Bonjour,
Lady974 a dit:
bien locatif : loué 670€/mois credit immo : 523€ fin en octobre 2032 - taux 1,51%
Bien principale a aquerir : 200000€ frais de notaire : 15700€ Taux négocié a la banque 1,30%
Revenu : 2150/mois sur 13 mois pour Monsieur, 780€/mois pour moi
Apport de 20000€
beneficiaire on l’espere du pret action logement d’un montant de 40000€ soit 142€mois pour financer une partie du bien principal.
Je suis désolé mais ces informations ne permettent pas de faire des simulations pertinentes car très incomplètes.
Je vous avais demandé :
Aristide a dit: [lien réservé abonné]
Si vous fournissez les caractéristiques exactes des prêts - ancien et nouveau - (Montants - Taux - durées - Montants primes assurances) peut-être serait-il possible d'affiner ?
Vous indiquez désormais un prêt Action Logement mais sans même indiquer sa durée et sans dire si l'échéance de 142€ comprend ou non les primes d'assurances
Par ailleurs, côté "Besoins = Emplois = Dépenses" il faudrait connaître le coût réel du projet (= avec tous les frais annexes de négociation éventuel + dossier + garantie + parts sociales éventuelles + courtage éventuel + Travaux éventuels + ...) de manière à trouver après déduction du prêt Action Logement et de votre apport personnel le montant réel du prêt bancaire lisseur à prévoir.
Non seulement l'on ne peut pas chiffrer ce besoin mais vous n'indiquer pas non plus le montant de ce complémentaire lisseur à considérer.
Pour le calcul du taux d'endettement vous calculez ainsi les revenus:
=> (2.150€ x13/12) + 780€ +(670€ x 70%) - 523€) = 3.163€
Avec une échéance cible de 1.100€,
si tant est que le calcul différentiel soit réellement appliqué (???)
Votre taux d'endettement serait donc de
=> 1.100€ / 3163€ = 34,78€ donc au delà de la norme bancaire.
baboune a dit:
Effectivement on dépasse les 33 % avec le prêt locatif tel qu'il est.
au niveau lissage ça coince à cause de la durée
seule solution, il faut remixer le tout et tout mettre sur 25 ans.
le locatif et le nouveau bien
et là on peut descendre en dessous de 30 %
mais bon, cela reviendra plus cher bien entendu mais je ne vois que cette solution.
baoune, sur quelles bases as tu fait ta simulation ?
Car moi vu l'imprécision des données j'en suis incapable.
Par ailleurs je suppose que tu n'as pas tenu compte du prêt employeur ?
Si rachat prêt antérieur, côté besoins, as tu tenu compte de l'indemnité de remboursement anticipé (IRA), nouveaux frais de dossier, nouvelle garantie (et, si autre banque, frais mainlevée éventuels) pour majorer en conséquence le montant du prêt lisseur à solliciter ?
Avec ce prêt employeur a taux réduit, si l'on imagine un autre prêt "emboîté" dans un montage gigogne optimisé peut-être pourrait-on revenir en deçà de la durée de 30 ans.
Cdt
