Les SCPI

[Buffeto]

il vous faudra d'abord estimer le valeur réelle acquise par vos parts au moment du retrait.

autant dire : mission impossible

 

[moietmoi]

autant dire : mission impossible

Comme pour beaucoup d'investissements, on ne connait pas à l'avance la valeur de sortie.

 

[plop962]

Je vous recommande cette vidéo de FranceSCPI ou Paul Bourdois dresse un bilan du premier semestre et revient sur beaucoup de sujets qu'on a abordé ici comme la collecte mais pas que.

 

[Msimmo]

Grâce à une vente massive de Iroko zen 1, je viens d'injecter 60K dans Iroko 2 Atlas via France SCPI, ou contrairement à Louve et Epargnoo, il est toujours possible de profiter d'un rabais de 9%.
C'est d'ailleurs France SCPI qui a réalisé un classement ou Iroko Zen 1 est dans le ventre mou.
Dans 3 ans, il s'agira donc de revendre Iroko Zen 2 pour investir dans Iroko Zen 3.

allez je remets une piécette dans la machine à...

Iroko zen 1 : 13ème c'est ça ?

C'est sur qu'avec le classement de France SPCI, dont 7 des 10 premiers ont bien un clair (!) d'avertissement
(= TD annualisé - dont l'AMF a rappelé ce qu'elle en pense - et on pourrait aussi craindre des dénominateurs = prix parts sponsors)
=> cela donne une vision assez biaisée du marché
et pour revenir sur le fond : le trading papier à très court/moyen terme des scpi est de mon point de vue à proscrire..

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[plop962]

Le conseil de surveillance tient à rappeler comment la SCPI en est arrivé là : La gestion calamiteuse des fonds confiés à INTER GESTION l’a amené à déposer une demande de redressementjudiciaire en date du 27 juillet 2023 qui s’est transformée en liquidation judiciaire en date du 28 septembre 2023 et a donné lieu à une information adressée à l’ensemble desassociés par INTER GESTION en date du 27 mars 2024

Je me suis souvent demandé si une SCPI avait été en liquidation judiciaire et là aujourd'hui je suis tombé complètement par hasard sur le cas de la SCPI Pierre Investissement 3 géré par InterGestion et qui est (était ?) une SCPI un peu particulière car une SCPI à capital fixe dite "Malraux" et dont la liquidation prévue et normale était en cours depuis 2018. Mais voilà, patatras ca ce n'est pas bien passé et le rapport du conseil de surveillance dans le rapport annuel 2024 dont la phrase de début de mon post est extraite raconte plus en détail l'histoire

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Alors c'est très particulier et un cas à part mais ca permet de voir que oui une SCPI comme toute société peut se retrouver en liquidation judiciaire.C'est donc très intéressant à lire car on se rend compte qu'on se retrouve alors dans la triste réalité des conflits financiers voire judiciaires. C'est le cas ici puisqu'en fouillant je vois qu'une affaire qui oppose des associés à InterGestion est en cours devant le tribunal judiciaire de Paris.

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[moietmoi]

Grâce à une vente massive de Iroko zen 1, je viens d'injecter 60K dans Iroko 2 Atlas via France SCPI, ou contrairement à Louve et Epargnoo, il est toujours possible de profiter d'un rabais de 9%.
C'est d'ailleurs France SCPI qui a réalisé un classement ou Iroko Zen 1 est dans le ventre mou.
Dans 3 ans, il s'agira donc de revendre Iroko Zen 2 pour investir dans Iroko Zen 3.

Bonjour
Je suppose que tu as fait un bilan de cet achat revente en intégrant les revenus ? Qu'est ce que cela donne?

 

[fr2k6]

Je me suis souvent demandé si une SCPI avait été en liquidation judiciaire et là aujourd'hui je suis tombé complètement par hasard sur le cas de la SCPI Pierre Investissement 3 géré par InterGestion et qui est (était ?) une SCPI un peu particulière car une SCPI à capital fixe dite "Malraux" et dont la liquidation prévue et normale était en cours depuis 2018. Mais voilà, patatras ca ce n'est pas bien passé et le rapport du conseil de surveillance dans le rapport annuel 2024 dont la phrase de début de mon post est extraite raconte plus en détail l'histoire

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Alors c'est très particulier et un cas à part mais ca permet de voir que oui une SCPI comme toute société peut se retrouver en liquidation judiciaire.C'est donc très intéressant à lire car on se rend compte qu'on se retrouve alors dans la triste réalité des conflits financiers voire judiciaires. C'est le cas ici puisqu'en fouillant je vois qu'une affaire qui oppose des associés à InterGestion est en cours devant le tribunal judiciaire de Paris.

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Le rapport du conseil de surveillance est au vitriol... mais qu'a-t-il surveillé jusqu'à la liquidation judiciaire? La localisation des immeubles et la trajectoire de l'endettement n'a pas été découverte à cette occasion...
Il y est dit qu'il a alerté à maintes reprises, mais cela interroge donc sur le réel pouvoir de cet organe...

 

[Msimmo]

après bis repetita ?

PIERRE INVESTISSEMENT 4 par INTER GESTION

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Pour être plus précis, si la SCPI avait vendu tout son patrimoine et avait soldé tous ses comptes au 31.12.2024,
il aurait été versé à chaque associé la somme de 2.569,58 € par part, somme à comparer aux 8.000 € investis.

[COMMENT: chiffres avec probablement loyers non inclus mais quand même ça se rattrape pas]

Ces deux chiffres parlent d’eux-mêmes.
En tant qu’associés de cette SCPI, nous devons donc nous attendre, finalement à un bilan financier catastrophique pour notre investissement.

Pour de vrais professionnels de l’immobilier, ce bilan est incompréhensible.

Et pour la plupart d’entre nous, la responsabilité de la Société Inter Gestion, qui dans cette affaire avait tous les pouvoirs ,est lourdement engagée

Le piège de certains produits défiscalisant...

La différence avec primo pierre en capital variable, c'est que ça peut encore repartir , là la SCPI fiscale revend et liquide tous ses biens. La perte va être définitive...

 

[fr2k6]

après bis repetita ?

PIERRE INVESTISSEMENT 4 par INTER GESTION

[lien réservé abonné]



Le piège de certains produits défiscalisant...

Ca donne envie d'investir dans Cristal Life ou Cristal Rente tiens...

 

[plop962]

Le piège de certains produits défiscalisant...

La différence avec primo pierre en capital variable, c'est que ça peut encore repartir , là la SCPI fiscale revend et liquide tous ses biens. La perte va être définitive...

Ou quand même l'avantage fiscal n'est plus tres avantageux par rapport à la porte en capital. Bon ils en sont pas à la liquidation judiciaire mais sans doute car ils ont eu de la chance et moins de dettes. Mais le rapport du cs est la des plus intéressants à lire surtout quand on voit qu'ils ont lancé une procédure judiciaire.

Ca donne envie d'investir dans Cristal Life ou Cristal Rente tiens

Chut... J'en ai ! Mais on va croiser les doigts et se dire que c'est très différent...

Le rapport du conseil de surveillance est au vitriol... mais qu'a-t-il surveillé jusqu'à la liquidation judiciaire? La localisation des immeubles et la trajectoire de l'endettement n'a pas été découverte à cette occasion...
Il y est dit qu'il a alerté à maintes reprises, mais cela interroge donc sur le réel pouvoir de cet organe...

Il n'a en réalité aucun pouvoir on est d'accord ? Il n'y pas assez de rapport annuel pour voir l'évolution et ce qu'il racontait y'a 10 ans.

 

[sbene]

Qqn possède-t-il la SCPI Mistral Sélection ?

J'ai constaté aujourd'hui une baisse de sa valeur d'environ 4% sur mon AV Boursorama. Est-ce juste une erreur d'écriture de Bourso (ça arrive régulièrement) ou bien la SCPI vient-elle effectivement de baisser sa valeur ?!

Merci d'avance à ceux qui pourront confirmer ou infirmer...

 

[attente92]

Qqn possède-t-il la SCPI Mistral Sélection ?

J'ai constaté aujourd'hui une baisse de sa valeur d'environ 4% sur mon AV Boursorama. Est-ce juste une erreur d'écriture de Bourso (ça arrive régulièrement) ou bien la SCPI vient-elle effectivement de baisser sa valeur ?!

Merci d'avance à ceux qui pourront confirmer ou infirmer...

Bonjour,

En direct aucun changement de valeur de la part. Probable application des frais de gestion trimestriels ms 4% cela fait beaucoup

 

[sbene]

Merci pour ta réponse

Ca ne peut pas être les frais de gestion, car ce n'est pas le nombre de parts qui a bougé, mais la valeur de la part (passée de 167,73 à 161,25)

 

[Abyss]

Ma part de la SCPI Mistral Sélection sur mon AV Bourso est également passée de mon côté de 167,73 € à 161,25 €, or il n'y a visiblement aucune communication sur une éventuelle baisse de la valeur de part... Est-ce une erreur ? Faut-il contacter le service client ?

 

[Stef29]

Mistral Sélection valeur de la part 180 € dans mon PER Placement direct ISR

 

[dede02]

Bonjour,

En direct aucun changement de valeur de la part. Probable application des frais de gestion trimestriels ms 4% cela fait beaucoup

Pareil chez moi. Déjà on a du mal à comprendre le mode de calcul peut être se font t il trompé et ils viennent de mettre à jour. Car une fois on s'est amusé à calculer le prix que l'on devait Payer en suivant les frais indiqué dans le contrat et on trouvait un écart. Maintenant il faudrait refaire le calcul avec le nouveau tarif et voir si ça colle

 

[sbene]

Bon, à voir si Bourso corrige ce week-end...

 

[flatty35]

De ce que j'en ai compris, sur bourso pendant toute la durée de l'investissement avec pénalité, on voit en continue la valeur qu'on aurait en sortant immédiatement, et lorsque l'on passe cette durée on voit la revalo correspondante a l'absence de pénalité. Est ce qu'ils auraient changé la pénalité de manière unilatérale ?

 

[sbene]

Oui exact, et la pénalité de sortie de 3% était effectivement déjà visible et intégrée dans la valeur à 167,73. Là, ils semblent avoir encore retiré quelque chose, mais quoi ?

 

[flatty35]

Ma part de la SCPI Mistral Sélection sur mon AV Bourso est également passée de mon côté de 167,73 € à 161,25 €, or il n'y a visiblement aucune communication sur une éventuelle baisse de la valeur de part... Est-ce une erreur ? Faut-il contacter le service client ?

Explication la plus plausible vu les conditions :
La valeur de réalisation a du être récemment réestimée de 172.92 € à 166.24 € ?
Une baisse de 3.87% reste dans le domaine du possible je pense
Ils ne communiquent pas sur la valeur de réalisation dans le reporting trimestriel donc aucune idée de comment trouver l'info mise à jour.