Les SCPI

[Pascal 75]

Je comprend que vous dites que les SCPI qui ont des TD qui baissent sont susceptibles de voir leur part réévaluer a la baisse. Je vous ai bien compris ? Pourquoi préciser "Uniquement les loyers" ?

Les scpi qui ont des valeurs de reconstitution en baisse sont susceptibles de voir leur part réévaluer a la baisse.
Un TD en baisse signifie que la SCPI est "malade" pour diverses raisons.
Le TD est finalement l'indicateur final (synthétique) de la bonne santé d'une SCPI.

 

[Nico75007]

Alderan commence à cristalliser les insatisfactions.
Les dividendes en AV ne sont toujours pas versés.
Pour information, les ddes activimo en direct ont été versés le 24 octobre ...

Selon les courtiers, la faute relève de Spirica ou de la SDG
Selon la SDG, la faute relève de Spirica ...

On nous prendrait pour des jambons ...

Je ne vois pas en quoi Alderan serait responsable. J'ai de l'Activimmo en direct et via une SCI et jamais aucun souci de versement (je touche du bois)....
Donc je ne vois pas comment la faute pourrait relever de la SDG qui verse en temps et en heure...

 

[Pascal 75]

Je ne vois pas en quoi Alderan serait responsable. J'ai de l'Activimmo en direct et via une SCI et jamais aucun souci de versement (je touche du bois)....
Donc je ne vois pas comment la faute pourrait relever de la SDG qui verse en temps et en heure...

D'un autre coté, Activimmo est la seule SCPI (et c'est la seconde fois) présentant des problèmes de versement des ddes en AV ... Il y donc un vrai problème quelque part sur cette SCPI en AV ...
Je confirme qu'en direct, il n'y a eu aucun problème.

 

[Nature]

D'un autre coté, Activimmo est la seule SCPI (et c'est la seconde fois) présentant des problèmes de versement des ddes en AV ... Il y donc un vrai problème quelque part sur cette SCPI en AV ...
Je confirme qu'en direct, il n'y a eu aucun problème.

Vu ton avatar, tu ne pourrais pas leur faire les gros yeux ?

 

[Jacques Sparreau]

Les scpi qui ont des valeurs de reconstitution en baisse sont susceptibles de voir leur part réévaluer a la baisse.
Un TD en baisse signifie que la SCPI est "malade" pour diverses raisons.
Le TD est finalement l'indicateur final (synthétique) de la bonne santé d'une SCPI.

Pas forcément malade. Par exemple, si les prix de l'immo partent dans la stratosphère sans que les loyers suivent, ça peut avoir pour résultante un réajustement forcé à la hausse des prix de part des SCPI, et une chute drastique du TD.
Même si effectivement ça signale un marché immo global malade.

 

[Jaumep]

Pas forcément malade. Par exemple, si les prix de l'immo partent dans la stratosphère sans que les loyers suivent, ça peut avoir pour résultante un réajustement forcé à la hausse des prix de part des SCPI, et une chute drastique du TD.
Même si effectivement ça signale un marché immo global malade.

Les prix des actifs à vocation locative sont assez corrélés avec les loyers et donc les TD ( pour les expo) avec, certes un décalage temporel.
Un immeuble qui rapporte bien se vend bien.

 

[Jacques Sparreau]

Les prix des actifs à vocation locative sont assez corrélés avec les loyers et donc les TD ( pour les expo) avec, certes un décalage temporel.
Un immeuble qui rapporte bien se vend bien.

Ah, du coup je projette des logiques de résidentiel, et il n'existe pas dans les marchés des locaux pro de décollage des prix qui ne soit pas parallèle à un décollage des loyers?
En revanche, ce que j'ai dit précédemment peut s'appliquer aux SCPI sectorielles logement dans ce cas.

 

[Grazz]

Bonjour,

De la part d'un stalker du forum, merci pour la qualité des informations que l'on peut retrouver sur ce sujet

J'ai l'impression que l'on parle ici d'épargner ou d'investir son épargne existante dans les différentes enveloppes ou moyens existants (PER, AV, direct, NP..), mais on évoque peu le crédit.

Etant donné qu'il est admis par le fisc que l'on peut déduire les intérêts d'un prêt personnel que l'on a investi dans des SCPI (en direct, pas en AV/PER), est-ce que ça ne vaut pas la peine de s'y pencher ?

Cela permettrait d'économiser TMI+PS sur la part des intérêts français et de limiter le coût du crédit.

Exemple sur Remake (postulat 45% de biens en France) avec le prêt Bourso à 2,90% sur 3 ans - 30.000€



1342,06*0,45= 603,93€ d'intérêt pour la partie France
603,93 * (30+17,2) = 285,05€ d'économie sur le TMI+PS (sur base TMI à 30%)

Le coût du crédit serait diminué d'autant.

J'y vois plusieurs intérêts :
1. A CT, le risque de voir le TD des Remake, Iroko etc... complètement chuter est moindre que sur 20 ans dans le cadre d'un crédit immo ou d'une NP sur 10 ans
2. On peut se désengager de la SCPI à la fin du prêt conso et le réinvestir ailleurs (en AV ou dans une SCPI mieux disante) ; sous respect du délai initial de souscription de la SCPI, bien sûr

Le montant investi fait que le loyer perçu est faible, donc il faut avoir encore de la capacité d'emprunt.

A vous lire,

PS : je suis parti du principe 45% de biens français = 45% du revenu de source française, mais il faudrait ajuster à la réalité des revenus perçus (je n'ai pas pris le temps de chercher l'info sur ma pause midi )

 

[Pascal 75]

Bonjour,

De la part d'un stalker du forum, merci pour la qualité des informations que l'on peut retrouver sur ce sujet

J'ai l'impression que l'on parle ici d'épargner ou d'investir son épargne existante dans les différentes enveloppes ou moyens existants (PER, AV, direct, NP..), mais on évoque peu le crédit.

Etant donné qu'il est admis par le fisc que l'on peut déduire les intérêts d'un prêt personnel que l'on a investi dans des SCPI (en direct, pas en AV/PER), est-ce que ça ne vaut pas la peine de s'y pencher ?

Cela permettrait d'économiser TMI+PS sur la part des intérêts français et de limiter le coût du crédit.

Exemple sur Remake (postulat 45% de biens en France) avec le prêt Bourso à 2,90% sur 3 ans - 30.000€

Afficher la pièce jointe 36390

1342,06*0,45= 603,93€ d'intérêt pour la partie France
603,93 * (30+17,2) = 285,05€ d'économie sur le TMI+PS (sur base TMI à 30%)

Le coût du crédit serait diminué d'autant.

J'y vois plusieurs intérêts :
1. A CT, le risque de voir le TD des Remake, Iroko etc... complètement chuter est moindre que sur 20 ans dans le cadre d'un crédit immo ou d'une NP sur 10 ans
2. On peut se désengager de la SCPI à la fin du prêt conso et le réinvestir ailleurs (en AV ou dans une SCPI mieux disante) ; sous respect du délai initial de souscription de la SCPI, bien sûr

Le montant investi fait que le loyer perçu est faible, donc il faut avoir encore de la capacité d'emprunt.

A vous lire,

PS : je suis parti du principe 45% de biens français = 45% du revenu de source française, mais il faudrait ajuster à la réalité des revenus perçus (je n'ai pas pris le temps de chercher l'info sur ma pause midi )

Valable si les taux des crédits immobiliers redeviennent raisonnables.
+ cela implique pas mal de complications pour la déclaration fiscale.
En bref, c'est une solution très intéressante du moment où l'on obtient un taux pas trop délirant et que l'on a du temps pour sa 2044.😁

 

[AlbanLte]

De mémoire les prêts personnels ne donnent pas lieu à une déduction des intérêts.
Je ne trouve rien en ce sens ici : [lien réservé abonné]
Quels sont vos sources ?
Merci !

 

[Buffeto]

De mémoire les prêts personnels ne donnent pas lieu à une déduction des intérêts.

il faut que ce soit un crédit affecté

 

[D-Jack]

Alderan commence à cristalliser les insatisfactions.
Les dividendes en AV ne sont toujours pas versés.
Pour information, les ddes activimo en direct ont été versés le 24 octobre ...

Selon les courtiers, la faute relève de Spirica ou de la SDG
Selon la SDG, la faute relève de Spirica ...

On nous prendrait pour des jambons ...

12 Novembre: Les "loyers" activimmo viennent d’apparaitre sur Linxea Spirit, avec date de valeur au 21/10

 

[Richard 1er]

Alderan commence à cristalliser les insatisfactions.
Les dividendes en AV ne sont toujours pas versés.
Pour information, les dividendes activimmo en direct ont été versés le 24 octobre ...

Selon les courtiers, la faute relève de Spirica ou de la SDG
Selon la SDG, la faute relève de Spirica ..

On nous prendrait pour des jambons ..

Salut @Pascal 75, ET salut les détenteurs de parts Activimmo en AV.
Vous savez quoi ?
J'étais justement venu voir sur le forum si j'étais le seul à attendre le versement des loyers du 3ème trim d'Activimmo dans mon contrat Spirica, et en lisant vos messages, je m'apprêtais à m'inquiéter sur la santé de cette SCPI.

Normal !! Chat échaudé ..

Eh bien rassurez-vous ! Tout vient à point à qui sait attendre : les sous viennent justement d m'être crédités sur le fonds en € de l'AV , et tenez-vous bien, "valeur 21/10/2024" s'il vous plaît. Que demande le peuple ?
Tiens, c'est mon jour de générosité : qui veut un cigare ?

 

[ba7872]

Bonjour,

De la part d'un stalker du forum, merci pour la qualité des informations que l'on peut retrouver sur ce sujet

J'ai l'impression que l'on parle ici d'épargner ou d'investir son épargne existante dans les différentes enveloppes ou moyens existants (PER, AV, direct, NP..), mais on évoque peu le crédit.

Etant donné qu'il est admis par le fisc que l'on peut déduire les intérêts d'un prêt personnel que l'on a investi dans des SCPI (en direct, pas en AV/PER), est-ce que ça ne vaut pas la peine de s'y pencher ?

Cela permettrait d'économiser TMI+PS sur la part des intérêts français et de limiter le coût du crédit.

Exemple sur Remake (postulat 45% de biens en France) avec le prêt Bourso à 2,90% sur 3 ans - 30.000€

Afficher la pièce jointe 36390

1342,06*0,45= 603,93€ d'intérêt pour la partie France
603,93 * (30+17,2) = 285,05€ d'économie sur le TMI+PS (sur base TMI à 30%)

Le coût du crédit serait diminué d'autant.

J'y vois plusieurs intérêts :
1. A CT, le risque de voir le TD des Remake, Iroko etc... complètement chuter est moindre que sur 20 ans dans le cadre d'un crédit immo ou d'une NP sur 10 ans
2. On peut se désengager de la SCPI à la fin du prêt conso et le réinvestir ailleurs (en AV ou dans une SCPI mieux disante) ; sous respect du délai initial de souscription de la SCPI, bien sûr

Le montant investi fait que le loyer perçu est faible, donc il faut avoir encore de la capacité d'emprunt.

A vous lire,

PS : je suis parti du principe 45% de biens français = 45% du revenu de source française, mais il faudrait ajuster à la réalité des revenus perçus (je n'ai pas pris le temps de chercher l'info sur ma pause midi )

Bonjour,

Les intérêts sont aussi déductible pour la partie étranger (qui est également indirectement fiscalisé).

En général, on prend des crédits à long terme pour investir en SCPI en direct pour minimiser l'effort d'épargne.

Avec les implications données par @Pascal 75 dans son message https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-654545.
Effectivement, il faut être motivé pour la déclaration fiscale (avec un crédit, c'est assez compliqué la 1ère fois, surtout si on a plusieurs SCPI, après ça va mieux si on a fait un joli fichier Excel).

 

[Vovo21]

Bonjour,

Les intérêts sont aussi déductible pour la partie étranger (qui est également indirectement fiscalisé).

En général, on prend des crédits à long terme pour investir en SCPI en direct pour minimiser l'effort d'épargne.

Avec les implications données par @Pascal 75 dans son message https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-654545.
Effectivement, il faut être motivé pour la déclaration fiscale (avec un crédit, c'est assez compliqué la 1ère fois, surtout si on a plusieurs SCPI, après ça va mieux si on a fait un joli fichier Excel).

Les intérêts du crédit ne sont déductibles que sur les loyers français et non étrangers

 

[Jaumep]

Ah, du coup je projette des logiques de résidentiel, et il n'existe pas dans les marchés des locaux pro de décollage des prix qui ne soit pas parallèle à un décollage des loyers?
En revanche, ce que j'ai dit précédemment peut s'appliquer aux SCPI sectorielles logement dans ce cas.

Ce que je veux dire c’est que, tout secteur confondus, les loyers ne sont pas sans rapport avec la valeur des actifs.
Ce ne sont pas deux courbes qui s’ignorent.

 

[Pascal 75]

Salut @Pascal 75, ET salut les détenteurs de parts Activimmo en AV.
Vous savez quoi ?
J'étais justement venu voir sur le forum si j'étais le seul à attendre le versement des loyers du 3ème trim d'Activimmo dans mon contrat Spirica, et en lisant vos messages, je m'apprêtais à m'inquiéter sur la santé de cette SCPI.

Normal !! Chat échaudé ..

Eh bien rassurez-vous ! Tout vient à point à qui sait attendre : les sous viennent justement d m'être crédités sur le fonds en € de l'AV , et tenez-vous bien, "valeur 21/10/2024" s'il vous plaît. Que demande le peuple ?
Tiens, c'est mon jour de générosité : qui veut un cigare ?


Afficher la pièce jointe 36393

Ravi de te lire cher Richard
Idem date de valeur du 21/10.
Cela est bien la moindre des choses
Il n'empêche que nous ne disposions pas en date du 21/10 de nos dividendes Activimmo.
Il y a donc un coût d'opportunité.
De mon coté, j'arbitre mes ddes SCPI en AV et les répartie sur mon panel de SCPI en fonction des informations du moment.

Et ... toujours pas d'explications transparentes sur la raison de ce "mic mac" à répétition.

 

[Jacques Sparreau]

Ce que je veux dire c’est que, tout secteur confondus, les loyers ne sont pas sans rapport avec la valeur des actifs.
Ce ne sont pas deux courbes qui s’ignorent.

La période 1997-2021 a donné lieu à une évolution totalement décorrélée sur l'immo résidentiel entre prix et loyers. Les prix ont fait un bon x5 dans tout ce qui ressemble vaguement à une grande agglomération dans laquelle on peut espérer trouver du travail, alors que les loyers ont augmenté davantage en phase avec l'inflation.

C'est entre autres lié au fait qu'il existe des moyens de solvabiliser artificiellement la demande (défiscalisation, baisse des taux d'intérêts, hausse des durées d'emprunt) et/ou de les pousser à acheter plus cher en présentant l'immo comme un asset qui s'apprécie continuellement. Alors que pour les loyers, l'évolution (faiblarde) des salaires est un facteur limitant (pour rappel, sur les prix on a explosé par le haut les bornes du Tunnel de Friggit qui borne une corrélation décente entre les prix et les revenus de la population).

Donc non, on ne peut pas dire que les deux évoluent ensemble et dans les mêmes proportions. Et ce que j'évoquais, c'est une répétition de ce cas, avec une évolution relative des prix et loyers similaire à celle de la période 1997-2021.

 

[Jaumep]

La période 1997-2021 a donné lieu à une évolution totalement décorrélée sur l'immo résidentiel entre prix et loyers. Les prix ont fait un bon x5 dans tout ce qui ressemble vaguement à une grande agglomération dans laquelle on peut espérer trouver du travail, alors que les loyers ont augmenté davantage en phase avec l'inflation.

C'est entre autres lié au fait qu'il existe des moyens de solvabiliser artificiellement la demande (défiscalisation, baisse des taux d'intérêts, hausse des durées d'emprunt) et/ou de les pousser à acheter plus cher en présentant l'immo comme un asset qui s'apprécie continuellement. Alors que pour les loyers, l'évolution (faiblarde) des salaires est un facteur limitant (pour rappel, sur les prix on a explosé par le haut les bornes du Tunnel de Friggit qui borne une corrélation décente entre les prix et les revenus de la population).

Donc non, on ne peut pas dire que les deux évoluent ensemble et dans les mêmes proportions. Et ce que j'évoquais, c'est une répétition de ce cas, avec une évolution relative des prix et loyers similaire à celle de la période 1997-2021.

Oui vous avez raison pour ce qui est de l’immo résidentiel.
Je suis loins convaincu sur le secteur professionnel ( il faut bien que je ne m’avoue pas totalement vaincu…).

 

[nico37]

confirmation en direct sur le webminar de linxea pour la SCPI Iroko :