Litige avec Banque concernant prêt immobilier "non capé"

[crabos]

Aie aie aie bonjour a tous..... je viens de parcourir ce message est je suis sur les fesses !!!

j'ai en ma possession une offre de pret du credit F. le tendance J5.
On me propose actuellement du 3.85% en taux nominal et 4.91% en TEG, pour un emprunt d'environ 270'000€. (durée de 29 ans) Je revends ma maison en pret relais et prends ( peut etre) ce pret pour assurer l'achat de ma nouvelle maison qui est en VEFA.

A lire tous vos message je me rends compte que mon taux n'a pas l'air d'etre capé non plus.
Si je recopie l'offre de mon pret au niveau du fonctionnement j'arrive a cela :

Focntionnement du pret :
Taux révisable à compter du 60 ème mois suivant le départ de l'amortissement sur la base du taux swap contre euribor 6 mois d'une maturité de 5 ans, constaté le 1er jour ouvré du mois de la révision majoré d'une partie fixe dde 1.10% et ensuite tous les 60 mois après la première révision.
Le taux maximum servant de calcul des prélèvements est de 5.35%. Ce taux est distinct du taux d'interets.

Est ce que cela ressemble a la fameuse arnaque que j'ai pu lire en début de ce topic?? je commence a avoir très peur puisque le délai des 11 jours arrivent a grands pas et surtout que je dois trouver un financement avant fin aout (le29 aout précisement) pour payer la nouvelle maison...... que faire ?? signé ou alors aller voir ailleurs........ pire rater la vente de ma maison et devoir payer une indémnité au constructeur.

 

[Polmar]

Oui ! C'est le même problème que nous tous qui sommes en train de faire racheter nos prêt.

Mon produit est un Objectif i, et les formulations de révision sont exactement les mêmes. Seules changent les valeurs de taux et périodes de révision.
Si votre taux de calcul est plafonné à 5.35%, le taux d'intérêt lui ne l'est pas du tout. La formulation est complètement ambigüe et opaque et c'est d'ailleurs scandaleux.

Un conseil : retournez voir votre conseiller CF et demandez lui quel sera ce fameux taux d'intérêt maxi (il n'y a que lui qui compte !!!). Il vous dira certainement que le taux est capé pour vous faire signer...
S'il persiste, demandez que cela soit écrit noir sur blanc sur votre contrat, et là il sera au pied du mur...

Ne commettez pas l'erreur que j'ai faite en signant sous la pression du temps. Faites repousser la date de signature. Il y a toujours le temps de retrouver un autre financement. Si j'avais su ça il y a 1 an, je ne serais pas dans la mélasse actuelle à courir partout pour me faire racheter le prêt.

Maintenant comme votre révision se produit tous les 5 ans, et si votre % d'endettement est faible, vous pouvez toujours prendre le risque de rester en variable 'non capé'.

 

[crabos]

hum j'ai peur de ne pas avoir le temps de trouver un autre financement, je suis diabétique et les dossiers d'assurance sont très long. Je dois etre dans les 30% d'endettement actuellement avec la simulation du Cf. Cependant, un peu d'argent de la revente de ma maison actuelle viendra faire baisser la mensualité de mon credit, au pire je signe leur offre et dans 5 ans je rachete le tout avec un autre credit, j'aurais profiter d'un 3.85% nominal pendant 5 ans.

arrrrrrrggggggggghhhhhhhhhhhhh j'ai recu l'offre de pret le 31 juillet, je signe le 29 aout....... je ne sais meme pas si je peut annuler la vente de la nouvelle maison, j'ai peur de ne plus avoir les moyens si je passe par une autre banque.

 

[Polmar]

OK vous pouvez toujours signer et faire racheter quelques mois après... Quelqu'un ici l'a fait et il a eu raison, car les taux sont montés si vite ces derniers temps.
Si j'avais pu faire l'opération ne serait-ce qu'un mois plus tôt, j'aurais gagné 0.40% sur le taux fixe proposé.
N'oubliez pas qu'en rachetant, vous devez payer des pénalités. Regardez sur le contrat au bout de combien de temps vous en serez exempté.

(En ce qui me concerne, à 30% d'endettement je ne prendrai pas le risque de prendre du variable non capé - avec 15 à 22% je ne dis pas non).

 

[crabos]

Merci pour ces infos, je vais tenter une autre offre de pret chez qq'un d'autre, mais cela va etre très difficile je pense vu notre taux d'endettement actuel. La pluspart des autres banques sont bien plus cheres que le CF (a juste titre je pense ???)


Je vais étudier de quoi casser la vente, meme si je suis hors délais.. j'espere ne pas y perdre trop de plumes......

quelle galèreeeee




comment annuler la vente, nous avons réserver (le 17/06), je pense que le délai est déjà passé....... que faire ?????

 

[Polmar]

Les propositions type CF sont très alléchantes par le faible taux de début... mais après, attention les yeux.

Pensez à ceci :
Pouvez-vous trouver une banque pour racheter votre prêt dans 5 ans, car conditions d'âge si le taux fixe est élevé et s'il faut faire un emprunt sur une longue durée, conditions d'assurance (pour vous en particulier).
C'est facile pour les personnes jeunes (qui ont de la marge s'il faut reprendre 25 ou 30 ans), les personnes qui disposent d'un bon revenu (reste à vivre élevé).
Pour ceux qui sont en limite pour tout, vous verrez que ce n'est pas évident.

 

[crabos]

je n'ai que 28 ans il est clair que dans 5 ans j'aurais passé le cap des 30 ans qui fait de moi un homme plus vieux ^^


j'ai peur de ce credit maintenant et je n'ose plus me lancer dans ma nouvelle maison, surtout vu le montant de l'opération......


essayer de voir ailleurs, clairement oui je vais tenter cela lundi ou mardi mais compte tenue des démarches effectuées et de tout ce qu'il y a a changer (le credit pel/cel, l'assurance.....) et surtout des délais..


Dernière question, est ce que cela va passer au près de mon budget, je ne gagne pas non plus 5000€ par mois.....

 

[Polmar]

A 33 ans vous pourrez normalement en reprendre pour 25 ou 30 ans, si les taux restent élevés et que la banque racheteuse doit fixer ces durées pour garder votre endettement dans les normes.
Mais si votre revenu est élevé, que votre train de vie est raisonnable et que donc votre reste à vivre est important, la banque peut vous proposer un % d'endettement nettement supérieur à 33 et donc vous raccourcir la durée de remboursement.

Mais ne vous affolez pas trop, réfléchissez tranquilement à ce que l'on vient d'évoquer et faites votre choix en conséquence.
Le seul hic que je vois, c'est le problème d'assurance dans 5 ans avec votre diabète... une incertitude sans issue propre.

 

[crabos]

oui malheureusement je n'ai pas choisi..... je pense que casser la vente de la future maison est une option trop couteuse.... je ne sais pas si c'est juste le montant de la réservation 2000€ ou alors un % de la maison....

Sinon tant pis je signe avec le CF et je surveille toutes les occasions pour me faire une proposition de rachat, étant enseignant je pense que mes futures augmentation pourrons me permettre de reprendre un autre crédit autre part.

compliquer tout ca..........

 

[Polmar]

Avez-vous une option à taux fixe basée sur l'euribor ?

 

[crabos]

oui elle est basée sur le taux de swap contre euribor 6 mois et majoré d'un indice de 1.1%, ceci possible a la première révision du credit donc dans 5 ans je pense.......

j'ai pas encore signé ^^

 

[Polmar]

Ce qui peut être intéressant avec cette option, c'est de surveiller la valeur de cet euribor 6 mois (dans 5 ans). Si la tendance générale est à la baisse des taux, cela signifiera que l'euribor est en baisse (c'est la valeur de l'euribor qui conditionne la valeur des taux variables) - l'inverse est valable aussi donc.
Dans 5 ans si les taux baissent, il suffira de suivre cet indice mois après mois. En ajoutant la majoration (1.10 pour vous), vous pourrez toujours décider s'il est intéressant de passer en fixe plutôt que de rester en variable (au moment où cet indice atteint un minimum) afin d'assurer le reste du remboursement sur les 24 ans restant.
La seule inconnue est la maturité de cet euribor. Plus elle est élevée et plus cet indice euribor l'est également (mais il me semble que l'on peut trouver ça sur le net).
Maintenant si les taux n'ont pas changé ou ont augmenté, c'est à oublier complètement car le résultat trouvé est très dissuasif.

 

[crabos]

j'ai trouvé cela :
[lien réservé abonné]

cela reste très dissuasif..... 4.33% + 1.1% = 5.43%.......

j'ai peur de ne plus avoir le choix, de prendre ce credit et tenter de le virer dès que mes moyens me le permette..

 

[Polmar]

D'après des personnes travaillant dans le milieu financier, les taux vont monter jusqu'à 6% et se stabiliser pour une durée de 5 ans minimum avant de peut-être redescendre, mais très lentement. Ce n'est que leur estimation à 30%. Ca peut empirer. Quant à s'améliorer rapidement, ils n'y croient pas du tout.
Vu comme cela, effectivement, dans 5 ans pour vous (si vous signez), il ne sera même pas question de penser à swapper en taux fixe.

 

[crabos]

oui mais alors que faire si ce n'est que de racheter le credit du CF... je suis en train de chercher, je ne trouve pas les modalités pour le rachat de ce pret.....

 

[Polmar]

Sur le contrat il y a un chapitre consacré au REMBOURSEMENT ANTICIPE (conditions générales) et également dans Conditions Particulières - Fonctionnement du prêt

 

[crabos]

Oui c'est bien ce que je suis en train de lire, ils nous parlent bien des 3% mais il n'y a pas d'années mimimum pour rembourser ce pret ??? Actuellement je suis sur un pret génération i où les 3% ne sont pas pris en compte sauf si le remboursement se fait dans les 3 premières années de vie du pret ( ce qui est le cas d'ailleurs.....)

 

[Polmar]

Le remboursement anticipé peut se faire à n'importe quel moment, même 1 jour après la signature du contrat.
La différence c'est qu'avant un certain délai (6 ans pour mon contrat) il y a des indemnités à payer, indemnités calculées sur 6 mois d'intérêts à taux moyen et ne pouvant pas dépasser 3% du capital restant à payer.

 

[crabos]

oki donc cela change par rapport a mon ancien crédit.... pff j'ai meme pas encore signé que je sens déjà les soucis, le gros problème c'est que je ne vois pas comment faire machine arrière.... sur une autre banque, j'ai fait pas mal de simulation en credit relais, avec un taux fixe de 4.8% je suis au dessus de mes remboursement prévisibles........

 

[Polmar]

Vous voyez donc où est le problème : si actuellement vous ne pouvez pas emprunter en taux fixe à 4.80%, comment pourrez-vous faire racheter votre prêt CF (certes un capital moins important dans quelques années) si le taux fixe est nettement supérieur à 4.80% ?