pour nous d’augmenter nos revenus à terme en bénéficiant du loyer. On n’exclut pas de le revendre plus tard si c’est plus intéressant financièrement de repartir sur un nouvel investissement.

Donc :
- Prix vente affiché 65K€ , non meublé
- Locataire en place avec loyer non réévalué depuis plusieurs années : 365+40 de charges = 405€ cc
- Charge : Foncier 777€ + charge copro total (1209-480) = 729€ car les anciens proprios ne répercute pas tout ce qu’il pourrait.
On vise un prix vers 61K€, la banque suis pour financement 110% donc en simulant :
mensualité 425€ sur 15 ans
mensualité 345€ sur 20 ans.

Ma question est : Faut-il prendre le plus court ou le plus long ? Sachant que plus c’est long plus je paye d’intérêt mais en contrepartie ces intérêts sont déductible en frais réel donc diminue mon impôt… Et si je veux revendre j’ai intérêt a attendre 22ans pour pas payer sur les plus values si j’ai bien compris. Votre avis ?

 

[Buffeto]

Ma question est : Faut-il prendre le plus court ou le plus long ?

pour ce choix tout dépend ta capacité à assumer les mensualités en cas de défaut de paiement du loyer ou de vacances locative .

en clair pourras tu assumer les mensualités si sur une certaine période cet appart ne te rapporte rien .

partant de là 15ans me parait un grand maximum pour un crédit immo locatif

Et si je veux revendre j’ai intérêt a attendre 22ans pour pas payer sur les plus values si j’ai bien compris. Votre avis ?

déjà tout dépend si tu revends avec PV ou pas ....

si tu ne fais pas de PV tu peux revendre quand tu veux il n'y aura rien à imposer .

ensuite 22ans c'est la limite fatidique pour ne pas etre imposé sur la PV à l'IR mais pour ne pas payer de PS c'est ...30ans .

et enfin la décision de revente si elle ne s'affranchit pas des contraintes fiscales répond à d'autres motivations . par exemple vaut il mieux faire une belle PV meme fiscalisée si l'occasion se présente ou alors attendre et voir le marché baisser et ensuite ne pas faire de PV ?

 

[moietmoi]

Et si je veux revendre j’ai intérêt a attendre 22ans pour pas payer sur les plus values si j’ai bien compris. Votre avis ?

un truc sûr, d'ici 22 ans les règles sur la plus value ne seront plus les mêmes...........

 

[Buffeto]

un truc sûr, d'ici 22 ans les règles sur la plus value ne seront plus les mêmes...........

c'est en effet très probable .....

 

[herbe10]

pour ce choix tout dépend ta capacité à assumer les mensualités en cas de défaut de paiement du loyer ou de vacances locative .

en clair pourras tu assumer les mensualités si sur une certaine période cet appart ne te rapporte rien .

partant de là 15ans me parait un grand maximum pour un crédit immo locatif

Assumer les mensualités oui pas de problème

déjà tout dépend si tu revends avec PV ou pas ....

si tu ne fais pas de PV tu peux revendre quand tu veux il n'y aura rien à imposer .

ensuite 22ans c'est la limite fatidique pour ne pas etre imposé sur la PV à l'IR mais pour ne pas payer de PS c'est ...30ans .

et enfin la décision de revente si elle ne s'affranchit pas des contraintes fiscales répond à d'autres motivations . par exemple vaut il mieux faire une belle PV meme fiscalisée si l'occasion se présente ou alors attendre et voir le marché baisser et ensuite ne pas faire de PV ?

Quand je fais mes calculs j'ai tout interet a augmenter la durée pour générer du cashflow positif. Si je réduit la mensualité je vais etre rattrapé plus rapidement par les impots et devoir débourser de ma poche tous les mois avant. j'ai tort ?
La revente ce sera que en cas de PV et pour repartir sur un bien avec un meilleur rendement car je n'ai pas besoin d'avoir 200K sur un compte a 1% qui dort... mon but c'est augmenter ( a terme) les revenus mensuel.

 

[Buffeto]

Quand je fais mes calculs j'ai tout interet a augmenter la durée pour générer du cashflow positif.

oui bien sur mais si tu empruntes sur 20 ans il faut compter le différentiel des mensualités que tu économises lorsque tu n'empruntes que sur 15ans soit un cash flow super positif pendant 5ans de différentiel .

Si je réduit la mensualité je vais etre rattrapé plus rapidement par les impots

exact mais ...... tous les intérêts que tu vas débourser en plus iront dans la poche de la banque , par contre l'imposition ,elle , ne se fera qu'en fonction de ton TMI ...

donc grosso modo lorsque que tu lâches 100 d’intérêt tu économises 30 d'IR si tu es en TMI 30 ca fait donc 70 de perdu au profit de la banque .....

 

[herbe10]

oui bien sur mais si tu empruntes sur 20 ans il faut compter le différentiel des mensualités que tu économises lorsque tu n'empruntes que sur 15ans soit un cash flow super positif pendant 5ans de différentiel .



exact mais ...... tous les intérêts que tu vas débourser en plus iront dans la poche de la banque , par contre l'imposition ,elle , ne se fera qu'en fonction de ton TMI ...

donc grosso modo lorsque que tu lâches 100 d’intérêt tu économises 30 d'IR si tu es en TMI 30 ca fait donc 70 de perdu au profit de la banque .....

Je vais calculer le global après 15 ans et 20 ans voir si la diff est si énorme que cela. Bine sur on va me dire que on ne sais pas de quoi demain sera fait mais il faut juste avoir des hypothèses raisonnable.

Il est reconnus que il est plus interessant d'acheter a crédit que comptant un locatif donc....
mon seul soucis c'est qu'il est déjà loué donc je ne peux pas passer en meublé.
Les 15.5% des loyers c'est prelevé avec IR ?

 

[moietmoi]

Je vais calculer le global après 15 ans et 20 ans voir si la diff est si énorme que cela. Bine sur on va me dire que on ne sais pas de quoi demain sera fait mais il faut juste avoir des hypothèses raisonnable.

le mieux serait de prendre 20 ans; en négociant les IRA à zéro, donc mensualiités plus faible que sur 15 ans et de mettre le delta sur un contrat d'assurance vie; donc soit vous continuez 20 ans.. soit à tout moment, vous vous servez du contrat d'av avec le delta pour un remboursement anticipé par exemple..

Les 15.5% des loyers c'est prelevé avec IR ?

ce n est pas sur les loyers, mais sur le résultat(loyer-charges -....) appelé revenu foncier
les PS bientôt, plus de 17%, sont effectivement présentés en addition de l 'IR, en paiement groupé

 

[herbe10]

ce n est pas sur les loyers, mais sur le résultat(loyer-charges -....) appelé revenu foncier
les PS bientôt, plus de 17%, sont effectivement présentés en addition de l 'IR, en paiement groupé

Je parle de la CSG a 15.5%, pas des IR avec les différentes tranches ou l'ont déduit nos charges en frais réel.
j'ai loupé quelque chose ?

 

[herbe10]

Bonsoir,

Bon suite de notre projet :

Rdv chez le notaire pour signer compromis de vente le 23/09.
J'ai préciser que je ne voulais pas spécialement faire d'acompte de garantie, du coup au lieu des 10 ou 5% du prix de vente l'acquéreur nous demande simplement 500€.
Le notaire demande une avance de 300€ des frais a ce moment la aussi.

Ensuite la banque serait d'accord pour financer a 110% donc 60000€ + 8% frais de notaire donc en gros 65800€ d'emprunt

Sur 15 ans avec assurance inclus il nous propose un taux de 1.3%. les frais de dossiers de 600€ seront à négocier par contre !
Vous en pensez quoi ? et la garantie ITT vous la prenez pour du loc ?

 

[moietmoi]

Bonsoir,
et la garantie ITT vous la prenez pour du loc ?

on vous la propose? pour quel %?

 

[herbe10]

on vous la propose? pour quel %?

Oui on peut l'avoir, le pourcentage je sais mais mais en gros +5€/mois. Pas grand chose mais encore un truc en +...