L'investissement dans l'immobilier locatif est-il encore une bonne solution ?

[maxichats]

Ah Bon?, j'en ai signé une nouvelle en septembre. Pourquoi dites vous cela ?

C'était sur le topic que vous avez ouvert.
Je me suis également fait refuser un dossier au mois de mai de manière assez discutable.

Ah Bon ? (...encore...) , jusqu'à présent elle etait deductible à 50% de vos impots (50% en credit d'impots) . Pourquoi dites vous cela ? (Bis !!)

Le crédit d'impots de 50% n'est possible que pour des logements sous convention "sociale"

Si vous louez un ou plusieurs logements dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 353-2 du code de la construction et de l’habitation, et que vous avez conclu un contrat d’assurance contre les impayés de loyer respectant le cahier des charges établi par l'UESL, vous pouvez soit déduire ces primes d’assurance de vos revenus fonciers ou demander à bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu.

Est-ce votre cas ?

 

[Turbo-057]

Turbo my friend, plus que la fiscalité sur ce cout là c'est la rentabilité brutte . En fait tous les bons coups sont interessants.
100Ke pour 865 e/mois cela fait 10,3% brut/an. C'est pas facile de trouver cela en ce moment.
Mon dernier coup il y a deux ans fut 80kE+20kE de travaux loué 650e/mois. Loin de ta performance...

En France je ne pense plus que ce soit facilement trouvable j'irai meme jusqu'à dire que cela en devient impossible.
Contrairement à la Belgique, c'est aussi la fiscalité Belge qui permet de trouver des apparts à prix "correct" autofinancé par les loyers avec un rendement interessant (attention néanmoins aux frais de notaire) Quand j'ai investi j'ai trouvé une dizaine d'appart répondant à ces critères et louable de suite sans travaux.

 

[Pendragon]

C'était sur le topic que vous avez ouvert.
Je me suis également fait refuser un dossier au mois de mai de manière assez discutable.

Mon topic interrogeait la communauté sur le fait que MMA quittait le dispositif. Mais la GRL fonctionne toujours. J'ai facilement trouvé sur internet un nouvel assureur pour une GRL en septembre (Solly Azar) pour ne pas les nommer.
Donc attention à ne pas véhiculer de fausses infos...

Le crédit d'impots de 50% n'est possible que pour des logements sous convention "sociale"

Est-ce votre cas ?

Là encore je ne suis pas d'accord avec vous, il faut vraiment vérifier vos sources avant de publier ce genre d'informations.
Voici le lien qui pointe directement vers le site des impots :
[lien réservé abonné]

 

[maxichats]

Mon topic interrogeait la communauté sur le fait que MMA quittait le dispositif. Mais la GRL fonctionne toujours. J'ai facilement trouvé sur internet un nouvel assureur pour une GRL en septembre (Solly Azar) pour ne pas les nommer.
Donc attention à ne pas véhiculer de fausses infos...

Heureux de savoir qu'il y a un nouvel assureur pour la GRL. Je vais de ce pas jetter un oeil de ce côté là.

Là encore je ne suis pas d'accord avec vous, il faut vraiment vérifier vos sources avant de publier ce genre d'informations.
Voici le lien qui pointe directement vers le site des impots :
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Cette page fait référence à l'article 200 nonies du C.G.I., celui que j'ai mis en citation sur mon post précédent. Vous pouvez vérifier par vous-même sur légifrance ici [lien réservé abonné]. C'était aussi clairement indiqué cette année dans la notice accompagnant la déclaration de revenus. Une convention "sociale" est nécessaire pour prétendre au crédit d'impots.

 

[limomo]

Bonjour je suis actuellement en recherche d'un investissement locatif à faire et donc comme vous vous en doutez je me suis renseignée et on à finit par me parler des résidence pour senior ! ce produit me semble quelques peux..disons risqué! on m'a parlé d'un rendement max de 4-5% mais en fouillant j'ai cru comprendre que se débarrasser d'un bien comme celui-ci est compliqué et que les charges d'un produit comme celui ci peuvent clairement pourrir la rentabilité initial... votre avis? vos experience merci d'avance

 

[Buffeto]

Bonjour je suis actuellement en recherche d'un investissement locatif à faire et donc comme vous vous en doutez je me suis renseignée et on à finit par me parler des résidence pour senior ! ce produit me semble quelques peux..disons risqué! on m'a parlé d'un rendement max de 4-5% mais en fouillant j'ai cru comprendre que se débarrasser d'un bien comme celui-ci est compliqué et que les charges d'un produit comme celui ci peuvent clairement pourrir la rentabilité initial... votre avis? vos experience merci d'avance

alors déjà les résidences séniors ca ne veut rien dire , il y en a plusieurs sortes .

en général il ne s'agit pas de location nue mais de location meublée , donc il est difficile de comparer les rendements sans intégrer dans le calcul le facteur fiscal qui est complètement différent entre le nu et le meublé .

mon expérience : je fais du LMNP sénior depuis 2007 et j'en suis très satisfait , beaucoup plus qu'avec mes ex locations nues que j'ai toutes revendues en 2009. ( pour y revenir depuis mais avec une autre approche )

ensuite lorsqu'on fait du LMNP sénior ce n'est pas pour s'en " débarrasser " ....il s'agit de se créer des revenus complémentaires à LONG terme peu fiscalisés .
donc si revente il y a elle se fera dans 15, 20 ou 30ans ( sauf cas de force majeure ou de changement de fiscalité imprévisible ).

ceci dit il existe un marché de la revente puisque j'ai moi méme acheté un lot " d'occasion " l'an dernier .

 

[Anonyme]

ensuite lorsqu'on fait du LMNP sénior ce n'est pas pour s'en " débarrasser " ....il s'agit de se créer des revenus complémentaires à LONG terme peu fiscalisés .
donc si revente il y a elle se fera dans 15, 20 ou 30ans ( sauf cas de force majeure ou de changement de fiscalité imprévisible ).

Tu parles des cas qui se passent bien... limomo, lui, envisage sans doute les cas qui se passent moins bien.
Par exemple un achat dans une résidence souffrant de problèmes locatifs et qui nécessiterait de baisser drastiquement les loyers ou de subir une vacance locative pendant laquelle le propriétaire sera tenu de payer à la fois les mensualités du crédit ET les énormes charges de ce genre de logements.

C'est un risque qu'il faut garder en tête et qui, même s'il est rare, peut être dramatique pour une personne dont ce serait le premier investissement.

A mon avis: à n'envisager que quand on a un patrimoine suffisant pour pouvoir faire face en cas d'imprévu.

 

[Buffeto]

Tu parles des cas qui se passent bien... .

je parle de ce que je connais pour l'avoir personnellement testé ......

je ne dis pas que tout est rose partout mais si on sélectionne bien ses partenaires , alors , heureusement , les résultats sont au RDV ....

mais comme dans chaque investissement il existe une part de risques . qui n'a jamais eu de déboires suite à un investissement boursier par exemple ?

 

[Anonyme]

mais comme dans chaque investissement il existe une part de risques . qui n'a jamais eu de déboires suite à un investissement boursier par exemple ?

L'immobilier à fortes charges représente un niveau de risque supérieur à quasi-n'importe quel investissement boursier: en cas de non-location il peut pourrir la vie de l'investisseur pendant des décennies.

Il faut ne pas négliger les risques d'un tel investissement.
D'où ma recommandation: pas en premier achat.

De toute façon, vu la rentabilité misérable évoquée au dessus, il n'y a pas de raison de se lancer tôt dans ce genre d'investissement.

 

[Buffeto]

De toute façon, vu la rentabilité misérable évoquée au dessus,.

misérable ? c'est une vision des choses ...mais actuellement je me contente de 5% sans trop de risques avec une fiscalité favorable et avec un crédit à bas cout , ca suffit à mon bonheur financier ....

 

[Anonyme]

misérable ? c'est une vision des choses ...mais actuellement je me contente de 5% sans trop de risques avec une fiscalité favorable et avec un crédit à bas cout , ca suffit à mon bonheur financier ....

Le rendement doit être la rémunération du risque pris.
La différence de rendement entre ce genre de placement et une part de SCPI-sénior correspond-elle à la différence de risque entre ces placements ?

 

[Buffeto]

Le rendement doit être la rémunération du risque pris.
La différence de rendement entre ce genre de placement et une part de SCPI-sénior correspond-elle à la différence de risque entre ces placements ?

SCPI sénior ? je ne connais pas ....je connais des SCPI de rendement ( murs de boutiques , bureau , clinique , EHPAD ) des SCPi d'habitation , des SCPI fiscales ( malraux , pinel ) des SCPI déficit foncier , des SCPI 48 mais des SCPI-sénior je ne vois pas ( peut etre investies dans des murs de résidences séniors . ca serait un marché de niche mais pourquoi pas ? ) ...

ceci dit ce ne PEUT pas se comparer puisque la fiscalité des SCPI est celle des revenus fonciers alors que celle du LMNP est celle des BIC ( donc amortissement ) .....

 

[Anonyme]

ceci dit ce ne PEUT pas se comparer puisque la fiscalité des SCPI est celle des revenus fonciers alors que celle du LMNP est celle des BIC ( donc amortissement ) .....

Ca PEUT se comparer.
Reste qu'il ne faut pas se limiter à comparer seulement 2 nombres entre eux.

 

[caro59000]

Et pour en revenir à la question initiale, très intéressante (investissement locatif : encore un bon plan ?), la discussion de 2012 est-elle toujours valable ? Quels sont vos avis désormais ?

 

[Buffeto]

Quels sont vos avis désormais ?

comme le célèbre Julio ...je n'ai pas changé ....

l"immobilier locatif reste pour moi l'investissement de choix pour qui veut augmenter son patrimoine en utilisant l'effet levier du crédit .

là où je devient un peu plus mesuré c'est lorsqu'on arrive dans des TMI 30 ou 41 .

mais comme à coté les autres placements long termes ne montrent pas des signes faramineux en terme de rendement ( plus les taux des obligations seront faibles voire négatifs et moins les fonds euros seront intéressants ) ,je n'envisage plus mes AV qu'en terme de succession et plus trop comme des placements pouvant m'assurer des revenus suffisants à la retraite .

 

[Manu215]

l"immobilier locatif reste pour moi l'investissement de choix pour qui veut augmenter son patrimoine en utilisant l'effet levier du crédit

J'en étais persuadé aussi jusqu'à ce que je prenne ma calculette pour établir clairement les choses et comparer avec un investissement en SCPI. Et il n'y a pas photo : entre les charges (si c'est une copropriété) ou les travaux à faire en permanence (si c'est une maison), la taxe foncière et les impôts fonciers, ce qu'il reste du loyer n'atteint pas ce qu'on peut faire avec une SCPI bien choisie.

En fait, actuellement, je vis dans un appartement qui était à mes parents qui en avaient fait un investissement locatif, jusqu'à ce que j'y habite (j'ai vendu ma RP l'année dernière, c'est juste une transition en attendant que ma RP en VEFA soit construite).
Le loyer était parfaitement dans les fourchettes du marché.
Le calcul : si je ramène le net qui me revient après paiement des taxes et charges et que je le divise par le prix (estimé) de l'appartement, j'arrive à 2,5% de gain net.
Et on a eu de la chance : la locataire est restée pendant 22 ans, jusqu'à ce qu'elle prenne sa retraite pour partir dans les Vosges, le loyer a donc été hyper régulier.
C'est bien moins que le rendement d'une SCPI, non?

 

[caro59000]

là où je devient un peu plus mesuré c'est lorsqu'on arrive dans des TMI 30 ou 41 ..

Comment ça, je ne comprends pas ?

Si je comprends bien vous envisagez l'investissement locatif pour vous créer du patrimoine et pour vous assurer des revenus à la retraite ?

Et vers quel type d'investissement locatif êtes-vous tournés maintenant ?
Je pensais aussi au SCPI.

Perso, nous avons 3 studios en investissement locatif, gérés par une agence, 2 depuis 11 ans et 1 depuis 2 ans. J'ai du mal à en évaluer les bénéfices aujourd'hui (bcp de calcul que je n'ai plus le temps de faire, et tout dépend en fin de compte de la revente, et de l'état de chaque bien et de et de...) mais je me dis aussi qu'un investissement locatif c'est utiliser sa capacité d'emprunt pour se créer du patrimoine et des revenus à la retraite.
C'est pourquoi, même si les bénéfices ne sont pas brillants (quand j'avais fait des calculs il y a qq années, à prix de revente égal, j'avais trouvé que cela ne rapportait pas plus qu'un simple livret d'épargne et donc bien moins que les AV d'alors... pas glorieux, j'étais assez déçue), je me pose la question de continuer.

 

[caro59000]

Au fait, comment choisissez vous une "bonne" SCPI ?

 

[Buffeto]

J'en étais persuadé aussi jusqu'à ce que je prenne ma calculette pour établir clairement les choses et comparer avec un investissement en SCPI

les SCPI sont de l'immobilier locatif ( certes mutualisé mais c'est de l'immo ....donc meme catégorie )

les rendements locatifs de l'immo en direct sont différents selon les types de logements et les régions , et donc aussi différents des différentes SCPI ...c'est juste ca .

effectivement l'avantage des SCPI est que tu ne t'occupes de rien au niveau gestion.

 

[Buffeto]

Comment ça, je ne comprends pas ?

Si je comprends bien vous envisagez l'investissement locatif pour vous créer du patrimoine et pour vous assurer des revenus à la retraite ?

Et vers quel type d'investissement locatif êtes-vous tournés maintenant ?
Je pensais aussi au SCPI.

ce que je voulais dire c'est que la fiscalité confiscatoire rend l'opération beaucoup plus intéressante en début de carrière pour se constituer un patrimoine quand on n'a pas encore un TMI élevé .

à titre personnel après une période de propriétaire-bailleur en direct j'ai tout revendu en 2009 et ai réorienté mes placements vers du LMNP avec gestionnaire ( fiscalité BIC avec amortissement ) et les SCPI ( fiscalité revenus fonciers mais sans les inconvénient de la gestion de locataire ) .

je ne suis revenu sur le marché de l'immo en direct qu'il y a 3 ans mais avec la stratégie de ne cibler que des petites surface dans de petites villes de province avec un prix bas au mètre carré.