Nouvelles directives HCSF

[Aristide]

Bonjour,

Et, parallèlement, UFC Que Choisir, par l'effet combiné des crises - sanitaire et économique qui en découle - et de l'octroi inconsidéré des prêts à la consommation, prédit une explosion du surendettement.

Crédits conso et Covid-19

Les banques font l’autruche

Crédits conso et Covid-19 - Les banques font l’autruche - Billet du président - UFC-Que Choisir [lien réservé abonné]

Cdt

 

[baboune]

Bonjour,
tout à fait d'accord avec toi Aristide et avec cette alerte de l'UFC
cela fait des années que je dénonce la méthode d'analyse des dossiers de crédit accordés non pas par les banques traditionnelles mais par les organismes spécialisé qui, appartiennent à ces banques traditionnelles.
En effet, jamais une banque classique n'accordera de prêt conso à un client sans vérifier ses relevés de compte et ses emprunts en cours.
ces organismes spécialisés s'en dispensent allégrement en se basant sur une simple déclaration des emprunteurs pour les prêts conso de faible montant genre inférieur à 5000 ou 10.000 €.
de ce fait ils se donnent bonne conscience mais surtout se protègent par la signature du client qui reconnait avoir déclaré ses prêts en cours.
Et quand un ménage est dans l'embarras il est prêt à tout même à mentir sur la réalité de son endettement.

pourquoi pensez vous que la proposition du fichier national des emprunts n'est jamais vu le jour ?

Je m'en suis entretenu à plusieurs reprises avec un sénateur à l'origine du projet qui me disais la forte pression des lobbys et des instances gouvernementales pour bloquer ce projet.
Cdt

 

[Aristide]

pourquoi pensez vous que la proposition du fichier national des emprunts n'est jamais vu le jour ?

Je m'en suis entretenu à plusieurs reprises avec un sénateur à l'origine du projet qui me disais la forte pression des lobbys et des instances gouvernementales pour bloquer ce projet.

A l'époque, entre autres fonctions, j'avais la charge d'un service de recouvrement amiable et j'étais dans un groupe de travail qui "réfléchissait" aux contraintes/conséquences de l'éventuelle mise en place de ce "Fichier positif".

De mémoire, à tort ou à raison (?) les motifs invoqués à l'abandon de la proposition étaient les coûts importants de:
+ Mise en place (quelles dettes envers quels créanciers ??? = dettes bancaires uniquement ou bien diverses autres ???)
+ Gestion dudit fichier
=> au regard d'une efficacité toute relative.

Mais je te rejoins pour, à la fois, regretter les pratiques critiquables de ces Établissements dits spécialisés et le refus de ce fichier destiné à recenser - à priori - les dettes des emprunteurs même non défaillants.

Cdt

 

[baboune]

le rejet du projet a été fait au niveau du conseil constitutionnel pour atteinte au respect de la vie privée....

relire cet article de moneyvox paru à l'époque : fichier positif

du reste certaines associations comme l'UFC que choisir étaient contre ce projet.

cdt

 

[Aristide]

OK; merci.

De mémoire, à tort ou à raison (?) les motifs invoqués à l'abandon de la proposition étaient les coûts importants de:
+ Mise en place (quelles dettes envers quels créanciers ??? = dettes bancaires uniquement ou bien diverses autres ???)
+ Gestion dudit fichier

Dans les deux cas, le CCSF a estimé que leur impact sur le surendettement semblait « assez limité », et que les dispositifs étaient « lourds et complexes à mettre en place et à gérer, pour des coûts indéterminés ».

https://www.moneyvox.fr/credit/actu...nso-le-fichier-positif-definitivement-enterre

Ce qui me rassure c'est que je ma mémoire ne m'a pas fait complètement défaut.

Cdt

 

[baboune]

"leur impact sur le surendettement semblait « assez limité"

cela me rappelle l'analyse sur l'usage des masques et le covid

 

[Aristide]

 

[Triaslau]

@baboune @Aristide
Pour tenir ce sujet à jour, la nouvelle forme de la reco HCSF entre en vigueur aujourd'hui.

Par rapport à des échanges précédents, elle précise bien que les charges annuelles d'emprunt, utilisée dans le taux d'effort à 35%, « comprennent le remboursement du capital emprunté et de l'ensemble des charges d'intérêts et d'assurances » .

Dans les nouveauté il y a aussi un appel à la modération dans la prise en compte des revenus "incertains" comme les revenus locatifs.

 

[Aristide]

Bonjour,

Merci Triaslau; ce me semble être du bon sens.

Te serait-il possible de joindre cette nouvelle directive ?

Cdt

 

[Triaslau]

Bien sûr !
La recommandation et la notice sont disponibles à ce lien : [lien réservé abonné]

Bonne journée.

 

[Aristide]

Merci.
Cdt

 

[moietmoi]

Dans les nouveauté il y a aussi un appel à la modération dans la prise en compte des revenus "incertains" comme les revenus locatifs.

Bonjour,
chacun y trouvera son compte, il s'agit là des revenus futurs, pour une location future; et en filigrane sont visés les investisseurs en location saisonnière ou colocation, où le business plan fait intervenir des loyers hors du commun avec les loyers du quartier;
je trouve; à contrario, qu'il y a une certaine largesse à considérer pour les revenus locatifs, les revenus Bruts, avant toutes charges;
Cela lèvera une ambiguité pour certains investisseurs qui sont en revenus fiscaux nuls ou très faibles,alors que les loyers bruts sont elévés;

Par ailleurs le paragraphe concernant le locatif ancien avec travaux ( à 25%) et le différé de 2 ans ,est sans doute ciblé sur ceux qui achètent en loi"Denormandie", mais comme ce n'est pas indiqué , cela ouvre la voie à tout investisseur qui consacrera plus de 25% de travaux tels que décrits; les vannes sont donc ouvertes à 27 ans pour ceux qui savent s'y prendre;

 

[Triaslau]

Par ailleurs le paragraphe concernant le locatif ancien avec travaux ( à 25%) et le différé de 2 ans ,est sans doute ciblé sur ceux qui achètent en loi"Denormandie", mais comme ce n'est pas indiqué , cela ouvre la voie à tout investisseur qui consacrera plus de 25% de travaux tels que décrits; les vannes sont donc ouvertes à 27 ans pour ceux qui savent s'y prendre;

J'avais plutôt penser que cette partie visait la classique VEFA mais je ne m'y connait pas trop en Denormandie

 

[moietmoi]

J'avais plutôt penser que cette partie visait la classique VEFA mais je ne m'y connait pas trop en Denormandie

Le Denormandie, c'est justement 25% de travaux....

 

[Triaslau]

la maturité du crédit n’excède pas 25 ans auxquels peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit.

Pour moi cette phrase vise les VEFA et les gens qui font quelques travaux avant d'emménager et qui, par exemple, conserve quelques mois de loyers. Je ne pense pas que le HCSF vise des choses aussi précises que ce que vous indiquez.

En tout cas les reportings que les banques adressent ne rentrent pas du tout dans ce niveau de détail, on essaye de voir les chose en macro.

 

[Aristide]

@baboune @Aristide
Pour tenir ce sujet à jour, la nouvelle forme de la reco HCSF entre en vigueur aujourd'hui.

Par rapport à des échanges précédents, elle précise bien que les charges annuelles d'emprunt, utilisée dans le taux d'effort à 35%, « comprennent le remboursement du capital emprunté et de l'ensemble des charges d'intérêts et d'assurances » .

Dans les nouveauté il y a aussi un appel à la modération dans la prise en compte des revenus "incertains" comme les revenus locatifs.

Deux autres règles sont confirmées à savoir:

+ Revenus considérés avant impôts
+ Pour le calcul taux endettement/taux effort dans le opérations locatives le calcul différentiel/balance locative n'est plus permis => Total charges / Total revenus avant impôts (***) x 100.

(***) Mais dans les opérations locatives les banques ont toujours le loisir d'opérer des réfactions prudentielles sur les loyers.

Par ailleurs il est aussi confirmé que ces actuelles recommandations deviendront contraignantes l'été prochain.

Cdt

 

[moietmoi]

la maturité du crédit n’excède pas 25 ans auxquels peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit.

Pour moi cette phrase vise les VEFA et les gens qui font quelques travaux avant d'emménager et qui, par exemple, conserve quelques mois de loyers. Je ne pense pas que le HCSF vise des choses aussi précises que ce que vous indiquez.

En tout cas les reportings que les banques adressent ne rentrent pas du tout dans ce niveau de détail, on essaye de voir les chose en macro.

si, si, ils visent spécifiquement le "denormandie" notice du HCSF:
ii)les crédits immobiliers liés à des acquisitions dans l’ancien donnant lieu à un programme detravauxdont le montant représente au moins 25% du coût total de l'opération etqui anotamment pour objet:la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes; la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes; la réalisationde travaux de rénovation énergétique.

et ceci ouvre une belle voie aux investisseurs en série... qui en général cherchent, en dehors ,du Denormandie, des biens avec travaux d'au moins 30 à 60% du montant total pour créer du déficit lié aux amortissements;

je trouve cette règlementation défavorable aux dossiers risqués ,et plutôt favorable aux aguerris..

 

[Triaslau]

C'est pas du locatif le Denormandie ? Pour moi ce n'est pas la cible ici mais aucune importance sur le fond ce qui compte c'est qu'en cas de travaux on peut dépasser les 25 ans.

 

[moietmoi]

C'est pas du locatif le Denormandie ? Pour moi ce n'est pas la cible ici mais aucune importance sur le fond ce qui compte c'est qu'en cas de travaux on peut dépasser les 25 ans.

oui c'est du locatif; les consignes concernent la rp et le locatif , elle ne concernent pas les SCI(IS)
Là ,où il y a distinction entre le locatif et la RP, c'est pour la latitude des 20% d'exceptions;
on regarde au trimestre et ces 20% doivent comprendre, si ils sont utilisés un certain % de primo accédants et un certains % de rp;

 

[baboune]

Le Denormandie, c'est justement 25% de travaux....

si, si, ils visent spécifiquement le "denormandie" notice du HCSF:
ii)les crédits immobiliers liés à des acquisitions dans l’ancien donnant lieu à un programme detravauxdont le montant représente au moins 25% du coût total de l'opération etqui anotamment pour objet:la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes; la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes; la réalisationde travaux de rénovation énergétique.

Bonjour,
je ne pense pas que ce soit le Denormandie qui soit la cible.
La définition reprise ci-dessus reprend la définition exacte du PTZ dans l'ancien.
Cdt