Litige avec Banque concernant prêt immobilier "non capé"

[Anonyme]

précisions:


je viens de recevoir par fax copie intégrale d'une offre GE MONEY BANK

celle ci prévoie l'allongement maxi des échéances de 1/3 de la durée initiale

avec réajustements des mensu plafonnées.

donc on peut tomber en amortissement négatif

la preuve j'ai un clients qui nous a confié son dosier pour rachat il y a une semaine , prêt souscrit en 2005
l'indice était à 2.20% il est passé en juillet à 4.40

il est en amortissement négatif !!

MAIS les conditions générales de GE prévoient que si malgré l'allogement et malgré le réajustement des mensu le capital ne peut être amorti au terme maxi le solde est ABANDONNE par le prêteur.

reste a voir si dans les "condition générale CFF" que pour l'instant je n'ai pas réussi à obtenir, le m^me scénario est prévu.

appel a celui qui peux m'envoyer les conditions générales ( pas les particulières )

de toute façon, même avec abandon, ca fait très chaud au niveau mensu et surtout coût total

surtout si on veut vendre entre deux.


ah au fait : pour EMI

La statégie dont tu voulais avoir les explications . je l'ai trouvé dans une interview du président :

ils se basent sur le fait que la durée moyenne de détention d'un bien en France est de 7 ans.

donc en gros comme nos pigeons vont vendre en moyenne dans 7 ans , faisons un max de bénéfices sur cette période et après de toute façon ils rembourseront avec la vente.

et en + , les clients qui ont emprunté il y a 15 ans , eux sont ravis vu que les taux n'ont fait que baisser jusqu'en 2005.
ils étaient partis pour 20 ans ils ont finis de rembourser en 15 et ils font une super pub autour d'eux.
ceux là aussi j'en rencontre plein
et aller les faire changer d'avis : IMPOSSIBLE


a +

 

[IMEI]

MAIS les conditions générales de GE prévoient que si malgré l'allogement et malgré le réajustement des mensu le capital ne peut être amorti au terme maxi le solde est ABANDONNE par le prêteur.

reste a voir si dans les "condition générale CFF" que pour l'instant je n'ai pas réussi à obtenir, le m^me scénario est prévu.

Déjà répondu, dans le contrat Foncier Objectif i, ils disent que la dernière mensualitée n'est pas plafonnée. Aucun autre mot concernant un possible solde immense à la fin de la durée maximale du prêt. Hé hé.

ah au fait : pour EMI

La statégie dont tu voulais avoir les explications . je l'ai trouvé dans une interview du président :

ils se basent sur le fait que la durée moyenne de détention d'un bien en France est de 7 ans.

donc en gros comme nos pigeons vont vendre en moyenne dans 7 ans , faisons un max de bénéfices sur cette période et après de toute façon ils rembourseront avec la vente.

Toujours pas convaincu. Je ne crois pas que ça éxiste, le client qui reçoit un échéancier en amortissement négatif (ou en amortissement symbolique) au début de la deuxième année du prêt, et y reste les bras croisés encore 6 ans dans cette situation.

 

[Anonyme]

Déjà répondu, dans le contrat Foncier Objectif i, ils disent que la dernière mensualitée n'est pas plafonnée. Aucun autre mot concernant un possible solde immense à la fin de la durée maximale du prêt. Hé hé.


tu as raison EMI , c'est pour ca que j'aimerai avoir les condition " générales "



Toujours pas convaincu. Je ne crois pas que ça éxiste, le client qui reçoit un échéancier en amortissement négatif (ou en amortissement symbolique) au début de la deuxième année du prêt, et y reste les bras croisés encore 6 ans dans cette situation.

attention je vais être méchantmais c'est pour faire comprendre .


c'est comme moi, professionnel de la finance , je ne crois pas que ca existe:

des clients qui signe un révisable non capé quand c'est écrit noir sur blanc dans l'offre de prêt.
des gens qui achêtent une maison 30% de + que ce quelle vaut réellement.
des gens qui passent à la télé pour une arnaque grosse comme une vache. etc etc......
on y crois pas mais..................
ca arrive tous les jours.
( excuse moi mais je suis en forme ce soir )

eh oui à chaque jour son lot de personnes qui se font avoir....

je peux m^me te dire qu'en grande bretagne, les compagnies d'assurances se sont mise d'accord pour un système qui attire les gens dans un piège dans le seul but d'en conserver 10% sur 2 ans ..
et en + il le font sous forme de tournante.
bon là n'est pas le sujet du forum.

si un jour vous voulez tout savoir sur les assurances et les compagnies je vous prévient , y'a de quoi lire.
j'en suis déjà à presque 150 messages en 10 jours sur ce site rien que sur les prêts immo..........

donc ceci pour vous dire que vous ne pourrez JAMAIS comprendre la stratégie de certains organismes tant elle sort de votre logique....
je te l'ai dis EMI, en message privé : des petits poissons ils y en aura toujours en pagaie...

alors petits poissons ou pigeons ou naifs,
mais surtout des gens HONNETES qui ne pensent pas qu'une banque ou se qu'ils croient être une banque, puissent les tromper à ce point et sans remords.........................

et dis toi bien que je n'imagine pas un seul instant qu'ils ignorent ce qui se passe pour des milliers de petits poissons.
mais le chiffre d'affaire avant tout...

 

[Polmar]

précisions:
...
MAIS les conditions générales de GE prévoient que si malgré l'allogement et malgré le réajustement des mensu le capital ne peut être amorti au terme maxi le solde est ABANDONNE par le prêteur.

reste a voir si dans les "condition générale CFF" que pour l'instant je n'ai pas réussi à obtenir, le m^me scénario est prévu.

J'ai bien relu les Conditions Générales du contrat CFF, et il n'y a vraiment rien d'intéressant à part le chapitre relatif aux Indemnités de Remboursement Anticipé.

Je me demande si ça vaut vraiment la peine que l'on vous communique cette partie du contrat.

Par contre, dans les Conditions Financières où il est expliqué ce que j'ai posté un peu avant, comme l'a reprécisé EMI, le contrat prévoit juste que les échéances de la dernière année du remboursement sont calculées sur le taux révisé en cours (Euribor + marge CFF) et non pas le taux d'appel majoré de 1.5%.
Il n'est pas précisé que le CFF nous fait "cadeau" du capital qui resterait à payer à la fin de la dernière année (comme pour le contrat GE Money Bank cité plus haut).

J'en deduis que le CFF a tout droit de réclamer cette somme... Pourquoi donc ?
Si GE Money Bank précise qu'il abandonne le solde restant que le client leur doit, cela signifie que si cette clause n'est pas précisée, ce solde reste toujours dû de manière implicite !

 

[Polmar]

... un pret PAS Génération i signé en novembre 2004 (1ere révison au bour de 3 ans donc janvier 2009)
Pour le taux c'est 3,50 % et le contrat parle pour la révision de constante OMEGA à 5,00 %.

Par contre j'ai cette phrasa dans le contrat dans le parahraphe des prélèvement : "si, par le jeu de ces dispositions réglementaires, le prêt n'est pas intégralement amorti à la fin de la durée maximale indiquée aux conditions particulières des présentes, l'emprunteur sera dégagé de toute obligation de règlement du solde s'il est à jour de ses échéances ".

donc si les mensulalités sont effcetivement capées, même si je passe en amortissement négatif, au bout des 30 ans, je n'aurais plus rien à payer...

Vous n'apportez pas les précisions nécessaires pour la révision du taux et la manière dont est calculée l'échéance...

Mais franchement, avec une durée de remboursement capée, si le calcul de l'échéance est basé sur un taux capé, peu importe donc le taux d'intérêt en cours et l'augmentation du capital !

Vous êtes un sacré chanceux, car vous paierez des mensualités "capées" et vous pouvez même vous permettre d'ignorer complètement le tableau d'amortissement étant donné que de toute façon, la banque ne vous réclamera pas le solde dû. C'est miraculeux ce truc !


Rem : je serais quand même curieux d'avoir des précisions sur le calcul de l'allongement de la durée du prêt, le calcul de l'échéance en cas d'augmentation de taux, et bien sûr le calcul du taux de révision... histoire de voir comment la banque tire son épingle du jeu !
Je veux dire par là que si par exemple la valeur de l'échéance est calculée sur l'Omega 5% + une marge de banque, ça ferait une mensualité de remboursement très élevée... et un coût final du bien qui deviendrait astronomique. C'était juste un exemple... sinon je ne vois pas très bien comment la banque pourrait y gagner ? A voir donc ! :

 

[ivrique]

la dernière année du remboursement sont calculées sur le taux révisé en cours (Euribor + marge CFF) et non pas le taux d'appel majoré de 1.5%.
Il n'est pas précisé que le CFF nous fait "cadeau" du capital qui resterait à payer à la fin de la dernière année (comme pour le contrat GE Money Bank cité plus haut).

J'en deduis que le CFF a tout droit de réclamer cette somme..

j'ai lma meme chose et justement je me demande comment ca se passe a la fin???

 

[at.choum]

et pire à la dernière année le CFF pourra exiger au client de rembourser le capital restant dû en 12 mois !!!!!

Ca c'est que le CF a voulu me faire signer avec un Tandance J5. Ceci etait tres "clairement" ecrit dans l'offre.

 

[Anonyme]

bonjour à tous,


je pense qu'il faut rester pratique dans notre démarche de reflexion.


de toute facon nous ne pouvons pas à ce jour trouver un exemple de prêt CFF qui ai pû subir 2 anniversaires de hausse de mensu successif ET faisant suite à l'allongement maxi de la durée.

en effet celà ne fait que 2 ans que l'euribor à commencé à remonter et pour les prêts qui sont en amortissement négatif ce n'est qu'a la prochaine échéance anniversaire que l'on verrait si la mensu augmente une seconde fois.

ce qui voudrait alors dire qu'elle est ajustée chaque année pour "amortir" le prêt dans le délai prévu.

du reste c'est sous entendu au paragraphe qui dit que si le capital ne peut être amorti dans la durée prévue il est procédé à un ajustement ANNUEL des échéance.

donc ils feront plusieurs augmentations de mensu jusqu'a arriver a équilibrer l'amortissement du prêt.

voili , voilà.


bien cordialement

 

[IMEI]

Tu voudrais pas essayer toi ce truc là, voir si au bout de deux ans, tu es toujours en amortissement négatif ?

 

[crabos]

icf, je dispose de mon contrat de pret très récent, cela t'interesse t'il encore ?

 

[denisbk]

Salut a tous

je prend part a votre discusion pour vous informer de ce que moi j avais
compris:

Au bout d'une dizaine de coup de fils au credit foncier Paris un conseillé qui connaissait tres bien le pret m'a expliquer que :

Ex pret 200 000 euros sur 25 ans

1 année de revision on allonge de 20% soit new durée 29 ans
on prend le taux maxi servant au calcul est ca donne une nouvelle echeance

2 année on prend le nouveau capital restant du et la new durée soit 28 ans
le cap de la mensualite et on obtient la new mensu

en clair et en chiffre

Ex 200 000 euros sur 25 ans a 3.1% (taux d'appel)
marge de l'euribor 1.3%
cape des mansualite 4.6%

cela donne 958 euro hors assurance au bout de 1 ans crd 194 618 euros

1 revision : taux euribor EXeMPLE 4.2 +1.3 de marge=5.5 de taux d'interet
comme sur pour payer 194 618euros avec 958 euros de mensualite il faudrais plus de 48 ans donc on allonge a la durée max de 29 ans
et on applique pas les 5.5 % mais les 4.6% du cap des mensu
d'ou new mensu = 194618 sur 29 ans avec 4.6% soit 1013 euros soit 55 euros de plus

2 année

191 337 euros de crd mais comme normalement on payer avec un taux d'interet de 5.5% le crd sera donc 191 811 donc amortissement negatif

donc 191 811 sur 28 ans euribor 4.3+1.3demarge=5.6%

nouvelle mensu avec taux cape mensu 4.6%=1031 soit encore18 euros de plus

"Donc le cap des mensualite permet de ne pas subir de hausse violante des mensualite comme l'imposerai un passage de 3.1 a 5.5 % dans mon exemple

en passant par des plafonnements de mensualite a 4.6% on lisse cette hausse
pour que ce soit plus acceptable par le client " Reponse du conseille de CFF Paris

On met de la vaseline pour que ca passe mieux EN CLAIR


ETC.... jusqu'a la fin ou il n'y a plus la derniere année de cap donc ils peuvent tout demander sur les 12 dernier mois

Voila les explications et ce que j'en ai compris

 

[sven]

Rien non plus dans mon contrat pour le remboursement éventuel du capital restant en fin de prêt, mais j'avais posé la question au banquier en août et il m'a répondu qu'il faudrait régler ce qu'il reste à la fin.

 

[angelibertin197]

Bonjour amis de galere...je me bats toujours pour mon decompte....j ai fait un mail a la dgccrf....voici le lien [lien réservé abonné]
j appelle le cf tous les jours 0145185800 et envoye un mail a mon conseiller csf...on verra bien

bonne journee a tous...

 

[nicolass]

Bonjour

Je vous avais écrit sur ce topic pour vous dire que j'avais souscris depuis janvier 2004 un prêt FONCIER TENDANCE J TEMPO 5 sur 25 ans à 3.95% pour 124700 euros, révisable en janvier 2009.

En début de semaine dernière, j'avais demandé au crédit foncier la possibilité de de passer à taux fixe en ayant fait jouer la concurrence. La dame du service renégociation était très gentille au téléphone et très compréhensive.

Ensuite, j'ai bien reçu samedi par courrier une proposition de passage "à taux fixe (4.95% l'an) et à échéances constantes" de la part du crédit foncier, qu'il fallait signer et renvoyer sous 15 jours. Je l'ai donc signée et envoyé hier en recommandé avec AR. Ensuite ils doivent m'envoyer un avenant

4.95 c'est toujours mieux que rien. J'ai préféré accepter : changer de banque c'est tout un bazar

 

[IMEI]

As-tu eu des frais de réaménagement ?

 

[nicolass]

As-tu eu des frais de réaménagement ?

Ils ont ajouté 260 euros de frais de réaménagement dans le capital restant dû renégocié

 

[sven]

Rebonjour,
J'ai enfin réussi à joindre l'AFUB à l'instant (association française des usagers bancaires au 01.43.66.33.37).

La bonne nouvelle c'est qu'ils sont conscients des nombreux problèmes actuels avec les taux variables (pas qu'avec le CF).
Ils sont en train de préparer une alerte sur le sujet qui doit sortir rapidement et sont très intéressés par nos témoignages.
Alors c'est le moment d'écrire à [email protected] ou de faxer votre dossier au 01.43.66.31.51

Je suis certain qu'une asso de consommateur, qui veut bien retrousser les manches, trouverait dans nos dossiers les arguments pour contrecarrer le CF et l'obliger à proposer des solutions reellement intéressantes (et pas l'aumone après 3 mois de négociation).

Je vous laisse, je vais reprendre ma plume une nouvelle fois.

 

[michèle91]

Bonjour,

Je leur ai envoyé un mail à l'instant. J'ai également contacté d'autres organismes en espérant avoir un retour dans les jours qui viennent.

Pour ma part, le CF refuse toute renégo , donc sans appui d'une asso, on sera dans l'obligation de revendre avant la prochaine révision

Mon ultime espoir serait peut-être la banque de Combs qui a fait à certains des propositions intéressantes, si qq'un pouvait avoir la gentillesse de me donner ses coordonnées pour voir si elle peut me faire une offre, ce serait sympa.

Merci et bon courage à tous

 

[nicolass]

Pour ma part, le CF refuse toute renégo , donc sans appui d'une asso, on sera dans l'obligation de revendre avant la prochaine révision

Je ne comprends pas poiurquoi le Crédit Foncier vous refuse une renégociation. Leur avez-vous envoyé un recommandé avec une offre concurrente ?

 

[michèle91]

Nicolasdex,

Je remets mon 1er message qui explique pourquoi je ne peux pas avoir d'autres offres : les courtiers contactés sur internet m'ont rien proposé ou alors des mensualités hallucinantes...

Bonjour,
Je suis complètement désemparée : la solution de la plupart des personnes présentes ici est de faire racheter son crédit. Moi ce n'est pas possible : j'ai signé pour un crédit sur 30 ans, qui bien sur est déjà passé à 36 an s, avec des mensualités qui aujourd'hui dépassent les 33% d'endettement. Dans 5 mois, mon capital à rembourser sera revenu au point de départ (eh oui, je suis en amortissement négatif, mes mensualités ont augmenté de 80€ et en même temps mon capital restant dû augmente de 230€ après chaque échéance). Je n'arriverai pas à trouver aux taux actuel fixe quelque chose qui puisse me faire rentrer dans mon budget, surtout avec les IRA et frais d'hypothèques en +