Les SCPI

[fr2k6]

Pas forcément les plus riches .
Le saut de celui qui est à TMI 11 , très proche de 30 est plus fort que celui qui se situe en TMI 30 très proche de 40.

Si la TMI est inférieure à 30, l'investissement à l'étranger perd de son intérêt à mon sens, en tout cas fiscalement parlant.

 

[lebadeil]

Si la TMI est inférieure à 30, l'investissement à l'étranger perd de son intérêt à mon sens, en tout cas fiscalement parlant.

Bonjour,
C'est pour ces raisons, qu'on fait des synthèses chiffrées, pour présenter les écarts entre les différentes enveloppes, et pour le cas en direct , quelques points de fonctionnement avec TMI et tm (taux moyen).
Il y a aussi le détail du calcul pour ceux qui voudraient calculer sur d'autres points de fonctionnement.

 

[agra07]

Pas forcément les plus riches .
Le saut de celui qui est à TMI 11 , très proche de 30 est plus fort que celui qui se situe en TMI 30 très proche de 40.

Je voulais dire à TMI donnée celui qui se trouve en haut de la tranche est plus favorisé que celui qui se trouve en bas.
Pour les différences entre la tranche à 11%, celle à 30% ou celle à 41% je n'ai pas fait de calcul.

 

[fr2k6]

Vous confondez deux mécanismes fiscaux différents l'un de l'autre et non cumulatifs: la méthode du crédit d'impôt et la méthode du taux effectif. Sans parler bien sûr de la part francaise imposée comme une SCPI française.
Chaque pays à sa méthode.
Pour le crédit d'impôt ce qu'il faut retenir c'est qu'il ne compense pas totalement l'impôt étranger.
Quant à la méthode du taux effectif elle conduit à une imposition française en plus de l'imposition étrangere.
Toutefois les PS de 17.2% ne sont pas dus hors de France.
Enfin, point curieux relevé dans une discussion que j'avais ouverte sur le forum il y a plusieurs annees à propos de la fiscalité des SCPI investies hors de France, les deux méthodes ci-dessus sont plus favorables aux investisseurs qui se situent dans le haut de leur tranche d'imposition (en clair aux plus riches). Cette particularité apparaît dans les tableaux de @lebadeil .

Je ne crois pas, même si je l'ai peut-être mal expliqué: même dans la méthode du crédit d'impôt, la prise en compte en amont du crédit d'impôt des RF étrangers dans le revenu imposable a bien mécaniquement pour effet de réhausser le taux moyen d'imposition.

 

[moietmoi]

Si la TMI est inférieure à 30, l'investissement à l'étranger perd de son intérêt à mon sens, en tout cas fiscalement parlant.

Personnellement, j'aime bien les baux longs.et on les trouve sur les SCPI etrangères ,( j'ai expliqué sur le forum la raison).
On verra dans 10/15 ans si mes choix sont bons..

 

[fr2k6]

Personnellement, j'aime bien les baux longs.et on les trouve sur les SCPI etrangères ,( j'ai expliqué sur le forum la raison).
On verra dans 10/15 ans si mes choix sont bons..

D'où la précision "fiscalement parlant"
Effectivement, la profondeur et la structuration du marché n'est pas du tout la même quand on sort de France.

 

[darkmilou]

Personnellement, j'aime bien les baux longs.et on les trouve sur les SCPI etrangères ,( j'ai expliqué sur le forum la raison).
On verra dans 10/15 ans si mes choix sont bons..

idem je préfère voir des baux longs même si rogné un peu sur la rentabilité !

quand tu voit du remake te sortir des baux de 15 et 30 ans sur leurs dernières acquisitions pour moi c'est un peu la cerise sur le gâteau

 

[moietmoi]

D'où la précision "fiscalement parlant"
Effectivement, la profondeur et la structuration du marché n'est pas du tout la même quand on sort de France.

Oui, en plus il y a la diversification, en cas de crise, on peut espérer penser que cela ne touchera pas tous les pays...

 

[Jaumep]

idem je préfère voir des baux longs même si rogné un peu sur la rentabilité !

quand tu voit du remake te sortir des baux de 15 et 30 ans sur leurs dernières acquisitions pour moi c'est un peu la cerise sur le gâteau

Question bête que je me pose en voyant régulièrement mentionner la longueur des baux en scpi.
On est bien d’accord que les baux en location professionnelle ( scpi) fonctionnent comme ceux de secteur résidentiel prive, à savoir que rien n’empêche, via préavis, le locataire de mettre un terme au bail ?
A ce compte là en quoi la durée du bail est-elle rassurante pour le propriétaire ( la scpi); je comprends l’intérêt d’éviter les coûts de transition ( recherche nouveau locataire, période vacance…) mais y a t il autre chose qui m’aurait échappé ?

 

[zizou]

La sélection du Revenu pour les SCPI.qui vient de paraitre aujourd'hui dans les news letters
J'espère que ce ne sera pas un doublon , car je ne consulte pas cette file
SCPI : taux de distribution 2024 et TRI
Rechercher:

Nom de la SCPI	Taux de distribution 2024	Rappel 2023	Taux de rendement interne	Société de gestion
Remake Live	7,50%	7,79%	TRI 3 ans : 11,13%	Remake AM
Iroko Zen	7,32%	7,12%	TRI 4 ans : 7,28%	Iroko
MyShareEducation	7%	5,2%	MyShareCompany
Epargne Pierre Europe	6,75%	6,26%	Atland Voisin
Epsilon 360°	6,55%	6,25%	TRI cible 8 ans : 6,50%	Epsicap Reim
Cristal Life	6,51%	6,02%	Inter Gestion
Alta Convictions	6,50%	'-	Altarea IM
PF0	6,27%	5,47%	Perial AM
Corum Origin	6,05%	6,06%	TRI 10 ans : 6,75%	Corum AM
Neo	6,01%	6,51%	TRI 5 ans : 7,54%	No

 

[moietmoi]

A ce compte là en quoi la durée du bail est-elle rassurante pour le propriétaire ( la scpi); je comprends l’intérêt d’éviter les coûts de transition ( recherche nouveau locataire, période vacance…) mais y a t il autre chose qui m’aurait échappé ?

Sauf SCPI d'habitation, très minoritaires, les baux sont des baux commerciaux.

Je recopie ce que j'écrivais sur le forum

La législation française, donne un avantage au locataire par rapport au propriétaire.
Ceci se traduit en terme de bail commercial, par le terme " commercialité".
Ceci recouvre tous les avantages qu'à un locataire commercial sur son propriétaire.
Entre autre le fait que le locataire,malgré une durée de bail , inscrite dans le bail, est locataire à vie, c'est à dire que le propriétaire bailleur ne peut pas mettre fin au bail lors du renouvellement, sauf à payer une forte compensation.
Le locataire pouvant , lui, partir au renouvellement.
Cette disposition est franco française, aussi le locataire, à l'étranger, a peur de ne pas voir le bail continuer au bout de 1 ou 3 ans.
Quel commerçant ou entreprise serait serein si il risque de perdre ses bureaux ou entrepôt tous les ans?
Ceci se traduit à l'étranger par une demande des locataires commerciaux, à signer des baux fermes très longs de 9 à 25 ans.
Or quoi de plus sécurisant pour une SCPI que d'avoir des baux de 20 ans...?

 

[Jaumep]

Sauf SCPI d'habitation, très minoritaires, les baux sont des baux commerciaux.

Je recopie ce que j'écrivais sur le forum

La législation française, donne un avantage au locataire par rapport au propriétaire.
Ceci se traduit en terme de bail commercial, par le terme " commercialité".
Ceci recouvre tous les avantages qu'à un locataire commercial sur son propriétaire.
Entre autre le fait que le locataire,malgré une durée de bail , inscrite dans le bail, est locataire à vie, c'est à dire que le propriétaire bailleur ne peut pas mettre fin au bail lors du renouvellement, sauf à payer une forte compensation.
Le locataire pouvant , lui, partir au renouvellement.
Cette disposition est franco française, aussi le locataire, à l'étranger, a peur de ne pas voir le bail continuer au bout de 1 ou 3 ans.
Quel commerçant ou entreprise serait serein si il risque de perdre ses bureaux ou entrepôt tous les ans?
Ceci se traduit à l'étranger par une demande des locataires commerciaux, à signer des baux fermes très longs de 9 à 25 ans.
Or quoi de plus sécurisant pour une SCPI que d'avoir des baux de 20 ans...?

Merci @moietmoi pour l’info su4 la différence avec l’étranger que j’ignorais.
Cependant ma question reste entière : si je comprends bien qu’un bail de 20 ans ( ou à vie) rassure le locataire, finalement en quoi cela est-il sécurisant pour le propriétaire ( la scpi) ?

 

[nico37]

interview de Marc BERTRAND de Praemia ( Primopierre )
je trouve qu'il est assez cash sur Primopierre...

il parle encore du gré à gré comme solution, je me demande s'ils vont pas mettre en place un outil de ventre gré à gré...

 

[micaum]

Effectivement, il n'y a pas la pénalité de 3% (pour Remake entre autres) pour les contrats antérieurs au 1er janvier 2015.

Pour les contrats antérieurs à 2015, la tentation va être forte d'utiliser ces SCPI comme des comptes rémunérés pour des liquidités de moyen terme (supérieure à quelques mois)....
Cette clause est très surprenante.

 

[Buffeto]

On verra dans 10/15 ans si mes choix sont bons..

Es tu certain d'être en état de venir nous en parler ?

 

[moietmoi]

je comprends bien qu’un bail de 20 ans ( ou à vie) rassure le locataire, finalement en quoi cela est-il sécurisant pour le propriétaire ( la scpi) ?

Personnellement, en tant que bailleur, si j'ai un locataire qui ne peut pas, sauf compensation, se barrer avant 20 ans, je suis preneur.
Et même sans compensation, si je prends le locataire commercial, c'est que je pense que son commerce est pérenne.

 

[Jaumep]

Personnellement, en tant que bailleur, si j'ai un locataire qui ne peut pas, sauf compensation, se barrer avant 20 ans, je suis preneur.
Et même sans compensation, si je prends le locataire commercial, c'est que je pense que son commerce est pérenne.

Oui mais c’est bien ça que je ne comprend pas.
Tu dis « si j’ai un locataire qui ne peut pas se barrer sauf compensation »; hors, pour un bail résidentiel classique, un locataire peut partir quand il veut et sans compensation à la seule condition de respecter le délai de préavis ( moi aussi je suis propriétaire bailleur) ; est-ce différent en location professionnelle ( scpi) ?

 

[moietmoi]

Es tu certain d'être en état de venir nous en parler ?

Qui, du forum ou de moi sera le plus résistant ?
Vu le développement de l'IA et des réseaux, il faudra une sacrée dose d'innovation à Moneyvox pour tenir.
Quant à moi, je participerai , avec les puces en implant pour communiquer ,depuis mon EHPAD, propriété d'une SCPI santé dont je suis associé,bref je serai un peu chez moi, le loyer étant payé par mes revenus de la SCPI...

 

[moietmoi]

est-ce différent en location professionnelle

Oui. Le congé par le locataire d'un bail commercial ne peut être donné qu'au moment du renouvellement du bail, et pas à tout moment.

 

[Jaumep]

Oui. Le congé par le locataire d'un bail commercial ne peut être donné qu'au moment du renouvellement du bail, et pas à tout moment.

Ben voilà, tout s’eclaire.
Merci !