Optimiser revenu + impot = Achat locatif ou autre ?

[herbe10]

Tout ce qui est au-dessus, c'est bon !


Sur le principe, le fisc fait une distinction entre :
- les travaux qui ne constituent qu'une réparation, une remise en état ou au remplacement d'un équipement ou d'une installation existante ; par exemple, elle admettra que si vous aviez uns installation de chauffage vieillotte, que vous en fassiez le remplacement par une installation plus moderne, si possible économe en énergie ....

- et le travaux qui constituent d'une façon ou d'une autre une augmentation de surface habitable, ce ne sera pas admis (par exemple l'adjonction d'une verranda, ou un aménagement de combles ou grenier pour en faire des chambres, etc ...) ; pour ce qui concerne les "embellissements ", il faudra se montrer persuasif en cas de contrôle ...

Et là, vous aurez intérêt à disposer de pièces justificatives (factures de prestations et matériaux) en règle .....

Parfait merci à vous.
Bon je vais essayer d'aller voir la banque bientôt, maintenant au niveau finance je ne sais pas si le loyer compte dans les revenus pour la base des 33% comme un crédit de résidence principal.
J'ai tout interet a financer 100% en crédit c'est bien cela ? et la durée un conseil ?

 

[Buffeto]

je ne sais pas si le loyer compte dans les revenus pour la base des 33% comme un crédit de résidence principal.

oui il compte mais pas à 100%

J'ai tout interet a financer 100% en crédit c'est bien cela ?

oui

et la durée un conseil ?

en fonction de la mensualité pour que celle ci soit proche du futur loyer

 

[herbe10]

en fonction de la mensualité pour que celle ci soit proche du futur loyer

Ok donc il est mieux de partir sur une durée plus importante (15 ans) que courte (8ans) car la mensualité sera plus faible quitte à payer des intérêts a la banque qui sont "une perte" ?

 

[Buffeto]

O
quitte à payer des intérêts a la banque qui sont "une perte" ?

ce n'est pas une "perte " puisque les intérêts , tu vas les déduire de tes revenus fonciers . tu auras donc une base taxable moins importante pour l'IR et les PS .....

ceci est d'autant plus intéressant que tues dans une TMI élevée .

 

[paal]

Ce n'est pas une "perte" puisque les intérêts, tu vas les déduire de tes revenus fonciers. tu auras donc une base taxable moins importante pour l'IR et les PS .....
Ceci est d'autant plus intéressant que tues dans une TMI élevée .

Les intérêts qui sont déduits des revenus fonciers (avec un plafonnement tout de même !) ne permettent de dir que ce n'est pas une perte ; sans déduction (comme dans le cas d'une habitation principale), la perte serait totale ; en matière de revenus fonciers vous obtenez une faculté une déduction plafonnée, et vous économisez l'imposition qui est pratiquée sur ces intérêts déductibles, selon les taux qui s'appliquent à votre situation fiscale ...

Donc ce qui n'est pas déductible reste une charge (une perte comme vous l'appelez), et la différence entre ce qui est déductible et l'économie d'impôt réalisée à ce titre, l'est aussi !

Ensuite, reste le cas où cette déduction vous conduit à réaliser un déficit foncier ....

 

[Cresus93]

ce n'est pas une "perte " puisque les intérêts , tu vas les déduire de tes revenus fonciers . tu auras donc une base taxable moins importante pour l'IR et les PS .....

ceci est d'autant plus intéressant que tues dans une TMI élevée .

Mouais... en TMI 30 par exemple, le "surplus" d'intérêts ne sera toujours récupéré qu'à hauteur de 30 %, et c'est donc 70 % des intérêts qui restent à charge.

 

[Buffeto]

Mouais... en TMI 30 par exemple, le "surplus" d'intérêts ne sera toujours récupéré qu'à hauteur de 30 %, et c'est donc 70 % des intérêts qui restent à charge.

imaginons tu as X€ de loyers annuels . tu as Y € d’intérêts . tu seras donc fiscalisé sur X-Y ( donc là tu as récupéré tous tes intérêts en déduction ) =Z. (avec éventuellement Z négatif en cas de déficit foncier )

ta base d'imposition est donc Z qui n'a donc pas à voir avec 30 ou 40% de Y

 

[Cresus93]

cas pratique simplifié

10000 euros de loyers
1000 euros d'intérêts
imposition sur 9000 euros, soit (30 %) 2700 euros

ou

10000 euros de loyers
pas d’intérêts
imposition sur 10000 euros, soit (30 %) 3000 euros.

différence de 300 euros (30 % des intérêts)

C'est pourtant pas compliqué. Après si on veut continuer à se faire plaisir avec le fameux "c'est l'Etat/l'impôt qui te paye tes intérêts" moi je veux bien mais ça n'a pas de sens.

 

[Cresus93]

ou, pour rester sur tes notations :
(toujours pas hypothèse TMI 30)

Z = X - Y

donc impôt = 30 % de Z soit (30 % de X) moins (30 % de Y)

Je ne vois pas comment ça pourrait "ne rien avoir à voir avec 30 %"

Les intérêts d’emprunts restent une dépense souvent indispensable, dont une petite partie est "récupérée sur les impôts". Pas le peine de se faire des films au-delà de ça.

 

[paal]

Ta base d'imposition est donc Z qui n'a donc pas à voir avec 30 ou 40% de Y

Serait-ce un petit coup de mou de notre modérateur, où un point qu'il n'aurait pas suffisamment creusé ? Peut-être déléguez-vous cette tâche à un comptable qui vous aurait mal présenté la chose ?

Bien entendu que l'administration, en autorisant une réduction de la base imposable, nous accorde un avantage partiel à hauteur du pourcentage supérieur d'imposition à l'IR (puisque c'est un impôt avec des marches ...)

Une petite recommandation, reprenez l'une de vos impositions avec revenus locatifs (fonciers ou non) et mesurez l'impôt fiscal entre une situation avec et sans déduction d'intérêts d'emprunt ...

Mais je n'ai jamais vu que l'Etat nous remboursait la totalité des intérêts réglés (c'eut été trop beau !) ; tout au plus, y aurait-il une réduction qui, balayant jusqu'à la tranche à 14% (après avoir balayé une partie de celle du dessus), conduisant alors à une absence d'imposition ....

Mais il faut alors que l'ensemble des revenus (avant réduction déduction des intérêts) soit alors très modeste ...

 

[herbe10]

Bonjour,

Bon après quelque recherches je trouve que les petits appartements type F1 sont pas nombreux à vendre pour une ville quand même assez grande... Qu'en pensez ?

 

[Buffeto]

... Qu'en pensez ?

s'il y a peu de vendeurs ca peut signifier que les propriétaires sont satisfaits des rendements obtenus et que donc , ils préfèrent les garder en locatif .

ca peut aussi venir du fait qu'il y ait peu de programmes neufs sur ce type de petites surfaces .

ou alors que les prix ont tellement été tirés à la baisse que personne ne met plus en vente en attendant une remontée des prix ( hypothèse peu vraisemblable ).

perso je penche pour la 1ère hypothèse.

 

[moietmoi]

Bonjour,

Bon après quelque recherches je trouve que les petits appartements type F1 sont pas nombreux à vendre pour une ville quand même assez grande... Qu'en pensez ?

en ce moment dans les villes porteuses,(c'est quoi? qui le décide?...) les biens se vendent avant même d'être en annonce;et quand ils sont publiés , ils restent quelques jours, par exemple à Paris en ce moment, moins d'une semaine, et les prix montent en flèche

 

[herbe10]

Bonjour,

Bon je regarde les logements et je reviens vers vous dés que j'ai des news....

 

[herbe10]

Bonjour,

Comme dis avant , des news ! Alors suite au rdv avec la banque :

Simulation achat d'un bien en location.
Prix achat : 60 000€
Cout global : 66 623 € (FRais de dossier + frais notaire 4200 + assurance credit logement)

Financement de l'intégralité sans apport par un prêt sur 15 ans. Taux 1.3%. Mensualité a 434€ environs

Ce type de bien se loue environs 320-350€ loyer hors charges.


La banque dis oki pas de soucis. Votre avis ?

 

[Buffeto]

. Votre avis ?

la simulation bancaire est une chose ....

trouver le bien à acheter et à louer qui va avec en est une autre .....

mais si tu trouves le bien adéquat , bien situé et que tu penses etre sur de le louer à ce prix alors , pourquoi hésiter ?

 

[herbe10]

Bonsoir,

Je regarde plusieurs biens et j'aurais une question.

Un bien est a vendre a 48K€.
j'ai demandé les charges et voici :

CHARGES GENERALES. . 90,81
CHARGES BATIMENT B
CHARGES ASCENSEUR B .* 13,51
CHARGES CHAUFFAGE 4EME B .* 60,60
trimestre total 164.92

Le bien est loué 370 CC.
ma question est : Dans el décompte de charges, quel sont les charges pour le loc et pour le proprio ? ceci afin d'avoir le loyer net

 

[moietmoi]

Bonsoir,

Je regarde plusieurs biens et j'aurais une question.

Un bien est a vendre a 48K€.
j'ai demandé les charges et voici :

CHARGES GENERALES. . 90,81
CHARGES BATIMENT B
CHARGES ASCENSEUR B .* 13,51
CHARGES CHAUFFAGE 4EME B .* 60,60
trimestre total 164.92

Le bien est loué 370 CC.
ma question est : Dans el décompte de charges, quel sont les charges pour le loc et pour le proprio ? ceci afin d'avoir le loyer net

ce décompte ne permet pas de le savoir, lors de chaque année le syndic remet au propriétaire le bilan des charges de l'année avec un colonne charges récupérables( sur le locataire)
le mieux est de demander simplement la décomposition du loyer loyer hc= ? loyer charges comprise=370 euros;

 

[herbe10]

Bonjour,

j'ai reçus un autre décompte suivant , pouvez vous m'aider a comprendre :

01/01/2017 APPEL 6/6 FONDS PREVOYANCE 109,41
01/01/2017 APPEL DU 01/01/2017 AU 31/03/2017 286,54
16/01/2017 Virt FONCIA BARBIER-CUILLE 395,95 credit
31/03/2017 REPART. CHARGES AU 30/09/2016 39,30 crédit
01/04/2017 REMBOURSEMENT AV. ARTICLE 18 262,58 crédit
01/04/2017 APPEL 7/7 FONDS PREVOYANCE 262,58
01/04/2017 APPEL DIAG. AMIANTE & PLOMB 72,91
01/04/2017 APPEL ETUDE DE STRUCTURE 84,27
01/04/2017 APPEL MISSION CONTROLE TECHNIQ 90,67
01/04/2017 APPEL DU 01/04/2017 AU 30/06/2017 287,60
01/04/2017 COTISATION FONDS TRAVAUX 01/04/2017 24,66
Total du relevé 1.218,64 697,83
Solde en notre faveur en Euros. 520,81

En début de relevé il ets précisé période 01/04 au 30/06. Or a la fin on aperçoit l'appel du 01/01 au 31/03 également. Donc total pour 6 mois ?
de plus aucunement mention de partie locataire/propriétaire.

 

[moietmoi]

que cherchez vous à savoir?

si c'est pour le loyer et les charges je vous remets ce que j'écrivais plus haut:

ce décompte ne permet pas de le savoir, lors de chaque année le syndic remet au propriétaire le bilan des charges de l'année avec un colonne charges récupérables( sur le locataire)
le mieux est de demander simplement la décomposition du loyer loyer hc= ? loyer charges comprise=370 euros;