Litige avec Banque concernant prêt immobilier "non capé"

[crabos]

hum je pense que le contrat est assez blinder, c'est le principe d'une banque, cependant vu le nombre de personne qui ont découvert l'arnaque et que nous sommes en nombre, nous pourrions aller dans le sens du défault de conseil, tous les conseillers quels qu'ils soient nous ont tenus le meme discours : a savoir un taux capé 1.5% !!!

Donc le soucis il est bel et bien ici : LE DEFAUKT D'INFORMATIONS, combien de temps pour que nous prennions tous des tracts et allons les distribuers devant les agences ???

Perso j'ai du temps a revendre sans soucis, prendre 100 ou 200 tracts pour aller voir tous les gens qui passent devant leur stand ^^ pas de soucis pour moi, je peut le faire 3 jours dans la semaine.



Edit : Grillé par ICF ^^

 

[Anonyme]

pour ceux que ca interresse..

sur le site " les échos.fr " vous avez les président du crédit foncier qui intervient presque chaque semaine.
c'est à l'onglet " banques " et ensuite parole d'expert.

si dans recherche " credit foncier " vous aurez article vous expliquant que le bénéfice a augmenté de 16 % cet année


euuuuuuh et votre taux a vous ?

sur les avis d'expert vous avez meme le droit de laisser un commentaire.

 

[ivrique]

en effet pas mal les 16%!!

sur les avis d'expert vous avez meme le droit de laisser un commentaire.

c'est tentant... mais surement censuré..

 

[crabos]

qui tente rien n'a rien ^^

 

[Polmar]

je suis d'accord avec vous a 100% POLMAR,


si lorsque vous avez reçu votre offre de prêt, et si, à l'époque je l'avait eu entre les mains, je vous aurait expliqué le système de fonctionnement tel que je le fait depuis que je suis sur ce forum.

...

PS : suis tjrs interessé par copie offres de prêt

1. Il faut dire que lorsque j'avais signé l'année dernière, je n'avais absolument rien compris à ce contrat.
Ce n'est qu'en juillet de cette année, en discutant avec les uns et les autres sur ce forum, que j'ai commencé à essayer de comprendre, et je pense y être parvenu, du moins sur les principaux points litigieux nous concernant.
Les choses me paraissent plus claires à présent, mais c'est parce que j'ai cherché des informations un peu partout et essayé de comprendre un peu le système des prêts immobiliers.

2. Pour une copie du contrat, je vais scanner le mien, le transformer en fichier Word et vous le transmettre.
Je le ferai dans la semaine - il y a beaucoup de pages...

 

[Anonyme]

1. Il faut dire que lorsque j'avais signé l'année dernière, je n'avais absolument rien compris à ce contrat.

Les choses me paraissent plus claires à présent, mais c'est parce que j'ai cherché des informations un peu partout et essayé de comprendre un peu le système des prêts immobiliers.

..

si je vous disais le nombre de fois ou j'ai décortiqué des contrats , assurances, crédits, marchés de travaux etc..
pour aider des gens, je ne dis pas des clients car je n'en tire pas profit ou du moins indirectement par la bonne réputation que j'acquiers grace à eux.

il faudrait que les gens prennent l'habitude de consulter quand ils recoivent une offre de prêt ou autre.
il existe plein de professionnels qui savent lire ou connaissent les types de prets existants.
mais vous savez, la plupart du temps on nous fait aussi comprendre que si l'on critique c'est pour récupérer le dossier...
mais ca fait partie du travail, c'est comme tout.
bien cordialement

 

[franck et laeti]

UNE IDEE​

Vérifiez tous si dans vos offre de prêt il est fait référence à l'indice Euribor en vigueur à la date de l'émission de l'offre.

Salut

Perso je crois que dans notre offre de prêt du CIF aucun taux euribor n'apparait sous la forme 2.90%+1.90%(la marge)
Il est juste signifier que ce prêt est révisable sur l'indice euribor 12 mois,,c'est tout!
On a des chances d'obtenir gain de cause ou pas?
Pour l'instant l'offre est chez notre avocate,mais si vous me dites oui,je l'appel des demain.
Merci

A+

Franck

 

[Anonyme]

bonjour,

en fait la loi "scrivener" qui régit notamment les mentions obligatoires, ne précise seulement que dans l'offre d'un prêt à taux révisable il doit être indiqué l'indice qui sert d'index pour la révision.

Or bien sur l'indice "euribor" ou tout autre indice est bien nommé comme étant celui qui sera étudié à l'échéance anniversaire du prêt pour que, augmenté de la marge, il donne le taux de révision.

MAIS ! je vous donne un exemple concret.

j'recu hiers soir une copie d'offre de juillet 2006.

le taux du prêt est à 3.40 %

or , à la date d'émission de l'offre, l'indice euribor 1 an qui sert d'indice de révision est à la date d'émission de l'offre à 3.50%

ce qui signifie que même sans augmentation de l'euribor la révision donnera 3.50 % + 1.10 % de marge = 4.60%
SI LA VALEUR DE L INDICE A L'EMMISSION AVAIT ETE NOTE, LE CLIENT AURAIT PU SE RENDRE COMPTE DE SUITE DE CETTE AUGMENTATION PROGRAMMEE.

LE FAIT DE NE PAS DONNER LA VALEUR DE L'INDICE CONTRIBUE A NE PAS DONNER AU CLIENT LE MOYEN DE COMPRENDRE QUEL SERA REELLEMENT LE TAUX APPLIQUE PASSEE LA PERIODE INITIALE.et là je pense que si l'on appuie un peu ça va les géner.


c'est comme si un constructeur automobile n'indiquait pas la consommation d'une voiture et écrivait juste en face : essence.


je ne suis pas juriste mais en comprenant que le taux indiqué au départ dans l'offre est un taux qui AUTOMATIQUEMENT sera revu à la hausse il y a volonté délibérée de cacher la hausse de ce taux à la 1ére échéance anniversaire.

 

[Anonyme]

EXEMPLE TABLEAU DE PRET CFF


POUR CEUX QUE CELA INTERESSE

j'ai fait une simulation de tableau d'ammortissement d'un prêt CFF

base 300.000 € sur 30 ans.
taux en juillet 2006 : 3.40%
révision à 1 an : 5.50% euribor + 1.10 %
révision à 2 ans : 6.50% hypothèse que l'euribor monte à 5.40% ce qui n'est pas exclu .

j'ai révisé les échéances de 1° et 2° anniversaire pour rester dans la limite maxi du prêt soit 36 ans.

on constate :

1° que l'échéance est augmentée de 25% elle passe de 1330 à 1662 € par mois à compter de la deuxième année.

2° que le total des intérêts entraine un paiement de 244.000 € de plus que l'échéancier initial.

je m'explique : la mensu : 1330.44 € est hors assurance

les nouvelles mensu indiquées au 13° et 25° mois aussi .

si vous faites 1330.44 X 360 mois = 478.958 € capital + intérêts

or la révision et donc les nouvelles mensu entraine le paiement de 723.522 €

soit un coût supplémentaire de 244.564 €

REMARQUE IMPORTANTE :

il est évident que ceci est une hypothèse MAIS.....
si je garde juste la révision de taux de première année avec un euribor à 4.40% ( il est dessus a ce jour ) et donc 1 seul révision de mensu,
la durée des 422 mois étant atteinte, on arrive
a payer tout de m^me 200.000 € de plus que sur le tableau initial.

bien sur si l'euribor rebaisse,

mais avec des si ........

on est tout de même sur un prêt immobilier par au loto...

bien cordialement

ps: je ne peux joindre le tableau en pj car trop lourd.

 

[IMEI]

Oui mais bon, c'est un révisable, c'est pas là le problème. Dans tes calculs tu as même pas intégré l'ammortissement négatif. C'est là le hic, pas les variations classiques du révisable.

 

[Anonyme]

Oui mais bon, c'est un révisable, c'est pas là le problème. Dans tes calculs tu as même pas intégré l'ammortissement négatif. C'est là le hic, pas les variations classiques du révisable.

attention EMI, tous les prêts CFF en cours ne sont pas tous actuellement en amortissement négatif.

j'ai prix l'exemple concret de l'offre dont j'ai reçu copie par un membre de ce forum.

tu remarqueras que l'on est parti avec un euribor à 3.50 %

il est évident que si cette offre avait été faite en 07. 2005 l'euribor étant à 2.20 % nous serions aujourd'hui en amortissement négatif.

mais sachant aussi que chaque date anniversaire entrainant la révision de l'échéance, à un moment donné on repasse en amortissement positif sauf si l'euribor grimpe en m^me temps.


bon mais là c'est des discussions techniques.

je viens de vérifier auprès de plusiuers spécialistes banquaire en prêt immo.

il leur semble évident que l'absence de signalisation du taux euribor à la date d'émission de l'offre empêche les client de savoir réellement ou se situera le taux de révision 1 an après.


c'est la dessus qu'il faut appuyer

bien cordialement

 

[sven]

Au sujet des faiblesses juridiques des contrats.
- Sur la valeur de l'euribor qui devrait être indiqué au contrat: est-ce vraiment une obligation légale? si oui, très bien. Si non, on peut tout de même prouver que le taux initial est anormalement bas (taux d'appel). Mais je ne vois pas à quoi çà peut servir (sauf étayer la thèse du défaut d'information).
- Sur la mécanique du prêt: Polmar a retranscrit un contrat typique. Il est dit que l'amortissement serait ralenti. Il n'est pas dit que l'amortissement puisse devenir négatif. Je pense que le CF est attaquable sur ce point car tous nos prêts peuvent potentiellement devenir à amortissement négatif. Je ne connais pas ces produits spécifiques vendus par les banquiers, mais j'imagine bien que pour protéger les clients, s'agissant d'une opération à risque, le contrat (et l'information qui va avec) d'un prêt à amortissement négatif, doivent bien préciser voire cadrer ce risque.
- Sur la clarté des contrats: je pense les contrats pourraient aussi être attaqué du fait de leur manque de clarté. Un client non connaisseur ne peut pas comprendre facilement son contrat ce qui crée un deséquilibre entre la banque et son client (code de la consommation). Quand j'ai montré mon contrat à un juriste spécialisé de l'ADIL, il lui a fallu plusieurs jours avec l'aide d'un autre collègue pour pouvoir comprendre le contrat. De plus, les méthodes de calcul pris en compte par le logiciel du CF pour le fonctionnement des prêts, n'est pas franchement écrite. Quelqu'un peut-il donner, par exemple, la méthode de calcul unique à utiliser pour recalculer les mensualités en tenant compte, en même temps, d'un taux maximal et d'un taux d'intérêt en vigueur.

 

[Anonyme]

JE REVIENS SUR CE POINT​

bonjour,


j'recu hiers soir une copie d'offre de juillet 2006.

le taux du prêt est à 3.40 %

or , à la date d'émission de l'offre, l'indice euribor 1 an qui sert d'indice de révision est à la date d'émission de l'offre à 3.50%

ce qui signifie que même sans augmentation de l'euribor la révision donnera 3.50 % + 1.10 % de marge = 4.60%
SI LA VALEUR DE L INDICE A L'EMMISSION AVAIT ETE NOTE, LE CLIENT AURAIT PU SE RENDRE COMPTE DE SUITE DE CETTE AUGMENTATION PROGRAMMEE.

LE FAIT DE NE PAS DONNER LA VALEUR DE L'INDICE CONTRIBUE A NE PAS DONNER AU CLIENT LE MOYEN DE COMPRENDRE QUEL SERA REELLEMENT LE TAUX APPLIQUE PASSEE LA PERIODE INITIALE.et là je pense que si l'on appuie un peu ça va les géner.


c'est comme si un constructeur automobile n'indiquait pas la consommation d'une voiture et écrivait juste en face : essence.


je ne suis pas juriste mais en comprenant que le taux indiqué au départ dans l'offre est un taux qui AUTOMATIQUEMENT sera revu à la hausse il y a volonté délibérée de cacher la hausse de ce taux à la 1ére échéance anniversaire.

Je pense que c'est sur ce point que vous devez interpeller les associations de consommateur et DGCCRF et pourquoi pas vos députés ?[/SIZE]

 

[Anonyme]

- Quelqu'un peut-il donner, par exemple, la méthode de calcul unique à utiliser pour recalculer les mensualités en tenant compte, en même temps, d'un taux maximal et d'un taux d'intérêt en vigueur.

bonjour vous avez sur ce site le simulateur d'emprunt JX TAAM qui est parfait pour celà.

il faut entrer les données d'origine et ensuite modifier aux échéances voulues le taux d'intérêt de l'emprunt ( en vérifiant sur internet l'indice euribor de cette date) ce qui va générer de suite une modification du tableau de droite.
il faut sur la m^me ligne majorer l'échéance du taux maximal.

attention les échénaces s'entendent hors assurances

et indiquer ou vérifier que la durée maximale d'amortissement soit bien respectée.

et de là vous verrez, selon le taux euribor de départ que dans certain cas vous êtes en amortissement négatif
un signal rouge dans le haut a droite du simulateur encadre le capital remboursé au terme.

bien entendu si l'euribor ne monte plus et du fait que d'année en année votre mensu et augmenté du taux maximal, a un certain moment vous repasserez en ammortissement positif.


c'est compliqué a expliquer, le mieux est d'essayer et utiliser ce simulateur qui est parfait.

bien cordialement

 

[IMEI]

bien entendu si l'euribor ne monte plus et du fait que d'année en année votre mensu et augmenté du taux maximal, a un certain moment vous repasserez en ammortissement positif.

Je pense que si l'euribor ne monte plus, et qu'il ne descend pas non plus, l'amortissement négatif continue, car les mensualités sont capés sur une valeur définitive, non révisable, qui est le taux d'appel + 1.30% (dans la plupart des cas des prêts de 2005-2006). Pire, l'amortissement négatif augmenterait d'année en année, car le capital restant dû augmente.

 

[arpot73]

bonjour !

Je suis votre discussion depuis quelques temps maintenant et je suis dans le même cas que vous avec un pret PAS Génération i signé en novembre 2004 (1ere révison au bour de 3 ans donc janvier 2009)
Pour le taux c'est 3,50 % et le contrat parle pour la révision de constante OMEGA à 5,00 %.

Par contre j'ai cette phrasa dans le contrat dans le parahraphe des prélèvement : "si, par le jeu de ces dispositions réglementaires, le prêt n'est pas intégralement amorti à la fin de la durée maximale indiquée aux conditions particulières des présentes, l'emprunteur sera dégagé de toute obligation de règlement du solde s'il est à jour de ses échéances ".

donc si les mensulalités sont effcetivement capées, même si je passe en amortissement négatif, au bout des 30 ans, je n'aurais plus rien à payer...

Qu'en penser vous ?

 

[IMEI]

Nous c'est au contraire, ils précisent bien que la dernière mensualité n'est pas du tout capée.

Votre prêt semble être un révisable capé un peu plus sérieux, car au pire tous les parametres capés (durée, mensualité) seront au max, mais sur la durée maximale (au pire donc) vous allez rembourser tout. Ce qui n'est pas le cas des prêts ultérieurs, où le taux d'intérêt n'est pas du tout capé et le problème de l'amortissement négatif n'a pas de garde-fou.

 

[Anonyme]

Je pense que si l'euribor ne monte plus, et qu'il ne descend pas non plus, l'amortissement négatif continue, car les mensualités sont capés sur une valeur définitive, non révisable, qui est le taux d'appel + 1.30% (dans la plupart des cas des prêts de 2005-2006). Pire, l'amortissement négatif augmenterait d'année en année, car le capital restant dû augmente.

Bonjour EMI,

non c'est là ou il faut préciser.



il faut comprendre ou plutôt "interpréter" ceci

" s'il s'avère que le capital ne peut être amorti à l'expiration de la durée maximale en maintenant l'échéance en cours il sera procédé au réajustement annuel des échéances au dates anniversaires "

de là deux solutions :
soit celà veut dire qu'on recalcule l'échéance avec un taux d'intérêt de 4.90 % par exemple et dans ce cas on ne sortira jamais de l'amortissement négatif.

et pire à la dernière année le CFF pourra exiger au client de rembourser le capital restant dû en 12 mois !!!!!

soit celà est interprété comme le fait que la mensu augmentera en montant réél de 4.90% par exemple chaque année jusqu'a ce qu'elle arrive à un montant capable d'amortir le prêt dans la limite de la durée maximale.

dans le deuxième cas on s'en sort en ayant une mensu augmentée mais un prêt remboursé

dans le premier cas c'est comme si on avait payé pour rien et on se retrouvera devoir au cff une somme égale ou supérieure à l'emprunt et le tout a payer en 12 mois.

j'ose espérer que l'hypothèse n° 2 est retenue.


je pense que c'est a vous tous clients du CFF à poser la question et obtenir une réponse,

m^me si vous faites racheter vos prêt celà servira aux autres.

voici encore un point à soumettre aux divers organismes qui peuvent intervenir.


bien cordialement

 

[ivrique]

Nous c'est au contraire, ils précisent bien que la dernière mensualité n'est pas du tout capée.

Moi je comprend que dans tous les cas la derniere année il est appliqué le taux de l'euribor + la constante, et on ne cape plus les echeances.
mais si dans 30 ans ils nous restes toujours genre 130000€ a devoir ils vont nous faire payer les echeances de 130000€ à X% mais ca ne permettra pas de payerla totalité. Alors je me suis aussi demandé si a la fin le reste ne tombait pas dans les oubliettes du coup?

 

[crabos]

En clair la seule solution est de faire passer les taux revisable très très rapidement en fixe par le Cf ou bien faire racheter son crédit rapidement..... je ne connais personne capable de rembourser un credit en ammortissement négatif ou alors 130'000 € en 12 mois !