Les SCPI

[Roms94]

Bonjour,

Je suis en train d’étudier les chiffres fiscaux transmis par Iroko et je suis « un peu » surpris de ces chiffres par rapport à ce que j’ai réellement perçu.

Je précise que c’est ma première déclaration de revenus SCPI et que je n’en suis qu’au début de mon investissement.

Pour résumé, j’ai acheté 25 parts le 31/05/2024 et de nouveau 25 parts le 17/07. J’ai donc touché sur octobre, novembre et décembre, respectivement 24.94, 26 et 51.18 soit 102.12€.

Dans le relevé fiscal d’Iroko, je me retrouve avec 159€ de revenus fonciers (4BA) donc 93 de revenus purement français et 53€ de revenus à soumettre au taux effectif (4EA) soit au final 212€ de revenus bruts.

Je sais bien que ce qui est distribué est net de fiscalité étrangère mais le gap est plus que considérable et si on considère que sur les 102€ touchés, il y a 93€ de revenus français qui eux sont bruts de fiscalité, il resterait 9€ de revenus étrangers ce qui n’a pas de sens.

Dans le relevé d’Iroko, il est bien précisé que ce sont les résultats de la SCPI qui sont à déclarer et non ce qui est perçu mais j’aimerai comprendre le gap important entre les 2 montants (212 à déclarer et 102 perçus).

Parce que au final, pour 102€ perçu, je vais payer 44€ d'impôts ce qui correspond bien à l’imposition de 47.2% sur la part française.

Comme je le disais, j’en suis au début de mes investissements en direct en SCPI mais une telle imposition remet en cause mes futurs achats en direct.

Ceux qui ont l’habitude des déclarations fiscales de SCPI ont-ils des explications sur le mode de calcul ? est-ce la prise en compte du délais de jouissance qui fausse les résultats sur la première année ? une non proratisation des achats successifs ? autre explication ?

Merci pour vos lumières.

On est d’accord que c’est parce que tu es en direct ? Rien à déclaré en AV tant que tu ne sors rien ?

 

[Buffeto]

Rien à déclaré en AV tant que tu ne sors rien ?

La valeur des tes SCPI en AV est declarable à l' IFI

 

[Roms94]

La valeur des tes SCPI en AV est declarable à l' IFI

Donc j’ai quelque chose à faire de ce côté là ? Je pensais tout bêtement que tant que je n’étais pas en direct je n’avais pas à déclarer les loyer perçus…

 

[moietmoi]

Es tu sûr du mot "donc" .
Ne serait ce pas " dont"
?

Si on est d'accord sur cela, tu as donc eu
159 de revenus fonciers dont 93 de purement français et 53 à soumettre....
Où est le problème ?

 

[lestat128]

On est d’accord que c’est parce que tu es en direct ? Rien à déclaré en AV tant que tu ne sors rien ?

Oui c'est en direct.

 

[lestat128]

Si on est d'accord sur cela, tu as donc eu
159 de revenus fonciers dont 93 de purement français et 53 à soumettre....
Où est le problème ?

Le problème est sur l'écart entre ce que je dois déclarer en revenus bruts (212€) et ce que j'ai réellement perçus (102€).
J'essaye d'expliquer cet écart.
Si les loyers de décembre versés en janvier sont fiscalement déclarés sur 2024, ça comble un peu cet écart, mais ce n'est qu'une hypothèse. Idem pour le report à nouveau, aucune certitude pour l'instant.
Comme je le disais, ce sont de petites sommes mais avant de continuer mes investissements j'aimerais comprendre et ne pas avoir de mauvaises surprises lors de la déclaration de l'année prochaine.

 

[moietmoi]

Donc j’ai quelque chose à faire de ce côté là ? Je pensais tout bêtement que tant que je n’étais pas en direct je n’avais pas à déclarer les loyer perçus…

Bien sûr.
En assurance vie, tu n'as pas à déclarer les loyers des SCPI.
Ils sont dans l'enveloppe assurance vie.
Mais si ton patrimoine immobilier avoisine 1,3 millions d'euros, la valeur des parts est à déclarer pour être dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière.

 

[moietmoi]

déclarer en revenus bruts (212€)

C'est inscrit sous quelle rubrique ?n'est pas pour ceux qui déclarent en micro ?

 

[Roms94]

Oui c'est en direct.p

A

Bien sûr.
En assurance vie, tu n'as pas à déclarer les loyers des SCPI.
Ils sont dans l'enveloppe assurance vie.
Mais si ton patrimoine immobilier avoisine 1,3 millions d'euros, la valeur des parts est à déclarer pour être dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière.

Ah Je suis très loins des 1,3 millions d’euro

 

[lestat128]

C'est inscrit sous quelle rubrique ?n'est pas pour ceux qui déclarent en micro ?

J'ai déjà tout mis dans mon premier post : 4BA = 159 et 4EA = 53

 

[Buffeto]

Donc j’ai quelque chose à faire de ce côté là ?

si tu déclares l'IFI oui ...( 1.3M€ de patrimoine immobilier SCPI en direct et en AV compris )

 

[moietmoi]

J'ai déjà tout mis dans mon premier post : 4BA = 159 et 4EA = 53

Donc d'où tu sors le chiffre de 212 à déclarer? Car tu lis comme moi 159 dont...

 

[alexlabo]

Donc d'où tu sors le chiffre de 212 à déclarer? Car tu lis comme moi 159 dont...

4EA n'est pas compris dans 4BA, il faut les additionner et ça fait bien 212€.

 

[alexlabo]

Le problème est sur l'écart entre ce que je dois déclarer en revenus bruts (212€) et ce que j'ai réellement perçus (102€).
J'essaye d'expliquer cet écart.
Si les loyers de décembre versés en janvier sont fiscalement déclarés sur 2024, ça comble un peu cet écart, mais ce n'est qu'une hypothèse. Idem pour le report à nouveau, aucune certitude pour l'instant.
Comme je le disais, ce sont de petites sommes mais avant de continuer mes investissements j'aimerais comprendre et ne pas avoir de mauvaises surprises lors de la déclaration de l'année prochaine.

Pour moi les loyers de décembre versés en janvier N+1 sont imposés sur l'année N.
Ca ferait 212€ déclarés pour 153€ perçus, avec 100% de revenus étrangers ça se justifie mais dans le cas d'iroko ça reste beaucoup.

 

[moietmoi]

4EA n'est pas compris dans 4BA, il faut les additionner et ça fait bien 212€.

Qui t'indique cela?
Tu as 159 euros de revenus foncier dont 53 qui vont amener le fisc a un calcul sur ton taux mondial pour calculer la différence par rapport à l'impôt payé initialement par la SCPI.
Les 159 sont ton revenu foncier.

 

[moietmoi]

Ci dessous la notice du fisc pour tes cases ,tu verras que la 4AE est bien comprise

 

[petit épargnant]

Donc j’ai quelque chose à faire de ce côté là ? Je pensais tout bêtement que tant que je n’étais pas en direct je n’avais pas à déclarer les loyer perçus…

Tu ne déclares rien pour tes revenus mais les SCPI en assurance vie sont quand même prise en compte dans l'ifi

 

[Buffeto]

Tu ne déclares rien pour tes revenus mais les SCPI en assurance vie sont quand même prise en compte dans l'ifi

cf message 682

 

[lestat128]

Ci dessous la notice du fisc pour tes cases ,tu verras que la 4AE est bien comprise

Justement votre capture d'écran dit exactement l'inverse :
4BA : pour les revenus fonciers imposables
4EA : pour les revenus fonciers exonérés d'impôts mais pris en compte pour le calcul du taux effectif
Dans la cas d'Iroko, 4BA ce sont les revenus France, Allemagne, Royaume-Uni et 4EA tous les autres
Donc il faut faire la somme et c'est bien 212.

 

[lestat128]

Pour moi les loyers de décembre versés en janvier N+1 sont imposés sur l'année N.

J'aurais tendance à penser la même chose.
J'ai également du Mistral qui verse trimestriellement donc tous mes revenus 2024 ont été versés en janvier.
Pour l'instant il n'y a pas encore de relevé fiscal dans mon compte SwissLife.
Si quelqu'un a du Mistral en direct ici, peut-il me dire s'il a reçu un imprimé fiscal ?