Les SCPI

[D-Jack]

Serait-ce une coquille de un 0 : 10% de plus value (et pas 100%) pour l'associé + 5 % de frais de transaction pour la sdg ca ferait le compte ?

Sacré coquille alors ! ... ils n'ont pas de commité de relecture de leurs bulletins trimestriels ?

 

[Pascal 75]

INFO Primovie :

Praemia confirme à ses Clients en situation de retrait le nouveau prix de retrait : 149,24 € contre 169,74 € au 31/12/2024.
Ce prix de retrait correspond au nouveau prix en date du 21/01/2025 (164 €)


Extrait des 2 derniers bulletins car il y a de quoi s'y mélanger les pédales




Suite au vote en AG le 7 juillet 2025, il existe un nouvel équilibre entre la valeur nominale et la prime d'émission.

Plusieurs alertes avaient été lancées ici concernant Primovie.

Décidément, l'ex Primonial et Marc Bertrand sont surprenants.

Explication ->

Du fait des baisses de prix successives (baisse cumulée de près de 20%), ils devaient baisser la valeur nominale.

Afin de maintenir la valeur de retrait telle que définie début 2025, ils devaient pondérer par une augmentation de la prime d'émission.
Réflexion faite, cela ne change pas grand chose à date.
De toute façon, cette SCPI et cette SDG sont dans une sacrée mélasse.

Un fond de remboursement a été voté et devrait donc voir le jour début 2026 au prix de retrait équivalent au minimum à 90% d ela dernière valeur de réalisation.
Dans la limite de 300 parts par associés et par an.

 

[fr2k6]

Mon avis: j'ai bien fait d'arbitrer il y a 1 an cette scpi que j'avais chez Spirica

 

[sbt78]

Comme d autres membres du forum je suis coincé avec plusieurs centaines de Primovie achetées en direct. Je les ai acheté a credit pour obtenir un revenu complémentaire une fois a la retraite.

J ai appris plusieurs choses de cette histoire :

1 / quasi tout le monde croyait en Primonial en 2019 / 2020 et ses scpi, comme on croit aux Iroko ou corum aujourd'hui.
Peu de gens ont pu voir les négligences de cette SDG : endettement, achats trop hauts, bureaux inadaptés au nouveau marché.


2/ l achat en direct versus Assurance vie. Plus jamais pour moi en tous cas.
je previligie l assurance vie, car même avec un contrat type Spirit 2, je peux récupérer mes sous en fermant mon contrat Si des clauses de retrait restreints étaient appliquées

3/ aller vers le fond de remboursement et prendre ma perte puis réinvestir ailleurs, je ne sais pas trop encore.
Un rapide calcul, me démontre encore que d aller au bout du crédit, toucher des loyers, payer les impôts et attendre encore 12ans ainsi ramènerait la perte a 1/5 de celle d un remboursement a 140 euros par part d'ici un an.


De tout cela, je pense que les scpi sont des véhicules bien plus complexes et risqués que ce que les sociétés de gestions font croire. Risques en montant et en durée. Et les noms sont aussi trompeurs.

Sans mauvais jeu de mot.... primovie me fait passer pour un Irikonkon et ces Scpi ne sont pas du tout Zen Zen....

 

[Boboponge]

Comme d autres membres du forum je suis coincé avec plusieurs centaines de Primovie achetées en direct. Je les ai acheté a credit pour obtenir un revenu complémentaire une fois a la retraite.

J ai appris plusieurs choses de cette histoire :

1 / quasi tout le monde croyait en Primonial en 2019 / 2020 et ses scpi, comme on croit aux Iroko ou corum aujourd'hui.
Peu de gens ont pu voir les négligences de cette SDG : endettement, achats trop hauts, bureaux inadaptés au nouveau marché.


2/ l achat en direct versus Assurance vie. Plus jamais pour moi en tous cas.
je previligie l assurance vie, car même avec un contrat type Spirit 2, je peux récupérer mes sous en fermant mon contrat Si des clauses de retrait restreints étaient appliquées

3/ aller vers le fond de remboursement et prendre ma perte puis réinvestir ailleurs, je ne sais pas trop encore.
Un rapide calcul, me démontre encore que d aller au bout du crédit, toucher des loyers, payer les impôts et attendre encore 12ans ainsi ramènerait la perte a 1/5 de celle d un remboursement a 140 euros par part d'ici un an.


De tout cela, je pense que les scpi sont des véhicules bien plus complexes et risqués que ce que les sociétés de gestions font croire. Risques en montant et en durée. Et les noms sont aussi trompeurs.

Sans mauvais jeu de mot.... primovie me fait passer pour un Irikonkon et ces Scpi ne sont pas du tout Zen Zen....

Complètement d'accord
Le couple rendement/risque des SCPI est moyen...A peine plus qu'un fond euros boosté...mais une liquidité moins bonne et un risque plus important.
Iroko zen et Remake live seront ils les Primovie de 2030?

 

[fr2k6]

J'achete des scpi en direct (ni iroko, ni remake) en plus d'en av, parce que c'est de l'argent dont je n'ai pas besoin dans un avenir previsible et que ca me fait des revenus complementaires.

En revanche, je vous rejoins sur un point: acheter a credit en comptant sur les loyers me semble bien trop risqué.

 

[Jaumep]

Complètement d'accord
Le couple rendement/risque des SCPI est moyen...A peine plus qu'un fond euros boosté...mais une liquidité moins bonne et un risque plus important.
Iroko zen et Remake live seront ils les Primovie de 2030?

La récente crise immobilière qui a touchée l’immobilier, et donc également les scpi, est essentiellement due à la hausse des taux ( et pour certaines scpi aux changements d’usage des bureaux) ; mais auparavant il faut remonter loin pour voir les scpi impactés par une crise. Du coup, je trouve votre appréciation du risque excessive car établie sur un historique qui manque de profondeur.
Concernant la comparaison avec les taux fond euros boostes, la aussi vous êtes sur du court terme ( les boosts ça dure un ou deux ans, pas plus); enfin les bonnes scpi desservent de manière assez stable autour de 5 ou 6% auxquels il faut ajouter les possibles revalorisation.

 

[fr2k6]

La récente crise immobilière qui a touchée l’immobilier, et donc également les scpi, est essentiellement due à la hausse des taux ( et pour certaines scpi aux changements d’usage des bureaux) ; mais auparavant il faut remonter loin pour voir les scpi impactés par une crise. Du coup, je trouve votre appréciation du risque excessive car établie sur un historique qui manque de profondeur.
Concernant la comparaison avec les taux fond euros boostes, la aussi vous êtes sur du court terme ( les boosts ça dure un ou deux ans, pas plus); enfin les bonnes scpi desservent de manière assez stable autour de 5 ou 6% auxquels il faut ajouter les possibles revalorisation.

D'accord avec vous, et on peut ajouter que les nouvelles scpi n'ont pas du tout le même profil, ni geographique ni sectoriel, que les scpi en crise aujourd'hui.

Cela ne garantit évidemment rien pour l'avenir à moyen/long terme mais comparaison n'est pas toujours raison...

 

[flatty35]

Et se baser sur la dévalorisation des SCPI bureau de 2020 c'est aussi oublier un historique bien plus flatteur les quelques années d'avant, avec un presque doublement de la valeur pour certaines en 5 ans. Il est certain que le timing d'entrée en 2019-2020 sur ces SCPI était horrible, mais une entrée progressive dans cette classe d'actif peut aussi etre un moyen de lisser les risques.

 

[lebadeil]

Avec la crise politique en France, ne risque t-on pas a nouveau une remontée des taux longs dans une situation immobilière fragilisée ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Avec la crise politique en France, ne risque t on pas a nouveau une remontée des taux longs dans une situation immobilière fragilisée ?

Oui: c'est en tout cas l'analyse que font à l'instant 'T" la quasi totalité des économistes et autres experts financiers.

Mais le pire c'est que "la charge de la dette publique française" (= paiement des seuls intérêts) atteint déjà 55 milliards d'euros en 2025 et si le taux des OAT progresse cette charge progressera encore.

Et comme l’État emprunte aussi les fonds nécessaire au service de ladite dette les ~/~ 3.346 milliards d'euros de dettes publique continueront de croître.

Dès lors, dans ce contexte et sans changements en vue, il est fort probable que le taux des crédits immobiliers soient très prochainement orientés à la hausse puisque "calqués" sur l'OAT 10 ans.

Cdt

 

[lebadeil]

Avec la crise politique en France, ne risque t-on pas a nouveau une remontée des taux longs dans une situation immobilière fragilisée ?

Je vais temporiser ma remarque, en sachant que la plupart de nos SCPI sont globalement investies en Europe et pas que en France.
Ma 2e remarque est que la hausse des taux longs attendue (certes défavorable) , n'aura rien à voir avec la brutalité et la hausse des taux longs post Covid dans un schéma d'inflation forte.

 

[attente92]

Une Scpi européenne diversifiée mais française peut-elle emprunter aux banques du pays d'implantation du bien et bénéficier ainsi des taux plus favorables que les taux français ?
Néerlandais ou allemands par exemple ?

 

[darkmilou]

Ont le voit déjà pour iroko et remake, ils n'achètent plus d'immo en France depuis un bon moment déjà !!

 

[flocon]

Dividende recu iroko en direct ca baisse pour ce mois ci mais bon on est encore dans les clous pour cette annee

 

[miche665]

Comme d autres membres du forum je suis coincé avec plusieurs centaines de Primovie achetées en direct. Je les ai acheté a credit pour obtenir un revenu complémentaire une fois a la retraite.

J ai appris plusieurs choses de cette histoire :

1 / quasi tout le monde croyait en Primonial en 2019 / 2020 et ses scpi, comme on croit aux Iroko ou corum aujourd'hui.
Peu de gens ont pu voir les négligences de cette SDG : endettement, achats trop hauts, bureaux inadaptés au nouveau marché.


2/ l achat en direct versus Assurance vie. Plus jamais pour moi en tous cas.
je previligie l assurance vie, car même avec un contrat type Spirit 2, je peux récupérer mes sous en fermant mon contrat Si des clauses de retrait restreints étaient appliquées

3/ aller vers le fond de remboursement et prendre ma perte puis réinvestir ailleurs, je ne sais pas trop encore.
Un rapide calcul, me démontre encore que d aller au bout du crédit, toucher des loyers, payer les impôts et attendre encore 12ans ainsi ramènerait la perte a 1/5 de celle d un remboursement a 140 euros par part d'ici un an.


De tout cela, je pense que les scpi sont des véhicules bien plus complexes et risqués que ce que les sociétés de gestions font croire. Risques en montant et en durée. Et les noms sont aussi trompeurs.

Sans mauvais jeu de mot.... primovie me fait passer pour un Irikonkon et ces Scpi ne sont pas du tout Zen Zen....

Synthèse parfaite avec un brin d'humour en prime

 

[Jacques Sparreau]

Iroko zen et Remake live seront ils les Primovie de 2030?

Différence principale : le souci de Primovie/Primonial/RIP c'est qu'ils ont acheté massivement pendant des périodes d'euphorie, en achetant exclusivement du France quel que soient le prix et le rendement.
Alors que les Iroko/Remake ont constitué une belle partie de leur patrimoine (la majorité?) en période de soldes (avec leur collecte record en plein marché déprimé où ils ont pu lowball leurs offres), et ces SCPI new gen ont diversifié sectoriellement et géographiquement à la fois pour lisser le risque et pour diriger les fonds vers les bonnes affaires, là où c'est décoté et avec plus gros rendement. Ca pourrait les immuniser dans une certaine mesure (à définir) contre les prochains bas de cycle.

 

[Msimmo]

« C'est quand la mer se retire qu'on voit ceux qui se baignent nus. »

Il y aura peut-être des canards boiteux dans les SCPI nouvelles ou récentes de ces 6 dernières années, mais c'est prématuré pour savoir lesquelles...
Et puis si la prochaine crise SCPI a lieu dans 20 ans, cela laisse du temps !

 

[darkmilou]

épargne pierre c'est peux être pas la plus sexy , mais force de constaté qu'elle tiens encore la route finalement

 

[darkmilou]

Dividende recu iroko en direct ca baisse pour ce mois ci mais bon on est encore dans les clous pour cette annee

Idem c'est arriver sur spirit avec une jolie diminution de la distribution