Les SCPI

[Jacques Sparreau]

>>> INFORMATION, l'AMF entendrait modifier la règle des +10/-10% vers une règle des +5%/-5% <<<

C'est assez énorme comme news ça, et ça peut occasionner beaucoup de réévaluations tant beaucoup de SCPI sont actuellement hors de ces clous.
On connaît les délais pour mettre en place un ajustement pareil?

 

[flatty35]

Du travail en plus, mais de la collecte en plus, il faut savoir ce qu'on veut aussi.
A titre perso, je souhaitait investir en NP, j'ai commencé par rayer sur ce critère d'un trait de plume un grand nb de SCPI qui pourtant m'intéressais. Tant pis pour ces véhicules, j'ai mis mon argent ailleurs...

Les SCPIs proposant du > 4% de TRI sur 5-8 ans ne sont pas légion en effet ! J'ai du Kyaneos Pierre et du Epsilon nano en NP.
Kyaneos Pierre me semblaient un bon pari pour de la revalo meme si actuellement pas vraiment en décote, son historique est forte la dessus malgré unTRI assez bas. c'était aussi dans un souci de diversification (résidentiel) et de vocation première (rénover) que je salue.

Epsilon est en forte décote avec un TRI OK de 4.3% ce qui laisse espérer un TRI final un peu plus haut

Il y a une championne du TRI en NP avec sofydynamic qui est en décote de 8%+ TRI à 6 % mais il faut avoir confiance en cette SCPI très jeune qui promet beaucoup.

 

[Pascal 75]

C'est assez énorme comme news ça, et ça peut occasionner beaucoup de réévaluations tant beaucoup de SCPI sont actuellement hors de ces clous.
On connaît les délais pour mettre en place un ajustement pareil?

J'espère que le législateur ne validera pas cette réforme envisagée sur 2025.
Cela pourrait introduire une forme de "volatilité" des prix des scpi surtout avec 2 expertises annuelles.
Qq aurait t-il d'autres informations à ce sujet ?

 

[flatty35]

Les SCPIs proposant du > 4% de TRI sur 5-8 ans ne sont pas légion en effet ! J'ai du Kyaneos Pierre et du Epsilon nano en NP.
Kyaneos Pierre me semblaient un bon pari pour de la revalo meme si actuellement pas vraiment en décote, son historique est forte la dessus malgré unTRI assez bas. c'était aussi dans un souci de diversification (résidentiel) et de vocation première (rénover) que je salue.

Epsilon est en forte décote avec un TRI OK de 4.3% ce qui laisse espérer un TRI final un peu plus haut

Il y a une championne du TRI en NP avec sofydynamic qui est en décote de 8%+ TRI à 6 % mais il faut avoir confiance en cette SCPI très jeune qui promet beaucoup.

Pour compléter avec le tableau openData de louve, voici les SCPI qui proposent plus de 4% de TRI, le choix est limité (du moins rentable au plus rentable):

Altixia Commerces, Mistral sélection, Epsilon Nano, Néo, PFO, Iroko Zen, Remake Live, Accimmo Pierre, Upeka, Elevation Tertiom, Sofidynamic

​

 

[Pascal 75]

Qq slides suite au webinar de Louve du 24/06 qui sera posté sur youtube demain :

(Source : Louve Invest)







Pour ceux souhaitant cibler des SCPI décotées :



Les SCPI à éviter :



Slide de conclusion ->

 

[greygandalf]

Mistral selection et Sofidynamic vous semblent de bons choix alors?

 

[flatty35]

Mistral selection et Sofidynamic vous semblent de bons choix alors?

Mistral Selection me parait bien (je n'ai qu'une connaissance superficielle de cette scpi mais assez confiance dans le gestionnaire), mais Sofidynamic doit ses performances à sa jeunesse + un taux d'endettement de 41%. C'est dans le nom (dynamic) mais je pense qu'ils prennent des risques importants ce qui est un stoppeur pour moi. Si les taux remontent et que la collecte ralentie, ils vont devoir faire tourner la dette, et ca va vite devenir problematique.

 

[Pascal 75]

AG Primopierre

Synthèse perso :




Slides AG :
(Source : Praemia)

Slide très intéressante ->





Le fonds de remboursement :



Les dettes :



En résumé :

Sans surprise, Primopierre, SCPI bureau et ciblée IDF (mois de 10% en régions) présente des résultats très négatifs.

En vrac, un très mauvais TD (3,54%), un mauvais TOF (< à 86%).
Un endettement bcp trop important (+/- 40%)
Une trop forte présence des institutionnels (+/- 33%)

Malgré 4 baisses sur moins de 2 ans, Primopierre est toujours en surcote de 1,88% (voir graphique ci-dessus)
Le prix a subi au total une baisse de +/- 45%

Le problème majeur est la collecte net qui est nulle avec 1 712 311 parts en attente de retrait.
Impossible actuellement de sortir de cette SCPI.

L'absence de collecte et de trésorerie rend impossible tout changement stratégique et tout nouvel investissement performant.

Un fonds de remboursement va être mis en place progressivement (en fonction des ventes possibles sur l'assets existants).
Ce fonds de remboursement privilégiera les petits porteurs avec un effet relutif pour les restants.

D'autres idées en portefeuille comme le gré à gré si sortie (provisoire) du K variable.
La SDG évoque aussi l'existence de plateformes d'échange.

Au total :

Un souscripteur a évoqué le terme de TITANIC.



C'est une bonne image pour illustrer la situation de ce paquebot historique qui devient peu manœuvrable.

Sauf à avoir un besoin urgent de liquidité et accepter le fond de remboursement( décote de10% / Valeur de réalisation), les souscripteurs sont contraints à faire le dos rond.

Mon sentiment est que les gestionnaires actuels ne sont pas à blâmer.
Ils héritent d'une stratégie initiale déplorable à long terme.
Ils font au mieux avec le petit gouvernail qu'il leur reste afin de ne pas s'enfoncer encore plus dans l'iceberg

Je m'interroge seulement sur la stratégie mono secteur / mono localisation mise en place au départ.
Nos grands parents savaient déjà très bien qu'il ne fallait pas mettre tous ses œufs dans le même panier ...

 

[flatty35]

AG Primopierre

Synthèse perso :

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Slides AG :
(Source : Praemia)

Slide très intéressante ->

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Afficher la pièce jointe 44751

Le fonds de remboursement :

Afficher la pièce jointe 44752

Les dettes :

Afficher la pièce jointe 44753

En résumé :

Sans surprise, Primopierre, SCPI bureau et ciblée IDF (mois de 10% en régions) présente des résultats très négatifs.

En vrac, un très mauvais TD (3,54%), un mauvais TOF (< à 86%).
Un endettement bcp trop important (+/- 40%)
Une trop forte présence des institutionnels (+/- 33%)

Malgré 4 baisses sur moins de 2 ans, Primopierre est toujours en surcote de 1,88% (voir graphique ci-dessus)
Le prix a subi au total une baisse de +/- 45%

Le problème majeur est la collecte net qui est nulle avec 1 712 311 parts en attente de retrait.
Impossible actuellement de sortir de cette SCPI.

L'absence de collecte et de trésorerie rend impossible tout changement stratégique et tout nouvel investissement performant.

Un fonds de remboursement va être mis en place progressivement (en fonction des ventes possibles sur l'assets existants).
Ce fonds de remboursement privilégiera les petits porteurs avec un effet relutif pour les restants.

D'autres idées en portefeuille comme le gré à gré si sortie (provisoire) du K variable.
La SDG évoque aussi l'existence de plateformes d'échange.

Au total :

Un souscripteur a évoqué le terme de TITANIC.

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C'est une bonne image pour illustrer la situation de ce paquebot historique qui devient peu manœuvrable.

Sauf à avoir un besoin urgent de liquidité et accepter le fond de remboursement( décote de10% / Valeur de réalisation), les souscripteurs sont contraints à faire le dos rond.

Mon sentiment est que les gestionnaires actuels ne sont pas à blâmer.
Ils héritent d'une stratégie initiale déplorable à long terme.
Ils font au mieux avec le petit gouvernail qu'il leur reste afin de ne pas s'enfoncer encore plus dans l'iceberg

Je m'interroge seulement sur la stratégie mono secteur / mono localisation mise en place au départ.
Nos grands parents savaient déjà très bien qu'il ne fallait pas mettre tous ses œufs dans le même panier ...

Pour résumer tous les indicateurs sont au rouge :
- illiquide,
- collecte nulle (tu m'étonnes)
- baisse de moitié du prix part en 5 ans
- TD raz des paquerettes malgré la baisse du prix part
- endettement maxi
- beaucoup d'institutionnels

Ca fait mal !

 

[Ragondin 49]

J'aime bien l'image du Titanic, elle résume bien la situation

 

[TOM2]

Bonjour,
extrait du journal les Echos du 13 Juin , les 10 meilleurs rendements de SCPI en 2024.
Le journal n'est pas très en avance, mais ca permet de voir une synthèse grand public.

A prendre avec un peu de recul car ce tableau ne mentionne pas l'évolution de la valeur de la part, ou l’évolution de la valeur de reconstitution , le taux est brut (sans indication de taux net de fiscalité étrangère).

Beaucoup de SCPI jeunes dans ce classement. On y retrouve nos favorites .....


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Salut Lebadeil
Quelles sont les Scpi que tu as prises à titre perso ?
Merci

 

[lebadeil]

Salut Lebadeil
Quelles sont les Scpi que tu as prises à titre perso ?
Merci 😊

Je suis assez classique Remake Live et Iroko Zen .

 

[Bachel64]

Je suis assez classique Remake Live et Iroko Zen .

Quelles seraient celles que tu éviterais en 2025 et pourquoi ?

Je n'ose pas imaginer un tableau des douteuses , des alertes voir des "flops potentiels " vu le nombre déjà proposé sans compter sur la vitesse de création de nouvelles SCPI par de nouveaux acteurs ou de SDG rebaptisées .

Et c'est cette augmentation de SCPI qui m'interpelle , cette course à la collecte concomitant à la forte baisse de la rémunération de l'épargne dite "sécuritaire de bon père de Famille (livret A , LLD etc..) "

De surcroît , parallèlement toute proportion gardée , le Crowdfunding Immobilier composant de ces Investissements dans la "Pierre Papier" en est devenu le parent pauvre victime des abus d'opérateurs imprudents , indélicats avec des projets , gérés par des plateformes plus habituées à collecter qu'à entreprendre des actions juridiques dés les premiers incidents de paiements qui ont explosé depuis 2023, générant des retards , reports et abandons de créances pour les uns (investisseurs) et redressements et liquidations judiciaires pour les autres (opérateurs )

Le secteur amorphe du Crowdfunding , la rémunération de l' épargne populaire en berne et la Bourse malmenée par des soubresauts incontrôlables venant des US ouvrent de nouvelles perspectives aux SCPI

Gare aux mirages !

 

[lebadeil]

Quelles seraient celles que tu éviterais en 2025 et pourquoi ?

Je n'ose pas imaginer un tableau des douteuses , des alertes voir des "flops potentiels " vu le nombre déjà proposé sans compter sur la vitesse de création de nouvelles SCPI par de nouveaux acteurs ou de SDG rebaptisées .

Et c'est cette augmentation de SCPI qui m'interpelle , cette course à la collecte concomitant à la forte baisse de la rémunération de l'épargne dite "sécuritaire de bon père de Famille (livret A , LLD etc..) "

De surcroît , parallèlement toute proportion gardée , le Crowdfunding Immobilier composant de ces Investissements dans la "Pierre Papier" en est devenu le parent pauvre victime des abus d'opérateurs imprudents , indélicats avec des projets , gérés par des plateformes plus habituées à collecter qu'à entreprendre des actions juridiques dés les premiers incidents de paiements qui ont explosé depuis 2023, générant des retards , reports et abandons de créances pour les uns (investisseurs) et redressements et liquidations judiciaires pour les autres (opérateurs )

Le secteur amorphe du Crowdfunding , la rémunération de l' épargne populaire en berne et la Bourse malmenée par des soubresauts incontrôlables venant des US ouvrent de nouvelles perspectives aux SCPI

Gare aux mirages !

Je ne sais pas si la question m'etait adressée.
Plutot que de dire celles que j’éviterais , je prefere repondre positivement à celle que je possede.

Je ne crois pas non plus aux mirages de la derniere SCPI sortie.
Les 2 SCPI que j'ai citées ont bien collecté, sont arrivés au bon moment, ont pu investir dans des schemas d'opportunité, et étaient dispo sur mes contrats d'AV (et dans un schema de frais / conditions attractifs) au moment ou je l'ai fait.

Maintenant mon allocation en SCPI reste à 10 - 15%, et ca me va bien comme cela.

Et toi qu'as tu fait ?

 

[Bachel64]

Je ne sais pas si la question m'etait adressée.
Plutot que de dire celles que j’éviterais , je prefere repondre positivement à celle que je possede.

Je ne crois pas non plus aux mirages de la derniere SCPI sortie.
Les 2 SCPI que j'ai citées ont bien collecté, sont arrivés au bon moment, ont pu investir dans des schemas d'opportunité, et étaient dispo sur mes contrats d'AV (et dans un schema de frais / conditions attractifs) au moment ou je l'ai fait.

Maintenant mon allocation en SCPI reste à 10 - 15%, et ca me va bien comme cela.

Et toi qu'as tu fait ?

Bonjour,

Profitant de ta réponse sur les SCPI que tu possèdes je souhaitai avoir ton avis sur celles que tu n'avais pas retenues .

Je tente de capter ici ou là des remarques , suggestions motivées positives ou négatives sur les SCPI et sur les SDG .

Actuellement j'ai 28 % de mes placements sur 5 SCPI : REMAKE L , IROKO , ALTIXIA CADENCE XII, EPARGNE PIERRE , ACTIVIMMO à 20% +/- chacune , sur plusieurs contrats en AV

Ces contrats en AV sont issus du choix motivé exclusivement par la transmission d'un patrimoine à moindre frais de succession et se composent de ces SCPI 28 % et d'ETF 72% en Accumulatifs surtout en actions + quelques % en obligataires (entreprises ) et Immobilières cotées & REITS .
Pas de fonds euros , pas de Fonds datés pour l'instant ..

Mes 70 ans arrivent dans quelques mois et pense ouvrir du PER (!)
* un UMR de Placements D pour du MISTRAL S , IROKO et REMAKE L et quelques fonds €
* un LUCYA CARDIF d' ASSVIE.COM pour des ETF , du FD & fonds €

 

[Pascal 75]

Des promos en veux tu en voilà .....

Est-ce encore raisonnable d'émettre des primes d'émission ..

Le pire est que je croise tous les jours des souscripteurs qui achètent encore des SCPI à 100% de la prime d'émission ..


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Autre info, suite à une autre AG, je confirme qu'une modification du tunnel -10%/+10% est bien dans les tuyaux pour un nouveau tunnel (-5%/+5%).

J'espère que le législateur n'ira pas jusqu'au bout de cette réforme envisagée ...

 

[cvarter]

Bonjour à tous,
J'ai lu pas mal de vos discussions et je serai preneur de vos avis d'experts souvent plus avisés (et roublards) que les conseillers patrimoniaux qui vendent simplement ce qu'ils ont en boutique.
Imaginons que j'ai 90.000€ à placer sur une durée de 10 ans avec très très peu de chance d'en avoir besoin d'ici là (liquidités à coté). J'avoue ne jamais avoir aimé les SCPI mais je me dis qu'aujourd'hui avec les décotes sur les reventes, ça se regarde. En gros ça me semble valable pour un TRI minimum espéré de 7/8% et je pense que le marché immobilier devrait se stabiliser.
Que me conseilleriez vous comme SCPI à acheter en secondaire ?
Mes critères d'investissement :
SCPI pas ou peu investi dans les commerces et les bureaux (donc du résidentiel ou de l'activité)
diversifié en Europe si possible (pas obligatoire)
Si possible qui distribue peu (pas gênant non plus)
SCPI à capital variable ou à capital fixe mais avec généralement une bonne liquidité (en gros peu de risque d'être collé dans 10 ans si le marché immobilier est "normal")
Démembrement intéressant pour mon cas (pas de recherche de rendement)
Achat en secondaire avec décote uniquement

Merci beaucoup
Longue vie aux investisseurs avisés !

 

[darkmilou]

SCPI pas ou peu investi dans les commerces et les bureaux (donc du résidentiel ou de l'activité)
diversifié en Europe si possible (pas obligatoire)

pour le coté activité logistique , je dirais activimmo !

pour le reste ! iroko , remake et comète

 

[flatty35]

Bonjour à tous,
J'ai lu pas mal de vos discussions et je serai preneur de vos avis d'experts souvent plus avisés (et roublards) que les conseillers patrimoniaux qui vendent simplement ce qu'ils ont en boutique.
Imaginons que j'ai 90.000€ à placer sur une durée de 10 ans avec très très peu de chance d'en avoir besoin d'ici là (liquidités à coté). J'avoue ne jamais avoir aimé les SCPI mais je me dis qu'aujourd'hui avec les décotes sur les reventes, ça se regarde. En gros ça me semble valable pour un TRI minimum espéré de 7/8% et je pense que le marché immobilier devrait se stabiliser.
Que me conseilleriez vous comme SCPI à acheter en secondaire ?
Mes critères d'investissement :
SCPI pas ou peu investi dans les commerces et les bureaux (donc du résidentiel ou de l'activité)
diversifié en Europe si possible (pas obligatoire)
Si possible qui distribue peu (pas gênant non plus)
SCPI à capital variable ou à capital fixe mais avec généralement une bonne liquidité (en gros peu de risque d'être collé dans 10 ans si le marché immobilier est "normal")
Démembrement intéressant pour mon cas (pas de recherche de rendement)
Achat en secondaire avec décote uniquement

Merci beaucoup
Longue vie aux investisseurs avisés !

A ma connaissance ça va être dur d'arriver à un TRI de 7/8% sachant que 7% c'est l'ordre de grandeur des taux de distribution des meilleurs avant fiscalité (sauf cumul avec une augmentation de prix de la part importante). Peut-être en PER / Assurance vie pour les meilleurs si le contexte est favorable ? Vu le temps de blocage possible, vous pourriez peut etre aussi envisager d'en placer une petite partie en non côté (BPI France Entreprise 3 sur PEA-PME, Fundora, next stage sur assurance vie ou que sais-je encore) pour tenter d'augmenter le TRI moyen et diversifier un peu.

 

[Nature]

Autre info, suite à une autre AG, je confirme qu'une modification du tunnel -10%/+10% est bien dans les tuyaux pour un nouveau tunnel (-5%/+5%).

J'espère que le législateur n'ira pas jusqu'au bout de cette réforme envisagée ...

Pourquoi dis-tu cela ?