Litige avec Banque concernant prêt immobilier "non capé"

[marianman]

Bonjour,

Je suis comme vous dans la même situation, avec un prêt à taux variable "capé" à 1,5 chez crédit foncier.

J'ai signé leur offre le 4 décembre 2006 pour l'achat d'un bien immobilier en VEFA.
Sauf que je n’ai pas encore signé chez le notaire, donc CF n'a pas déboursé de l'argent. (Par contre nous payons l'assurance depuis la date de l'acceptation de l'offre !!!) En fait, comme je dois vendre mon ancien appart pour le prêt relais, CF me demande l’attestation de levée de l’hypothèque, donc ils ne veulent pas payer encore.

J'ai vu quelque part dans le contrat, que si le délai de 4 mois est passé, le contrat devient caduc. Vous avez cette clause ?

Vous pensez que j'ai une chance de pouvoir sortir de ce piège sans faire racheter le crédit par une autre banque?

Merci à tous.

 

[nathalie]

Bonsoir,

J'ai relu mon contrat et j'ai la même clause, je ne sais pas exactement si cela veut dire que c'est capé. Ce que je sais aujourd'hui c'est que le taux de calcul du prêt est sur 5% au lieu de 4%5 le taux de calcul des échéances et que la clause que tu cites concerne l'éventualité où tu n'amortisses plus ? là encore comprends pas bien mais bon il y a peut être parmi nous quelqu'un qui pourra t'aider.

Pour ce qui me concerne je fais aussi le tour des banques pour faire racheter mon prêt et j'attends des nouvelles de ma pj suite à un courrier du csf qui déclarait l'affaire entendue puisque le crédit foncier faisait un effort sur le taux fixe dans mon dossier je vous dis pas l'effort ... au final je payais à l'organisme et les pénalités de retard et le pret durait jusqu'au maxi prévu avec une augmentation des échéances ??? donc j'ai informé le juriste que je n'étais pas d'accord avec le csf et que je notais des incohérences dans leur courrier, cet organisme parle de "pret sécurisé" ! je ris jaune ...

Voilà pour les news rien de nouveau sous le soleil
a bientôt
nath

 

[nathalie]

attention !!!
réponse de nathalie vaut pour rititi
qu'il n'y ait pas de confusion avec la demande de marian là pas de réponse

amicalement
nath

 

[Fred]

bonjour

J'ai également souscris en 2005 un crédit à taux variable au crédit foncier
un crédit foncier immo plus.
Taux de révisable : 2.8 %
Durée totale prévisionnelle : 240 mois
Durée maximale : 288 mois

Il est écrit sur le taux révisable :
"Taux révisable à compter du 12ème mois..... et ensuite tous les 3 mois....
Le taux maximum servant au calcul des échéances est de 4.30 %. Ce taux est distinct du taux d'intérêt

Ensuite dans la détermination des échéances du prêt immo plus j'ai également :
"Les révisions à la hausse du taux du prêt seront sans effet sur le montant des échéances en cours tant que celle-ci sera suffisante pour amortir le prêt dans la durée maximale indiquée aux conditions particulière
S'il s'avère que le capital ne peut pas être amorti à l'expiration de la durée maximale en maintenant l'échéances en cours, il sera procédé à un ajustement annuel des échéances.
Les nouvelles échéances seront calculées sur cette durée maximale en retenant le plus petit des deux taux suivants :
- le taux du prêt résultant de la révision.
- le "taux maximum servant au calcul des échéances" mentionne aux conditions particulières."

Donc j'en déduit que mon prêt est quand même capé à 4.3% (taux max) sur une durée max de 288 mois.
Est-ce correct ?

Merci pour vos réponse.

Il y a une incohérence dans la dernière clause. Cette clause prévoit qu'à un certain niveau de hausse du taux, l'échéance (calculée au taux de 4,30 %) n'est pas suffisante pour amortir le crédit.
Pour amortir le crédit, il faut donc une échéance d'un montant plus élevé, et, par conséquence calculée à un taux plus élevé que celui à 4,30 %.
La clause devrait prendre le plus élevé des 2 taux, et non pas, le plus faible des 2 taux.

 

[rititi]

merci pour vos réponses.
Pour répondre à Fred, moi je comprend plutot que lorsque les taux montent, ils prévilegient dans un premier temps le montant de l'échéance en augmentant la durée du prêt puis si cela ne suffit toujours pas ils augmentent l'échéance du prêt à concurrence d'un taux d'intérêt max de 4.30 %.

C'est pour cela que je pense que le prêt est bien capé sur 2 critères : la durée (240 à 288 mois) et sur le taux (de 2.80 % à 4.30 %).

concernant les problèmes d'amortissement, ils disent juste que l'amortissement est ralenti lors des hausses de taux.

 

[JEREMIE]

Bonjour,

après lecture de vos messages, je pense qu'il y a matière à se réunir, en "collectif", et regrouper tout nos éléments objectifs afin de nous faire défendre par un avocat et demander réparation. Etes-vous d'accord ?

sincères salutations,

 

[cedrmoreau]

L'idée est bonne mais malheureusement la législation francaise ne prévoit aucune action collective à ce jour pour le type de problème que nous rencontrons...

 

[nathalie]

bonsoir à tous
Je viens d'avoir le juriste de ma pj en ligne, il croit à mon affaire notamment sur la clarté du contrat (vous aurez saisi l'humour), selon lui il serait peut être plus judicieux de s'adresser à la direction de la consommation (il y en a une par département sous le sigle ddccrf et une générale dgccrf) ou à des assoc de consommateurs notamment ufc ... plutôt qu'à l'afub car l'afub n'assumera qu'un rôle de médiation et n'ira pas plus loin.
je vous tiens au courant dès que j'ai des news.
a bientôt
amicalement
nathalie

 

[Fred]

merci pour vos réponses.
Pour répondre à Fred, moi je comprend plutot que lorsque les taux montent, ils prévilegient dans un premier temps le montant de l'échéance en augmentant la durée du prêt puis si cela ne suffit toujours pas ils augmentent l'échéance du prêt à concurrence d'un taux d'intérêt max de 4.30 %.

C'est pour cela que je pense que le prêt est bien capé sur 2 critères : la durée (240 à 288 mois) et sur le taux (de 2.80 % à 4.30 %).

concernant les problèmes d'amortissement, ils disent juste que l'amortissement est ralenti lors des hausses de taux.

Non, le taux n'est pas capé (et c'est bien l'un des objets de cette discussion). La clause ne modifie pas le taux utilisé pour le calcul des intérêts mais seulement celui servant à calculer le montant d'échéance.

Par contre, d'après cette intervention [lien réservé abonné], la clause que vous avez cité, est complétée par une phrase précisant les modalités du dernier ajustement. Donc, ce serait toujours le taux le plus faible (à 4,30%) qui serait utilisé pour calculer les échéances (même si le crédit ne s'amortit plus) sauf pour la dernière année.

Sans cette dernière phrase, la clause était incohérente.

 

[JEREMIE]

Merci Nathalie !

 

[Jagma]

Re a tous et aux nouveaux venus,

Je rentre de vacances et toujours pas de nouvelles concernant la "haute hierarchie"... Quoiqu'il en soit c 'est edifiant de voir la liste se rallonger et oui dommage les "class action" en France ne sont pas legal (et on peut comprendre l'interet de certain pour que cela ne le soit pas). J attends ma nouvelle offre de pret et ne saurait que trop conseille de changer de pret a certain ... En ce qui me concerne il est clair que je porterais l affaire devant un tribunal le cas échéant... Pour l AFUB rien de neuf non plus (ils ont meme pas encore encaisse le cheque d'adhesion)... Wait and see !Bon courage a tous Amicalement (ou Amicalmant on pourrait dire ...)

 

[Jagma]

Petit rajout ... oui on ne peut intenter une action collective mais par contre on peut faire des lettres de temoignage pouvant servir a chacun de nous souhaitant porter l affaire devant la justice... D'ou l'interet de bien garder contact entre nous... Ca peut etre long, ca peut couter des sous mais le prejudice est important ne l'oublions pas... Et vu le nombre de personne je ne suis pas aussi sur que Cedric que nous n'obtiendrons pas gain de cause... au contraire (mon avocat est tres confiant quand a lui...)....

 

[cedrmoreau]

L'avocat peut être confiant sans doute...mails l'avocat devra s'appuyer sur des éléments pour le moins "abstrait". Le but est de faire comprendre au juge l'incompréhension de l'offre et le manque d'information...et là...ce n'est pas gagné !
Toutefois, je reste à votre disposition si vous avez besoin de quoi que se soit pour monter un dossier (témoignage...).

 

[Jagma]

D'accord avec toi , neanmoins j ai un mail pour preuve de vice de conseil (dans celui ci on m'expose les clauses de l'offre et on me dit, je cite : "c'est pourquoi on a l'habitude de parler de taux capé") plus les temoignages de cas analogue et un de la personne de l'agence immobiliere a qui les commerciaux ont présenté ce pret comme un "taux capé". Pour le vice d'information, il suffit de presenter ton offre de pret (comme dit Nathalie qui doit certainement être d'une clarté aveuglante...); dans mon cas il n'y aucune clause sur ce qui se passe dans le cas ou le nombre des mensualites maximum est atteint (c'est bien dommage car cela m'aurait plus qu'alerte) et surtout sur quel base se fait le calcul de la nouvelle mensualité (dommage aussi)... Je ne saurais que trop conseille de prendre plusieurs avis... En ce qui me concerne je me tiens a la disposition pour faire un temoignage écrit de ce qui c'est passé dans mon cas ... Et il ne faut pas se leurrer... Ils savent tres bien que peu d'entre nous iront jusqu'au bout; mais pas en ce qui me concerne... maintenant j'estime avoir subit un préjudice important (mon nouveau pret me coute 0,5% d'intérêt en taux fixe de plus par rapport a il ya un an soit environ 20 000€ d'interêts supplementaire sur 25 ans)... ce n'est pas une petite somme à mon sens... Wait and see Amicalement

 

[cayac]

Bonsoir à tous,
Une semaine que je cogite par rapport au rachat de mon credit, et j'en suis arrivé à la même conclusion que vous tous. C'EST LA SEULE SOLUTION VIABLE. Encore faut-il avoir les moyens de payer tous les frais qui vont en résulter : pénalité de remboursement anticipé + frais de transfert d'hypothèque + frais de dossier + suretés pour le nouveau prêt enfin bref pas loin de 10000 euros en tout si mes calculs sont bons.
Après ça, comment voulez-vous qu'on fasse pour payer l'avocat qui pourrait éventuellement nous permettre d'en récupérer une partie ? Je dis bien éventuellement, car dans mon cas à moi, il n'y a aucune ambiguité dans le contrat sur le non capage du taux. J'aurai beau accuser notre "conseiller" de nous avoir enfumé, ça sera notre parole contre la sienne.
Le seul point sur lequel j'ai pas mal de traces écrites, c'est sur le capotage de mon PTZ lié au retard de l'état des lieux dont le CSF avait la charge. Je ne sais pas encore comment exploiter ces preuves mais si ça pouvait me permettre de négocier l'annulation des pénalités de remboursement anticipé ce serait deja ça de gagné. Bref, il faut absolument que je consulte un avocat spécialisé.
Comme vous avez pu le constater, mon cas est un peu différent des votres même si les causes se rejoignent (Abus de confiance de la part des conseillers et manque d'expérience des clients).
Et là, une question se pose : comment protéger les non-initiés contre de tels abus ? Pourquoi pas une loi qui imposerait la consultation d'un expert indépendant avant toute signature de crédits dépassant une certaine somme et une certaine durée ?
Je ne mesure pas du tout la faisabilité ni les implications d'une telle loi mais l'idée a le mérite d'être là. Je passe donc la main aux législateurs ...
A+, il se fait tard.

 

[Jagma]

Oui effectivement, cela me parait aussi la seule solution viable...et la moins couteuse à long terme surtout lorsque l'on regarde l'indice Euribor 1 an et sa montee vertigineuse ( http://www.boursorama.com/graphiques/graphique_histo.phtml?&symbole=1xEUR7Y&applet=1 )... Je viens de recevoir une offre de pret du credit foncier faite il y a 1 an et demi de personnes se trouvant apparemment dans le meme cas que nous... Apres en avoir fait lecture, quel fut ma surprise : dans leur offre figure un paragraphe intitulé "Determination et paiement des echeances des prets a taux revisable" entre le paragraphe "fonctionnement de l'amortissement" et le paragraphe "option de taux fixe" dans la section conditions financières... Dans mon offre, cette partie est inexistante (je passe directement du paragraphe "fonctionnement de l'amortissement" au paragraphe "option de taux fixe") et il n'est reporté nul part ailleurs... Etrange non ? Un bug ? Une intention malveillante ? Donc si je reste conforme à mon offre, il devrait en théorie augmenter uniquement le nombre d'échéance (avec un maxi de 60 mois) et non pas le montant de celle-ci... Je pense détenir là un élément trés important... Si Fred ou nathalie a un avis? Amicalement

 

[nathalie]

bonsoir jagma,

Pour ce qui me concerne j'ai un paragraphe sur le cas où je n'amortisse plus avec l'histoire des deux taux que fred considère comme intervertit (cf plus haut dans la discussion) donc du coup je ne sais pas si s'est fixé dans le montant et la durée ou que dans la durée : j'opte plutôt pour seulement la durée et le juriste de ma pj opte pour cela aussi toujours le problème de grande clarté. Je fais racheter aussi je vois une banque mercredi
bonne soirée et à très bientôt
nathalie

 

[cedrmoreau]

Bonsoir à tous,

Pour votre information j'ai obtenu mon prêt concernant mon rachat et renvoyé l'offre de prêt.
Voici le détail :

142 000€ (prêt principal + pénalités + frais dossier + cautionnement Crédit Logement).
Le tout sur 25 ans et à un taux FIXE de 4.35%.
L'assurance 50/50 représente 31.95€/mois.
Mes mensualités seront de 600€/mois pendant 56 mois et ensuite de 889.32€ sur la durée restante.
Cela me permet de terminer de payer mon prêt voiture et d'ici là le salaire de mon ami et moi aura évolué à la hausse ce qui compensera la hausse des mensualités partiellement.
Voilà, j'espére que cela pourra vous redonner de l'espoir...pour trouver une banque.
Ah oui...pour les frais de dossier je suis à 500€ et le cautionnement représente environ 1900€.
Il y avait un privilége de preteur de denier auprès du crédit foncier qui s'annulera automatiquement dans un délai de 2 ans. Il n'y a donc pas d'obligation de lever "l'option" et donc de payer inutilement.
Normalement, j'ai renvoyé l'offre depuis le 18...donc les fonds vont se débloquer tout prochainement !

Je vous tiens informé dès que je suis débarassé du crédit foncier.

N.B : petite astuce simple à adopter et que je vais faire. Vous pouvez négocier les frais en cas de versement d'un apport durant le prêt. Me concernant, je vais faire un virement automatique de 150€/mois vers un livret bancaire dédié uniquement au remboursement de la maison en cas par exemple de vente d'ici 3 ou 4 ans...car imaginez...si je paie 600€/mois je ne vais pas amortir grand chose...pensez à ca aussi !

 

[bastiencar]

Bonjour,

Je lis les discussions avec attention et dans votre problème il y a un truc que je ne comprend pas. En effet, vous parlez de pénalités de remboursement anticipé mais la loi supprime les pénalité dans le cas d'un credit à taux variable, hors le crédit foncier vous a fait signé un crédit à taux variable. Donc la dessus si rien n'est noté, pas de pénalité, si une clause note des pénalité, engagez une action en justice et vous êtes sures de gagner.
J'ai eu confirmation de mon banquier


Bastien

 

[Fred]

bonsoir jagma,

Pour ce qui me concerne j'ai un paragraphe sur le cas où je n'amortisse plus avec l'histoire des deux taux que fred considère comme intervertit (cf plus haut dans la discussion) donc du coup je ne sais pas si s'est fixé dans le montant et la durée ou que dans la durée : j'opte plutôt pour seulement la durée et le juriste de ma pj opte pour cela aussi toujours le problème de grande clarté. Je fais racheter aussi je vois une banque mercredi
bonne soirée et à très bientôt
nathalie

La première clause était incomplète, ce qui m'a conduit à dire qu'elle était incohérente. En ajoutant la dernière phrase (qui manquait dans la question), cela modifie ma première analyse. Voir ma deuxième réponse [lien réservé abonné].

Je lis les discussions avec attention et dans votre problème il y a un truc que je ne comprend pas. En effet, vous parlez de pénalités de remboursement anticipé mais la loi supprime les pénalité dans le cas d'un credit à taux variable, hors le crédit foncier vous a fait signé un crédit à taux variable. Donc la dessus si rien n'est noté, pas de pénalité, si une clause note des pénalité, engagez une action en justice et vous êtes sures de gagner.
J'ai eu confirmation de mon banquier
Bastien

A ma connaissance, il n'y a pas d'article de loi qui interdise les pénalités sur les crédits à taux variable. C'était simplement un usage répandu. Demandez les références du texte en question à votre banquier.