L'investissement dans l'immobilier locatif est-il encore une bonne solution ?

[kfc]

Pour moi je rejoins l'avis de ne plus investir dans l'immobilier locatif en France préférez la Belgique vous y serez imposé en Belgique le bien y étant situé => impots locatif = 0% juste les fonciers donc en gros un loyer ca va. Et par la suite si la France vous ennui un peu trpo établissez vous y en tant que résident fiscal le forfait sur les revenus mobilier est splendide pour les rentiers alors que coté francais on vous y assasine, pour les donations c'est tous les 3 ans une fois qu'on y reside donc en gros on y vie qq années on transmet à ces enfants et on peut revenir en France profiter du RSA et se déclarer "pauvre" un fois qu'on a tout donner la France vous rendra une partie de ce que vous aurez donnée a une époque de votre vie....

1er paragraphe de l'article 3 de la convention franco belge: [lien réservé abonné]

"1. Les revenus provenant des biens immobiliers, y compris les accessoires, ainsi que le cheptel mort ou vif
des entreprises agricoles et forestières ne sont imposables que dans l’Etat contractant où ces biens sont
situés."

l'immobilier belge serait un produit très compétitif dans ces conditions, reste à voir la santé du marché, la présence d'enveloppes type SCPI, etc.

Merci Turbo !

 

[robert05]

non vu les tornades fiscales le rendement ne peut pas se calculer à l'avance ...
Il se calcule qu'après avoir financer le bien ou plutot une fois que tu l'as revendu.

Ce que tu décris c'est la rentabilité globale de l'opération.
Le rendement ne tient compte que des revenus générés par un investissement : dans le cas d'un bien immobilier, le rendement brut se constate quasi immédiatement (somme des loyers - somme des charges)/montant investi, pour le rendement net il faut attendre 1 an pour déduire l'impôt éventuel en cas de revenu positif.

 

[maxichats]

Pour info, pour les prélèvements sociaux, un rapport parlementaire de 2006 suggérait de monter progressivement le taux jusqu'à 18%. On voit que la feuille de route est bien suivie...

Sur la prise en compte des travaux, les factures de matériaux ne sont pas prises en compte car nos élus veulent nous pousser à faire tourner les entreprises de BTP et les artisans...C'est injuste mais incitatif (sans compter qu'il serait très difficile pour l'état de vérifier que les matériaux achetés ont bien été employés dans un logement précis).

Sinon personnellement dans l'investissement immobilier, je privilégie le rendement annuel. La plus value potentielle à la revente est la cerise sur le gateau.

Le vrai repoussoir pour moi dans l'investissement locatif, ce sont les locataires et le droit du logement qui leur est bien trop favorable.

 

[lopali]

...Sinon personnellement dans l'investissement immobilier, je privilégie le rendement annuel...

Et à combien l'estimez-vous ce rendement (en brut) pour que l'investissement soit rentable ?

Certains parlent d'un potentiel de 8 à 10% bruts pour commencer à s'intéresser à un bien.

 

[robert05]

Le vrai repoussoir pour moi dans l'investissement locatif, ce sont les locataires et le droit du logement qui leur est bien trop favorable.

Parlons plutôt de source de risque plutôt que de repoussoir (si on considère qu'un élément de l'opération constitue un repoussoir, on n'investit pas; si on considère qu'il y a une source de risque, on peut accepter de prendre ce risque s'il est suffisamment rémunéré)

 

[robert05]

Et à combien l'estimez-vous ce rendement (en brut) pour que l'investissement soit rentable ?

Certains parlent d'un potentiel de 8 à 10% bruts pour commencer à s'intéresser à un bien.

En France effectivement, 8 à 10% bruts, si l'opération est bien optimisée, peuvent donner du 5-6% nets ce qui commence à être intéressant pour certains.
Ca dépend aussi de l'affinité qu'on peut avoir pour l'investissement en question : l'investisseur immo qui a "ça dans le sang" pourra se satisfaire d'un rendement à peine supérieur à d'autres placements plus classiques (OPCVM, etc.) alors que celui qui va sur ce marché par opportunisme sera plus exigeant.
Pour ma part, je privilégie les valeurs mobilières (même si c'est moins rentable en ce moment, c'est mon domaine de prédilection disons), mais j'investis aussi sur des marchés immo bien définis où les rendements bruts sont de l'ordre de 15 à 20%. Et comme je suis relativement averse aux types de risques associés, je me couvre au maximum et me "contente" d'un rendement net d'à peine 10%. Je suis en revanche très confiant sur la plus value à la revente à horizon 5-10 ans.

 

[lopali]

...mais j'investis aussi sur des marchés immo bien définis où les rendements bruts sont de l'ordre de 15 à 20%. Et comme je suis relativement averse aux types de risques associés, je me couvre au maximum et me "contente" d'un rendement net d'à peine 10%...

Il serait très intéressant que vous développiez cette partie de votre réponse.

Ou tout du moins, que vous apportiez des précisions sur "marchés immo bien définis", "types de risques associés" et "je me couvre au maximum".

Merci par avance.

 

[Pendragon]

@Lopali

Pffff... quelle discution...

@Lopali, usez de l'immobilier pour vous bâtir un patrimoine en investissant 0 euros si vous etes jeune.

Mes dernieres acquisitions je les ai faites à 50 ans en amenant 50% du montant global et en empruntant les 50% sur 10 ans. Les loyers amortissant emprunt, foncier, assurances et impots. Vous trouverez mes files par recherche sur mon pseudo.
En gros année N j'amene 50kE , année N+10 j'ai 100kE soit 10% par an sans compter l'augmentation du prix du bien.

Si vous etes +jeune (35-40 ans) vous pourrez emprunter 100% en empruntant sur 20 ans et vous aurez des biens de 100-150 kE pour vos 60 ans que vous pourrez revendre ou garder pour percevoir les loyers nets et vous faire un complement de retraite.

Vous etes imposés ? Faites idem en achetant un bien ancien avec travaux . Vous déduirez de vos revenus x% des travaux materiaux compris . x% correspondant à votre tranche d'imposition. Exemple, achat de 2000 e de fenetres ne vous couteront que 1400e si tranche 30% et votre bien aura pris une valeur de +2000e.
Et louez le en utilisant une defisc Borllo ancien en loyer intermediaire par exemple. Encore -30% sur vos revenus fonciers.

Et bref pas mal d'autres avantages que vous trouverez par vous meme en reflechissant...

Maintenant investir 100% de son cash dans de l'immo pure, assez peu d'interet. L'immo c'est pour batir un patrimoine et une fortune , pas pour placer une fortune existante (enfin si tres grosse fortune, un petit chateau peut aider...)

A+ mes amis.

 

[robert05]

Il serait très intéressant que vous développiez cette partie de votre réponse.

Ou tout du moins, que vous apportiez des précisions sur "types de risques associés" et "je me couvre au maximum".

Un exemple tout bête, l'assurance pour loyers impayés : si tu la prends tu réduis le risque mais également le rendement. C'est un choix. Un autre exemple moins classique ? Acheter des appartements dans différents immeubles plutôt qu'un immeuble entier : ça coûte plus cher (pas d'économie d'échelle) mais cela diversifie le risque (ex : zone sismique, si tu as investi dans un seul et même bâtiment qui s'écroule, t'as tout perdu)

 

[lopali]

Tu m'étonnes ! Bien essayé

Tant qu'à en parler, autant aller au fond des choses. Sinon, à quoi bon...?

 

[Turbo-057]

1er paragraphe de l'article 3 de la convention franco belge: [lien réservé abonné]

"1. Les revenus provenant des biens immobiliers, y compris les accessoires, ainsi que le cheptel mort ou vif
des entreprises agricoles et forestières ne sont imposables que dans l’Etat contractant où ces biens sont
situés."

l'immobilier belge serait un produit très compétitif dans ces conditions, reste à voir la santé du marché, la présence d'enveloppes type SCPI, etc.

Merci Turbo !

J'ai deja commencé à investir en Belgique il y a 4 ans et j'avoue que c'est largement plus interessant.
Au moins le rendement n'est pas aléatoire comme en France ou chaque année on vous en rogne une partie en rajoutant des taxes.

Achat : 100 000 euros tout frais compris (85m2 type T3) - Arlon (région frontalière du Luxembourg avec bcp de potentiel locatif)
Loyer brut : 865 euros / mois
Taxes communale : 617 euros annuels
Impots : 0 euros
Charges propri : 25 euros/mois
Pret : 583.26 euros / mois (financement à 100% sur 20 ans à 3.65%)
Loyers nets : 813.58 euros - pret - charges => 205.32 euros de gain
Et une fois payé : ca me fera dans les 800 ou si revente ben le gain de retour des loyers dans la poche car l'imposition sur la PV sur vente la bas est bien plus intéressante aussi qu'en France

Par contre attention cela fait quand meme monter la tranche d'impots potentiellement car les revenus mondiaux sont utilisés pour ce calcul de tranche.
Now je ne réside plus en France et j'ai donc d'autres possibilités de placements nets (plus de PS pour les non résidents fiscaux).
En tout les cas la Belgique en investissement immobilier est de mon avis bien plus interessante que la France meme pour des résidents francais. (pas de barrière de langue, prix encore raisonnable hormis certaines zones style knokke, la hulpe ...) très peu de charges fiscale (juste les impots fonciers ou taxes communales pour l'appeler comme ca s'appelle la bas).
Et une fois qu'on a un bien la bas pour les donations ont peu s'y exiler qq temps pour donner et revenir ensuite style a la pension on donne aux enfants et après on revient pour toucher le RSA

 

[robert05]

J'ai deja commencé à investir en Belgique il y a 4 ans et j'avoue que c'est largement plus interessant.
Au moins le rendement n'est pas aléatoire comme en France ou chaque année on vous en rogne une partie en rajoutant des taxes.

Attention ce n'est pas le fait d'investir en Belgique ou ailleurs qui permet d'éviter les nouveaux impôts et taxes décidés en France : c'est le fait de ne plus vivre en France.
Si vous vivez en France, vous devez payer en France un impôt sur tous vos revenus, qu'ils soient de source nationale ou internationale, non ?

 

[kfc]

Attention ce n'est pas le fait d'investir en Belgique ou ailleurs qui permet d'éviter les nouveaux impôts et taxes décidés en France : c'est le fait de ne plus vivre en France.
Si vous vivez en France, vous devez payer en France un impôt sur tous vos revenus, qu'ils soient de source nationale ou internationale, non ?

justement non grace à la convention fiscale francobelge que je cite plus haut.

 

[Turbo-057]

Attention ce n'est pas le fait d'investir en Belgique ou ailleurs qui permet d'éviter les nouveaux impôts et taxes décidés en France : c'est le fait de ne plus vivre en France.
Si vous vivez en France, vous devez payer en France un impôt sur tous vos revenus, qu'ils soient de source nationale ou internationale, non ?

Totalement Faux ce sont les conventions qui s'appliquent
Je residais en France avant j'ai investi en Belgique en 2008
Et je n'ai jamais payé un euro d'impots ou prélèvement sociaux a la France sur les revenus locatifs belge (convention belgo/france). La belgique n'imposant pas les revenus locatifs cela me fait zéro euros d'impots hormis la taxe ocmmunales (plus connus sous le nom impots foncier en france) je n'ai pas de soucis ou j'ai demenagé la convention Lux/belge est similaire a celle avec la france c'est l'imposition sur le sol ou est situé le bien qui compte donc toujours pas d'impots sur ces placements.

Comme le citais kfc :
. Les revenus provenant des biens immobiliers, y compris les accessoires, ainsi que le cheptel mort ou vif des entreprises agricoles et forestières ne sont imposables que dans l’Etat contractant où ces biens sont situés.

 

[robert05]

Totalement Faux ce sont les conventions qui s'appliquent.[/B]

Oui quand il y en a. Ce que tu dis est vrai pour la Belgique (kfc a déjà répondu et cité la convention).
Pas forcément pour d'autres pays.

 

[Turbo-057]

Il y a des conventions similaires avec l'allemagne et le luxembourg.
Pour les autres pays je ne me suis pas renseigné mais c'est souvent ce type de principe qui s'applique. (Normal d'un coté)
Bien entendu il faut se renseigner avant d'investir sur les conventions existantes et la fiscalité s'y appliquant.
Dans ta réponse tu cites expressement la belgique ce qui est donc faux. Pour les autres pays effectivement il faut checker les conventions en vigueur.

 

[Pendragon]

Un exemple tout bête, l'assurance pour loyers impayés : si tu la prends tu réduis le risque mais également le rendement. )

De combien parle t'on ? Une GRL coute 220 E /an pour un loyer de 6000E/an. et on en deduit 50% de ses revenus. Elle coute donc 110e soit peanuts avec la garantie loyers impayers jusque 70kE + degradations locatives jusque 7000e...

 

[Pendragon]

J'ai deja commencé à investir en Belgique il y a 4 ans et j'avoue que c'est largement plus interessant.
Au moins le rendement n'est pas aléatoire comme en France ou chaque année on vous en rogne une partie en rajoutant des taxes.

Achat : 100 000 euros tout frais compris (85m2 type T3) - Arlon (région frontalière du Luxembourg avec bcp de potentiel locatif)
Loyer brut : 865 euros / mois

Turbo my friend, plus que la fiscalité sur ce cout là c'est la rentabilité brutte . En fait tous les bons coups sont interessants.
100Ke pour 865 e/mois cela fait 10,3% brut/an. C'est pas facile de trouver cela en ce moment.
Mon dernier coup il y a deux ans fut 80kE+20kE de travaux loué 650e/mois. Loin de ta performance...

 

[maxichats]

De combien parle t'on ? Une GRL coute 220 E /an pour un loyer de 6000E/an. et on en deduit 50% de ses revenus. Elle coute donc 110e soit peanuts avec la garantie loyers impayers jusque 70kE + degradations locatives jusque 7000e...

Mais malheureusement ils ont tué la GRL!

PS: Elle est déductible à 100% des revenus fonciers, elle coute donc 220e x (1-TMI)

 

[Pendragon]

Mais malheureusement ils ont tué la GRL!

Ah Bon?, j'en ai signé une nouvelle en septembre. Pourquoi dites vous cela ?

PS: Elle est déductible à 100% des revenus fonciers, elle coute donc 220e x (1-TMI)

Ah Bon ? (...encore...) , jusqu'à présent elle etait deductible à 50% de vos impots (50% en credit d'impots) . Pourquoi dites vous cela ? (Bis !!)