Litige avec Banque concernant prêt immobilier "non capé"

Jagma

Contributeur
En ce qui concerne Kifran et moi c'est directement par une agence CF. Le pret elabore directement par CF aussi ...
Amicalement
 

Jagma

Contributeur
Re bonjour a tous et toutes,

Contact ce jour avec le service clientele concernant un passage en taux fixe; on ne peut donner une suite favorable a ma demande (pour rappel passage en taux fixe aux conditions actuelles du marche) mais seulement à 5,6% 8en fait les termes du contrat soit avec les penalites). J'ai également envoyé ma demande pour le CRD mais pas encore de reponses... Quoiqu'il en soit je prends contact avec l'AFUB des demain et je vous tiens bien sûr au courant de l'évolution du dossier .... Amicalement
 

AshLeDombos

Nouveau membre
Bonjour à toutes et tous,

je suis dans la même situation, et mon épouse et moi-même sommes passés, comme Nathalie, par le CSF (pour ne pas les citer ;)).

Je ne cerne pas encore tous les aspects de ce contrat, qui, bien que m'ayant été présenté très "clairement" à l'époque (aucun risque, capage dans la durée et non dans l'échéance) m'apparait aujourd'hui sous un jour complètement nouveau, passée la surprise des remboursements plus élevés avec un remboursement de capital devenu ridiculement faible.

Il y a deux points sur lequel j'aimerai avoir un éclaircissement , la conversion à taux fixe et le calcul de la modification du rapport capital/intérêts dans les conditions particulières de plafonnement, pour arriver (dans un troisième temps) à mieux cerner ce contrat un peu hors norme, et les actions à faire :

1. Conversion à taux fixe
Tout comme cedrmoreau, j'aimerais comprendre l'option de conversion à taux fixe (swap contre euribor etc.). Ceux qui ont signé un contrat de ce genre devraient reconnaitre ces clauses dans la parite "conditions particulières du prêt, 2ème partie"
Option de conversion à taux fixe
[...]
Le taux fixe appliqué résultera de l'addition du taux Swap contre Euribor 6 mois connu le premier jour ouvré du mois de lar réception par le preteur de la demande écrite de l'emprunteur, dont la maturité est égale à la durée restant à courir arrondie à l'année supérieure entière supérieure.
- majoré de l'élément fixe (chez moi 1,3)
J'ai bien trouvé ce lien : http://www.creditfoncier.com/editorial/institutionnel/ge2_indic_chiffres_cles.htm , mais moi, je suis, selon le tableau du contrat sur la maturité, à 12 ans ou 15 ans selon que l'on prenne les 25 ans de base ou les 30 ans après la réévalution. Or sur ce site, la durée du swap va jusqu'à 6 ans.
De plus, selon le point 7 de cette page http://www.meilleurtaux.com/savoir/taux/fixe_revise/scenarios.php#04 section "Tout savoir sur le prêt à taux révisable", il semble qu'il y ait d'office une majoration d'environ 1.5% au taux fixe général. Je pense que ça correspond à la majoration de l'élément fixe, donc ça serait en fait 1.3%.

2. Calcul du rapport capital/intérêts
Ensuite, et le plus grave à mon avis, il y a un taux maximum de calcul des échéances, un sorte de "faux" capage qui fait que mon échéance ne peut pas dépasser 4,95 %, sans majoration (la majoration de 1.30 s'applique sur l'euribor)
Or voilà, je suis dans ce cas : l'euribor est à 3.8, et ma majoration étant de 1.3, ce qui monte 5.1, le sommet de 4.95 % est dépassé d'une part et la durée maximale est atteinte. Je ne comprends pas comment calculer le rapport capital/intérêts en jonglant avec la modification de durée et le dépassement du taux maximal. Voici la partie du contrat relative à la révision des taux :

Je saute la partie qui parle de la révision à baisse qui ne modifie pas les échéances, puis la révision à la hausse qui ne modifie pas le montant dans la limite maximale de 5 ans en plus (soit un total de 30 ans au lieu de 25 ans)

Conséquences de la révision des taux
[...]
S'il s'avère que le capitale ne peut pas être amorti ) l'expiration de la durée maximale en maitenant l'échéance en cours, il sera procédé à un ajustement annuel des échéances (aux date anniversaires du point de départ de l'amortissment). Les nouvelles échéances seront calculées sur cette durée macimale en retenant le capital restant dû résutant notamment de l'application des révisions de taux trimerstrielles intermédiaires auquel sera appliqué le plus petit des deux taux suivants :
-le tuax du prêt résultant de la révision
-le "taux maximum servant au calcul des échéances" (dans mon cas 4.95)
Toutefois, ) partir du dernier ajustement annuel des échéances, celles ci seront calculées en retenant le taux du preêt résultant de la révision.
Lorsque le "taux maximum servant au calcul des échéances" est utilisé, l'amortissement s'en trouve ralenti.
Donc, en l'occurence, vu qu'Euribor semble être parti pour monter à 5.5 selon cette page, soit un taux de 6,9 pour moi avec ma majoration de 1.3, comment pourrais-je calculer le rapport capital/intérêts ? Est ce que je risque de me retrouver avec un capital remboursé négatif (càd que les intérêts me couteraient plus cher que ce que je rembourse) ?

Il y a une dernière phrase que je ne comprends pas dans cette clause :
Si des paliers successifs d'échéances ont été prévus, les paliers à venir seront calculés de telle sorte que soient préservés leurs rapports initiaux.
Et pour finir, en regardant la fiche d'information européenne standardisée (vous devriez en avoir une aussi) il est écrit :
Taux d'intérêt nominal :
[...]
Conséquence des variations du taux : variation de la durée sans modification de l'achéance dans la limite de la durée maximale. Au delà, ajustement des mensualités une fois par an.
Comment un montant peut être ajusté une fois par an quand un taux est révisé une fois par trimestre ? décidément, ce contrat est bien nébuleux pour un novice...:confused: De plus cette notion de réajustement annuel n'est pas mentionné dans le contrat en lui-même

3. Quelque chose de concret
En fait je voudrais pouvoir comparer avec des vrais chiffres (même si ce sont des estimations basées sur les pires des cas)
- le cas où je conserve ce contrat (en me basant sur le graphique dont j'ai donné le lien plus haut)
- si je le convertis à taux fixe
- si je le rachète maintenant (avec tout ce que ça coûte, je pense au moins 6000 € entre les 6 mois de préavis ou 3%, plus les frais de dossiers plus la caution si c'est accepté, sinon c'est les frais de notaires, l"hypothèque et là c'est encore pire...
- ou dans cinq ans, c'est à dire sans payer les frais de résiliation mais avec un taux fixe sûrement plus élevé
- ou même si je le renégocie, mais il faudrait savoir quels sont les points sur lesquels ce genre de contrat peut être renégocié (passer sur le taux fixe sans le surcoût du swap, réduire la majoration...)

Je pense que ces questions devraient aussi intéresser ceux qui dans le forum sont liés par ce type de contrat

En attendant des nouvelles, je souhaite bon courage à tous ceux qui sont dans le même bâteau, et remercie tous ceux qui contribuent à nous aider et nous renseigner !
 
Dernière modification:

cedrmoreau

Contributeur
Bonjour à tous,

J'ai contacté un avocat et j'ai expliqué notre problème avec le Crédit Foncier concernant l'incompréhension du prêt et surtout du manque d'information dispensé par les commerciaux.
Il m'a dit qu'une action est possible mais elle sera longue...très longue...coûteuse et pas si sûr de gagner contre cet établissement.
J'ai donc pris la décision de faire racheter mon prêt à une banque concurrente...les pénalités me coûterons moins cher qu'une procédure contentieuse puisqu'il faut payer les frais d'avocat sans savoir si on peut gagner et en attendant surbir de plein fouet l'augmentation du taux.
Je sais que ce n'est pas facile de devoir accepter de baisser les bras mais il me semble que c'est la meilleur solution à adopter.
Toutefois, je ne manquerai pas de faire une bonne publicité à cet organisme de prêt qui profite que les personnes sont novices.
Pour votre information, j'ai la BNP qui a accepté de reprendre mon prêt. J'ai eu la réponse sous 48 heures et je devrais recevoir les offres de prêt très prochainement.
Par contre, juste une questoin : pourquoi le crédit foncier demande le remboursemet des fonds 10 jours avant l'échéance ?
 

nathalie

Contributeur
Salut,

Cette demande est faite pour éviter qu'une autre échéance soit dans les tuyaux. Je comprends ton rachat mais as tu vu avec jagma par rapport à l'afub ? de mon coté avec la protection juridique ça n'avance pas beaucoup non plus ; nous aussi nous avons rendez vous avec notre banque (la bnp) pour le rachat mais pour autant je ne baisse pas encore les bras et je demande à ma pj de continuer j'essaye au moins d'avoir un remboursement sans frais. bon courage pour la suite et à très bientot
nathalie
 

Jagma

Contributeur
Bonjour,

Pour l'instant aucun retour de l'AFUB mais je pense ca ne devrait pas tarder...
Malgre ma demande faite fin mars, je n'ai toujours pas recu mon decompte (facturé apparemment 33 euros...)... j ai rdv avec ma banque ce jeudi mais je n'ai toujours pas recu le montant que je dois remboursé... le plus drole c'est qu'avec les 11 jours de délai de reflexion pour le nouveau pret et si cette histoire de 10 jours avant la date d'échéance pour le credit foncier est vrai, vais me retrouver hors délai et vais devoir refaire une demande qui sera a nouveau facturé 33€... Est ce vraiment légal cette histoire de dix jours alors que cela n'est marque nul part dans l'offre de pret ? Plus ca va, plus j'ai l'impression d'être pris pour un bon pigeon... En tout cas, en ce qui me concerne, je ne pense pas que les frais engendré avec les penalités si elles sont tout de même appliquées soit inférieure a des vrais d'avocat et de justice.... En retrouve la encore un exemple de ces grandes entreprises qui se croitent au-dessus des lois et méprisent leur clients.... Dommage pour les 2class action"... on aurait peut être moins souvent ce genre d'abus... Amicalement
 

nathalie

Contributeur
salut jagma,

je constate que ce n'est pas brillant.
cette histoire de 10 jours correspond au délai des prélèvements automatiques qui partent dans ce délai là (vérifie avec l'afub mais c'est la réponse que j'ai eu lors de mon remboursement anticipé de mon précédent prêt immob). Si tu rembourses alors que ce délai est écoulé tu auras trop remboursé puisqu'ils auront prélevé une échéance entre temps, par contre ils devront te rembourser la différence en trop perçu et là le calcul est un peu olé olé ! mais bon !
le mieux dans ce genre d'hypothèse est de demander à la banque qui rachète ton prêt un délai entre le 1er prélèvement et la fin du crédit en cours cela te permet de ne pas avoir trop de trésorerie à sortir.
Je n'ai pas encore demandé ce qu'il en était du montant à rembourser en cas de rachat mais vu les délais je vais peut être me presser !
A très bientôt amicalement
nathalie
nathalie
 

cedrmoreau

Contributeur
Bonsoir à tous,

Me concernant, je ne suis pas en prélévement pour mon prêt.
Je ne paie que par un virement automatique.
Tous les mois, je recois du crédit foncier un TIP à renvoyer...mais je paie par virement depuis bientot 1 an et ca fonctionne bien. Donc, ce n'est pas bien grave si ce n'est pas remboursé avant les fameux 10 jours...
 

Jagma

Contributeur
Bonjour,

Petite nouvelle... grande colere ! Par téléphone le service clientele vient de m' annoncer le montant restant dû = capital restant dû + indemnites sur 6 mois des interêts (en gros ca correspond aux 6mois d'intérêts à venir).... Donc je pars en " croisade" car le service clientele a mon sens cautionne cette pratique... je contacte un avocat des demain et je porte plainte s'il me le conseille... Bon courage et vous tiendrais informé !
Amicalement
 

nathalie

Contributeur
salut jagma

Ce point est mentionné sous la rubrique remboursement anticipé et c'est dans la limite de 3% du capital restant dû. A priori c'est ce que pratique toutes les banques ...

Bon courage a bientôt
nathalie
 
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