Les SCPI

[sbene]

Pour une SCPI récente, ce serait très, très mauvais signe pour la qualité de la gestion !

 

[lebadeil]

Pour une SCPI récente, ce serait très, très mauvais signe pour la qualité de la gestion !

Ca serait meme du Mistral perdant !
Mistral était pourtant jugée comme une SCPI jeune et sérieuse, et avec une progression d'encours modeste contrôlable (comparée à Remake, Iroko, ...) , et peu disponible en AV.

Si c'est la raison, que s'est il passé pour baisser ainsi le prix de la part maintenant ? cela est plutôt un cas qu'on trouve chez SCPI vieillissantes ...

 

[Abyss]

J'ai l'impression qu'on ne peut pas faire de mail sur l'appli Bourso quand le thème sélectionné est "Assurance Vie", on ne peut que les avoir au téléphone, or je ne peux pas les appeler aujourd'hui... Quelqu'un les a appelé pour en savoir plus ?

 

[attente92]

Peut-être la commission de retrait passée à 5% HT. En tous cas pour la détention en direct , la valeur de retrait est stable à 180 € , la valeur de reconstitution était légèrement supérieure affichant 1 décote .
Ms la valeur de réalisation de la part ( tous frais déduits) differente de la valeur de reconstitution ressort sur le site Boursorama pour 173 euros.

 

[Stef29]

Mistral Sélection :
valeur de part souscription 180€
Valeur reconstitution 185 €
Frais de sortie si avant 6 ans = 5%
Frais de gestion 16,5%
Frais achat 0%

 

[plop962]

Je vous partage ma petite réflexion de ce matin après avoir eu l'idée saugrenue d'aller voir sur pappers les résultats de quelques sdg.

Quand je vois les résultats 2024 d'iroko à 5,16M et Remake à 4,6M, j'aurais pas dit non à m'associer non pas à la SCPI mais dans la sdg directement

 

[sbene]

Peut-être la commission de retrait passée à 5% HT. En tous cas pour la détention en direct , la valeur de retrait est stable à 180 € , la valeur de reconstitution était légèrement supérieure affichant 1 décote .
Ms la valeur de réalisation de la part ( tous frais déduits) differente de la valeur de reconstitution ressort sur le site Boursorama pour 173 euros.

En tout cas, a priori, ça semble plus venir de Bourso que de la SCPI elle-même, je ne crois pas trop à une baisse de la valorisation de Mistral

 

[flatty35]

En tout cas, a priori, ça semble plus venir de Bourso que de la SCPI elle-même, je ne crois pas trop à une baisse de la valorisation de Mistral

Il serait étonnant qu ils changent les conditions unilatéralement et sans prévenir

 

[moietmoi]

Quand je vois les résultats 2024 d'iroko à 5,16M et Remake à 4,6M, j'aurais pas dit non à m'associer non pas à la SCPI mais dans la sdg directement

'Il vaut mieux s'adresser à Dieu qu'à ses saints"

 

[sbene]

Il serait étonnant qu ils changent les conditions unilatéralement et sans prévenir

C'est pour ça que, pour le moment, je privilégie encore l'erreur chez Bourso !

 

[dede02]

Déjà je n'ai jamais compris pourquoi la part de mistral on l'a payé 172.92€ au lieu de 180€ soit -4%.
Maintenant la part est passé à 161.25€ on a déjà perdu 6,8% (en comptant les 3% de frais).
Les SCPI sur une AV Bourso ce n'est pas le meilleur endroit pour faire ce genre d'investissement. Sur Linxea c'est beaucoup plus clair.

 

[Buffeto]

'Il vaut mieux s'adresser à Dieu qu'à ses saints"

et à ses seins c'est possible ?

 

[sbene]

Déjà je n'ai jamais compris pourquoi la part de mistral on l'a payé 172.92€ au lieu de 180€ soit -4%.
Maintenant la part est passé à 161.25€ on a déjà perdu 6,8% (en comptant les 3% de frais).
Les SCPI sur une AV Bourso ce n'est pas le meilleur endroit pour faire ce genre d'investissement. Sur Linxea c'est beaucoup plus clair.

C'est vrai, mais sauf erreur, Mistral Sélection n'est dispo nulle part sur Linxea

 

[dede02]

C'est vrai, mais sauf erreur, Mistral Sélection n'est dispo nulle part sur Linxea

Oui mais lorsque tu vois toutes les contraintes d'avoir cette valeur sur une AV bourso (je crois que c'est 90% des loyers) il faut mieux prendre iroko sur linxea

 

[sbene]

Je suis gavé d'Iroko (et de Remake) , je voulais donc diversifier un peu...

 

[dede02]

Je suis gavé d'Iroko (et de Remake) , je voulais donc diversifier un peu...

Oui je me suis pausé la même question. C'est pour cela que j'ai pris un peu de mistral pour tester mais pour le moment je ne suis pas emballé. Le mieux pour diversifié en scpi c'est je pense d'ouvrir une autre AV autre que spirit2 et bourso.

 

[ba7872]

Déjà je n'ai jamais compris pourquoi la part de mistral on l'a payé 172.92€ au lieu de 180€ soit -4%.
Maintenant la part est passé à 161.25€ on a déjà perdu 6,8% (en comptant les 3% de frais).
Les SCPI sur une AV Bourso ce n'est pas le meilleur endroit pour faire ce genre d'investissement. Sur Linxea c'est beaucoup plus clair.

Relisez l'avenant de souscription et vous comprendrez peut-être. Si l'assureur de l'AV Bourso est bien Generali, les prix d'achat et de revente des SCPI dans l'AV sont exprimé en pourcentage de la valeur de réalisation, pas du prix de souscription ou de la valeur de retrait comme dans les autres AV. Et la valeur de réalisation peut très bien bouger sans que le prix de souscription et la valeur de retrait ne bouge.

 

[ba7872]

Cet exemple peut vous intéresser :

Dès lors, pour estimer le TRI de votre investissement, il vous faudra d'abord estimer le valeur réelle acquise par vos parts au moment du retrait.

Cdt

L'article de FranceSCPI sur les frais d'entrée/frais de souscription est totalement erroné. Je trouve même que c'est honteux de la part d'un courtier en SCPI.

Lorsqu'on achète des parts de SCPI, on paye le prix de souscription = frais de souscription + valeur de retrait au moment de la souscription.
Les frais de souscription vont dans la poche de la société de gestion (et donc ils ne sont pas investis) et on les paye au moment de la souscription ! Ces frais de souscription ne servent absolument pas à payer les frais de notaire (c'est une légende).
L'évolution ultérieure de la valeur de retrait n'a aucune influence sur les frais de souscription payés au moment de la souscription.

Je ne comprends vraiment pas le discours des CGP qui disent que les frais de souscriptions ne sont payés qu'à la sortie. Ou alors c'est pour "rassurer" les investisseurs, en leur faisant croire que "tant que pas vendu, pas de moins-value sur l'investissement". Et pourtant, les attestations/bilans fournis dans les espaces client par les sociétés de gestion se basent uniquement sur la valeur de retrait...

 

[dede02]

Relisez l'avenant de souscription et vous comprendrez peut-être. Si l'assureur de l'AV Bourso est bien Generali, les prix d'achat et de revente des SCPI dans l'AV sont exprimé en pourcentage de la valeur de réalisation, pas du prix de souscription ou de la valeur de retrait comme dans les autres AV. Et la valeur de réalisation peut très bien bouger sans que le prix de souscription et la valeur de retrait ne bouge.

Je n'ai pas vu dans l'avenant qu'il y avait un pourcentage de la valeur de réalisation je vais regarder mais cela n'explique pas pourquoi il y a une baisse soudaine de -3,8%.
Quand c'est compliqué c'est fait pour embrouiller.

 

[ba7872]

Bonjour, petite question de novice, même si je vous lis depuis longtemps. Je suis en contact avec un CGP pour un investissement en SCPI avec emprunt (3,59%) et j'essaye donc de bien comprendre tous les flux afin de valider le TRI et pourvoir faire des stress test. Le CGP m'a dit hier que les frais d'entrée sont plutôt des frais de sortie mais que juridiquement les SCPI sont obligés de les appeler "frais d'entrée".
Cela voudrait dire que pour un investissement de 100 000€ sur une SCPI avec des frais d'entrée de 10%, c'est bien les 100 000€ qui travaille puis à la vente des parts il y a 10% qui sont retenus. De mon côté j'avais toujours compris que pour un investissement de 100 000€ il y a d'abord les 10% de frais d'entrée et donc il n'y a plus que 90 000€ qui travaille.
Cela joue sur le rendement et donc sur le TRI de l'opération, ceux qui ont des parts de SCPI en direct pouvez-vous me dire quelle est la bonne compréhension de ces frais d'entrée ?
Merci

Juridiquement, les SCPI n'ont jamais parlé de frais d'entrée. Ça s'appelle des frais de souscription.
Dans votre exemple, ce sont bien 90 000 € qui seront investis par la SCPI. Par contre, je ne vois pas en quoi ça change le TRI. Ce qui compte, c'est ce que vous investissez, les revenus et la valeur de retrait au moment de la revente. Les rendements affichés pas les SCPI sont exprimés en % du prix de souscription, au final on se fiche un peu de savoir quelle part de votre investissement "travaille".