L'investissement dans l'immobilier locatif est-il encore une bonne solution ?

[Buffeto]

Au fait, comment choisissez vous une "bonne" SCPI ?

les critéres sont variés .

une bonne SCPi doit d'abord avoir une politique d'investissement diverse , sur des bâtiments facilement louables , dans divers lieux géographiques , avec un taux de remplissage important et des revenus antérieurs distribués de bonne tenue.

partant de ca ma stratégie est une stratégie de diversification de manière à avoir un portefeuille de SCPI large.

j'ai des SCPI généralistes , des SCPI ciblant certains types de biens ( murs de cliniques , EHPAD , murs de crèches) , des SCPi ciblant des bien HQE ( PFO2) , des SCPI déficit fonciers ,des SCPI Malraux .

 

[moietmoi]

En fait, actuellement, je vis dans un appartement qui était à mes parents qui en avaient fait un investissement locatif, jusqu'à ce que j'y habite (j'ai vendu ma RP l'année dernière, c'est juste une transition en attendant que ma RP en VEFA soit construite).
Le loyer était parfaitement dans les fourchettes du marché.
Le calcul : si je ramène le net qui me revient après paiement des taxes et charges et que je le divise par le prix (estimé) de l'appartement, j'arrive à 2,5% de gain net.
Et on a eu de la chance : la locataire est restée pendant 22 ans, jusqu'à ce qu'elle prenne sa retraite pour partir dans les Vosges, le loyer a donc été hyper régulier.
C'est bien moins que le rendement d'une SCPI, non?

il est rare qu'un bien destiné à la rp soit un bon investissement locatif, les critères de choix ne sont pas les mêmes;

les rendements locatifs de l'immo en direct sont différents selon les types de logements et les régions

eh oui.. et l 'achat de la rp n'en tient pas compte

ne cibler que des petites surface dans de petites villes de province avec un prix bas au mètre carré.

Pour avoir du rendement en locatif en direct cela nécessite de la recherche et du temps

 

[Manu215]

il est rare qu'un bien destiné à la rp soit un bon investissement locatif, les critères de choix ne sont pas les mêmes;

Ce n'était pas le but. Cet appartement était bien un investissement locatif depuis la construction de l'immeuble (1974 je crois) et appartenait à mes parents qui avaient eux-mêmes leur RP.
En 2001, mes parents ont fait une donation-partage de cet appartement à ma soeur et moi qui sommes devenus nus-propriétaires, mes parents gardant l'usufruit (c'est-à-dire les loyers).
La dernière locataire qui est restée 22 ans est partie en décembre 2014.
Mes père est décédé en 2013, ma mère en 2015.
Ma soeur et moi sommes donc maintenant pleins propriétaires en indivision.

Pourquoi me suis-je installé dans cet appartement qui était un investissement locatif au départ :
- parce que j'achète ma RP en VEFA, j'ai donc vendu ma propre RP en 2015 et j'ai placé l'argent de la vente. Cela m'a évité de le vendre dans l'urgence (j'en ai tiré exactement le prix que j'en voulais)et d'avoir à gérer un crédit relais
- cela nous fait moins de charge et moins d'impôts locaux à payer pour ma soeur et moi puisque j'ai pris en charge tous ces frais entièrement
- nous avons décidé que lorsque je m'installerai dans ma nouvelle RP, nous vendrons cet appartement. Comme c'est devenu ma RP, je n'aurai pas d'impôts sur la plus-value à payer (il faut 22 ans après la date de la donation pour ne plus payer ces impôts là). Par contre ma soeur devra les payer (soit 50%) mais on se partagera cette taxe.

Ce n'est pas très habituel de faire ainsi, mais je n'y ai vu que des avantages, hormis que ça m'a fait un déménagement supplémentaire...

L'objectif lorsqu'on achète un appartement n'est pas le même si c'est pour une RP ou un investissement locatif... quoique, cela dépend. Je m'y sens plutôt bien dans cet appartement que je n'ai pas choisi, mais j'avoue que j'ai hâte d'intégrer ma nouvelle RP.
Et puis franchement, c'est pas parce qu'on décide d'acheter un bien pour investissement locatif qu'on doit acheter de la m....

 

[caro59000]

à titre personnel après une période de propriétaire-bailleur en direct j'ai tout revendu en 2009 et ai réorienté mes placements vers du LMNP avec gestionnaire ( fiscalité BIC avec amortissement ) et les SCPI ( fiscalité revenus fonciers mais sans les inconvénient de la gestion de locataire ) .

je ne suis revenu sur le marché de l'immo en direct qu'il y a 3 ans mais avec la stratégie de ne cibler que des petites surface dans de petites villes de province avec un prix bas au mètre carré.

Qu'est-ce qui vous a amené à abandonner et puis reprendre ce type d'investissement locatif ?
C'est vrai que votre dernière formule me semble la plus intéressante mais comment trouver ces petites surfaces et surtout les gérer ensuite ( / agence de gestion ? encore faut il trouver les bonnes...) ?

 

[Buffeto]

Qu'est-ce qui vous a amené à abandonner et puis reprendre ce type d'investissement locatif ?

ce qui m'avait amené à abandonner c'était d'une part la fiscalité et d'autre part le changement de législation concernant l'exonération des PV qui allait passer de 15ans à 30ans ( pour revenir actuellement à 22ans )
ensuite c'est une histoire familiale personnelle ....
il se trouvait que mon frère cadet m'a demandé conseil en vue de sa retraite qui sera maigre . malheureusement pour lui il a aussi de faibles revenus et donc il lui était impossible d'emprunter sur ses seuls revenus. nous avons donc décidé de créer une SCI tous les 2 . lui , qui a du temps de libre , s'occupe de rechercher les biens , les locataires et de gérer la location et moi , qui ai peu de temps mais une assise financière suffisante , je m'occupe de trouver les crédits , de les garantir avec ma caution personnelle et de combler les trous du compte courant de la SCI lorsque c'est nécessaire....

au final dans une quinzaine d'année la SCI me remboursera mon compte courant d'associé et nous aurons augmenté notre patrimone commun .

il est bien évident qu'avec nos différentiel de TMI l'opération n'est pas super intéressante pour moi mais comme je suis l'ainé , ca fait plaisir à mes vieux parents que joue la solidarité familiale ....

C'est vrai que votre dernière formule me semble la plus intéressante mais comment trouver ces petites surfaces et surtout les gérer ensuite ( / agence de gestion ? encore faut il trouver les bonnes...) ?

pour les trouver nous écumons le site the-good-corner ensuite pour les gérer c'est mon associé dans la SCI qui s'en occupe

 

[moietmoi]

Et puis franchement, c'est pas parce qu'on décide d'acheter un bien pour investissement locatif qu'on doit acheter de la m....

Loin de là mon idée, mais comme en toute chose, il faut définir ses objectifs et par exemple un appartement familial dans les petites villes à un rendement très faible, et a contrario un studio à Paris a aussi une rentabilité faible ( si on respecte les lois);
et dans ces 2 cas, le bien immobilier peut être de très bonne qualité...