Litige avec Banque concernant prêt immobilier "non capé"

[L35]

Bonsoir,

Sur mon prêt à 3,5% (Euribor 3) + 1,65 de fixe, cela revient à un taux minimum de 5,15%, nous ne sommes plus près de revoir un taux fixe à 3,50%.
Donc dans ma situation, en janvier 2008 je serais à 6,35% (Euribor de septembre à 4,70%).
Actuellement, à 6,35% ma mensualité sera de 802€ au lieu de 598€ pour le reste des 22 ans à rembourser soit 128 629€ d’intérêts sur tous le prêt ou 727€ sur maxi 30ans soit 161 606€ d’intérêts.

Avec un OAT10 à 4,17% (prêt sur 15ans), en rajoutant 0,15% par tranche de 5 ans supplémentaire et une com de 0,30%, je peux espérer un taux fixe aux alentours de 4,80%-4,85%, ce qui me ramènerait ma mensualité à 763€ sans augmentation sur la toute la durée du prêt (22 ans restant) soit sur 25ans 94 361€.

Donc après rachat du taux variable à taux fixe :
763€ / mois au lieu de 802€
94 361€ d’intérêts au lieu de 128 629€ (gain 34 268€)
Taux fixe 4,85% au lieu de 3,5%+1,65% de fixe soit 5,15% minimum (gain 0,3%)

En optant pour une échéance évolutive de 2,5% toujours à taux fixe et sur 25ans, je démarre à 565 € pour une évolution de la mensualité de 15€ / an et 50,4 € d’assurance sur 2 têtes à 100%, coût intérêts : 105 385 € soit 11 024€ de plus qu’avec une mensualité fixe mais cela ne revient qu’à 37,74€ de plus par mois sur la durée. L’option échéance évolutive à un coût, ce dernier sera amortit par les 1% d’augmentation salariale de moi-même.

Donc dans mon cas il n’y a pas photos, je gagnerais à coût sur un rachat à taux fixe (mensualité évolutive ou pas). J’ai fais des tableaux Excel pour créer des tableaux d’amortissements.

Avec des taux fixe 4,80% / 4,85%, les banques sont largement en dessous des taux variable du départ de votre prêt (4,30% + 1,30% = 5,60%) ou certain d’entre nous à 3,50% + 1,65% = 5,15%

Quand je pense que le CF m’avait proposé un taux fixe à 3,60% alors que le CSF via Entenial un taux à 3,50% avec mensualité progressive de 1%, ils s’étaient bien gardé de me parler de cet Euribor 3 et de la part fixe, en fait c’est le notaire qui me l’a dit.

Bien demander un taux fixe (non révisable) sur la durée total du pret et des mensualités non indexé sur un taux (Euribor ou autre) sauf un % annuel fixé définivement avec le banquier, par exemple +1% l'an

 

[sandrine28]

merci kaloo pour la réponse

je suis pire que démoralisée

 

[aria]

Bonsoir,

Sur mon prêt à 3,5% (Euribor 3) + 1,65 de fixe, cela revient à un taux minimum de 5,15%, nous ne sommes plus près de revoir un taux fixe à 3,50%.
Donc dans ma situation, en janvier 2008 je serais à 6,35% (Euribor de septembre à 4,70%).
Actuellement, à 6,35% ma mensualité sera de 802€ au lieu de 598€ pour le reste des 22 ans à rembourser soit 128 629€ d’intérêts sur tous le prêt ou 727€ sur maxi 30ans soit 161 606€ d’intérêts.

Avec un OAT10 à 4,17% (prêt sur 15ans), en rajoutant 0,15% par tranche de 5 ans supplémentaire et une com de 0,30%, je peux espérer un taux fixe aux alentours de 4,80%-4,85%, ce qui me ramènerait ma mensualité à 763€ sans augmentation sur la toute la durée du prêt (22 ans restant) soit sur 25ans 94 361€.

Donc après rachat du taux variable à taux fixe :
763€ / mois au lieu de 802€
94 361€ d’intérêts au lieu de 128 629€ (gain 34 268€)
Taux fixe 4,85% au lieu de 3,5%+1,65% de fixe soit 5,15% minimum (gain 0,3%)

En optant pour une échéance évolutive de 2,5% toujours à taux fixe et sur 25ans, je démarre à 565 € pour une évolution de la mensualité de 15€ / an et 50,4 € d’assurance sur 2 têtes à 100%, coût intérêts : 105 385 € soit 11 024€ de plus qu’avec une mensualité fixe mais cela ne revient qu’à 37,74€ de plus par mois sur la durée. L’option échéance évolutive à un coût, ce dernier sera amortit par les 1% d’augmentation salariale de moi-même.

Donc dans mon cas il n’y a pas photos, je gagnerais à coût sur un rachat à taux fixe (mensualité évolutive ou pas). J’ai fais des tableaux Excel pour créer des tableaux d’amortissements.

Avec des taux fixe 4,80% / 4,85%, les banques sont largement en dessous des taux variable du départ de votre prêt (4,30% + 1,30% = 5,60%) ou certain d’entre nous à 3,50% + 1,65% = 5,15%

Quand je pense que le CF m’avait proposé un taux fixe à 3,60% alors que le CSF via Entenial un taux à 3,50% avec mensualité progressive de 1%, ils s’étaient bien gardé de me parler de cet Euribor 3 et de la part fixe, en fait c’est le notaire qui me l’a dit.

Bien demander un taux fixe (non révisable) sur la durée total du pret et des mensualités non indexé sur un taux (Euribor ou autre) sauf un % annuel fixé définivement avec le banquier, par exemple +1% l'an

l35, quelle est la banque qui te propose ça ? C'est ce que je souhaite : une évolution des mensualités à l'année pour que la durée de prêt ne soit pas longue et que ça reste dans mon budget, mais pas du taux mais le CF ne veut pas...

 

[Foulgetz66]

moi aussi j'avais eu à faire à un courtier, suis content de ton temoignage car suis a peu près le seul à mettre en garde contre les courtiers, qui pour une grande partie sont des VENDEURS et travaillent avec le CF CIF etc... parfois meme c'est la meme boutique via actionnariat, voir mon poste précedent

concernant ton pret, comme tous ici, c'est no limit, tu peux avoir des mensualités illimitées, pire tu peux etre en amortissemnt négatif cad que ta dette à la banque grossit chaque mois malgré le paiement de ta mensualité qui n'est plus constituée que d'interet... je deviens trop fort à force

mais je comprends pas, ton echeance est revue tous les 3 mois, c'est quoi encore ce truc? revisable trimestriel? ici souvent c'est annuel, ou meme tous les 3 ou 5 ans: et crois moi c'est déjà pas mal

donc un conseil, fait le racheter par ta banque qui a pignon sur rue (sans courtier cette fois), et limite la casse

courage, moral et solidarité,

n'oublie pas de te joindre au collectif de lutte et d'apporter ton temoignage

Mais alors à quoi sert quand même le plafond de 4,75% marqué sur l'offre de prêt ? C'est bien le talon Euribor sur lequel ils reajustent le prêt non ? Pour moi c'est tous les 3 mois. Tous les 3 mois ils étalonnent le taux euribor moyen, rajoutent leur marge de 1.3%, passent le tout au shaker de mon prêt et me renvoie les resultats (mais là c pas le gros lot)....comme le tout est forcément supérieur aux 3.25% de départ ils appellent à réajustement. Ce que je ne sais pas, ce dont je ne suis pas sûr c'est que si l'étalon moyen Euribor à 3 mois est de 5 par exemple..si ils ne sont pas censés garder que la base maximale de 4.75% ? C'est la réponse que je vais chercher demain et si on me le valide je me le fais écrire........avec leur sang !

Pour le coup des échéances à 3 mois...et bien je suis le bon vouloir de cet Euribor 3 mois. Mon taux n'a été fixe que 12 mois.

J'ai déjà rejoins le collectif. Je traque le courtier et l'attaque sûrement en dédommagement de mes indemnités de sortie du variable en fixe (si j'ai le courage d'aller au bout de l'action ce qui est moins sûr). Demain, j'étudie toutes les pistes de sortie.

 

[sandrine28]

sandrine28,

PRENDS TES JAMBES A TON COUP ET COURS FORREST !!!
Ton prêt est révisable tous les 5 ans sur l'euribor 6 mois et le CF prend une marge.

FUYEZ FUYEZ !

Faites des simulations avec des banques pour du fixe.

Le credit mutuel - le CIC propose du 30 ans à 5 % ou du 4.85 sur 25 ans.

Ne signer pas avec cet organisme de crédit.

Relisez les posts depuis le début, si après ça vous signez c'est du suicide.
a + kaloo

croyez vous que je puisse faire quelque chose contre le crédit foncier?

 

[kaloo]

si vous n'avez pas signé vous ête libre mais rien ne vous empêche de vous joindre à nous.
AVez vous des documents ou simulation ou elle vous indique mensualité fixe ou taux capé.

voici un lien pour vous joindre à notre collectif contre le CF ET CIF :

cbanque.com/forum/thread2929.html

a + kaloo

 

[nath42560]

aria

oui fait ça c'est ce qu'on a tous fait apres ce que tu peux faire contre le csf je sais pas moi c'est le cif

bon courage

nathalie

va signé la pétition

[lien réservé abonné]

 

[sandrine28]

sandrine28,

PRENDS TES JAMBES A TON COUP ET COURS FORREST !!!
Ton prêt est révisable tous les 5 ans sur l'euribor 6 mois et le CF prend une marge.

FUYEZ FUYEZ !

Faites des simulations avec des banques pour du fixe.

Le credit mutuel - le CIC propose du 30 ans à 5 % ou du 4.85 sur 25 ans.

Ne signer pas avec cet organisme de crédit.

Relisez les posts depuis le début, si après ça vous signez c'est du suicide.
a + kaloo

si je peux négocier avec eux, que dois-je faire : je demande un taux fixe?

notre problème c'est que la signature doit se faire en décembre

pensez-vous que les autres banques peuvent faire vite?

 

[sandrine28]

si vous n'avez pas signé vous ête libre mais rien ne vous empêche de vous joindre à nous.
AVez vous des documents ou simulation ou elle vous indique mensualité fixe ou taux capé.

voici un lien pour vous joindre à notre collectif contre le CF ET CIF :

cbanque.com/forum/thread2929.html

a + kaloo

oui, j'ai un document qu'elle m'a remis lors du rdv avec taux, mensualité, assurance, durée

 

[franck et laeti]

merci franck pour les infos !
kaloo

De rien


Bonne soirée

Je reviens demain

 

[franck et laeti]

IMPORTANT

Je suis en contact avec UFC que choisir,nous manquons de preuve déterminante contre le CIF pour prouver un défault d'information.
Les tiennes pourraient prouver leur mauvaise foi,peux tu me les transmettre,svp.
Si vous avez des mails des conseillers précisant que la mensualité devait rester fixe pendant toute la durée du prêt.
Des traces ecrites,ce serait le top!!

Merci de me transmettre tout ce que vous aurez trouvé par MP

A+

Franck

 

[kaloo]

sandrine28,

Est-ce que sur ton documen elle a noté echéances fixes ou taux capé.
Je t'invite à me faire parvenir ces éléments par MAIL.
Contact michèle91 en MP afin de l'informer des éléments que tu as elle va te donner des infos sur l'action que nous menons contre le CF.
Merci kaloo

 

[mathewvr6]

Mais alors à quoi sert quand même le plafond de 4,75% marqué sur l'offre de prêt ? C'est bien le talon Euribor sur lequel ils reajustent le prêt non ? Pour moi c'est tous les 3 mois. Tous les 3 mois ils étalonnent le taux euribor moyen, rajoutent leur marge de 1.3%, passent le tout au shaker de mon prêt et me renvoie les resultats (mais là c pas le gros lot)....comme le tout est forcément supérieur aux 3.25% de départ ils appellent à réajustement. Ce que je ne sais pas, ce dont je ne suis pas sûr c'est que si l'étalon moyen Euribor à 3 mois est de 5 par exemple..si ils ne sont pas censés garder que la base maximale de 4.75% ? C'est la réponse que je vais chercher demain et si on me le valide je me le fais écrire........avec leur sang !

Pour moi, c'est ce qu'il faut comprendre. Le taux d'intérêt est not limit, mais la mensualité ne l'est pas. Elle est calculée à partir d'un taux, distinct du taux d'intérêt, qui ne peut excéder un certain montant (4.75 pour vous).

Sinon me concernant (foncier ojectif i, 3.15% la 1ère année, marge fixe de 1.1 points, taux max pour le calcul des mensualités à 4.65%), j'aurai ma première révision dans 1 an. Je bénéficie donc de 3.15% encore pendant 12 mois. J'attends des explications du CF et une éventuelle proposition de passage à taux fixe.... si ces messieurs du CF daignent me rappeler !!!!
Je suis passé à la caisse d'épargne pour un rachat : ils me proposent 4.89% sur 18 ans. En fixe bien sûr.
Le banquier a quand même été bon conseiller : bien se poser la question de l'opportunité du rachat du prêt si l'on a comme objectif de revendre le bien immobilier à courte échéance. Bien regarder à quel moment faire racheter le prêt (en fonction de l'évolution de l'euribor --> ce sera peut être plus intéressant dans quelques temps).

 

[sven]

sandrine28,

Je vais dire pareil que les autres, prend du fixe, un point c'est tout.
- Si le CF veut bien t'en faire, qu'ils écrivent taux fixe sur leur proposition et il faudra quand même que tu fasse lire ton contrat par un spécialiste avant de signer.
- S'ils ne veulent pas te faire du fixe, essaie de faire pression (refus de vente) et va ailleurs si nécessaire.
- Si tu ne signes pas et que tu veux agir contre le CF, je suis d'accord avec kaloo, ce serait sympa d'envoyer ton témoignage avec tes papiers.

Il faut savoir que le CF avait dit pour se défendre que ces prêts étaient retirés de la vente.

 

[kaloo]

la marge il ne l'a rajoute qu'une seule fois.
J'ai un pret foncier IMMO PLUS .
Taux de départe 3.25 % marge 1.30 % à la révision l'euribor 3 mois était de 4.80.
calcul de révision 4.80 + 1.30 % soit 6.10 pour nous. La marge est ajouté qu'a la 1ere révision ensuite si l'euribor augmente ce la augmente ton taux.
Par contre je suis passée en amortissement négatif, c'est-a-dire que j'ai pris 3 % d'augmentation et que le nombre d'année n'a pas suffit à amortir il ont donc rallongé la durée maxi puis augmenté l'échéance de 75 euros mais comme elle est plafonnée à 4.75 % mon amortissement est passé en négatif. Plus je rembourse et plus le capital restant du augmente au lieu de diminuer.
Voilà je ne sais pas si j'ai été clair.
a + kaloo

 

[Anonyme]

Caisse D'epargne Et Credit Foncier Sont Dans Le Meme Groupe.

 

[kaloo]

Ces organismes ne proposent que du variable. Ils t'attirent avec un taux de départ très bas fixe pendant 1 - 3- 5 - mais ensuite révisable sans plafond.
De plus avec la marge qu'ils prennent taux sera supérieur à celui du marché.
Autant signer un fixe maintenant.
Le variable est casi au même niveau que le fixe.
Surtout fuyez le CF ET LE CIF.

Attention j'ai pu lir l'offre de ma soeur et le CIF c'est pire que le CF des marges de 1.70 voir 1.90 % pour une révision et pour un passage un taux fixe avant les 10 premières années ils ajoutent une marge de 2.5 % et 2 % après les 10 premières années.
De plus il faut les informer 3 mois à l'avance pour toute modifications.
Des voleurs.
a + kaloo

 

[Foulgetz66]

la marge il ne l'a rajoute qu'une seule fois.
J'ai un pret foncier IMMO PLUS .
Taux de départe 3.25 % marge 1.30 % à la révision l'euribor 3 mois était de 4.80.
calcul de révision 4.80 + 1.30 % soit 6.10 pour nous. La marge est ajouté qu'a la 1ere révision ensuite si l'euribor augmente ce la augmente ton taux.
Par contre je suis passée en amortissement négatif, c'est-a-dire que j'ai pris 3 % d'augmentation et que le nombre d'année n'a pas suffit à amortir il ont donc rallongé la durée maxi puis augmenté l'échéance de 75 euros mais comme elle est plafonnée à 4.75 % mon amortissement est passé en négatif. Plus je rembourse et plus le capital restant du augmente au lieu de diminuer.
Voilà je ne sais pas si j'ai été clair.
a + kaloo

Oui kaloo on est exactement dans le même cas...j'ai un indice de révision sur l'euribor à 4.75%...un prêt de départ à 3.25% et leur marge à 1.3%. Selon toi, ils appliquent leur 1.3% à la 1ère révision seulement ? Ensuite si l'Euribor au dessus des 6.10% dont tu parles c'est là que le taux augmente pour nous ? Cela me parait alambiqué.

Je pense que tous les 3 mois ils calculent la moyenne du taux Euribor, ils y rajoutent leur marge et font la différence avec les 3.25% du départ...point barre. Ils re-smulent le prêt et jouent sur leurs leviers.
D'ailleurs ils n'ont pas deux leviers mais trois j'en conclus ! Si ils ne se payent pas sur l'échéance, si ils ne se payent pas sur la durée...ils se payent sur le capital en te le réévaluant à la hausse !

Sauf que si c'est ça je crois bien qu'on rentre dans une légalité un peu douteuse et mon offre de prêt ne prévoit pas ce type de clauses. Je ne vois pas en quoi le capital restant dû peut être touché (même si je constate que cela m'arrive sur mes 3 prochaines échéances). Le capital est la seule réalité de ce que l'on a demandé, il correspond en toute part à la demande initiale du projet...comment et de quel droit peuvent-ils le grever ou l'imputer ?

 

[mathewvr6]

Caisse D'epargne Et Credit Foncier Sont Dans Le Meme Groupe.

Certes ils font partie du même groupe. Mais ce sont 2 banques différentes. Et la proposition de la caisse d'épargne, c'est pour du fixe pur jus.

 

[sven]

Sauf que si c'est ça je crois bien qu'on rentre dans une légalité un peu douteuse et mon offre de prêt ne prévoit pas ce type de clauses. Je ne vois pas en quoi le capital restant dû peut être touché (même si je constate que cela m'arrive sur mes 3 prochaines échéances). Le capital est la seule réalité de ce que l'on a demandé, il correspond en toute part à la demande initiale du projet...comment et de quel droit peuvent-ils le grever ou l'imputer ?

Le premier levier c'est la durée, après c'est la mensualité jusqu'au plafond permis par le taux maxi, après dans cette mensualité le remboursement du capital est ralenti.
Normalement c'est écrit dans ton contrat quelquepart.
Par contre ce qui n'est pas prévu c'est la posibilité d'amortissement négatif qui est une conséquence mécanique de la hausse des taux avec cette méthode de calcul.