Les TEG sont inexactement affichés

[avocatlex]

@ gillesfaure1


Pour aller au plus simple, les bonnes questions sont les suivantes :

1°/ Y a t'il eu souscription de parts sociales et, dans l'affirmative, pour quel montant ?
2°/ Quel est le taux de période ?
3°/ Quelle est la durée, exprimée en jours, de la période (dont on sait qu'elle est mensuelle) ?
4°/ Quel est le montant des frais notariés & coût des sûretés ?
5°/ Quel est le chiffrage de la cotisation annuelle d'assurance-incendie de l'immeuble ?


Cherchez et vous trouverez... ou vous ne trouverez pas, ce qui revient au même !

 

[gillesfaure1]

@ gillesfaure1


Pour aller au plus simple, les bonnes questions sont les suivantes :

1°/ Y a t'il eu souscription de parts sociales et, dans l'affirmative, pour quel montant ?
2°/ Quel est le taux de période ?
3°/ Quelle est la durée, exprimée en jours, de la période (dont on sait qu'elle est mensuelle) ?
4°/ Quel est le montant des frais notariés & coût des sûretés ?
5°/ Quel est le chiffrage de la cotisation annuelle d'assurance-incendie de l'immeuble ?


Cherchez et vous trouverez... ou vous ne trouverez pas, ce qui revient au même !

j'avoue que je ne comprends votre phrase excusez ma naivete " cherchez vous trouverez...ou vous ne trouverez pas ce qui revient meme!" dois je comprendre que cela ne sert à rien.......
les parts sociales sont 306 euros
l'assurance incendie 600 euros
les frais de notaire, hypotheque preteur de denniers 10800 euros

 

[avocatlex]

@gillesfaure1


Cela veut simplement dire ceci :

la durée du prêt est de 25 ans, soit 300 mensualités dont 299 de 795,08 €, la dernière étant de 795,33 €, ce qui implique que la "période d'anticipation" de deux ans est laissée à votre convenance.

On sait par ailleurs que, calculée à 0,42% du prêt, l'assurance décès invalidité obligatoire (ADI) devait ressortir à 56,49 €/mois.

Ces seules données révèlent un TEG de 3,99 % (3,9947%) pour une durée de période unitaire supposée de 30,416667 jours.

Le TEG affiché par la banque étant de 3,9628%, on en déduit qu'il n'a pas été calculé sur ces bases, mais probablement en intégrant la période de différé de deux ans.

Il apparaît ensuite comme très vraisemblable que la banque n'a pas pris en considération les parts sociales souscrites dans son calcul, ni les frais notariés ni encore la cotisation d'assurance-incendie de l'immeuble affecté en garantie par privilège.

Il en résulterait donc une inexactitude d'affichage de ce TEG, qui répondrait d'autant moins aux prescriptions de l'art. R. 311-3 du Code de la Consommation qui ni le taux de période ni la durée de la période unitaire ne sont connus.

En effet, puisque vous n'indiquez pas le taux de période, on peut en déduire que c'est parce qu'il n'est tout simplement pas porté à votre contrat.

Ainsi, ce que vous avez trouvé comme information (parts sociales, assurance-incendie ou frais de constitutions de garantie) concourt bien, avec ce que vous n'y avez pas trouvé (taux de période, durée de période) au même résultat : l'inexactitude d'affichage du TEG affiché par la banque et l'exposition de celle-ci à une action en déchéance des intérêts conventionnels.

Reste à vérifier comment la banque est parvenue à son chiffrage du TEG pour confirmer l'ensemble.

Vobis.

 

[gillesfaure1]

@gillesfaure1


Cela veut simplement dire ceci :

la durée du prêt est de 25 ans, soit 300 mensualités dont 299 de 795,08 €, la dernière étant de 795,33 €, ce qui implique que la "période d'anticipation" de deux ans est laissée à votre convenance.

On sait par ailleurs que, calculée à 0,42% du prêt, l'assurance décès invalidité obligatoire (ADI) devait ressortir à 56,49 €/mois.

Ces seules données révèlent un TEG de 3,99 % (3,9947%) pour une durée de période unitaire supposée de 30,416667 jours.

Le TEG affiché par la banque étant de 3,9628%, on en déduit qu'il n'a pas été calculé sur ces bases, mais probablement en intégrant la période de différé de deux ans.

Il apparaît ensuite comme très vraisemblable que la banque n'a pas pris en considération les parts sociales souscrites dans son calcul, ni les frais notariés ni encore la cotisation d'assurance-incendie de l'immeuble.

Il en résulterait donc une inexactitude d'affichage de ce TEG, qui répondrait d'autant moins pas aux prescriptions de l'art. R. 311-3 du Code de la Consommation qui ni le taux de période ni la durée de la période unitaire ne sont connus.

En effet, puisque vous n'indiquez pas le taux de période, on peut en déduire que c'est parce qu'il n'est tout simplement pas porté à votre contrat.

Ainsi, ce que vous avez trouvé comme information (parts sociales, assurance-incendie ou frais de constitutions de garantie) concourt bien, avec ce que vous n'y avez pas trouvé (taux de période, durée de période) au même résultat : l'inexactitude d'affichage du TEG affiché par la banque et l'exposition de celle-ci à une action en déchéance des intérêts conventionnels.

Reste à vérifier comment la banque est parvenue à son chiffrage du TEG pour confirmer l'ensemble.

Vobis.

2-3-5 CLAUSE REVISION DE TAUX
Aucune revision de taux ne peut n'interviendra pendant la periode d'anticipation.
La revision du taux interviendra au cours du mois de juillet suivant la réalisation, l'index de revision est la valeur de la moyenne mensuelle de l'euribor 3 mois du mois de mai precedent la revision.
Le nouveau taux est obtenu en appliquant au taux initial du pret la difference entre la valeur de l'index de révision constatée en Mai et la valeurde l'index euribor 3 mois fixéé actuellement à 2008600% ( sachant que nous avons signé l'offre de pret le 13/08/2004) et l'acte authentique le 15/11/2004.
Le taux revisé est arrodi à 0 ou5 au niveau de la seconde decimale:
à sa limite inferieure lorsque la variation est positive
à sa limite superieure lorsque la variation est negative. En tout etat de cause le pret ne pourra etre superieur au taux initial majoré de 3 poins
je vous completerai le reste de deux clauses dans le post suivant
Cdt

 

[vivien]

Bonjour,

2-3-5 CLAUSE REVISION DE TAUX
Aucune revision de taux ne peut n'interviendra pendant la periode d'anticipation.
La revision du taux interviendra au cours du mois de juillet suivant la réalisation, l'index de revision est la valeur de la moyenne mensuelle de l'euribor 3 mois du mois de mai precedent la revision.
Le nouveau taux est obtenu en appliquant au taux initial du pret la difference entre la valeur de l'index de révision constatée en Mai et la valeurde l'index euribor 3 mois fixéé actuellement à 2008600% ( sachant que nous avons signé l'offre de pret le 13/08/2004) et l'acte authentique le 15/11/2004.

C'est exactement ce que Aristide vous a dit et expliqué.
Les dates de l'offre et de l'acte authentique n'ont aucune incidence sur l'index retenu. Celui-ci est d'ailleurs précisé clairement dans le contrat que vous avez signé.

Cdt

 

[gillesfaure1]

2-3-5 CLAUSE REVISION DE TAUX
Aucune revision de taux ne peut n'interviendra pendant la periode d'anticipation.
La revision du taux interviendra au cours du mois de juillet suivant la réalisation, l'index de revision est la valeur de la moyenne mensuelle de l'euribor 3 mois du mois de mai precedent la revision.
Le nouveau taux est obtenu en appliquant au taux initial du pret la difference entre la valeur de l'index de révision constatée en Mai et la valeurde l'index euribor 3 mois fixéé actuellement à 2008600% ( sachant que nous avons signé l'offre de pret le 13/08/2004) et l'acte authentique le 15/11/2004.
Le taux revisé est arrodi à 0 ou5 au niveau de la seconde decimale:
à sa limite inferieure lorsque la variation est positive
à sa limite superieure lorsque la variation est negative. En tout etat de cause le pret ne pourra etre superieur au taux initial majoré de 3 poins
je vous completerai le reste de deux clauses dans le post suivant
Cdt

La suite
2-3-7 DUREE
La specifité du present pret est ajustable.
Cette carecteristique resulte de la combinaison d'un taux revisable avec des echeances constante. Cette duree est NEANMOINS PLAFONNEE, elle ne peut etre superieure de plus de 2 ans à la duree théorique du pret ficéé au conditions particulières.

 

[gillesfaure1]

2-3-7-1 CONDITIONS DE REMBOURSEMENT
Determination de l'échéance fixe de principe
Le montant de l'echeance fixe de principe est indiquée aux conditions particulires.
Elle est dite de principe car le present pret etant à duree ajustable, elle peut varier dans les conditions precisées ci-dessous. Elle est determinée comme l'échéance constante d'un pret de montant égal au capital emprunté calculée à partir du taux d'interet initial, fictivement considéré comme fixe, de la duree initiale theorique du pret et de la périodicité convenue( il n'est nul part question sur quel periode c'est calculé)

Echeances courant de la date de mise à disposition des fonds jusqu'à la premieredate de revision de taux. Leur montant est celui de l'échéance fixe de principe; l'amortissement du capital et les interets correspondants sont indiqués dans le tableau d'amortissement joint.
L'échéance fixe de principe determine l'echeance de reference à chaque revision de taux.
Echéances postérieures à la premiere date de revsion de taux, l'échéance fixe de principe est maintenue tant que le mécanisme de la revision n'entraine pas un allongement de plus de 2 ans de la duree initiale theorique du pret, dans ce cas la duree du pret est réajustée.
En cas de baisse de taux la duree du pret est reduite seulement si l'échéance en cours est égale à l'échéance fixe de principe.

En cas de hausse de taux la duree de pret est augmentee sans pouvoir exceder la duree initiale + 2 ans.
Des lors que le mecanismes de la revision conduirait à un allongement de la duree initiale du pret SUPERIEURE A DEUX ANS les principes suivants sont appliques
La duree ajustee du pret est egale à la duree initiale plus 2 ans. Le montant de la nouvelle echeance est alors majoré et calculé compte tenu du taux d'interet obtenu apres revision et de la duree ajustée du pret egale à la duree initiale du pret augmentee de 2 ans. A l'issue de la revision

 

[gillesfaure1]

2-3-7-1 CONDITIONS DE REMBOURSEMENT
Determination de l'échéance fixe de principe
Le montant de l'echeance fixe de principe est indiquée aux conditions particulires.
Elle est dite de principe car le present pret etant à duree ajustable, elle peut varier dans les conditions precisées ci-dessous. Elle est determinée comme l'échéance constante d'un pret de montant égal au capital emprunté calculée à partir du taux d'interet initial, fictivement considéré comme fixe, de la duree initiale theorique du pret et de la périodicité convenue( il n'est nul part question sur quel periode c'est calculé)

Echeances courant de la date de mise à disposition des fonds jusqu'à la premieredate de revision de taux. Leur montant est celui de l'échéance fixe de principe; l'amortissement du capital et les interets correspondants sont indiqués dans le tableau d'amortissement joint.
L'échéance fixe de principe determine l'echeance de reference à chaque revision de taux.
Echéances postérieures à la premiere date de revsion de taux, l'échéance fixe de principe est maintenue tant que le mécanisme de la revision n'entraine pas un allongement de plus de 2 ans de la duree initiale theorique du pret, dans ce cas la duree du pret est réajustée.
En cas de baisse de taux la duree du pret est reduite seulement si l'échéance en cours est égale à l'échéance fixe de principe.

En cas de hausse de taux la duree de pret est augmentee sans pouvoir exceder la duree initiale + 2 ans.
Des lors que le mecanismes de la revision conduirait à un allongement de la duree initiale du pret SUPERIEURE A DEUX ANS les principes suivants sont appliques
La duree ajustee du pret est egale à la duree initiale plus 2 ans. Le montant de la nouvelle echeance est alors majoré et calculé compte tenu du taux d'interet obtenu apres revision et de la duree ajustée du pret egale à la duree initiale du pret augmentee de 2 ans. A l'issue de la revision le preteur envoie à l'emprunteur un nouveau tableau d'amortissement.
Par ailleurs si nous demandons de passer à taux fixe, le taux appliqué qui sera le taux des prets à taux fixe dememe categorie en vigueur TEC 10 ans connu à la date de la demande de revision MAJORE DE 2,5 POINTS

CONSTAT/
Ni le taux de période ni la duree de période unitaire ne sont portés sur le contrat ( remarque judicieuse Avocatlex)
Dans les condtions de remboursement il est précisé que en cas de hausse de taux la duree initiale du pret est augmentée sans pouvoir exceder la duree initiale + 2 ans.
Des lors que le mecanisme de la revision conduirait à un allongement supérieur de la duree initiale +2 ans
Le montant de la nouvelle echeance est alors majoré et calculé compte tenu du taux d'interet obtenu apres revsion et de la duree ajustee du pret egale à la duree initiale augmentee de 2 ans[
Du coup a la premiere revision nous avions depasse les deux d'augmentation, depuis les mensualités ont augmentede de 20% en 2007 945 euros et 2008 1004 euros sans assurances depuis la baisse des temps nous avons gagné 2 ans capital de depart 161400 euros capital restant du 151700 euros
Merci pour votre aide
Cdt

 

[Elaphus]

Les frais d'hypothèque étaient-ils estimés* dans l'offre, à défaut d'être inclus dans le calcul du TEG?

Si ce n'est pas le cas, la banque est en faute, déjà.

Ensuite elle aurait à démontrer pourquoi les frais ne pouvaient être inclus dans le calcul du TEG. Or la jurisprudnece est désormais stricte, à juste titre, sur la charge de la preuve.

* ce sont 2 obligations distinctes. Même sanction.

 

[gillesfaure1]

Les frais d'hypothèque étaient-ils estimés* dans l'offre, à défaut d'être inclus dans le calcul du TEG?

Si ce n'est pas le cas, la banque est en faute, déjà.

Ensuite elle aurait à démontrer pourquoi les frais ne pouvaient être inclus dans le calcul du TEG. Or la jurisprudnece est désormais stricte, à juste titre, sur la charge de la preuve.

* ce sont 2 obligations distinctes. Même sanction.

Les frais étaient estimés dans la simulation qui nous été faite, dans le compromis il était noté 3690 euros rien n'apparait dans le contrat si ce n'est comme vous avez du lire mon
post " A ce cout s'ajoute les frais d'hypotheque" nous avons 2 garanties privilege preteur de denniers et hypotheque
Cdt

 

[Elaphus]

Les frais étaient estimés dans la simulation qui nous été faite,

Bien, car cela prouve que la banque pouvait le faire, document à garder précieusement. Donc la non-prise en compte sera d'autant plus sanctionnable.

dans le compromis il était noté 3690 euros rien n'apparait dans le contrat

Le compromis est hors-sujet.
C'est l'offre qui compte. Le contrat, ça désigne l'acte notarié définitif en principe et s'il y en a un.

si ce n'est comme vous avez du lire mon post " A ce cout s'ajoute les frais d'hypotheque" nous avons 2 garanties privilege preteur de denniers et hypotheque

Oui mais je me répète: estimation sur l'offre ou pas?
Et quelle différence de coût entre

 

[gillesfaure1]

Non aucune estimation des frais dans l'offre. Pourriez vous svp jeter un coup d'oeil sur mon poste concernant la clause de remboursement il me semblait que notre pret était securisé seulement en lisant mon contrat il est dit qu'en cas de hausse de taux la durée initiale du pret augment de plus 2 ans le mecanisme de revision fait en sorte que les mensualités sont majorées
Merci beaucoup

 

[Elaphus]

Non aucune estimation des frais dans l'offre.

Donc banque exposée à la déchéance, en revanche le reste ne peut la concerner.

 

[avocatlex]

@Gillesfaure1



Inutile de vous focaliser sur la clause d'indexation du taux puisque le TEG doit être apprécié au jour de l'offre.

A cet égard, je vous confirme pour en finir que le TEG calculé par la banque à 3,9626% (et non 3,9628% comme j'avais cru lire) a été établi (à tort) sur 324 termes comprenant :

- 24 mois "d'anticipation" de 457,58 + ADI de 56,49 = 507,07 €
- 299 termes de 795,08 € + ADI (56,49 €) = 851,57 €
- 1 dernier terme de 851,82 € soit 795,33 hors ADI.

N'ont donc été comptés, hors les intérêts et la cotisation obligatoire d'ADI, que les frais de mise en place s'élevant à 75,00 €.

Je réitère ainsi l'ensemble de l'analyse précédemment transmise, amplement suffisante pour répondre (exceptionnellement) à votre préoccupation, bien qu'on pourrait en dire beaucoup plus...

Je vous confirme également la pertinence du calcul bancaire en ce qui concerne la fixation des taux successivement définis par application de la clause de variation du taux d'intérêt, rejoignant en cela les observations que vous avait faites Aristide.

j'espère que vous apprécierez et saurez faire bon usage de tout ceci avec votre avocat habituel, usant de la modération qui s'impose et en n'oubliant pas que les moyens présentés relèveront en définitive de l'office du Juge...


Vobis.

 

[Aristide]

2-3-7-1 CONDITIONS DE REMBOURSEMENT
Merci pour votre aide

Réponse donnée ici :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/ppd-hypotheque.15296/post-117182#post-117182

Cdt

 

[gillesfaure1]

Merci Aristide, je comprends mieux cela dit si comprends bien nos mensualités ne sont pas capées, nous avons une simulation de notre banque, qui est tres explicite peut etre pour eux. Cette simulation represente un graphique d'apres la banque avec un taux à 6.35% notre mensualité ne peut dépasser 992 euros or à 6.10% nous sommes à 1004 euros. est ce normal??

 

[Aristide]

Non, c'est votre taux qui est capé + 3 points.

Votre mensualité reste constante tant que le niveau du taux permet que la durée de la phase d'amortissement ne dépasse pas 324 mois.

Si, du fait de taux élevés, la durée de 324 mois maximum de cette phase d'amortissement ne peut pas être maintenue, cette durée de 324 mois est maintenue et c'est alors votre mensualité qui augmente.

Quant au graphique dont vous parlez, il ne résulte que d'une simulation faite à partir d'hypothèses d'évolutions des taux.
Je ne peux pas vous dire si c'est normal ne sachant pas à partir de quand votre taux de 6,35% a été appliqué.

Pour avoir une vision pessimiste il aurait fallu appliquer ce taux dès la première révision.

NB) - Il faudrait changer le titre du post.

Cordialement,

 

[gillesfaure1]

Non, c'est votre taux qui est capé + 3 points.

Votre mensualité reste constante tant que le niveau du taux permet que la durée de la phase d'amortissement ne dépasse pas 324 mois.

Si, du fait de taux élevés, la durée de 324 mois maximum de cette phase d'amortissement ne peut pas être maintenue, cette durée de 324 mois est maintenue et c'est alors votre mensualité qui augmente.

Quant au graphique dont vous parlez, il ne résulte que d'une simulation faite à partir d'hypothèses d'évolutions des taux.
Je ne peux pas vous dire si c'est normal ne sachant pas à partir de quand votre taux de 6,35% a été appliqué.

Pour avoir une vision pessimiste il aurait fallu appliquer ce taux dès la première révision.

NB) - Il faudrait changer le titre du post.

Cordialement,

Merci à vous Aristide,
désolé je suis néophyte je veux bien faire comme vous le dites changer de post, j'ai du mal à naviguer, je vais faire attention dela fait 2 fois que vous me faites la remarque.
Une chose précision notre taux 3.35% capé 3 = 6.35% notre pret ressemble au prets CFF c'est un peu pareil, car im semblait que les prets capés sont sécurisés taux et mensualité. 2008 notre mensualité etait de 1004 euros l'échéancier le prouve
Cordialement

 

[Aristide]

Non, c'est votre taux qui est capé; pas l'échéance qui est ajustable.
Je vous suggère de relire le contrat que vous avez signé qui le précise.

Nb) J'ai changé le titre de ce post

 

[gillesfaure1]

Donc banque exposée à la déchéance, en revanche le reste ne peut la concerner.

Merci pour réponse, quest ce que vous voulez dire par " en revanche le reste ne peut la concerner"
Cdt