Les SCPI

[flatty35]

Juridiquement, les SCPI n'ont jamais parlé de frais d'entrée. Ça s'appelle des frais de souscription.
Dans votre exemple, ce sont bien 90 000 € qui seront investis par la SCPI. Par contre, je ne vois pas en quoi ça change le TRI. Ce qui compte, c'est ce que vous investissez, les revenus et la valeur de retrait au moment de la revente. Les rendements affichés pas les SCPI sont exprimés en % du prix de souscription, au final on se fiche un peu de savoir quelle part de votre investissement "travaille".

Oui je ne comprends pas non plus ce débat, surement inventé par le marketing des SCPIs sans frais de souscription (SCPIs que d'autre part j'apprécie). Que les frais soit pris au début ou à la fin, le juge de paix c'est le TRI qui constate les sommes déboursées à l'entrée, les TDs et plus values, et les sommes récupérées en fin d'opération. Essayer de trouver un ratio d'argent qui travaille la dedans n'a pas trop de sens à mon avis. Attention, je ne dis pas que les frais de souscription n'ont pas d'importance, mais en pratique on les verra à la sortie dans le TRI quelque soit la réponse a la question "combien de mon argent travaille".

 

[Pascal 75]

10-15k aurais était profitable et j'aurais sans doute profité de l'opportunité

c'est dommage de dénigré les petits porteurs qui représentent une parts non négligeable de la collecte futur ....

au bout du compte , les petit porteurs ne rentrerons pas sur atlas et réduirons la voilure sur leurs scpi historique tous simplement de peur de voir fléché les meilleurs investissements sur atlas au détriment d'iroko zen

sans doute un biais psychologique mais bien réel

Entièrement d'accord avec vous tous.

Le ticket d'entrée était aussi bcp trop élevé à mon goût.
De plus, cette stratégie marketing assez complexe en 2 phases ... mouais ...

Danger : Quelle est la part d'institutionnels / Family Offices ayant profité de cette première phase à 9% de rabais ?
qq a une info sur ce point ?
Point important car nous avons constaté combien les institutionnels étaient prompts à sortir en cas de crise bloquant ainsi les particuliers

Un article complet dans "Les Echos Investir" (pour ceux qui sont abonnés) :

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[Pascal 75]

Qqn sait si atlas sera dispo en av ?

Iroko Atlas : Pas intéressant fiscalement parlant en AV-> Les avoirs fiscaux liés à la détention à l'étranger ne sont pas rétrocédés)
En AV, il vaut mieux avoir une SCPi avec un % France important -> voir Epsicap

 

[Pascal 75]

Oui je ne comprends pas non plus ce débat, surement inventé par le marketing des SCPIs sans frais de souscription (SCPIs que d'autre part j'apprécie). Que les frais soit pris au début ou à la fin, le juge de paix c'est le TRI qui constate les sommes déboursées à l'entrée, les TDs et plus values, et les sommes récupérées en fin d'opération. Essayer de trouver un ratio d'argent qui travaille la dedans n'a pas trop de sens à mon avis. Attention, je ne dis pas que les frais de souscription n'ont pas d'importance, mais en pratique on les verra à la sortie dans le TRI quelque soit la réponse a la question "combien de mon argent travaille".

Entièrement d'accord.

Précision 1 : Argument des SDG sans frais de souscription ; Chaque € investi "travaille" à partir de la date d'entrée en jouissance.
Précision 2 : à chacun de calculer aussi son TRI net fiscal qui peut réserver des surprises par rapport au TRI brut.

 

[Abyss]

Relisez l'avenant de souscription et vous comprendrez peut-être. Si l'assureur de l'AV Bourso est bien Generali, les prix d'achat et de revente des SCPI dans l'AV sont exprimé en pourcentage de la valeur de réalisation, pas du prix de souscription ou de la valeur de retrait comme dans les autres AV. Et la valeur de réalisation peut très bien bouger sans que le prix de souscription et la valeur de retrait ne bouge.

Merci pour votre éclairage ! Vous semblez avoir effectivement raison, dans l'avenant il est précisé que c'est la valeur de réalisation qui est prise en compte, minorée de 3%.

Le montant initial de la "part" en AV Bourso était de 167,73, personne ne comprenait mais cela devait s'expliquer comme suit : 172,92 € (dernière valeur de réalisation communiquée dans les bulletins de la SCPI) - 3% = 167,73 €.

Par contre ce qui est surprenant c'est que cela passe de 167,73 € à 161,25 € sans communication sur une baisse de la valeur de réalisation par la SCPI, le dernier bulletin est valable jusqu'au 30 septembre 2025 et parle toujours de 172,92 € (- 3% pour l'AV Bourso). Soit il s'agit d'une erreur, soit le prochain bulletin fera état d'une nouvelle valeur de réalisation diminuée, est-ce possible que la valeur du patrimoine diminue à ce point ?

 

[ZeNeoPhyte]

Je ne comprends vraiment pas le discours des CGP qui disent que les frais de souscriptions ne sont payés qu'à la sortie

je connais un CGP qui croit fermement que les loyers des SCPI dans une AV sont taxés de PS en fin d'année s'ils sont laissés sur le F€ (le loyer même, pas ses intérêts).

 

[Pascal 75]

Attention ; Il ne s'agit d'un critère de sélection "ultime" mais d'un bon moyen de rendre plus efficient sa décision d'investissement.

Il faut, en premier lieu, avoir une conviction personnelle forte basée (ou pas ) sur les autres critères habituels.



Important à savoir pour les SCPi les + récentes :






Rappel :



Le lien :
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[flatty35]

je connais un CGP qui croit fermement que les loyers des SCPI dans une AV sont taxés de PS en fin d'année s'ils sont laissés sur le F€ (le loyer même, pas ses intérêts).

Seul le rendement annuel du fond euro est taxé de PS tous les ans. Vu que les loyers ne sont pas du rendement du f€ mais d'un autre placement, ils participent au rendement net fiscal de l AV et seront taxes a la sortie comme le reste. Même situation que s ils avaient été accumulé dans le produit SCPI puis arbitres sur F€. C'est la lecture que j'en ai en tout cas

 

[SCPIMANN]

Seul le rendement annuel du fond euro est taxé de PS tous les ans. Vu que les loyers ne sont pas du rendement du f€ mais d'un autre placement, ils participent au rendement net fiscal de l AV et seront taxes a la sortie comme le reste. Même situation que s ils avaient été accumulé dans le produit SCPI puis arbitres sur F€. C'est la lecture que j'en ai en tout cas

Je partage totalement ton analyse!

 

[dede02]

Merci pour votre éclairage ! Vous semblez avoir effectivement raison, dans l'avenant il est précisé que c'est la valeur de réalisation qui est prise en compte, minorée de 3%.

Le montant initial de la "part" en AV Bourso était de 167,73, personne ne comprenait mais cela devait s'expliquer comme suit : 172,92 € (dernière valeur de réalisation communiquée dans les bulletins de la SCPI) - 3% = 167,73 €.

Par contre ce qui est surprenant c'est que cela passe de 167,73 € à 161,25 € sans communication sur une baisse de la valeur de réalisation par la SCPI, le dernier bulletin est valable jusqu'au 30 septembre 2025 et parle toujours de 172,92 € (- 3% pour l'AV Bourso). Soit il s'agit d'une erreur, soit le prochain bulletin fera état d'une nouvelle valeur de réalisation diminuée, est-ce possible que la valeur du patrimoine diminue à ce point ?

J'ai trouvé le dernier bulletin la valeur de realisation est bien passé à 166.24 - 3% => on a bien nos 161.25€

 

[dede02]

Pour comparer avant nous avions ça.

 

[sbene]

Merci pour les explications concernant Mistral !

 

[Boboponge]

Seul le rendement annuel du fond euro est taxé de PS tous les ans. Vu que les loyers ne sont pas du rendement du f€ mais d'un autre placement, ils participent au rendement net fiscal de l AV et seront taxes a la sortie comme le reste. Même situation que s ils avaient été accumulé dans le produit SCPI puis arbitres sur F€. C'est la lecture que j'en ai en tout cas

AV : C'est le rendement généré sur le FE par les coupons qui est soumis au PS annuellement ; non les coupons en eux mêmes qui ne seront soumis au PS qu'à la sortie.

PER : Attention, car il y a aussi des FE et des SCPI en PER. A la différence de l'AV, sur un PER, le rendement des FE n'est soumis aux PS qu'à la sortie.

 

[dede02]

J'ai trouvé le dernier bulletin la valeur de realisation est bien passé à 166.24 - 3% => on a bien nos 161.25€ Afficher la pièce jointe 46996

Pour compléter voici la définition de la valeur de réalisation:
Investir dans une SCPI, c'est mettre son argent dans l'immobilier sans en gérer les aléas quotidiens. Toutefois, pour choisir la bonne SCPI [lien réservé abonné], comprendre sa valeur de réalisation est essentiel :

• La valeur de réalisation estime le potentiel financier d'une SCPI, en chiffrant la valeur de son patrimoine immobilier à un moment donné.
• Elle est calculée en évaluant la valeur des biens immobiliers de la SCPI, en y ajoutant ses liquidités et autres actifs, puis en soustrayant ses dettes.
• Influence du marché : La valeur de réalisation d’une SCPI varie selon les fluctuations du marché immobilier, le taux d'occupation des biens et les tendances du marché.
• Cette valeur, révisée annuellement, offre un aperçu de la santé financière de la SCPI, guidant ainsi les investisseurs dans leurs décisions.
• Valeur de réalisation vs valeur de restitution : Si la première reflète la valeur totale du patrimoine, la seconde se concentre sur le montant qu'un investisseur pourrait obtenir en revendant ses parts, après déduction des frais et pénalités.

Là à chaud je suis un peu mitigé sur l’utilisation de bourso pour acheter une scpi en AV. Mais lorsque ça baisse c'est une opportunité pour ceux qui veulent rentrer.

 

[Boboponge]

Iroko Atlas : Pas intéressant fiscalement parlant en AV-> Les avoirs fiscaux liés à la détention à l'étranger ne sont pas rétrocédés)
En AV, il vaut mieux avoir une SCPi avec un % France im

Iroko Atlas : Pas intéressant fiscalement parlant en AV-> Les avoirs fiscaux liés à la détention à l'étranger ne sont pas rétrocédés)
En AV, il vaut mieux avoir une SCPi avec un % France important -> voir Epsicap

Exact
J'avais le même souci avec mes Iroko zen sur AV Spirit, ou il y a avait 75% hors France.
C'est aussi pour cela que j'ai liquidé cette SPCI de mon Spirit car pas du tout adaptée à une détention en A.V.
Du coup, j'ai repris Atlas en Direct à la place.
Je pense liquider également mes remake live de Spirit, afin d'investir massivement sur Sofidynamic en direct
Je regrette bcp d'avoir pris ses 2 SCPI sur Spirit, mais c'est en faisant ce type d'erreur que l'on progresse.

 

[Abyss]

Pour compléter voici la définition de la valeur de réalisation:
Investir dans une SCPI, c'est mettre son argent dans l'immobilier sans en gérer les aléas quotidiens. Toutefois, pour choisir la bonne SCPI [lien réservé abonné], comprendre sa valeur de réalisation est essentiel :

• La valeur de réalisation estime le potentiel financier d'une SCPI, en chiffrant la valeur de son patrimoine immobilier à un moment donné.
• Elle est calculée en évaluant la valeur des biens immobiliers de la SCPI, en y ajoutant ses liquidités et autres actifs, puis en soustrayant ses dettes.
• Influence du marché : La valeur de réalisation d’une SCPI varie selon les fluctuations du marché immobilier, le taux d'occupation des biens et les tendances du marché.
• Cette valeur, révisée annuellement, offre un aperçu de la santé financière de la SCPI, guidant ainsi les investisseurs dans leurs décisions.
• Valeur de réalisation vs valeur de restitution : Si la première reflète la valeur totale du patrimoine, la seconde se concentre sur le montant qu'un investisseur pourrait obtenir en revendant ses parts, après déduction des frais et pénalités.

Là à chaud je suis un peu mitigé sur l’utilisation de bourso pour acheter une scpi en AV. Mais lorsque ça baisse c'est une opportunité pour ceux qui veulent rentrer.

C'est vrai que je n'avais pas réalisé que c'était la valeur de réalisation qui était prise en compte lors de la souscription...

Après cela semble "neutre" lors de la souscription car on obtient bien la valeur totale investie (- 3%), on a juste plus de parts car la valeur de réalisation est plus basse que la valeur de part.

Mais par curiosité j'ai regardé l'évolution de la valeur de réalisation de SCPI bien appréciées par la communauté ici, sur plusieurs années, et par exemple pour Iroko Zen ou Remake Live, à chaque fois les valeurs de réalisation ont diminué entre le lancement et les années qui ont suivi, c'est à la limite d'être des frais cachés pour les clients de Bourso qui s'y sont lancés dès la disponibilité sur l'AV et qui ne s'y connaissent pas, car cela entraîne pour tous une baisse de l'investissement pour l'investisseur ce qui va dans les poches de l'assureur... Après la valeur de réalisation peut augmenter d'ici la fin de la période où l'investissement est "bloqué"... Ou comme vous le dites cela peut être l'opportunité pour investir maintenant sur la SCPI car il est probable que la valeur de réalisation augmente par la suite, suite à cette baisse... Mais cela n'est pas très transparent et fiable, la valeur de réalisation étant très différente de la valeur de la part ou de la valeur de reconstitution, cela rend le suivi plus compliqué qu'en direct... Au final comme déjà dit, AV à fuir pour de la SCPI. J'avais juste envie de diversifier, c'était une erreur, mais je saurai pour la prochaine fois, j'apprends.

 

[Jaumep]

C'est vrai que je n'avais pas réalisé que c'était la valeur de réalisation qui était prise en compte lors de la souscription...

Après cela semble "neutre" lors de la souscription car on obtient bien la valeur totale investie (- 3%), on a juste plus de parts car la valeur de réalisation est plus basse que la valeur de part.

Mais par curiosité j'ai regardé l'évolution de la valeur de réalisation de SCPI bien appréciées par la communauté ici, sur plusieurs années, et par exemple pour Iroko Zen ou Remake Live, à chaque fois les valeurs de réalisation ont diminué entre le lancement et les années qui ont suivi, c'est à la limite d'être des frais cachés pour les clients de Bourso qui s'y sont lancés dès la disponibilité sur l'AV et qui ne s'y connaissent pas, car cela entraîne pour tous une baisse de l'investissement pour l'investisseur ce qui va dans les poches de l'assureur... Après la valeur de réalisation peut augmenter d'ici la fin de la période où l'investissement est "bloqué"... Ou comme vous le dites cela peut être l'opportunité pour investir maintenant sur la SCPI car il est probable que la valeur de réalisation augmente par la suite, suite à cette baisse... Mais cela n'est pas très transparent et fiable, la valeur de réalisation étant très différente de la valeur de la part ou de la valeur de reconstitution, cela rend le suivi plus compliqué qu'en direct... Au final comme déjà dit, AV à fuir pour de la SCPI. J'avais juste envie de diversifier, c'était une erreur, mais je saurai pour la prochaine fois, j'apprends.

Les valeurs de réalisation, de reconstitution et d’acquisition sont des paramètres à prendre en compte lors de l’investissement en scpi, que ce soit en direct ou en AV; ça ne change rien.

 

[lestat128]

Non mais c'est fabuleux ce qu'à fait SwissLife, ils ont d'abord diffusé un bulletin T2 avec les chiffres de fin 2024 et ensuite ils ont opéré une mise à jour dans le même document avec les chiffres de juin 2025 sans en informer les associés.
Donc actuellement vous trouvez des bulletins dits "T2" qui sont différents selon les sites, par exemple ce qui est disponible sur Louve n'a rien à voir avec ce qui est disponible sur scpi-lab.com !!
Comme par hasard, la valeur de réalisation et surtout la valeur de reconstitution ont drastiquement baissé entre les deux.
Incroyable ! Et visiblement aucune indication dans le document qu'il y a eu une mise à jour...

 

[ZeNeoPhyte]

Seul le rendement annuel du fond euro est taxé de PS tous les ans. Vu que les loyers ne sont pas du rendement du f€ mais d'un autre placement, ils participent au rendement net fiscal de l AV et seront taxes a la sortie comme le reste. Même situation que s ils avaient été accumulé dans le produit SCPI puis arbitres sur F€. C'est la lecture que j'en ai en tout cas

C'était une sorte de question rhétorique pour te montrer le niveau des CGP.
Il faut toujours chercher soi-même et ne pas les croire sur parole

 

[Val-5]

Exact
J'avais le même souci avec mes Iroko zen sur AV Spirit, ou il y a avait 75% hors France.
C'est aussi pour cela que j'ai liquidé cette SPCI de mon Spirit car pas du tout adaptée à une détention en A.V.
Du coup, j'ai repris Atlas en Direct à la place.
Je pense liquider également mes remake live de Spirit, afin d'investir massivement sur Sofidynamic en direct
Je regrette bcp d'avoir pris ses 2 SCPI sur Spirit, mais c'est en faisant ce type d'erreur que l'on progresse.

Bonjour. Question de néophyte... Si je comprends bien vos propos, quand une SCPI est détenue en AV, celà signifie que les loyers des biens de la SCPI qui sont hors de France ne sont pas reversés, ais-je bien compris ?