Les SCPI

[nikola31]

Oui, dans son tableau, c'est l'écart entre la valeur de reconstitution et la prix de souscription. La définition qu'il a donné est un "raccourci"

Désolé d'encombrer la file mais les maths c'est un peu ma marotte et mon métier.

 

[Pascal 75]

Légère erreur dans le tableau : Altixia Cadence XII, c'est "Diversifiée".

Sur quel critère mettez vous le drapeau rouge ? Sur toutes celle dont le prix de part a baissé, ou qui pourrait baisser ?
Personnellement, je trouve que PFO reste intéressante malgré la baisse du prix de part : rendement plus que correct, TOF élevé et plutôt stable, nombre de part en attente de retrait plutôt faible (par rapport à la collecte du T4).

Ce sera corrigé. Merci.

Pour PFO, vous avez raison.
Je l'ai flagué en rouge car je ne crois plus en Perial "globalement" ... mais c'est peut être un peu excessif... à voir sur 2024
J'ai écouté attentivement les webinars de Perial cette semaine et j'en ressort peu convaincu.

 

[Pascal 75]

Désolé d'encombrer la file mais les maths c'est un peu ma marotte et mon métier.

Ne soyez pas désolé. Nous avons besoin de compétences comme les vôtres....
Vous allez vous entendre avec l'ami @sorcier
En épargne, il y a bcp de mathématiques financières....
Ravi de vos remarques.

Oui, ma définition de l'IRP était bien une définition et non une formule.

Dans les cellules Excel j'ai bien utilisé la formule que vous évoquez car ramené en %.

 

[ba7872]

J'ai écouté attentivement les webinars de Perial cette semaine et j'en ressort peu convaincu.

A part présenter les résultats (qui sont factuels), ils ne peuvent pas dire grand chose de bien intéressant. C'est pareil sur toutes les SCPI. Sur la dette, ils pourraient rentrer un peu dans le détail, c'est un point important en ce moment, mais je pense qu'ils ne veulent pas (ne pas faire peur aux épargnants ?) (il faut soit-même aller voir les rapports annuels pour connaitre les montants et échéances, et encore, ce n'est pas toujours transparent).
Et le journaliste ne va pas leur demander non plus pourquoi leur rendement est pourri faible (référence à PF Hospitalité Europe qui est assez décevante pour une SCPI récente).

 

[nono52]

Et bien voilà... Baisse de près de 8,1% de Primovie.

Bonjour micaum,
C'est le rendement mensuel qui baisse ou le prix de la part à l'achat ?

 

[micaum]

Bonjour micaum,
C'est le rendement mensuel qui baisse ou le prix de la part à l'achat ?

le prix de part.

 

[nono52]

le prix de part.

On parle de Primovie.
Si je comprends bien, ce n'est pas important finalement seul le rendement est intéressant.
C'est du long terme et la part de la SCPI finira bien par remonter ?

 

[Buffeto]

C'est du long terme et la part de la SCPI finira bien par remonter ?

on peut l'espérer en effet

 

[Pascal 75]

On parle de Primovie.
Si je comprends bien, ce n'est pas important finalement seul le rendement est intéressant.
C'est du long terme et la part de la SCPI finira bien par remonter ?

De mon point de vu c'est, au contraire, très important.

Une SCPI qui baisse son prix de souscription (du fait de la baisse de ses valeurs d'expertise) n'est pas en bonne santé.
De plus, Primonial est globalement un peu "malade" .
Tous ses produits d'investissement sont en rade ... hélas.

Encore une fois, ils vont probablement devoir vendre leurs pépites pour faire face aux retraits massif des institutionnels en AV -> le rendement va forcément finir par s'en ressentir ...
En direct, la liquidité étant extrinsèque, nos parts en retrait vont trainer des mois ...
D'autre part, Primonal n'a pas la trésorerie pour acheter de nouveaux biens aux rendement actuels ...
Ils devront donc faire des arbitrages compliqués.

Les nouvelles SCPI et SCPI opportunistes ne sont pas du tout dans cette situation.
Il est donc raisonnable (si possible en fonction de l'ancienneté de son portefeuille) d'entamer une rotation de portefeuille avec tact et mesure.

Si personne (Privés et institutionnels) ne sortaient en cas de baisse (attitude rationnelle et vertueuse), OUI, la situation pourrait s'assainir à long terme.
Mais, voilà, la situation est tout autre : Les retraits sont massifs (nombreux post chiffrés sur le Forum).

Nous savions par nos échanges que Primovie allait baisser ...

J'ajoute que le club des BIG 4 (Perial, Primonial, LF, Amundi) clame haut et fort qu'il font face à une crise financière et non immobilière ... oui et non ... ils font surtout face à la non anticipation d'une situation de crise immobilière possible annoncées depuis des années. Ils ont continué de se gaver de piètre rendement en collectant en masse.

Il me semble pourtant que "gérer c'est prévoir" ...

Ils s'en remettront un jour mais ... ce n'est pas pour 2024 ni 2025 ...

 

[Buffeto]

Une SCPI qui baisse son prix de souscription (du fait de la baisse de ses valeurs d'expertise) n'est pas en bonne santé.

encore une fois la valeur d'expertise n'est qu'une valeur " théorique " .

si j'ai acheté une maison 250 k€ que je la loue et qu'un " expert " l'estime au temps T à 200k€ ça n'a strictement aucune importance puisque je ne la vends pas à ce moment là ...

le loyer lui , par contre est important .
si le bail est de 3ans avec indexation à l'IRL alors quel est le problème ?

ceci est mon avis et vous avez le droit de ne pas etre d'accord

 

[nikola31]

encore une fois la valeur d'expertise n'est qu'une valeur " théorique " .

si j'ai acheté une maison 250 k€ que je la loue et qu'un " expert " l'estime au temps T à 200k€ ça n'a strictement aucune importance puisque je ne la vends pas à ce moment là ...

le loyer lui , par contre est important .
si le bail est de 3ans avec indexation à l'IRL alors quel est le problème ?

Oui, tout à fait d'accord, faire du "trading" sur SCPI n'a pas de sens car en principe, on doit les conserver 1 dizaine d'année voire jusqu'à la retraite.

 

[Atys]

Oui pour des valeurs sûres : immorente, épargne foncière etc.. qui s'en sortiront à mon avis

 

[nono52]

De mon point de vu c'est, au contraire, très important.

Une SCPI qui baisse son prix de souscription (du fait de la baisse de ses valeurs d'expertise) n'est pas en bonne santé.
De plus, Primonial est globalement un peu "malade" .
Tous ses produits d'investissement sont en rade ... hélas.

Encore une fois, ils vont probablement devoir vendre leurs pépites pour faire face aux retraits massif des institutionnels en AV -> le rendement va forcément finir par s'en ressentir ...
En direct, la liquidité étant extrinsèque, nos parts en retrait vont trainer des mois ...
D'autre part, Primonal n'a pas la trésorerie pour acheter de nouveaux biens aux rendement actuels ...
Ils devront donc faire des arbitrages compliqués.

Les nouvelles SCPI et SCPI opportunistes ne sont pas du tout dans cette situation.
Il est donc raisonnable (si possible en fonction de l'ancienneté de son portefeuille) d'entamer une rotation de portefeuille avec tact et mesure.

Si personne (Privés et institutionnels) ne sortaient en cas de baisse (attitude rationnelle et vertueuse), OUI, la situation pourrait s'assainir à long terme.
Mais, voilà, la situation est tout autre : Les retraits sont massifs (nombreux post chiffrés sur le Forum).

Nous savions par nos échanges que Primovie allait baisser ...

J'ajoute que le club des BIG 4 (Perial, Primonial, LF, Amundi) clame haut et fort qu'il font face à une crise financière et non immobilière ... oui et non ... ils font surtout face à la non anticipation d'une situation de crise immobilière possible annoncées depuis des années. Ils ont continué de se gaver de piètre rendement en collectant en masse.

Il me semble pourtant que "gérer c'est prévoir" ...

Ils s'en remettront un jour mais ... ce n'est pas pour 2024 ni 2025 ...

Bonjour Pascal Eric,
Vous préconisez de se "débarrasser" des SCPI pas rentables donc cela ne peut se faire que le cadre d'un contrat d'assurance vie.
En direct pas possible il faut attendre un acheteur ?
Même dans ce cas plus favorable de l'AV , comment faites vous pour absorber les frais liés à toutes ces transactions ?

L'assureur n'est pas un philanthrope et même si il n'y a pas de frais d'entrées, il y a des pénalités et les SCPI que vous vendez ne sont pas au plus haut donc vous gagnez comment ?

Je suis plus de l'avis de @Buffeto (il doit y en avoir d'autres) sur la conservation à très long terme.

J'essaie juste de comprendre, il n'y a pas de volonté de ma part de discréditer une personne par rapport à une autre

 

[Pascal 75]

Oui, tout à fait d'accord, faire du "trading" sur SCPI n'a pas de sens car en principe, on doit les conserver 1 dizaine d'année voire jusqu'à la retraite.

Je suis bien d'accord, il est hors de question de faire du "trading" avec les SCPI.
Tu as employé un mot très important "En principe".

Et toute la question est là ; Oui, en principe, on doit garder ses SCPI à très long terme.
Malheureusement, dans la vraie vie, il y a des fluctuations économique et parfois des situations de rupture contextuelles.

Si je fais l'analogie avec l'immobilier en direct :

Tu as un appartement de ski en moyenne montagne et, depuis 2 ans, il n' y plus de neige ... que fais tu ?
Tu vends tant qu'il en est encore temps où tu gardes en espérant que le climat revienne à la "normal" ?

Je pense qu'il ne faut pas "s'endormir" sur un portefeuille de SCPI donné.
En fonction de la situation, il faudra, à la marge, modifier intelligemment son portefeuille.

Pourquoi rester indéfiniment sur des SDG/SCPI à faible rendement et ne pas aller graduellement vers des propositions novatrices à meilleur rendement ?

Un panachage pourrait être raisonnable :

Garder 50% de ses anciennes SCPI et en vendre 50% (si cela est encore possible) afin d'optimiser son portefeuille pour le long terme.

Ce n'est qu'une suggestion.

Je ne dis pas que garder 100% de ses Primonial est une aberration.
De mon coté, je n'ai plus confiance en cette SDG sur le long terme

Nous réfléchissions collectivement ...
Et, merci pour ces retours, m'apportant un éclairage différent. cela est toujours enrichissant. Merci

 

[sorcier]

Oui, tout à fait d'accord, faire du "trading" sur SCPI n'a pas de sens car en principe, on doit les conserver 1 dizaine d'année voire jusqu'à la retraite.

Entre "trading" et "arbitrer" il y a un monde.

Exemple: arbitrage de Primopierre vers Remake Live en Août 2023. Où est le problème? On continue avec des SCPI, on continue avec du long terme, mais on achète un "bâtiment" nouveau avec le produit de la vente d'un "bâtiment" ancien (car pas de frais ajoutés exorbitants à l'investissement).

Pour moi cela n'est pas du trading mais tout simplement de la gestion de patrimoine.

 

[Pascal 75]

Bonjour Pascal Eric,
Vous préconisez de se "débarrasser" des SCPI pas rentables donc cela ne peut se faire que le cadre d'un contrat d'assurance vie.
En direct pas possible il faut attendre un acheteur ?
Même dans ce cas plus favorable de l'AV , comment faites vous pour absorber les frais liés à toutes ces transactions ?

L'assureur n'est pas un philanthrope et même si il n'y a pas de frais d'entrées, il y a des pénalités et les SCPI que vous vendez ne sont pas au plus haut donc vous gagnez comment ?

Je suis plus de l'avis de @Buffeto (il doit y en avoir d'autres) sur la conservation à très long terme.

J'essaie juste de comprendre, il n'y a pas de volonté de ma part de discréditer une personne par rapport à une autre

Aucun problème et un grand Merci de votre retour

Pour les retraits, vous avez absolument raison.
C'est pour cela que je précisais (lorsque l'on peut).

Par exemple ;

Si l'on détient du Primovie depuis 8 à 10 ans, on a déjà amorti ses frais ... on a donc le choix de vendre ou pas.
Si l'on détient du Primovie depuis 2 à 3 ans, c'est une aberration financière de vendre.

Et en AV, c'est encore plus simple ... puisque l'assureur assume la liquidité de la vente et que votre acquisition a été réalisée avec moins de frais (mais attention aux pénalités avant 3 ans).

Je pense qu'il y a un juste milieu à trouver.

Le message est que, si les conditions sont réunies (et ce n'est pas simple j'en conviens), il n'est pas cohérent de rester obstinément sur de mauvais véhicules d'investissement mal gérés.

 

[Pascal 75]

Pour moi cela n'est pas du trading mais tout simplement de gestion du patrimoine.

EXACTEMENT ... Tu as le juste mot @sorcier

Cela relève bien de la bonne "gestion de patrimoine"

 

[nikola31]

Je suis bien d'accord, il est hors de question de faire du "trading" avec les SCPI.
Tu as employé un mot très important "En principe".

Et toute la question est là ; Oui, en principe, on doit garder ses SCPI à très long terme.
Malheureusement, dans la vraie vie, il y a des fluctuations économique et parfois des situations de rupture contextuelles.

Si je fais l'analogie avec l'immobilier en direct :

Tu as un appartement de ski en moyenne montagne et, depuis 2 ans, il n' y plus de neige ... que fais tu ?
Tu vends tant qu'il en est encore temps où tu gardes en espérant que le climat revienne à la "normal" ?

Je pense qu'il ne faut pas "s'endormir" sur un portefeuille de SCPI donné.
En fonction de la situation, il faudra, à la marge, modifier intelligemment son portefeuille.

Pourquoi rester indéfiniment sur des SDG/SCPI à faible rendement et ne pas aller graduellement vers des propositions novatrices à meilleur rendement ?

Un panachage pourrait être raisonnable :

Garder 50% de ses anciennes SCPI et en vendre 50% (si cela est encore possible) afin d'optimiser son portefeuille pour le long terme.

Ce n'est qu'une suggestion.

Je ne dis pas que garder 100% de ses Primonial est une aberration.
De mon coté, je n'ai plus confiance en cette SDG sur le long terme

Nous réfléchissions collectivement ...
Et, merci pour ces retours, m'apportant un éclairage différent. cela est toujours enrichissant. Merci

Tout ceci est en effet à relativiser dans le cas de baisses très importantes. Il faut aussi prendre en compte la question des frais d'investissement.

Les SCPI sans frais d'entrée ouvre en effet de nouvelles perspectives car on peut arbitrer sans trop payer. Sur Spirit, il n'y a en outre plus de pénalités au delà de 3 ans. Pour les Spirit très anciens, la pénalité disparait: une aubaine.

Primonial est un cas d'école, il faut probablement s'en débarrasser ou alléger fortement à tout le moins. Mieux vaut se couper une main ... Pour les autres SCPI dans la moyenne, il y a discussion ... intéressante à avoir.

 

[Naesala]

Si l'on détient du Primovie depuis 2 à 3 ans, c'est une aberration financière de vendre.

Je suis justement dans cette situation. J'ai investi dans 17 SCPI en AV (Spirit 2) depuis moins de 3 ans.
J'ai désinvesti à 50% sur 3 d'entre elles, en prévision des baisses. Au final, la pénalité est plus douce que la baisse des prix des parts.
Mais la difficulté est qu'on ne peut pas savoir à l'avance s'il va y avoir des baisses, ni dans quelle mesure la SCPI pourra se relever sur le long terme. Par exemple, est-ce que Primovie aura en 2024 une nouvelle baisse ?

Je ne sais pas si j'ai raison, mais je me dis qu'il vaut mieux que je ferme les yeux et reste dans ma vision à long terme, quitte à manquer des arbitrages qui pourraient sans certitude optimiser mes investissements en évitant de prochaines baisses. D'un autre côté, je suis heureux de m'être allégé sur 3 SCPI qui ont effectivement subi une baisse.

Je suis preneur de vos avis sur ma situation.

 

[Pascal 75]

Je suis justement dans cette situation. J'ai investi dans 17 SCPI en AV (Spirit 2) depuis moins de 3 ans.
J'ai désinvesti à 50% sur 3 d'entre elles, en prévision des baisses. Au final, la pénalité est plus douce que la baisse des prix des parts.
Mais la difficulté est qu'on ne peut pas savoir à l'avance s'il va y avoir des baisses, ni dans quelle mesure la SCPI pourra se relever sur le long terme. Par exemple, est-ce que Primovie aura en 2024 une nouvelle baisse ?

Je ne sais pas si j'ai raison, mais je me dis qu'il vaut mieux que je ferme les yeux et reste dans ma vision à long terme, quitte à manquer des arbitrages qui pourraient sans certitude optimiser mes investissements en évitant de prochaines baisses. D'un autre côté, je suis heureux de m'être allégé sur 3 SCPI qui ont effectivement subi une baisse.

Je suis preneur de vos avis sur ma situation.

A moins de 3 ans, c'est délicat à cause de la pénalité de 3%.
Du coup, vous avez eu bien raison de faire du 50/50
Vous avez (un peu) perdu à la vente pour investir dans l'avenir à long terme.

On savait sur le Forum que Primovie allait dévisser.
J'espère pas de nouvelles baisses en 2024 (difficile à dire ...)
On pensait que Primopierre avait fait tout le chemin et .. PAF une nouvelle baisse (un total de plus de 19% de baisse -Enorme-)

Tout ceci n'est pas simplement une affaire de calculs objectifs mais aussi de "Convictions" et de confiance ou pas dans la SDG.
Je considère que Primonial n'est pas honnête dans sa communication mais c'est un juste "avis".
Il est vrai qu'il est bien compliqué de n'annoncer que des catastrophes ... et la liste est longue :

1/ Capimmo (plantée) - > Un courtier m'a "confié" que cette SCI pourrait encore avoir une importante baisse en 2024
2/ Sécurité Pierre en AV (Plantée)
3/ Primopierre (Plantée)
4/ Primovie (Plantée)
5/ Cap Santé (Plantée)

J'en oublie peut-être ?

Et ... n'oubliez pas toutes les interconnexions entre ces différents produits ...

Heureusement qu'ils ont aussi une activité de conseil patrimoniale ...