Optimiser revenu + impot = Achat locatif ou autre ?

[Buffeto]

Autant qu'un fonds euros d'assurance vie. Pourquoi s'embêter à acheter un bien et gérer des locataires pour si peu ?

pour une raison évidente......


....suspens.....



suspens.....



bénéficier du crédit pour augmenter son patrimoine....


une AV tu l'abondes avec TON argent ...mais quand tu n'as pas d'argent tu n'abondes rien ...un locatif tu le finances avec de l'argent que tu n'as pas...

 

[Doolittle]

bénéficier du crédit pour augmenter son patrimoine....

Emprunter à 2% pour placer à 2-3% : dans le meilleur des cas vous aurez un petit effet de levier qui vous donnera un gain un petit peu supérieur pour un risque non négligeable ; au moindre imprévu, l'effet de levier joue dans l'autre sens et tout votre montage est plombé.

 

[Buffeto]

Emprunter à 2% pour placer à 2-3% : dans le meilleur des cas vous aurez un petit effet de levier qui vous donnera un gain un petit peu supérieur pour un risque non négligeable ;.

peut importe ....

l'énormissime avantage ( comme je l'ai souvent expliqué ) est que tu investis de l'argent que tu n'as pas ...et qu'au final tu possèdes un bien qui a été financé en grande partie par le locataire .

d'autre part il ne faut perdre de vue la possibilité de PV à long terme .

 

[Doolittle]

peut importe ....

l'énormissime avantage ( comme je l'ai souvent expliqué )

Expliquer la théorie c'est une chose mais avez-vous fait le calcul ?

Pour ma part, emprunter à 2% pour placer sur de l'immobilier à 3% n'est pas du tout une opération intéressante en terme de risque/rendement : il y a certes un gain au bout si tout se passe bien mais il reste faible en regard du risque pris. Il ne faut pas se louper.
Quitte à m'endetter je préfère le faire avec une bonne marge de sécurité. Je cherche de l'immobilier à 8-10% bruts soit 5% nets, en cas de mauvaise surprise je tombe à 3% je reste gagnant. Alors ok ce type de bien est moins facile à trouver, on n'a rien sans rien.

 

[Buffeto]

Expliquer la théorie c'est une chose mais avez-vous fait le calcul ?

j'ai commencé ma carrière de propriétaire-bailleur en 1998 ....ca fait donc un peu de recul pour juger du bien fondé de la théorie

 

[Doolittle]

j'ai commencé ma carrière de propriétaire-bailleur en 1998 ....ca fait donc un peu de recul pour juger du bien fondé de la théorie

La réponse à ma question est donc : non.

 

[Buffeto]

La réponse à ma question est donc : non.

en 1998 j'ai ZERO euros .

2 possibilités ..

1°).j'ouvre une AV avec zéro euros .....dix ans plus tard j'ai donc ...zéro euros

2°) j'emprunte 150K à la banque avec lesquels j'achète une maison que je loue pendant 10 ans . au bout de 10ans j'ai fini de rembourser le crédit qui m'aura couté grosso modo 200€/ mois ( cas défavorable ) soit 24 K€.

je revends la maison sans faire de PV ( cas défavorable ) 150k .

question combien ai je gagné ?

150-24 = 126 K€ ( bon je n'ai pas pris en compte la fiscalité puisqu'elle dépend de la situation de chacun mais quand meme )


donc je me suis bien enrichi de 126 K alors qu'au départ j'ai investi zéro euros de ma poche

 

[Doolittle]

2°) j'emprunte 150K à la banque avec lesquels j'achète une maison que je loue pendant 10 ans . au bout de 10ans j'ai fini de rembourser le crédit qui m'aura couté grosso modo 200€/ mois ( cas défavorable ) soit 24 K€.

1/ Où avez-vous trouvé ces 200€/mois pour rembourser le crédit, je croyais que vous aviez zéro euros ?
2/ Pour que le remboursement vous coûte aussi peu le loyer devait être intéressant : quelle était la rentabilité brute de ce bien au moment de l'achat ?

 

[Buffeto]

1/ Où avez-vous trouvé ces 200€/mois pour rembourser le crédit, je croyais que vous aviez zéro euros ?

apport mensuel perso mais je ne l'ai pas pris en compte dans le calcul ca n'aurait pas changé le résultat . si on prend en compte 200€/ mois sur 10 ans ca aurait donné combien d’intérêt sur un fond euros d'une AV? ..( en admettant 5% l'an 2400€ la 1ere année ca fait 120€ d'interets....donc grand seigneur meme si ca fait 20K d'interets au bout de 10ans ca donne un solde différentiel de 126-20= 106K)

quelle était la rentabilité brute de ce bien au moment de l'achat ?

ce que tu ne comprends pas c'est que je ne me préoccupe pas de connaitre la rentabilité ....puisque l'objectif est de créer un patrimoine ex nihilo avec de l'argent que je n'ai pas ....

 

[Doolittle]

ce que tu ne comprends pas c'est que je ne me préoccupe pas de connaitre la rentabilité

Ce que vous ne comprenez pas c'est que vous passez à côté de l'essentiel : si la rentabilité est sensiblement plus élevée que le taux d'emprunt alors oui vous bénéficiez à plein de l'effet de levier ; si la rentabilité est proche du taux d'emprunt alors placer votre argent ou celui de la banque revient quasiment au même.

Dans l'exemple que vous citez vous aviez certainement une rentabilité de 3 à 4% supérieure au taux de votre emprunt (c'était facile à trouver à l'époque, j'ai acheté dans Paris à près de 10% de rentabilité brute en empruntant à 4%), dans ce cas là ça marche et même en terme de risque/rendement c'est excellent, je suis d'accord là dessus.

Refaites le même montage avec une rentabilité proche du taux d'emprunt, vous constaterez que vous prenez des risques (acheter un bien et le mettre en location est une opération risquée) pour pas grand chose. C'est à dire que vous gagnez à peine plus qu'en plaçant vos 200€/mois sur une AV.

C'est d'autant plus important à prendre en compte aujourd'hui que les rendements immobiliers sont bas (4-5% maxi dans Paris)

 

[Buffeto]

Ce que vous ne comprenez pas c'est que vous passez à côté de l'essentiel :

dialogue de sourd......

l'essentiel c'est que le locatif à crédit permet de se créer un patrimoine ex nihilo....

fin des échanges sur ce sujet en ce qui me concerne.

 

[Doolittle]

l'essentiel c'est que le locatif à crédit permet de se créer un patrimoine ex nihilo....

Permettait. Il y a 20 ans. Vous en avez profité, moi aussi, comme d'autres. Très bien.
Mais il faut vivre avec son temps. A ceux qui se posent la question d'investir maintenant : déjà il devient beaucoup plus compliqué d'obtenir un financement à 110% du bien sans apport personnel ; de plus même si les taux d'emprunt ont baissé, le rendement moyen de l'immobilier a plongé aussi depuis 20 ans et il faut veiller à ce point crucial qui est l'écart entre ces 2 taux : de cet écart dépendra l'effet de levier de l'endettement, qui peut jouer dans les 2 sens. Ou ne pas jouer du tout si les taux d'emprunt et de rendement sont proches.

 

[Buffeto]

Permettait. Il y a 20 ans. Vous en avez profité, moi aussi, comme d'autres. Très bien..

j'ai commencé il y a 20 ans ....mais je continue de meme .j'en parlais encore en février ici

 

[herbe10]

Le net dépend de beaucoup de choses, notamment de votre situation personnelle.
Donc parlons du brut, plus facile à comparer.
12 x loyer mensuel / coût de l'appartement (prix + frais notaire + travaux éventuels) vous donne déjà une bonne indication :
- en dessous de 5%, vous aurez au mieux 2-3% en net. Autant qu'un fonds euros d'assurance vie. Pourquoi s'embêter à acheter un bien et gérer des locataires pour si peu ?
- au delà de 10% vous pouvez y aller, au pire vous aurez du 4-5% nets, voire plus si vous pouvez optimiser, ce qui est correct par rapport à un taux d'emprunt autour de 2% : dans cette situation l'effet de levier fonctionne bien et les projections à 10 ans donnent un gain appréciable même avec des hypothèses défavorables.
- entre 5 et 10%, à voir. Si vous partez sur un bien plutôt modeste, vous pouvez tenter d'y aller pour vous faire la main même si la rentabilité n'est pas exceptionnelle. A vous de voir.

Je pars et hop 1 page de discutions !!
Bon alors si l'opération se fait c'est avec une rentabilité Brut Au dela de 6.5%.
Je me pose la question surtout car je pourrais placer mon épargne ailleurs a un taux d'environs 3/4% donc gagner 1% ca m'interesse pas.
Maintenant quand je fait mes calculs je suis gagnant dans l'option Investissement locatif.... pour le moment.

dialogue de sourd......

l'essentiel c'est que le locatif à crédit permet de se créer un patrimoine ex nihilo....

fin des échanges sur ce sujet en ce qui me concerne.

Justement question : A la fin de mon crédit (10 ans) si je veux vendre ça se passe comment fiscalement parlant pour un achat Net vendeur a 45K€ ?

 

[Buffeto]

Justement question : A la fin de mon crédit (10 ans) si je veux vendre ça se passe comment fiscalement parlant pour un achat Net vendeur a 45K€ ?

tout dépend combien tu l'as acheté et si tu fais une PV ou pas

 

[herbe10]

tout dépend combien tu l'as acheté et si tu fais une PV ou pas

Ok alors on imagine 2 scénario :
1er : J'achéte a 45K€ net vendeur +3K€ des frais agence/notaire = 48K€. Je vend a 45K€ net vendeur
2 eme : J'achéte a 45K€ net vendeur +3K€ des frais agence/notaire = 48K€. Je vend a 50K€ net vendeur

Autre question :
J'ai entendu parler de frais CRL , ca s'applique a tous les proprio de locatif ?

 

[Buffeto]

Ok alors on imagine 2 scénario :
1er : J'achéte a 45K€ net vendeur +3K€ des frais agence/notaire = 48K€. Je vend a 45K€ net vendeur

pas de PV = pas d'imposition

2 eme : J'achéte a 45K€ net vendeur +3K€ des frais agence/notaire = 48K€. Je vend a 50K€ net vendeur

PV de 2K€ . durée de détention 10ans = abattement de 4X6% soit 24% . valeur imposée : 1520€.
pour les PS c'est 1.65% X4 soit : 6.6% valeur taxée : 1868 €


donc Impots sur la PV 19% de 1520 soit :288.8€ PS : 15.5%X 1868 soit : 289.54

total : 288.8+289.54 = 578.34€ ( un peu plus d'un quart de la PV )...



sauf si......la réglementation ne change au gré des futures majorités

 

[Doolittle]

Justement question : A la fin de mon crédit (10 ans) si je veux vendre ça se passe comment fiscalement parlant pour un achat Net vendeur a 45K€ ?

Vous verrez ça le moment venu, qui sait ce que sera la fiscalité immobilière dans 10 ans.
Faites vos simulation en considérant que vous vendez au prix que vous achetez. Pas de PV, pas d'impôt. Vous récupérez votre mise. Si vous vendez plus cher, une partie de la plus value ira aux impôts mais le solde sera forcément positif.

 

[herbe10]

Bonsoir,

Ok donc je vend pas
Sinon le CRL ca marche comment ?

 

[moietmoi]

Sinon le CRL ca marche comment ?

il n'y a plus de crl sauf pour les personnes morales et pro depuis 2006