Les SCPI

[fr2k6]

J'ai investi via Louve. Aucun accroc à signaler.

 

[lestat128]

Ok merci.
Vous avez investi directement alors de la société de gestion ou via un CGP?

En plein propriété on reçoit bien les loyers, le réinvestissement automatique des loyers n'est pas obligatoire (j'avais un doute en lisant une présentation) ?

La collecte du T2 est faible mais j'aime bien le diversification des actifs, la géographie hors France et pas de frais de souscription.

J'ai investis par Louve, les versements arrivent bien sur mon compte courant, aucune obligation à réinvestir les loyers.

 

[FLM33]

Juridiquement, les SCPI n'ont jamais parlé de frais d'entrée. Ça s'appelle des frais de souscription.
Dans votre exemple, ce sont bien 90 000 € qui seront investis par la SCPI. Par contre, je ne vois pas en quoi ça change le TRI. Ce qui compte, c'est ce que vous investissez, les revenus et la valeur de retrait au moment de la revente. Les rendements affichés pas les SCPI sont exprimés en % du prix de souscription, au final on se fiche un peu de savoir quelle part de votre investissement "travaille".

Merci pour les explications, ce que je n'avais pas en tête c'est que les rendements affichés pas les SCPI sont exprimés en % du prix de souscription. Avec cette explication je suis d'accord que ça ne change pas le TRI.

Ma question peut être reformuler ainsi : lorsque que j'achète 100 000€ d'une SCPI avec 10% de frais de souscription, j'ai donc bien que 90 000€ qui seront investis par la SCPI. Si la SCPI affiche un rendement de 6% pour l'année N, ce sont 6% de 100 000€ ou 6% de 90 000€ ?
De ce que je comprends, c'est 6% du prix de souscription donc de 100 000€.

 

[flatty35]

Merci pour les explications, ce que je n'avais pas en tête c'est que les rendements affichés pas les SCPI sont exprimés en % du prix de souscription. Avec cette explication je suis d'accord que ça ne change pas le TRI.

Ma question peut être reformuler ainsi : lorsque que j'achète 100 000€ d'une SCPI avec 10% de frais de souscription, j'ai donc bien que 90 000€ qui seront investis par la SCPI. Si la SCPI affiche un rendement de 6% pour l'année N, ce sont 6% de 100 000€ ou 6% de 90 000€ ?
De ce que je comprends, c'est 6% du prix de souscription donc de 100 000€.

C'est bien ça !

 

[SCPIMANN]

@fr2k6 et @lestat128 Vous avesti via louve mais on est bien d'accord qu'il n'y pas de cashback? Je pense investir directement vi la société de gestion qui a un parcours dématérialisé pour cela:

[lien réservé abonné]

 

[fr2k6]

@fr2k6 et @lestat128 Vous avesti via louve mais on est bien d'accord qu'il n'y pas de cashback? Je pense investir directement vi la société de gestion qui a un parcours dématérialisé pour cela:

[lien réservé abonné]

Pas de cashback via Louve s'agissant d'une SCPI sans frais de souscription.

Louve garde cependant l'avantage, quand on a plusieurs SCPI en portefeuille, de centraliser tous les investissements et surtout toutes les pièces à produire.

 

[Bachel64]

Pas de cashback via Louve s'agissant d'une SCPI sans frais de souscription.

Louve garde cependant l'avantage, quand on a plusieurs SCPI en portefeuille, de centraliser tous les investissements et surtout toutes les pièces à produire.

Bonjour, Est ce que LOUVE établit un 3support3 pour faciliter la déclaration fiscale ?

 

[flatty35]

Bonjour, Est ce que LOUVE établit un 3support3 pour faciliter la déclaration fiscale ?

Ils ont un scanner d'IFU pour aider a la déclaration complete, mais c'est a chaque société d'envoyer l'IFU propre a leur société

 

[Vovo21]

@fr2k6 et @lestat128 Vous avesti via louve mais on est bien d'accord qu'il n'y pas de cashback? Je pense investir directement vi la société de gestion qui a un parcours dématérialisé pour cela:

[lien réservé abonné]

Il n'y a pas de cashback mais tu peux profiter de la prime de parrainage, ce qui est toujours plus intéressant que de passer directement par la société de gestion ou tu n'auras aucun avantage.

Le site de Louve est bien fait. Tous tes achats sera centralisés avec différents graphiques sur ta répartition géographique, sectorielle...

Ils ont un scanner d'IFU bien foutu qui aide bien pour la déclaration.

 

[fr2k6]

Il n'y a pas de cashback mais tu peux profiter de la prime de parrainage, ce qui est toujours plus intéressant que de passer directement par la société de gestion ou tu n'auras aucun avantage.

Le site de Louve est bien fait. Tous tes achats sera centralisés avec différents graphiques sur ta répartition géographique, sectorielle...

Ils ont un scanner d'IFU bien foutu qui aide bien pour la déclaration.

Et puis, je peux témoigner que eux répondent vite et bien, de mon expérience!

 

[Pascal 75]

Les décotes (Sources Louve)



La tendance actuelle des souscriptions en SCPI :

- SCPI en décote
- Européennes
- Diversifiées
- Assez récentes
- Non bancaire

 

[ba7872]

???
+110€ - 100€ = 10€
+115€ - 105€ = 10€
+ 85€ - 75€ = 10€

Même demande qu'à moietmoi ci-dessus.

Erreur dans l'énoncé
=> Il ne ne s'agit pas de frais de gestion mais de frais de souscription
Désolé.
Mais les calculs qui ont suivi ne pouvaient-ils pas le laisser pouvaient le laisser supposer ?


Oui ok; mais ce n'est pas le sujet.

Il s'agit bien de cas d'écoles destinés à trouver des réponses à la question initiale qui était de :

1) - Savoir/vérifier si, comme on peut le lire sur plusieurs sites professionnels, certains gestionnaires calculent les frais de souscription sur la valeur initiale alors que d'autres les calculent sur la valeur de retrait.
2) - Dans cette dernière hypothèse, comprendre le détail des calculs.

Cdt

Je viens justement de vous expliquer pourquoi c'est ambigu :
- les 10% de frais sont bien perçus par la société de gestion lors de l'achat
- mais vous vous récuperez votre argent selon l'évolution du prix de la part -10% (qui peuvent donc etre différent en valeur des 10% du début)

Donc certaines SdG préfèrent expliquer ce qui est perçu par la SdG (qui correspond réellement aux frais de souscription qu'ils encaissent quand on achète la part), pendant que d'autres préfèrent annoncer ce qui sera réellement récupéré par l'associé en cas de vente (qui dépend aussi des frais de souscription, puisque la valeur de retrait = valeur de la part à ce moment - frais de souscription).

Bonjour,

Il faut arrêter de se faire des nœuds au cerveau.

• vous achetez les parts au prix de souscription
• la société de gestion prélève immédiatement les frais de souscription sur le prix de souscription
• il ne vous reste plus que la valeur de retrait.

Que vous les revendiez dans 1 mois, 1 ans, 10 ans ou jamais, la valeur de vos parts une fois souscrite est égale à la valeur de retrait, qui peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Dans les relevés de patrimoine fournis par les sociétés de gestion, les parts sont valorisées à la valeur de retrait.
Lorsque vous les revendez, vous récupérer la valeur de retrait, tout simplement.

- mais vous vous récuperez votre argent selon l'évolution du prix de la part -10% (qui peuvent donc etre différent en valeur des 10% du début)

Non, vous récupérez à la valeur de retrait. Point. Les frais de souscription (en %) peuvent très bien avoir changé entre l'achat et la vente. C'est déjà arrivé sur des SCPI. Je pinaille, mais inutile de complexifier en recalculant la valeur de retrait qui est une donnée officielle de chaque SCPI.

Quand je vois les erreurs grossières dans les bulletins trimestriels concernant la fiscalité des loyers étrangers, plus rien ne m'étonne dans la communication des sociétés de gestion et des courtiers.

 

[Aristide]

Merci.

Je viens justement de vous expliquer pourquoi c'est ambigu :
- les 10% de frais sont bien perçus par la société de gestion lors de l'achat
- mais vous vous récuperez votre argent selon l'évolution du prix de la part -10% (qui peuvent donc etre différent en valeur des 10% du début)

Donc certaines SdG préfèrent expliquer ce qui est perçu par la SdG (qui correspond réellement aux frais de souscription qu'ils encaissent quand on achète la part), pendant que d'autres préfèrent annoncer ce qui sera réellement récupéré par l'associé en cas de vente (qui dépend aussi des frais de souscription, puisque la valeur de retrait = valeur de la part à ce moment - frais de souscription).

Je crois comprendre que vous validez mon hypothèse ci-dessous ?

(***) - À ce stade, dans l’éventuelle possibilité d’un calcul des « frais de souscription » calculés sur la valeur de retrait il reste une ambiguïté pratique.

=> Comment calculer lesdits « frais de souscription » ex 10% et donc le reliquat de 90% disponible pour les acquisitions immobilières, sur une valeur de retrait que l’on ne connaît pas encore ?

Hypothèses :
+ Calcul initial 10% sur capital investi au départ = achats immobiliers avec le reliquat de 90% ?
+ Ajustement au moment du retrait avec calcul définitif des frais de souscription sur cette valeur de retrait et retenus en conséquence ?

Pour concrétiser ;

=> Hypothèse frais de souscription calculés sur la valeur de retrait :

+ Prix part = 100€
+ Frais souscription 10% = 10€ à priori
+ Somme payée par l'épargnant investisseur = 110€

=> La SDG investit 100€ et perçoit de loyers sur les M2 d'immobilier concernés

=> Au retrait si plus value 15 % :
+ Valeur retrait = 115€

=> Frais de souscription réels à postériori = 10% x 115€ = 11,50€
+ Si retrait somme perçue par le souscripteur = 115€ - 11,50€ = 103,50€

Cdt

 

[flatty35]

Bonjour,

Il faut arrêter de se faire des nœuds au cerveau.

• vous achetez les parts au prix de souscription
• la société de gestion prélève immédiatement les frais de souscription sur le prix de souscription
• il ne vous reste plus que la valeur de retrait.

Que vous les revendiez dans 1 mois, 1 ans, 10 ans ou jamais, la valeur de vos parts une fois souscrite est égale à la valeur de retrait, qui peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Dans les relevés de patrimoine fournis par les sociétés de gestion, les parts sont valorisées à la valeur de retrait.
Lorsque vous les revendez, vous récupérer la valeur de retrait, tout simplement.


Non, vous récupérez à la valeur de retrait. Point. Les frais de souscription (en %) peuvent très bien avoir changé entre l'achat et la vente. C'est déjà arrivé sur des SCPI. Je pinaille, mais inutile de complexifier en recalculant la valeur de retrait qui est une donnée officielle de chaque SCPI.

Quand je vois les erreurs grossières dans les bulletins trimestriels concernant la fiscalité des loyers étrangers, plus rien ne m'étonne dans la communication des sociétés de gestion et des courtiers.

Je suis tout à fait aligné avec vous, j'essayais juste de faire le lien avec la manière de penser d Aristide mais pas facile

 

[Buffeto]

j'essayais juste de faire le lien avec la manière de penser d Aristide mais pas facile

c'est un méticuleux qui aime bien les chiffres et les analyses poussées ......

 

[Aristide]

Quand je vois les erreurs grossières dans les bulletins trimestriels concernant la fiscalité des loyers étrangers, plus rien ne m'étonne dans la communication des sociétés de gestion et des courtiers.

Doit-on comprendre que, malgré les nombreux sites de professionnels concernés (J'en ai cités quelques-un antérieurement) qui indiquent un calcul des frais de souscription sur la valeur de retrait, vous en contestez la réalité ?

Cdt

 

[GG74]

Bonsoir,

Mail de Linxea :

Cher client,

Bonne nouvelle : la SCPI Remake Live est à nouveau disponible dans votre contrat Linxea Vie.

 

[ba7872]

Doit-on comprendre que, malgré les nombreux sites de professionnels concernés (J'en ai cités quelques-un antérieurement) qui indiquent un calcul des frais de souscription sur la valeur de retrait, vous en contestez la réalité ?

Cdt

Les frais de souscriptions se calculent au moment de la souscription, pas au moment de la revente.

 

[Aristide]

C'est effectivement ce que vous dites depuis le départ.

Mais, ainsi que déjà indiqué, de nombreux professionnels concernés disent le contraire (cf sites cités antérieurement).

Dès lors deux questions restent donc posées :
1) - Les deux pratiques coexistent-elles ?
2) - Dans l'affirmative quels sont les bons calculs dans l'hypothèse "frais de souscription calculés sur valeur de retrait ?

 

[ba7872]

Merci.

Je crois comprendre que vous validez mon hypothèse ci-dessous ?

Pour concrétiser ;

=> Hypothèse frais de souscription calculés sur la valeur de retrait :

+ Prix part = 100€
+ Frais souscription 10% = 10€ à priori
+ Somme payée par l'épargnant investisseur = 110€

=> La SDG investit 100€ et perçoit de loyers sur les M2 d'immobilier concernés

=> Au retrait si plus value 15 % :
+ Valeur retrait = 115€

=> Frais de souscription réels à postériori = 10% x 115€ = 11,50€
+ Si retrait somme perçue par le souscripteur = 115€ - 11,50€ = 103,50€

Cdt

Tout d'abord, il ne fait pas parler de "prix de part", ça n'a aucune existence officielle dans le monde des SCPI et c'est ambigu. On parle du prix de souscription, valeur de retrait, valeur de réalisation, valeur de reconstitution, valeur IFI, ... qui sont des termes ayant une signification bien précises pour les SCPI.

Pour reprendre votre exemple, je ne comprends pas pourquoi vous cherchez absolument à calculer et retirer des frais de souscription au moment de la revente.
Si je reprends votre exemple, avec les termes corrects :

Valeur de retrait = 100 €
+ Frais de souscription 10% = 10 €
==> Prix de souscription payé par l'épargnant investisseur = 100 €

=> La SDG investit 100€ et perçoit de loyers sur les M2 d'immobilier concernés

Oui

=> Au retrait si plus value 15 % :
+ Valeur retrait = 115€

Oui

=> Frais de souscription réels à postériori = 10% x 115€ = 11,50€
+ Si retrait somme perçue par le souscripteur = 115€ - 11,50€ = 103,50€

Non : si retrait, le souscripteur perçoit la valeur de retrait, donc 115 €.
Je ne comprends pas pourquoi vous voulez retirer une 2nde fois des frais de souscription (qui ont déjà été payé lors de la souscription. Et calculer des frais de souscriptions réels a posteriori n'a tout simplement aucun sens.

En finance :
- frais de souscription = frais payés à la souscription (= à l'achat). Comme on parle de frais d'entrée pour les OPCVM.
- des frais payés à la vente (au retrait), ça s'appelle des frais de rachat/retrait. Comme on parle de frais de sortie pour les OPCVM.