Litige avec Banque concernant prêt immobilier "non capé"

[IMEI]

Si votre taux de calcul est plafonné à 5.35%, le taux d'intérêt lui ne l'est pas du tout.

Faux. Le taux d'intérêt final est plafonné à 5.35% (taux d'appel + capage 1.5% sur l'euribor) + marge de 1.1% dans son cas.

Chez nous, il est plafonné au taux d'appel + 1.5% (capé sur l'euribor) + 1.3% de marge commerciale.

C'est ça en fait qui était pas clair chez ces prêts CF, le fait que au capage euribor +1.5% s'ajoute TOUJOURS une marge de 1.3%.

au pire je signe leur offre et dans 5 ans je rachete le tout avec un autre credit, j'aurais profiter d'un 3.85% nominal pendant 5 ans

Vous voyez vous-même que ce scénario n'est pas si démoniaque que ça. Alors pourquoi ne pas dormir tranquil ??

Pendant 5 ans vous allez avoir un super taux d'intérêt fixe, qui va vous faire rembourser bien plus de capital restant dû qu'un taux fixe actuel. Ceci va compenser le éventuels frais de rachat d'ici 5 ans, si jamais d'ici 5 ans le contrat CF deviendra défavorable. Si l'euribor baisse (sur 5 ans on peux rien prévoir), il pourra même continuer à être attirant.

Non, vraiment, votre cas est pas du tout catastrophique, comme c'est le cas des autres qui se retrouvent avec des conditions défavorables au bout d'une seule année.

Puis, n'oubliez pas, au bout de 5 ans (et au bout d'1 an pour nous les autres), peu importe ce que prévoit le contrat concernant le passage en taux fixe (à priori très défavorable), car face à la ménace de rachat, le CF proposera toujours une rénégociation plus avantageuse.

En bref, vous avez 5 ans pour attendre tranquilement et sans surprises que les taux du marché y ré baissent, puis vous allez pouvoir changer le prêt sur la plus favorable offre du moment, si ça baisse mais aussi si ça remonte. Peu importe que le capé est à +2.6% (+2.8% pour nous autres), vu que vous pouvez racheter à tout moment.

Je finis par dire que j'envie votre période de 5 ans sans tracas, à taux fixe imbattable.

 

[Polmar]

Le taux d'intérêt final est plafonné à 5.35% (taux d'appel + capage 1.5% sur l'euribor) + marge de 1.1% dans son cas.

Chez nous, il est plafonné au taux d'appel + 1.5% (capé sur l'euribor) + 1.3% de marge commerciale.

... au capage euribor +1.5% s'ajoute TOUJOURS une marge de 1.3%..

--> EMI
L'expression capage 1.5% sur l'euribor ou encore 1.5% capé sur l'euribor ou encore capage euribor +1.5% n'a aucun sens.

Si on devait mettre des chiffres dans votre exemple, l'opération ne serait pas possible.

En aucun cas un euribor est capé !
Ce qui est capé (ou devrait l'être) c'est un taux d'intérêt.

***

Pour en revenir aux formules du CF : il est dit par exemple que le taux de révision est l'Euribor 1 an majoré de 1.3% - cet Euribor 1 an au 01/08/07 est 4.522, majoré de 1.3% ça donne 5.822%.
Question alors : a quoi sert cette valeur 5.822% dans le calcul de l'échéance ?

Ensuite il est dit que : Le taux maximum servant au calcul de l'échéance est de 4.85% et que ce taux est distinct du taux d'intérêt.
Question alors : est-ce que je dois prendre 4.85% pour calculer mon échéance ?

 

[IMEI]

Question alors : a quoi sert cette valeur 5.822% dans le calcul de l'échéance ?

C'est justement le taux d'intérêt réel, final. Il sera 5.9 car le contrat prévoit "arrondi à la décimale supérieure".

Question alors : est-ce que je dois prendre 4.85% pour calculer mon échéance ?

Non. Aux 4.85% max (le capage de l'euribor dont je parlais), s'ajoutent 1.3% de marge commerciale.

 

[Polmar]

C'est justement le taux d'intérêt réel, final. Il sera 5.9 car le contrat prévoit "arrondi à la décimale supérieure".




Non. Aux 4.85% max (le capage de l'euribor dont je parlais), s'ajoutent 1.3% de marge commerciale.

--> Donc mon échéance (à la révision) est calculée sur 4.85 + 1.3 = 6.15 (hors assurance), et qui est plus élevé que 5.9% le taux d'intérêt réel !!!

Alors là je ne comprends plus !

 

[IMEI]

Le 4.85 est le taux euribor maximal, le taux vraiment capé.

Si à l'échéance, l'euribor est en dessous de 4.85 (ton cas), le taux d'intérêt final sera euribor + 1.3%

 

[Polmar]

Le 4.85 est le taux euribor maximal, le taux vraiment capé.

Si à l'échéance, l'euribor est en dessous de 4.85 (ton cas), le taux d'intérêt final sera euribor + 1.3%

OK j'ai compris !

Pour les autres, le taux d'intérêt maxi est égal à la plus petite valeur prise entre A et B :

A = Euribor (ou Tibeur) + 1.3% (ou autre que 1.3% en fonction de ce qu'il y a d'écrit sur le contrat)

B = Taux d'appel + 1.5% + 1.3% (ou autre que 1.3% en fonction de ce qu'il y a d'écrit sur le contrat)

Précision : Taux d'appel + 1.5% correspond au Taux maximal servant au calcul des échéances (ce qu'il y a d'écrit sur le contrat).
L'ambiguité réside dans le fait que le client croit que le taux d'intérêt maxi est le Taux d'appel + 1.5%, alors qu'il faut rajouter 1.3% (ou autre en fonction du contrat) qui représente la marge commerciale du CF.

Les choses sont claires à présent. Merci à EMI pour ses précisions.

 

[crabos]

oui cela commence a devenir un peu plus clair !

 

[seb34]

Bonsoir,
EMI, vous dites des choses absolument fausses qui embrouillent encore plus les participants de ce forum. Ne travaillez vous pas au CF???
Le taux réel du credit, celui servant au calcul des interets n'est pas capé, c'est tout, n'allez pas chercher n'importe quoi! Il vaut l'indice de reference (BTAN, Euribor...)+la marge, donc ne peut pas être capé!!!
Après, les "vendeurs" de ce pret (CF et certains courtiers) peuvent parler du taux servant de calcul aux échéances, mais c'est du pipo (voir les premières pages de cette discussion).
Cordialement,
Sébastien

 

[sven]

Bonjour à tous,

Je ne suis pas trop d'accord avec l'explication précédente.
C'est vrai que le contrat est si peu clair qu'on peu se demander si la marge de la banque (souvent 1,3%) doit s'ajouter au taux maximal.
Pour ceux qui ont reçu leur premier échéancier, il est facile de calculer le taux qui correspond au mensualités du tableau. Pour moi c'est le taux maximal tout court. Et le taux affiché en haut du tableau correspond à l'euribor + 1,3%.
On a bien le taux maximal qui sert à limiter le montant de l'échéance mensuelle et le calcul des intérêts réalisé au taux actuel du marché (euribor + 1,3%).
J'aimerai bien savoir d'où viennent les infos d'EMI?

 

[IMEI]

On a bien le taux maximal qui sert à limiter le montant de l'échéance mensuelle et le calcul des intérêts réalisé au taux actuel du marché (euribor + 1,3%).

Tient tient, ce que tu dis est pire que ce que je croyais (déjà mauvais).

Ton scénario est le seul qui explique la situation d'amortissement négatif due à l'augmentation de l'euribor.

J'aimerai bien savoir d'où viennent les infos d'EMI?

C'étaient mes déductions personnelles, basées sur ce que j'ai cru comprendre du texte de mon contrat (Foncier Objectif i) et sur l'augumentation du taux à l'échéance que les personnes participant ici ont rélaté.

Pour moi c'était certain que le capage est en fait 1.5%+1.3%=2.8% ce qui corréspondait à la hausse de plus de 1.5% que tout le monde a eu, maintenant si le calcul d'intérêts est pas capé du tout, tandis que les échéances le sont quand même, je trouve ça vraiment hallucinant comme crédit immobilier.

 

[seb34]

Même pas!
Les échéances aussi peuvent augmenter sans limite!
Le taux servant à leur calcul est capé, mais en amortissement négatif le capital restant du augmente, donc le montant des échéances aussi!!!
C'est encore pire que ce que vous pensiez de pire...

Désolé pour EMI d'avoir pu penser que vous bossiez au CF, mais vous aviez un discours tellement rassurant que cela m'a rappelé un moment où on a essayé de m'arnaquer.

 

[crabos]

oui c'est bien cela le soucis je pense...... malheureusement je n'ai plus trop le choix vu les délais, donc je pense qu'il me reste 5 ans pour me faire racheter ce credit si le marché et mes finances me le permettent.

 

[IMEI]

@seb34 : je suis désolé pour mon interprétation erronée, pour le discours rassurant je me basais uniquement sur le cas de crabos qui a quand même une période de 5 ans de taux bas et de tranquillité avant de racheter.

Moi aussi je suis en plein rachat de mon prêt CF.

L'année passée, à la signature, j'avais compris l'hypothèse décrite plus haut (que je considérais très mauvaise, le capé à +2.8%). Mais le CF a été la seule banque à accepter notre dossier, et on y tenait vraiment à la maison. Ils ne m'ont pas vendu le terme "capé 1.5%" mais le rallongement de la durée et ensuite des mensualités. Ce qui, bon, n'ayant pas de choix, ne m'est pas paru SI grave.

Inspiré par ce topique, j'ai vu un courtier début juillet et j'ai une proposition à 4.60% sur 20 ans. Le CF accepte de garder le PTZ. Normalement, pour moi et mon Foncier Objectif i (sur 25 ans à l'origine), ça va finir relativement bien.

Perso, je ne leur reproche pas l'histoire de faux-capé, car ils ne m'ont pas vendu cette phrase (je suis passé directement par le CF et pas par intermédiaire). J'ai découvert l'ampleur du principe aberrant du prêt uniquement après avoir eu une offre de rachat ailleurs (c.-à-d. hier). Je l'ai échappé belle. Sinon le CF restera pour moi la seule banque qui a accepté mon dossier, une question sentimentale (quand vous allez essuyer des refus d'une vingtaine de banques, vous comprendriez), et si jamais dans les jours suivants ils vont me proposer un taux fixe meilleur que mon offre de rachat, je vais rester chez eux.

Je suis désolé pour vous avoir induit en erreur avec ma théorie, surtout toi, Polmar. Le texte du contrat concernant le recalcule à l'échéance est vraiment n'importe quoi.

 

[sven]

pour seb34,

Je ne suis pas dans le cas extrême où, mathématiquement, l'amortissement est négatif et le capital augmente.
Mais cette situation étant hallucinante, et à mon avis non prévue dans le contrat, le CF est censé reconnaître l'existence d'un problème et proposer autre chose.
Que disent-ils? Ont-ils conscience qu'ils font une faute professionnelle?
S'ils ne veulent pas reconnaître leur erreur, vous avez intérêt à faire connaître l'échéancier annuel loufoque à des personnes qui pourront l'utiliser (asso consommateur,...)

 

[ivrique]

Les échéances aussi peuvent augmenter sans limite!
Le taux servant à leur calcul est capé, mais en amortissement négatif le capital restant du augmente, donc le montant des échéances aussi!!!
C'est encore pire que ce que vous pensiez de pire...

Moi c'est ca que m'a expliqué l'ufc que choisir. Les echenaces sont capées (surement a taux max des echeances+marge commerciale car je suis a 5.3% et je n'airai aps du depasser le fameux 4.6% or je viens de faire le calcul, je paye bien des echeances calculée avec 5.3 (euribor à 4.2+1.1 de marge).
mais vu que mon capital restant du augmente tous les mois a cause de l'amortissement negatif, mon echeances augmentera bie nl'année prochaine.

Je ne suis pas dans le cas extrême où, mathématiquement, l'amortissement est négatif et le capital augmente.
Mais cette situation étant hallucinante, et à mon avis non prévue dans le contrat, le CF est censé reconnaître l'existence d'un problème et proposer autre chose.
Que disent-ils? Ont-ils conscience qu'ils font une faute professionnelle?
S'ils ne veulent pas reconnaître leur erreur, vous avez intérêt à faire connaître l'échéancier annuel loufoque à des personnes qui pourront l'utiliser (asso consommateur,...)

j'ai donc contacté ufc que choisir qui hormis le fait de me conseiller de me debarasser de ce credit le plus vite possible, ne peut pas faire grand chose etant donné que les actions de groupe sont interdite en france. Ils esperent que cela devienne legal d'ici la fin de l'année. A ce moment la ils previendront leurs adherents et pourront peut etre faire qqchose.
A surveiller, et ca vaut le coup de se faire connaitre a l'ufc ou autre asso je pense.

 

[crabos]

quand je pense que c'est un truc dangereux et que je n'ai plus le choix........ grrrr j'en suis de toute façon pour quelques interventions que ce soit ! (media, UFc ou l'union des banques.....)

J'ai un RDV de dernière chance mercredi dans ma banque depuis 20 ans pour tenter un credit mais je ne suis pas sur du tout que cela passe et puis les délais sont très très court .

 

[Polmar]

--> EMI
Rien de grave pour ce qui concerne l'interprêtation de leurs formulations. Elles resteront ambigües et dignes de figurer dans l'Histoire Grandiose et Universelle de l'Emprunt Immobilier.

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J'ai donc eu au téléphone le CF ce matin pour activer le calcul de mon décompte. La personne (fort sympathique au demeurant) me dit qu'ils vont faire le nécessaire. Je les rappellerai quand même tous les 2 ou 3 jours car il me faut régler mon dossier de rachat avant la fin du mois.

Par contre, j'ai quand même demandé une proposition de renégociation : 5.55% sur 24 ans (le temps normal restant de mon crédit).
Impossible d'avoir mieux, sauf qu'il faut écrire à la direction, leur montrer la proposition bancaire de rachat... et ils décident ensuite. Bref, encore de la perte de temps...
A croire qu'ils veulent absolument se débarrasser de moi... comprends pas !!!!

 

[MikeOweb]

Suite intervention Sven et Ivrique.
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J'ai un TEMPO 3 à taux variable, non capé: On pouvait faire baisser (tous les 3 ans) les échéances avec une durée max d'allongement.
Comme j'avais prix ce prêt ds l'optique de vendre c donc ce qu'on a fait, on a fait baisser à chaque fois les montants.
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Le pb, c qu'on a fini par même plus rembourser de capitale et pire depuis la dernière révision, le capital restant du...augmente.
je pense qu'à l'heure actuelle on doit pas etre pléthore ds ce cas (le CF pourra donc remonter à la source ?...sic).
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Mais à ce que j'ai pu lire ds ce thread, yes, ça va arriver à certains d'entre vous car le CF, c pas une oeuvre social, c une BANQUE et ça veut dire ce que ça veut dire !
Elle est là pour faire du fric et pas pour écouter des gérémiades et autres crises de larmes.
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Si vous voulez qqch, il faut leur rentrer ds le lard, les menacer intelligemment en vous basant sur votre contrat.
Si y'a une seule faille vous aurez une chance, sinon c peine perdu d'avance, car c LA SEULE CHOSE qui vaut devant un tribunal.
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Donc, pour ceux qui paniquerait mais qui veulent pas vendre, faut renégocier (à la brutale) avec le CF car c ce qui vous fera perdre le minimum de plume.
Négocier à la brutale veut dire: les mettre à defaut et vous en servir comme un levier.
c sur, le temps joue pour eux, car plus vous attendez, plus les taux remontent.
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les actions machins je sais plus quoi, ça existe peut etre pas, mais les collectifs en association avec partie civile ça existe deja depuis des lustres et c parfois tres tres efficace !
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Donc, evidement que le but de mon intervention n'est pas de faire la morale (moi aussi, j'me suis laissé piéger apres tout).
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C juste pour dire que OUI, votre amortissement peut devenir négatif et oui, au final, vous devrez peut etre plus de thunes que vous en avez emprunté.
Et ça, si vous ne prenez pas le taureau par les cornes, y'a pas de jolie fée avec une baguette magique, qui viendra dire au CF "houla, c pas bien ce que vous faites là".
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en Espagne, juste pour l'exemple, les prêts à long terme sont deja ds cette optique de vous faire bosser pour eux....à vie !

 

[IMEI]

Impossible d'avoir mieux, sauf qu'il faut écrire à la direction, leur montrer la proposition bancaire de rachat... et ils décident ensuite. Bref, encore de la perte de temps...
A croire qu'ils veulent absolument se débarrasser de moi... comprends pas !!!!

Oui et non, je pense qu'ils sont structurés hiérarchiquement et chaque niveau pose toute sorte de critère pour accéder à lui (comme avoir déjà une offre de prêt pour une VRAIE renégociation, sinon c'est le niveau inférieur qui te fait une offre moins intéressante).

Ce matin j'ai été enfin rappelé par un conseiller CF pour renégociation (ayant refusé leur première proposition à taux de 5% - présentée comme étant déjà dérogatoire, passée par commission). J'ai envoyé la copie de mon offre de rachat par ma banque et maintenant j'attends. Mais sans cette copie, ils n'auraient pas étudié la possibilité de me faire une offre plus intéressante.

C'est sûr que leur organisation hiérarchique leur fait perdre des clients, mais que pouvons-nous faire ?

De toute façon je ne vois pas comment un client avec un tel crédit pourrait rester chez eux après la hausse annuelle, je pense que le rachat sera un phénomène de masses et qu'ils vont se retrouver en difficulté.

Dommage pour eux, dommage pour nous. Ils auraient très bien pu continuer à gagner de l'argent avec des crédits un peux plus chers que la moyenne avec en contrepartie d'autres avantages, par contre le système actuel de recalcule des échéances est dingue.

Je ne sais même pas s'ils l'ont fait express ou bien par accident, en ne prenant pas toutes les variables à venir en calcul, mais j'imagine que le jour où ils resteront sans clients, et que les nouveaux se tiendront à l'écart, ils vont traquer leur employé qui a pondu ce système de prêt.

Encore une fois, dommage, car le CF a été le seul établissement à accepter mon dossier (fragile), j'aurais aimé garder une relation gagnant-gagnant avec eux à long terme, même en payant un peu plus cher, mais là, c'est de la folie.

 

[Polmar]

--> EMI
De toute façon je n'ai plus le temps de négocier avec eux. Je pars sur le rachat au taux et durée qui m'ont été proposés (tu en connais les termes).Apparemment le fait de perdre des clients ne semble pas les gêner, du moins pour le moment.

Par contre, ne garde pas 'd'affectif' envers eux sous prétexte qu'ils ont été les seuls à avoir accepté ton dossier. S'ils l'ont fait, ce n'était pas pour te rendre service, c'est qu'ils y voyaient ce que ça leur aurait rapporté... ici ça crève les yeux : un Objectif i pour toi avec tous les ennuis... et là, tu vois, ils ne se précipitent pas pour aller te repêcher !
Il n'y a pas de sentiments dans le secteur financier, il n'y a que ce qui peut rapporter des bénéfices.