Les SCPI

[Pascal 75]

J'aime bien la conclusion : l'emplacement et la qualité du locataire...
Tout ça pour ça...

Il s'agit d'un raccourci qui ne reflète pas l'intégralité de l'article qui donne des infos intéressantes (connues par nous mais peut-être pas par les lecteurs moins assidus de la file).

La conclusion exacte est "le dénominateur commun reste la qualité du foncier et le sérieux de la signature du bail."
Or, la qualité du foncier ne se résume pas à l'emplacement.
Il y a aussi le rendement auquel il a été acheté, l'état du bâti, sa cohérence ESG, sa typologie (bureaux / commerces / logistique ...) etc ...

Cependant, oui, l'emplacement reste un critère majeur en pierre papier comme en direct ...

 

[lariflette1976]

Bonsoir la communauté..En glanant sur la toile ..je suis tombé sur une publicité de Linxea faisant la promo au sens propre comme figuré sur la SCPI cœur de région de Sogénial avec frais d'entrée réduit de 5%..c'est la grande braderie d'automne..tout doit disparaître qu'est-ce que vous en pensez..?? Tous aux abris...

 

[Boudas]

Mail reçu également

 

[lebadeil]

Bonsoir la communauté..En glanant sur la toile ..je suis tombé sur une publicité de Linxea faisant la promo au sens propre comme figuré sur la SCPI cœur de région de Sogénial avec frais d'entrée réduit de 5%..c'est la grande braderie d'automne..tout doit disparaître qu'est-ce que vous en pensez..?? Tous aux abris...

Bonjour @lariflette1976 ,

Les gestionnaires sont en soif de liquidités et sont prêts à tout pour attirer le chaland. Meme Capimmo fait des promos !

Certains gestionnaires font un carton et n'ont pas besoin de faire de la pub ou des promos , je pense à Remake Live par ex.

L'immobilier reste pour le moment dans une zone de turbulences, et il faut donc être sélectif si on investit dans ce secteur. Je n'ai pas regardé le détail de la SCPI que tu indiques.

Par ailleurs, il existe plusieurs autres types de placements à 4% à profil prudent (type CAT, fonds monetaire) ou des placements à 6-7% avec un risque de niveau 2 ou 3 / fonds obligataires dates. Certains fonds datés ou écheance (4-5 ans) ont déjà montré leur niveau d'excellence, et ca peut donner confiance.

Voir file dediée sur le forum avec des graphiques
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/fonds-obligataire-date-a-7.45246/page-99
et un tableau de synthese
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/fonds-obligataire-date-a-7.45246/page-98#post-549999

L'immobilier se retrouve en competition en regard de ces autres placements. Chacun fait son marché, avec son analyse de risque et de rendement.....

 

[Moneypenny75]

Bonjour @lariflette1976 ,

Les gestionnaires sont en soif de liquidités et sont prêts à tout pour attirer le chaland. Meme Capimmo fait des promos !

Certains gestionnaires font un carton et n'ont pas besoin de faire de la pub ou des promos , je pense à Remake Live par ex.

L'immobilier reste pour le moment dans une zone de turbulences, et il faut donc être sélectif si on investit dans ce secteur. Je n'ai pas regardé le détail de la SCPI que tu indiques.

Par ailleurs, il existe plusieurs autres types de placements à 4% à profil prudent (type CAT, fonds monetaire) ou des placements à 6-7% avec un risque de niveau 2 ou 3 / fonds obligataires dates. Certains fonds datés ou écheance (4-5 ans) ont déjà montré leur niveau d'excellence, et ca peut donner confiance.

Voir file dediée sur le forum avec des graphiques
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/fonds-obligataire-date-a-7.45246/page-99
et un tableau de synthese
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/fonds-obligataire-date-a-7.45246/page-98#post-549999

L'immobilier se retrouve en competition en regard de ces autres placements. Chacun fait son marché, avec son analyse de risque et de rendement.....

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Oui mais enfin les courtiers dont vous parlez sont investisseurs dans Remake ( ça n'enlève rien à sa valeur Mais un peu à votre argument.

 

[lariflette1976]

Bonjour @lariflette1976 ,

Les gestionnaires sont en soif de liquidités et sont prêts à tout pour attirer le chaland. Meme Capimmo fait des promos !

Certains gestionnaires font un carton et n'ont pas besoin de faire de la pub ou des promos , je pense à Remake Live par ex.

L'immobilier reste pour le moment dans une zone de turbulences, et il faut donc être sélectif si on investit dans ce secteur. Je n'ai pas regardé le détail de la SCPI que tu indiques.

Par ailleurs, il existe plusieurs autres types de placements à 4% à profil prudent (type CAT, fonds monetaire) ou des placements à 6-7% avec un risque de niveau 2 ou 3 / fonds obligataires dates. Certains fonds datés ou écheance (4-5 ans) ont déjà montré leur niveau d'excellence, et ca peut donner confiance.

Voir file dediée sur le forum avec des graphiques
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/fonds-obligataire-date-a-7.45246/page-99
et un tableau de synthese
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/fonds-obligataire-date-a-7.45246/page-98#post-549999

L'immobilier se retrouve en competition en regard de ces autres placements. Chacun fait son marché, avec son analyse de risque et de rendement.....

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Très juste..

 

[ba7872]

Bonsoir la communauté..En glanant sur la toile ..je suis tombé sur une publicité de Linxea faisant la promo au sens propre comme figuré sur la SCPI cœur de région de Sogénial avec frais d'entrée réduit de 5%..c'est la grande braderie d'automne..tout doit disparaître qu'est-ce que vous en pensez..?? Tous aux abris...

Petite (grosse ) erreur : la promo est sur une nouvelle SCPI de Sogenial, Coeur d'Avenir. Rien à voir avec une braderie. C'est très classique d'avoir 5% de réduction pour les 1ers investisseurs ("parts sponsors").

 

[lebadeil]

Blagounette du jour ......en regard de la situation générale sur l'immobilier
Les moulins , c’était mieux à vent

 

[TranquilouBillou]

C'est clair que les SCPI qui collectent beaucoup par rapport à leur capitalisation totale déguisent la situation.

Par exemple, si une SCPI double sa capitalisation, elle va diviser par deux ses pertes de valeur de reconstitution avec les nouvelles acquisitions au prix actuel. Cela est impossible pour un paquebot construit sur plusieurs années (voir décennies) pour lequel est impossible collecter autant.

Mais alors, c'est bien ou pas bien ? Parce que "déguisent", c'est un peu spécieux non ?
Il vaut mieux se tanquer dans une SCPI qui va voir son patrimoine baisser sans possibilité de le reluer (donc acheter des actifs décotés), ou faire autre chose ? On peut aussi rien faire, certes.

 

[sorcier]

Mais alors, c'est bien ou pas bien ? Parce que "déguisent", c'est un peu spécieux non ?
Il vaut mieux se tanquer dans une SCPI qui va voir son patrimoine baisser sans possibilité de le reluer (donc acheter des actifs décotés), ou faire autre chose ? On peut aussi rien faire, certes.

Ce n'est pas question de bien ou pas bien. C'est simplement une constatation:

Toutes les SCPI sont affectées par la perte de valeur de ses actifs mais celles qui collectent beaucoup sont en train de faire l'équivalent d'une moyenne à la baisse. Elles peuvent dire que leurs gestionnaires sont magnifiques, mais on peut aussi le voir simplement comme l'effet d'avoir une plus grande proportion de liquidités qui rentrent.

 

[Elephantman]

Sur mon contrat Altaprofits vie, je constate une baisse de l'ordre de 10% de la SCPI Epargne foncière (696,93 €). Baisse qui n'apparait pas sur les contrats Spirica (772 €).
A ma connaissance, cette SCPI de la Française n'a pas annoncé de baisse de la valeur de la part.
J'ai posé la question à Altaprofits dont je n'attends pas grand chose. Ils ne répondent jamais. Au passage je déconseille absolument ce contrat qui fut un pionnier des contrats en ligne.
Quelqu'un aurait-il une explication ?

Bonjour...Chez posé la question à Altaprofits, qui m'a fait la réponse suivante : "
Bonjour Monsieur J...,

La part est passée de 760.52€ à 689.89€, soit une baisse d’environ 10%, alors que le prix de part de la SCPI n’a pas été revalorisée par La française.

Cette baisse s’explique par la méthode de calcul de cette valeur de part par Generali.
Ce n’est pas le prix de part qui est pris en compte pour calculer la valeur de l’Unité de Compte au sein du contrat, mais la valeur de réalisation* de la SCPI.
Cette valeur a été revu à la baisse par La française, elle est passé de 776.38€ à 703.97€ le 11/09/2023.
En appliquant cette méthode calcul (précisée dans l’avenant de la SCPI pour l’investissement sur les contrats Generali) on retrouve bien la valeur de part de la SCPI sur les contrats Generali : 703.97€ x 2% = 689.89€

* La valeur de réalisation d'une SCPI est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société (actifs financiers).Cette valeur est calculée au minimum une fois par an suite aux expertises
des immeubles et donne une idée précise de la valeur réelle d'une part de SCPI à un moment donné.

Bien cordialement,

 

[TranquilouBillou]

Bonjour...Chez posé la question à Altaprofits, qui m'a fait la réponse suivante : "
Bonjour Monsieur J...,

La part est passée de 760.52€ à 689.89€, soit une baisse d’environ 10%, alors que le prix de part de la SCPI n’a pas été revalorisée par La française.

Cette baisse s’explique par la méthode de calcul de cette valeur de part par Generali.
Ce n’est pas le prix de part qui est pris en compte pour calculer la valeur de l’Unité de Compte au sein du contrat, mais la valeur de réalisation* de la SCPI.
Cette valeur a été revu à la baisse par La française, elle est passé de 776.38€ à 703.97€ le 11/09/2023.
Afficher la pièce jointe 21676En appliquant cette méthode calcul (précisée dans l’avenant de la SCPI pour l’investissement sur les contrats Generali) on retrouve bien la valeur de part de la SCPI sur les contrats Generali : 703.97€ x 2% = 689.89€

* La valeur de réalisation d'une SCPI est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société (actifs financiers).Cette valeur est calculée au minimum une fois par an suite aux expertises
des immeubles et donne une idée précise de la valeur réelle d'une part de SCPI à un moment donné.

Bien cordialement,

Intéressant.
Savez vous ce qu'il advient de la différence entre le prix de souscription, payé par l'assureur (moins les rétrocessions de commission de souscription) et la valeur de réalisation payée par le porteur de l'unité de compte ? L'assureur porte la différence dans ses comptes ?

 

[ba7872]

Bonjour...Chez posé la question à Altaprofits, qui m'a fait la réponse suivante : "
Bonjour Monsieur J...,

La part est passée de 760.52€ à 689.89€, soit une baisse d’environ 10%, alors que le prix de part de la SCPI n’a pas été revalorisée par La française.

Cette baisse s’explique par la méthode de calcul de cette valeur de part par Generali.
Ce n’est pas le prix de part qui est pris en compte pour calculer la valeur de l’Unité de Compte au sein du contrat, mais la valeur de réalisation* de la SCPI.
Cette valeur a été revu à la baisse par La française, elle est passé de 776.38€ à 703.97€ le 11/09/2023.
Afficher la pièce jointe 21676En appliquant cette méthode calcul (précisée dans l’avenant de la SCPI pour l’investissement sur les contrats Generali) on retrouve bien la valeur de part de la SCPI sur les contrats Generali : 703.97€ x 2% = 689.89€

* La valeur de réalisation d'une SCPI est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société (actifs financiers).Cette valeur est calculée au minimum une fois par an suite aux expertises
des immeubles et donne une idée précise de la valeur réelle d'une part de SCPI à un moment donné.

Bien cordialement,

Et ça ajoute un point négatif supplémentaire pour la possession de SCPI dans les contrats Generali : reversement de 90% des loyers et valorisation par rapport à la valeur de réalisation (plus volatile que la valeur de retrait, pas de protection à la baisse du fait de l'absence du mécanisme -10%/+10% par rapport à la valeur de reconstution)
Et Altaprofits Vie a en plus des frais de gestion sur UC de 0,84%. J'en avais un, j'ai quasiment tout liquidé.

 

[ApprentiEpargnant]

Et ça ajoute un point négatif supplémentaire pour la possession de SCPI dans les contrats Generali : reversement de 90% des loyers et valorisation par rapport à la valeur de réalisation (plus volatile que la valeur de retrait, pas de protection à la baisse du fait de l'absence du mécanisme -10%/+10% par rapport à la valeur de reconstution)
Et Altaprofits Vie a en plus des frais de gestion sur UC de 0,84%. J'en avais un, j'ai quasiment tout liquidé.

Petite question de néophyte en SCPI.

Si la proportion de loyer reversée est de 90%, qu'est-il fait des 10% non redistribués?
Mis sur une poche de liquidités, ou utilisé pour acheter de nouveaux biens?
Ou ca part juste dans la poche des gérants/assureurs?

 

[moietmoi]

Si la proportion de loyer reversée est de 90%, qu'est-il fait des 10% non redistribués?

on parle ici de scpi dans un contrat d'assurance vie;
les parts de scpi sont achetées par l'assureur; c'est lui qui touche les loyers; le contrat d'assurance comprenant des scpi n'est qu'une image; même si sur ton contrat il est écrit un nombre de parts, tu n'es pas associé de la scpi( en direct chaque détenteur est associé) ici le seul associé c'est l'assureur; c'est lui qui est propriétaire des parts, c''est lui qui touche le loyer; il accepte par contrat de t'en rétrocéder tout ou partie;

Ou ca part juste dans la poche des gérants/assureurs?

dans la poche du propriétaire; l'assureur;

 

[Richard 1er]

Bonjour @lariflette1976 ,

Les gestionnaires sont en soif de liquidités et sont prêts à tout pour attirer le chaland. Meme Capimmo fait des promos !

Certains gestionnaires font un carton et n'ont pas besoin de faire de la pub ou des promos , je pense à Remake Live par ex.

L'immobilier reste pour le moment dans une zone de turbulences, et il faut donc être sélectif si on investit dans ce secteur. Je n'ai pas regardé le détail de la SCPI que tu indiques.

Par ailleurs, il existe plusieurs autres types de placements à 4% à profil prudent (type CAT, fonds monetaire) ou des placements à 6-7% avec un risque de niveau 2 ou 3 / fonds obligataires dates. Certains fonds datés ou écheance (4-5 ans) ont déjà montré leur niveau d'excellence, et ca peut donner confiance.

Voir file dediée sur le forum avec des graphiques
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/fonds-obligataire-date-a-7.45246/page-99
et un tableau de synthese
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/fonds-obligataire-date-a-7.45246/page-98#post-549999

L'immobilier se retrouve en competition en regard de ces autres placements. Chacun fait son marché, avec son analyse de risque et de rendement.....

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.. un esprit de synthèse que j'aimerais avoir ..

 

[Buffeto]

Chacun fait son marché, avec son analyse de risque et de rendement.....

et en prenant en compte la durée de placement recommandée ?

 

[Richard 1er]

Quel est votre sentiment à propos de la SCPI Activimmo ?

Perso, j'ai des doutes .. et cette fois, je ne cherche pas à vous rejouer le sketch de Raymond Devos .. Ca risque d'être moins drôle pour moi. Voilà :

Au sortir de la pandémie, et au moment du redémarrage de l'économie, je m'étais laissé dire que les bureaux allaient subir le contrecoup de la généralisation du télétravail (ce qui s'est vérifié), et que la logistique allait avoir le vent en poupe, avec les progrès constants du e-commerce et le besoin de notre économie en nouveaux moyens de stockage (entrepôts, locaux d'activités, ..). Quant aux commerces de centre-ville, la plupart n'allait pouvoir survivre que grâce aux PGE.

Une seule SCPI de logistique était alors accessible dans mes contrats d'AV Spirica, aujourd'hui rebaptisés "Meilleurtaux Liberté Vie" :

.. la SCPI Activimmo, qui avait servi un TD de 6.03 % en 2021, alors que "mes" parts de Primopierre n'avaient pu m'offrir que du 4.77%, un TD en baisse par rapport à 2020, confirmée par une nouvelle baisse de TD en 2022, avec un pénible 4.21%, à comparer aux 5.50% encore servis par Activimmo, qui bien qu'en baisse, reste largement supérieur à la moyenne établie de 4.43% pour les SCPI en 2022.

Mon premier défaut est (peut-être ?) que je pêche un peu trop souvent dans l'excès. Tout feu tout flamme, j'ai donc décidé dès 2021 d'arbitrer la totalité de mes anciennes parts de Primopierre mais aussi de Patrimmo Commerce (murs de commerces de centre-ville) contre des parts de SCPI Activimmo. Non content de cette reconversion, j'ai pris l'habitude jusqu'à une date encore assez récente, d'arbitrer chaque trimestre la totalité de mes distributions de revenus crédités dans mon fonds en euros en nouvelles parts d'Activimmo .. Résultat : Activimmo représente aujourd'hui près de 50% de la totalité de mes avoirs en SCPI, et lorsque que je vois que le comparateur [lien réservé abonné] ne lui attribue qu'une note de 14.6/20 qui la place très bas dans son classement des SCPI, je me pose des questions.

- questions sur Activimmo et la perennité du prix de ses parts, mais aussi
- question sur la validité des analyses mais aussi de la notation qu'attribue Idéal Investisseur. À la tête du client ?
Sinon, en cas de dévaluation des parts, je risque faire une drôle de tête ..

Votre sentiment ?

 

[moietmoi]

et en prenant en compte la durée de placement recommandée ?

Sur la pointe des pieds, avec modération..

 

[Richard 1er]

Votre sentiment ?

Ne répondez pas tous à la fois !!

Bon, ce ci étant j'ai un lien qui vaut ce qu'il vaut mais qui peut faire avancer le schmilblick pour 2023 et nos prévisions de mises sur la sellette :
[lien réservé abonné]
dont je vous ai fait une capture d'écran de la partie la plus intéressante (sur 2 pages) :