Litige avec Banque concernant prêt immobilier "non capé"

[L35]

Attendre de renégocier ou non, là est la question...
L’indice OAT10 est en baisse en novembre, au 20/10/2007 moyenne 4.27% contre 4.40% en octobre.
Les déclarations prochaines sur ses solutions au pouvoir d’achat des français de notre Président feront-elles baisser les taux d’intérêts ??? Moi c’est très clair, j’étudie tranquillement les propositions à taux fixe et même si en attendant 1 ou 3 mois je perd finalement 0.5% de taux par rapport à aujourd’hui, je pense plutôt en vaut la chandelle mais sans trop attendre non plus car n’oublions pas que le marché immobilier est de plus en plus cher et que les banques ne pourront pas se permettre de garder des taux fixe à 4,70-4,85% sur 25 ans trop longtemps, la possibilité d’emprunt des ménages est réduite par la hausse des prix actuellement et les banques ont besoin de notre argent pour amortir les dégâts des subprime tout cela dans une jungle concurrentielle. Bien entendu ceci n’est pas un message à caractère politique mais mon analyse sur une partie de la conjoncture financière mondiale. A+

 

[nesi95]

Bonsoir,
Je sort de la BNP, il me propose un taux fixe de 4,86% nominal à cela il faut rajouter le coût du rachat et l’assurance obligatoire 1,06% soit tout compris 6,08% TEG. Moi je peut avoir une assurance à la MGPTT à 0,24% par an fixe sur la durée de 25 ans ceci sur le capital de départ pour une tête à 100% soit 0,48% pour ma femme et moi. Est-ce normal d’avoir une assurance obligatoire par une banque ?
J’ai eu un coup de fil du CF, il m’a transféré vers leur pôle CSF-Entenial qui tarde à me répondre (Courier soi-disant partit mardi 13 novembre 2007).
Je vais prendre contact avec l’UFC locale et l’ADIL, A+

Info pour tous ceux qui sont passés par le CSF, il propose de rembourser 50% des IRA(indemnités de rachat anticipé). Si on s'organise autour d'un collectif, peut être qu'on pourrait leur exiger de prendre en charge la totalité des IRA. qu'en pensez ???

 

[selve33]

[lien réservé abonné]

L'indemnité de renégociation d'un prêt immobilier est déductible des revenus locatifs
Un propriétaire-bailleur percevant des revenus locatifs peut déduire de ses revenus fonciers l'indemnité de substitution d'un nouveau prêt immobilier renégocié, estime le Conseil d'Etat.

Lorsqu'un emprunteur percevant des revenus locatifs change son prêt immobilier initial pour un prêt moins onéreux et qu'il paie à l'établissement de crédit une indemnité compensatoire, celle-ci peut être déduite de ses revenus fonciers, estime le Conseil d'Etat dans une décision récente et qui est contraire à la position de l'administration fiscale.

Dans cette affaire, un bailleur rembourse par anticipation son emprunt immobilier initial au taux de 10,10 %, contre un nouveau financement à 8 %. Mais, la banque lui demande le versement d'une somme de 75.464 francs à titre d'intérêts compensatoires. L'emprunteur déduit cette somme de son résultat.

Dans un arrêt n° 281658 du 5 octobre 2007 le Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, a décidé que : " l'indemnité litigieuse versée en compensation de l'octroi du prêt de substitution doit être regardée comme ayant eu le caractère d'une dépense effectuée en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu au sens des dispositions précitées de l'article 13 du code général des impôts ; que, dès lors, cette somme est déductible des revenus bruts fonciers perçus ".

Les contribuables dans un cas semblable peuvent donc se prévaloir de cette décision pour déduire de leurs revenus locatifs les frais qu'ils pourraient être amenés à régler à l'établissement prêteur lors de la renégociation de prêts immobiliers. Il est vraisemblable qu'une instruction fiscale paraîtra prochainement pour confirmer ce principe.


Ecrit le 21 Nov 2007 (10:21:34)

 

[lorenathan]

nesi95: tu as eu cette offre du csf? une réduction des IRA de 50 %? tu as fait comment?

 

[franck et laeti]

Il a raison helas....

Oui je pense qu'on commence a parler beaucoup d'eux et ca ils aiment pas trop... nous oui !


J'ai mon fameux mail (voir tout debut du forum dans les premieres pages) mais je l'ai deja transmis a UFC si c'est dans cette intention ?


C'est fait !!

Oui effectivement c'etait pour que choisir,donc ca fait quand meme 2 documents ecris.c'est un bon début!!

 

[nathalie]

bonsoir à tous,

j'ai aussi réagi sur le site des échos et j'ai mis en lien le site cbanque
(fred j'espère que j'ai bien fait)
toutefois je passe au modérateur alors ... on verra
j'ai invité notamment l'ex employé à intervenir ici !

bien cordialement

 

[franck et laeti]

Allez voir le travail de l'afub ici:

[lien réservé abonné]

Franck

 

[Jerome1970]

A ceux qui veulent renégocier leur prêt à la concurrence, aller frapper directement à la porte des banques et ne passez en aucun cas par des courtiers qu'il faut payer d'une manière ou d'une autre.
A ceux qui se posent la question de l'évolution des taux, c'est bien sûr difficile à dire,il y a trop de paramètres en jeu, mais ils auront tendance à stagner durant l'année qui vient voire éventuellement baisser légèrement si la BCE veut bien suivre la politique monétaire de le FED. En tous les cas ne pas s'attendre à un effondrement des taux dans l'année qui vient.

 

[leslie]

Rayz,
Dans ton cas, pourquoi as-tu cru à un taux fixe?
C'est par omission du vendeur ou il a dit que c'était un fixe?

Je crois que vous n'êtes que 2 pour le taux fixe (avec Leslie). Jusquà présent le CF avait vendu les prêts comme variables mais en mentant sur l'existence d'un taux capé.

Ils ne vous ont pas parlé de taux capé?

Moi ils ne m'ont jamais parlé de taux capé, ou non capé, je ne sais d'ailleurs pas ce que cela veut dire.

J'avais été très claire et exigée taux fixe, et ils m'ont pas de pb, taux fixe.

J'ai fais confiance, j'ai pas compris les 3/4 de l'offre de pret parce que lorsqu'ils parlaient de taux révisable j'ai cru que ce document ils envoyaient le même à tout le monde et que chacun se réfère à sa partie, taux fixe pour ceux que ça concerne et taux variable pour ceux que cela concerne.

 

[privaat]

sandrine28 : c'est ICF qui a dit que le CF et le CIF ne font pas de taux fixe ou alors 3 mois, 1 an, 3 ans, 5 ans et ensuite révisable.
Moi aussi j'avais du les harceler pour tout, l'assurance, l'envoi de l'offre, les RDV. ah dès le début c'était la galère !!

c'est faux ils font bien du VRAI fixe, mais ils sont plus chers que les banques c'est pour ça qu'ils proposent des revisables forcement à des taux inferieurs. dixit le vendeur du CF quand je lui ai posé la question en aout

 

[lherbier]

c'est faux ils font bien du VRAI fixe, mais ils sont plus chers que les banques c'est pour ça qu'ils proposent des revisables forcement à des taux inferieurs. dixit le vendeur du CF quand je lui ai posé la question en aout

ok, pas de soucis.

 

[leslie]

Coucou, remoi, pour mémoire, remardez mon post p358.

Comme preuves, ben rien, évidemment... je suis en train d'imprimer tous les posts, depuis le début... ma cartouche d'encre???? HUMMMMMM... OUF, ya un magasin pas loin de chez moi ou je peut la faire remplir pour moins cher.

 

[Mic&doudou]

Bonjour,

Sous les conseils de Michéle91, je rejoins ce forum pour participer à l'action contre les prêts à taux variables et en particulier sur ceux du Crédit Foncier de France. Nous faisons parti de ceux qui ont pris un prêt de type "Génération i" en 2003 avec un taux à 3,60% sur 25 ans pour un emprunt de 176000 euros non modifiable sur 3 ans. En septembre dernier, nous avons reçu notre première lettre nous informant du changement de taux qui est passé à 6,10%. Du fait que la durée dépassait la durée prévue (soit 25 ans + 6 ans maxi) notre mensualité a été augmenté de 17,34 euros pour une durée de 27 ans et 11 mois (pour ne pas dire 28 ans)
Du fait du hasard, c'est tombé juste au moment où nous avons pu voir à la télé ce qui se passe en Amérique avec les banquiers si saisissent les maisons des particuliers qui ne peuvent plus payer leurs mensualités tellement elles ont augmentées ! par acquis de conscience, nous avons contacté le service clientèle pour qu'il nous informe si notre contrat avait bien un taux plafond pour ne pas subir le même sort. Ils nous ont confirmé que non, mais pas vraiment, parce que le taux n'était pas appliqué à l'emprunt mais qu'aux intérets ... bref, c'était NON. De tel sorte que 8 jours après nous avions une proposition de prêt à taux fixe à 5,55% sur 27 ans et 9 mois (avec 1600 euros de frais de dossier inclu) cela nous fait 70,40 euros en plus à payer par mois. J'ai donc rappelé pour négicier le taux. Nous avons eu une deuxième proposition avec 600 euros de moins sur les frais de "renégociation" qui nous fait gagner 3,54 euros !
Je vais donc rerappeler le chargé de clientéle pour obtenir un meilleur taux. Une personne de notre famille nous a conseillée de prendre le taux actuel que l'on trouve sur [lien réservé abonné] (celui adapté à sa situation dans le tableau) et d'y ajouter 0,1 à 0,2%, soit pour nous 5,1%.
Je vous tiendrais informé !

PS: j'ai transmis un email à l'UFC-Que Choisir de notre région sur el sujet, je n'ai reçu qu'un message administrateur m'informant que l'adresse n'avait pas pu être jointe ...

A bientôt.

 

[sven]

PS: j'ai transmis un email à l'UFC-Que Choisir de notre région sur el sujet, je n'ai reçu qu'un message administrateur m'informant que l'adresse n'avait pas pu être jointe

Que dire de plus?
On t'a vendu ce prêt comme soit-disant capé j'imagine? Tu es passé par un intermédiaire? Tu es de quel département?

Pour les bons réflexes, il a bien sûr l'UFC, il faut adhérer à l'association près de chez toi, ce sont des bénévoles.
Il y a aussi l'AFUB, sur leur site tu peux remplir un formulaire dédié à cette tromperie, c'est important de le faire.
Bien sûr la DGCCRF (locale) qui a entamé une enquête et qui a besoin de témoignages.

 

[kaloo]

Les liens :

Pour renégocier le passage à taux fixe lien du CF

[email protected]

POur l'AFUB
[email protected]

[lien réservé abonné]

A + KALOO

 

[kawafifi49]

quelqu'un a t'il en sa possession une offre à taux fixe d'une autre banque datant de 2005 qu'il aurait refusé pour aller signer au CIF ou CF à taux variable . contacter moi par MP merci

 

[Rajo]

Bonjour à tous et à toutes,
Sur les conseils de "Michèle91", je rejoins le club des victimes du CFF.
Nous avons contracté un emprunt immobilier "Foncier Génération i" pour 20 ans en Aout 2004, fixe à 3,35% sur 3 ans puis variable présenté "capé" à 1,5 c'est à dire plafonné à 4.85%.
En Aout 2007, première révision et surprise : passage à un taux de 5,90% !!!
A ma demande, une proposition de passage à taux fixe de 5,55% hors assurance sur 21 et 9 mois m'a été faite, je l'ai refusé. J'ai pu faire racheter mon prêt par ma banque à un taux de 4,60% hors assurance, fixe sur 20 ans.
A présent, soit 4 mois après, tout est en principe réglé .
Il me reste à prendre contact avec l'AFUB, UFCque choisir et la DGCCRF.

Cordialement

 

[sandrine28]

je suis d'accord avec franck. normalement plus la durée est longue plus le taux est élevé.
j'avais RDV avec mon conseillé LCL la semaine passée. sur 25 ans, le taux directeur est 4,80 / 4,90 %. cela veut dire qu'à priori tout conseillé te propose un taux plus élevé... ensuite tu peux négocier ton taux en fonction de :
domicilier les salaires : 1 salaire / 2 salaires
ouvrir des comptes pour les enfants
prendre la caution chez eux
prendre l'assurance pret chez eux
prendre l'assurance habitation chez eux.

il me semble qu'au début de mon rachat on me proposait comme taux conseillé 4,5%. finalement j'ai eu le taux directeur 4,10%.

Bonjour,

Je me suis trompée dans le taux: 4.80% sur 25 ans et 5 % sur 30 ans

 

[gueguett]

Bonjour,

Je m'appelle Gaetan, et moi aussi je me suis fais enfler par le cred foncier......
Désolé pour la point d'humour mais je commence a désespérer.....
J'ai souscris en mars 2006 un prêt Foncier immo plus sur 30 ans, nous nous sommes portés sur ce choix parce que la conseillère nous a vendu ca comme un taux quasi "sécurisé", les echéances ne bougent pas, pas de problème ne vous inquiétez pas...etc......que le taux est capé a 1.5% donc aucun soucis a me faire....
Et depuis quelques mois, plus la situation evolue et plus je m'inquiète.....J'ai tenté un rachat de credir anticipé mais impossible puisque pas assez de capital amorti et il faut que j'emprunte plus que ce que j'ai au CF... :-(
et pour le passage a taux fixe, vu les propals c'est impossible.....

Je ne sais pas trop par quoi commencer, quelles actions a effectuer.....
Je vous remercie de votre aide......

De mon coté je ferais tout ce qu'il sera possible pour vous filer un coup de main......

@+

 

[raygal68]

bonjour,

Je n'ai pas de preuve ecrite concernant ce fameux piege mais j'ai encore ma simulation de financement datant du 19/12/05 ou j'avais personnellement ecrit au stylo quelques explications.Quand j'ai eu mon offre de pret et l'annexe à l'offre de pret je l'ai epluche de A à Z verticalement horizontalement en diagonale etc... et j'ai surligne 25 chapitres ou il me fallait des explications.Je suis commercant donc je connais un peu le systeme bancaire.Le point qui a ete le plus discute concerne bien sur la hausse du taux avec 2 points tres important la duree du pret et la hausse de l'echeance,j'ai meme souligne en rouge le terme "pour le solde,s'il y a lieu,l'augmentation du montant des echeances." On me repond que dans ce projet cape il n'y a pas de risque car c'est la duree qui augmente dans la limite de 5 ans et non l'echeance (incompetence ou acte volontaire du charge de clientele).De toute facon il est cape à +/-1,5% ,ce qui aussi est faux car la tolerance du cap est 0/+1,5%. +/- veut dire que votre taux nominale peut baisser (exemple 3,25 +/-1,5% est egale à 1,75 à 4,75 ce qui est totalement faux).Au bout de quelques heures j'ai abandonne car entre le tibeur,euribor,cap,teg,rachat etc... vous sortez avec une tete deux fois plus grosse et vous en savez pas beaucoup plus.En finalite j'ai fait confiance car le CIF est connu et c'est un grand groupe.Moi il me reste jusqu'au 23 janvier 2009 pour prendre une deciscion car je suis encore dans les 3 annees ou l'echeance est bloque (j'ai quand meme pris 5 ans )ensuite c'est peut etre la quata.J'ai telephone 3 fois au CIF (17 minutes d'attente la premiere fois) mais je suis toujours dans le flou le plus totale.Par contre pour eux ce n'est pas catastrophique car le taux va rebaisser(il font meme dans le voyance maintenant).J'ai revendu mon premier bien immobilier pour acheter avec ma petite famille une superbe maison ,mais quand je leur ai annonce ce qui se trame et qu'en 2009 on allait certainement vendre il y a eu un froid plus que glacial.