L'investissement dans l'immobilier locatif est-il encore une bonne solution ?

[lopali]

A titre personnel, j'ai derrière moi 25 ans d'immobilier privé, j'y suis tombé par hazard et avec un appui familiale apres des études supérieur et du chomage.

Je vends actuellement mon parc sur 3 ans pour mes 50 ans et 10 ans plus tot que prévu suite à tout ce qui se passe. Je vais me faire une rente viagère.

Malheureusement ce n'est plus une solution pour les jeunes puisque dans l'immobilier on démarre difficillement de zéro, et désormais il n'y a plus rien à espérer dans ce domaine. En tout cas pas pour amasser suffisamment vite un capital retraite suffisant.

Bonjour Babaorum,

Déconseillez-vous de démarrer tout investissement dans l'immobilier locatif à l'heure actuelle ?

Cela m'intéresse de savoir pourquoi plus précisément.

Pouvez-vous apporter quelques arguments pour défendre cet avis ?

Merci par avance.

Cordialement.

 

[GoodbyLenine]

Et je serais aussi intéressé de savoir comment, âgé de 50 ans, vous arrivez à vous "faire une rente viagère" avec une rentabilité décente en totalement en dehors de l'immobilier.

 

[babaorum]

L'immobilier a deux branches rénumératrices, la plus values sur vente et les loyers sur la location

L'exoneration sur les plus values est passé de 15 à 30 ans, donc cela revient à investir à 30 ans et prier pour recevoir peut etre votre due à 60 ans, ou magouiller pour en faire votre RP mais cela demandera du temps et il est préférable que vous soyez loger à titre gratuit sinon c'est le redressement direct.

Les loyers quand à eux ne suivent plus le cout de la construction mais l'insee, leur revalorisation est donc farfelue. De plus le ré-ajustement entre 2 locataires notamment pour financer vos frais de remise à neuf n'est plus possible

Les impots fonciers depuis 5 ans augmentent plus vite que l'inflation suite aux besoins des collectivités dans le social

La CSG impots provisoire est devenu un impot qui impacte directement vos revenus fonciers, de 15,50% en 2013, +2% cette année, et il n'est pas exclu qu'elles augmentent encore en 2013. De plus ils ne tiennent absoluement pas compte de votre situation car c'est un impot non progressif.

Je ne vous cache pas que les locataires peuvent etre une source de problemes. Et que les revenus locatifs, la petite partie qui vous reste sont tres aléatoires, vacances locatives etc

Je me garderai bien de dissuader quelqu'un d'en faire, a chacun de prendre sa décision, pour ma part j'arrete

 

[babaorum]

Et je serais aussi intéressé de savoir comment, âgé de 50 ans, vous arrivez à vous "faire une rente viagère" avec une rentabilité décente en totalement en dehors de l'immobilier.

Et bien vous regardez les taux des rentes viagères à 50 ans qui sont à lamondiale ag2r de 25,48 euros donné pour 1 euros annuel tarif 2010

C'est simple, la rente viagère n'est pas une question d'age Ag2R les propose des 40 ans...

Et je dirais meme que ça sert pas à grand chose d'attendre car ce que vous gagnez avec l'age, vous le perdez avec l'ugmentation des tarifs et des tables de mortalité moins favorable

 

[lopali]

...
Je me garderai bien de dissuader quelqu'un d'en faire, a chacun de prendre sa décision, pour ma part j'arrete

Il est vrai que présenté comme cela, ce n'est pas encourageant.

Merci pour votre réponse.

 

[Buffeto]

Je ne vous cache pas que les locataires peuvent etre une source de problemes. Et que les revenus locatifs, la petite partie qui vous reste sont tres aléatoires, vacances locatives etc

c'est aussi la raison pour laquelle je ne fais plus d'immobilier locatif en direct .....

par contre les SCPI ou le LMNP avec gestionnaire ( solide) ne posent pas ce genre de problème

 

[lopali]

La CSG impots provisoire est devenu un impot qui impacte directement vos revenus fonciers, de 15,50% en 2013, +2% cette année, et il n'est pas exclu qu'elles augmentent encore en 2013. De plus ils ne tiennent absoluement pas compte de votre situation car c'est un impot non progressif.

En même temps, quelque soit le placement c'est pareil… Les PS sont toujours à payer.

Et que les revenus locatifs, la petite partie qui vous reste sont tres aléatoires, vacances locatives etc

Mais est-ce vraiment le but de ces loyers (qu'il en reste une petite partie) ? Ne sont-ils pas là avant tout pour payer le crédit ? Pour "l'effet de levier" ?

Il faudra d’ailleurs que j’ouvre une petite discussion à propos de cette technique de multiplication des petits pains par l'endettement.

L'exoneration sur les plus values est passé de 15 à 30 ans, donc cela revient à investir à 30 ans et prier pour recevoir peut etre votre due à 60 ans, ou magouiller pour en faire votre RP mais cela demandera du temps et il est préférable que vous soyez loger à titre gratuit sinon c'est le redressement direct.

On entend bien par "plus-values" la différence entre le prix de vente et le prix d'achat augmenté de l'inflation ?

N’est-il donc pas déjà assez intéressant de se retrouver propriétaire d’un bien immobilier payé en grande partie par un tiers ?

Les plus-values, ne sont-elles pas que du bonus ?

 

[Buffeto]

Mais est-ce vraiment le but de ces loyers (qu'il en reste une petite partie) ? Ne sont-ils pas là avant tout pour payer le crédit ? Pour "l'effet de levier" ?

exact s'enrichir avec l'argent des autres ( banque , locataires )

 

[GoodbyLenine]

Et bien vous regardez les taux des rentes viagères à 50 ans qui sont à lamondiale ag2r de 25,48 euros donné pour 1 euros annuel tarif 2010

C'est simple, la rente viagère n'est pas une question d'age Ag2R les propose des 40 ans...

Et je dirais meme que ça sert pas à grand chose d'attendre car ce que vous gagnez avec l'age, vous le perdez avec l'ugmentation des tarifs et des tables de mortalité moins favorable

C'est un peu court comme réponse : quel taux technique retenu (la rente augmentera-t-elle ensuite ?), quelle fiscalité sur le rente perçue ? etc.

Parce que, avec 25.48€, percevoir 1€ à vie, en consommant le capital, ça n'est pas forcément trop difficile à atteindre non plus avec un investissement locatif ou financier (tant qu'on peut s'en occuper), en vendant petit à petit les biens si nécessaire, et au moins ça permet de conserver le contrôle de son capital (peut-être qu'un jour on en aura l'usage, pour un projet quelconque), et permet de transmettre éventuellement une partie du capital au décès.

 

[Turbo-057]

On entend bien par "plus-values" la différence entre le prix de vente et le prix d'achat augmenté de l'inflation ?

L'inflation n'est plus prise en compte pour l'évaluation de la PV
Donc différence entre prix d'achat et prix de vente le calcul est simplifié en la grande défaveur des proprios...
Pour ma part j'ai commencé a vendre post 1er réforme avant la réforme de la droite.
J'ai ensuite du stoppé pour eviter l'assimilation a marchand de biens.
Je revendrais surement encore un peu avec le "cadeaux" des 20% de 2013...

Et je ne reinvesti plus un euro en France mais tout à l'étranger puisque j'y réside.
Au luxembourg l'immobilier est trop chero pour etre assez rentable
Mais par contre a coté en belgique pas d'impots sur les revenus locatifs et l'immobilier reste correct hormis qq zones.

 

[babaorum]

C'est un peu court comme réponse : quel taux technique retenu (la rente augmentera-t-elle ensuite ?), quelle fiscalité sur le rente perçue ? etc.

Parce que, avec 25.48€, percevoir 1€ à vie, en consommant le capital, ça n'est pas forcément trop difficile à atteindre non plus avec un investissement locatif ou financier (tant qu'on peut s'en occuper), en vendant petit à petit les biens si nécessaire, et au moins ça permet de conserver le contrôle de son capital (peut-être qu'un jour on en aura l'usage, pour un projet quelconque), et permet de transmettre éventuellement une partie du capital au décès.

Les taux techniques sont réglementés et pas supérieur à 2,5% , en l'occurence 2,5% pendant 8 ans et 2% apres chez eux
La rente viagère est plus une pension à vie qu'un placement avec ses avantages ne s'occuper de rien, ne plus craindre le lendemain, etre revaloriser chaque année, avoir un abattement fiscale 50% pour les 50 ans

Pour ce qui est de l'immobilier la rente rapporte désormais nettement plus, pret de 1/3 de plus sans compter les frais d'entretien en immobilier.

Le controle du capital est une illusion avec la fiscalité française, de plus louer des biens dont je ne profite pas ou renoncer au capital ne fait aucune différence.

Je reconnais que pour certains (pas mon cas) il y a le coté sucession mais avec une exonération désormais de 100000 euros tous les 15 ans on ne va pas bien loin.

 

[babaorum]

L'inflation n'est plus prise en compte pour l'évaluation de la PV
Donc différence entre prix d'achat et prix de vente le calcul est simplifié en la grande défaveur des proprios...
Pour ma part j'ai commencé a vendre post 1er réforme avant la réforme de la droite.
J'ai ensuite du stoppé pour eviter l'assimilation a marchand de biens.
Je revendrais surement encore un peu avec le "cadeaux" des 20% de 2013...

Et je ne reinvesti plus un euro en France mais tout à l'étranger puisque j'y réside.
Au luxembourg l'immobilier est trop chero pour etre assez rentable
Mais par contre a coté en belgique pas d'impots sur les revenus locatifs et l'immobilier reste correct hormis qq zones.

J'ajouterai à cela que beaucoup de personne investi de leur personne pour rénover et construire un bien, cela a toujours ete mon cas, hors l'état se contente d'appliquer un forfait dérisoire dans le calcul de la plus value

 

[Turbo-057]

Effectivement le prix des matériaux n'est plus utilisable la plupart du temps. Sauf cas exceptionnel.
Seules les factures d'entreprise sont prises en compte en résumé notre sueur et m.o. ne vaut rien aux yeux de l'état on ne peut travailler pour soit meme ... Avant avec les 15 ans, on pouvait raisonnablement rentabiliser avec les 30 cela en devient n'importe quoi.
La magouille d'y vivre 2 mois passe pour etre exhonéré mais si on a plus d'un bien locatif ca devient vite le bazard d'utiliser cette technique. La cession a une SCI post ancienne legislation m'avait permi de lisser anticipativement le problème des PV en tout cas de le réduire maintenant c'est mission impossible de le faire. Sauf à attendre 30 ans donc au moins 50 piges .. ben voyons.
Sans compter que les PS ont litéralement flambé ces dernières années pour 2013 ce sera 15.85% pour le moment (prime de noel RSA de .035% ... mieux vaut etre chomeur en France que travailleur on joue a Robin des bois à gogo ... et le gogo c'est qui...)

Pour moi je rejoins l'avis de ne plus investir dans l'immobilier locatif en France préférez la Belgique vous y serez imposé en Belgique le bien y étant situé => impots locatif = 0% juste les fonciers donc en gros un loyer ca va. Et par la suite si la France vous ennui un peu trpo établissez vous y en tant que résident fiscal le forfait sur les revenus mobilier est splendide pour les rentiers alors que coté francais on vous y assasine, pour les donations c'est tous les 3 ans une fois qu'on y reside donc en gros on y vie qq années on transmet à ces enfants et on peut revenir en France profiter du RSA et se déclarer "pauvre" un fois qu'on a tout donner la France vous rendra une partie de ce que vous aurez donnée a une époque de votre vie....

 

[robert05]

Pour moi je rejoins l'avis de ne plus investir dans l'immobilier locatif en France

+1
En France entre les prix très élevés et la fiscalité de plus en plus lourde, investir dans l'immobilier n'est pas/plus suffisamment rentable (sauf cas particulier, si on a de bonnes infos ex : divorce en cours -> intérêt fort du vendeur de vendre vite et/ou discrètement).
Ailleurs en Europe, voire beaucoup plus loin si on a les contacts qu'il faut (rappel : toujours acheter "près de chez soi" autrement dit là ou on a la main sur les affaires courantes, directement ou via un intermédiaire de confiance) il y a de très belles affaires à faire (avec des risques spécifiques : risque pays, risque change, mais la prime de risque est là)

 

[lopali]

En France entre les prix très élevés et la fiscalité de plus en plus lourde, investir dans l'immobilier n'est pas/plus suffisamment rentable (sauf cas particulier, si on a de bonnes infos ex : divorce en cours -> intérêt fort du vendeur de vendre vite et/ou discrètement).

A partir de quel taux brut de rendement estimez-vous qu'un bien immobilier puisse aujourd'hui être rentable en France ? Et est-ce bien sur ce critère que le choix doit se faire avant tout autre chose ?

Merci pour vos réponses.

 

[babaorum]

A partir de quel taux brut de rendement estimez-vous qu'un bien immobilier puisse aujourd'hui être rentable en France ? Et est-ce bien sur ce critère que le choix doit se faire avant tout autre chose ?

Merci pour vos réponses.

Un taux supérieur à celui de placements financiers classiques comme les assurances vies qui eux ne nécessitent aucun investissement personnel , ce qui n'est désormais plus la cas en comptant tous les frais, les nouvelles règles fiscales.

Apres rentre en jeux d'autre critères, attachement à un lieu, à un bien, vouloir le céder à ses enfants, vouloir y vivre plus tard...

 

[robert05]

A partir de quel taux brut de rendement estimez-vous qu'un bien immobilier puisse aujourd'hui être rentable en France ? Et est-ce bien sur ce critère que le choix doit se faire avant tout autre chose ?

Merci pour vos réponses.

Un taux offrant une prime de risque suffisante, prime qui dépendra aussi entre autres de l'aversion au risque de chacun, il n'y a donc pas de "vraie" réponse à cette question.
De plus, si tu investis dans de l'immobilier locatif essentiellement pour le rendement (loyers) tu seras plus exigeant sur ce point que si tu investis dans un bien précis en misant sur le fait qu'il va se valoriser.

 

[Buffeto]

A partir de quel taux brut de rendement estimez-vous qu'un bien immobilier puisse aujourd'hui être rentable en France ?.

le problème est toujours le même......la rentabilité dans l'immo locatif n'est que relative , car en fait l'opération est plus ou moins intéressante selon qu'on fera ou pas une belle PV à la revente.....

donc investir dans le locatif c'est : profiter du levier pour créer un patrimoine et espérer dans l'avenir pour le céder avec plus value....

le rendement ne se calcule donc qu'à postériori.....

 

[robert05]

le problème est toujours le même......la rentabilité dans l'immo locatif n'est que relative , car en fait l'opération est plus ou moins intéressante selon qu'on fera ou pas une belle PV à la revente.....

le rendement ne se calcule donc qu'à postériori.....

C'est le contraire en fait, tu confonds rendement et rentabilité.

La rentabilité (qui tient compte aussi de la variation de valeur du sous jacent) est simplement incertaine jusqu'au débouclage de l'opération. Et c'est le cas de tout investissement risqué par définition.

Le rendement - les revenus tirés de l'investissement - (ex : les loyers dans le cas de l'immobilier, les dividendes dans le cas d'un placement en actions) est "relatif" si l'on peut dire

 

[Turbo-057]

non vu les tornades fiscales le rendement ne peut pas se calculer à l'avance ...
Il se calcule qu'après avoir financer le bien ou plutot une fois que tu l'as revendu.
J'ai eu des rendements de plus de 18 % annuel sur certains apparts que j'ai acheté en 1996 et revendu en 2011. Le tout avec un apport minimaliste puisque financé entièrement a credit et payé par les locataires. De nos jours avec le prix immob et les charges fiscales ce n'est plus possible je pense.