ba7872 a dit:
L'article de FranceSCPI sur les frais d'entrée/frais de souscription est totalement erroné. Je trouve même que c'est honteux de la part d'un courtier en SCPI.
Lorsqu'on achète des parts de SCPI, on paye le prix de souscription = frais de souscription + valeur de retrait au moment de la souscription.
Les frais de souscription vont dans la poche de la société de gestion (et donc ils ne sont pas investis) et on les paye au moment de la souscription ! Ces frais de souscription ne servent absolument pas à payer les frais de notaire (c'est une légende).
L'évolution ultérieure de la valeur de retrait n'a aucune influence sur les frais de souscription payés au moment de la souscription.
Je ne comprends vraiment pas le discours des CGP qui disent que les frais de souscriptions ne sont payés qu'à la sortie. Ou alors c'est pour "rassurer" les investisseurs, en leur faisant croire que "tant que pas vendu, pas de moins-value sur l'investissement". Et pourtant, les attestations/bilans fournis dans les espaces client par les sociétés de gestion se basent uniquement sur la valeur de retrait...
Bonjour,
Merci de cette mise au point.
Il semble effectivement surprenant qu’un courtier spécialiste des SCPI fournisse des informations erronées.
Cependant, en recherchant sur le web, ce qui interpelle c’est que, outre "France SCPI » cité ci-dessus, l’on trouve d’autres professionnels du domaine concerné qui indiquent - également - un calcul « des frais de souscription » sur la valeur de retrait tels :
+ Fortuny
Quand sont payés les frais de souscription ?
Prélevé à la revente des parts, le pourcentage de commission d’entrée en vigueur dans la SCPI de rendement [lien réservé abonné] s’applique sur la valeur de la part au moment de la cession.
[lien réservé abonné]
+ Communauté des investisseurs heureux
SCPI : clarification sur les frais (de gestion annuel, d'achat/vente)
SCPI : analyse des frais de souscription et de gestion
…..
Plusieurs participants apportent des précisions importantes. Il est établi que le rendement annoncé inclut généralement les frais de gestion annuels. Cependant, les frais de souscription, qui varient selon les SCPI (de 8 à 13%), sont prélevés sur le montant investi au moment de l'achat. (***)
Le calcul de ces frais lors de la revente des parts est débattu : sont-ils calculés sur la valeur initiale ou sur la valeur à la revente?
Il est finalement précisé qu'ils sont calculés sur la valeur de retrait des parts au moment de la vente. (***)
La gestion du risque liée à ces frais est donc un point crucial à considérer.
La discussion met en lumière la complexité des modalités de calcul des frais de souscription selon les différentes sociétés de gestion. Il ressort que l'information fournie par les sociétés de gestion n'est pas toujours standardisée, rendant la comparaison entre les SCPI difficile. Plusieurs membres soulignent la nécessité pour les investisseurs de bien comprendre la méthode de calcul employée par chaque société pour comparer les différentes offres et évaluer le rendement réel de leur investissement.
(***) - L’on note une contradiction ???
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Faute d’avoir trouvé des textes législatifs ou/et réglementaires traitant du sujet, sur le fondement de l’article 1103 (nouveau) = 1134 (ancien) du code civil :
« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »,
et moyennant des conditions générales ou/et particulières du contrat de souscription le précisant
=> ne serait-il pas possible que, suivant les gestionnaires, cette pratique coexiste avec celle que vous décrivez ?
Par ailleurs, tout le monde s’accorde pour dire que sur un capital de 100.000€ (ex : 100 parts à 1.000€) investi par un souscripteur, avec 10% de frais de souscription prélevés, la société de gestion ne pourra acquérir des immeubles à destinations locatives qu’à hauteur de 90.000€.
Ce seront bien les 1.000 parts acquises qui seront rémunérées mais les revenus des locations encaissés par la société de gestion et - pour partie - reversés audit souscripteur, seront forcément réduits en conséquence ; donc une moindre rentabilité.
En effet, toutes choses étant égales par ailleurs, avec 90.000€, le nombre de mètres carrés disponibles à la location sera bien entendu inférieur à celui qu’aurait permis 100.000€ d’où moins de loyers encaissés.
(***) - À ce stade, dans l’éventuelle possibilité d’un calcul des « frais de souscription » calculés sur la valeur de retrait il reste une ambiguïté pratique.
=> Comment calculer lesdits « frais de souscription » ex 10% et donc le reliquat de 90% disponible pour les acquisitions immobilières, sur une valeur de retrait que l’on ne connaît pas encore ?
Hypothèses :
+ Calcul initial 10% sur capital investi au départ = achats immobiliers avec le reliquat de 90% ?
+ Ajustement au moment du retrait avec calcul définitif des frais de souscription sur cette valeur de retrait et retenus en conséquence ?
De tout ceci il apparaît que subsiste un cruel manque d’informations et donc de transparence
(voire de réglementation ?) aux fins de choix éclairés des épargnant/investisseurs.
Cdt
