Les SCPI

[alexlabo]

Je viens de toucher le dividende de Transition Europe pour mon premier trimestre complet, et c'est vraiment décevant: 1.06% net.

Quand je regarde le détail du dividende, je pige pas tout, si quelqu'un peut m'éclairer :

Il semblerait que les revenus financiers soient compris dans les revenus bruts. Ce qui voudrait dire les loyers représenteraient 80,01-26,74=53.27€. Il y a 19.01€ de fiscalité étrangère, soit 35% des loyers. Il y a quelque chose qui cloche.

 

[Boboponge]

La SCPI TE fait 8.25% brut sur 2024

 

[hhh]

J'en profite pour m'interroger à mon tour, puisque le débat a été lancé:

L'Espagne (13,9% de Remake) par exemple, taxe les revenus à la source, à hauteur de 19%.
Avec hypothèse TMI 30% tm6%, la France applique une seconde taxation de 24% ?

Soit un total de 43% d'imposition sur ce revenu étranger ? 😳

Ou quelque chose m'échappe ?

oui.
la fourchette basse de la TMI 30% n'a quasiment aucun gain fiscal à investir sur des SCPI européennes

Désolé, mais dans ce cas, je ne comprends pas le rôle du crédit d'impôt dans le cas d'une SCPI internationale.

"Le principe général des conventions est l’imposition des revenus fonciers provenant des biens immobiliers situés à l’étranger dans le pays de situation de l’immeuble. Les revenus sont exonérés en France mais ils doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de source française selon la méthode du taux effectif. Certaines conventions prévoient néanmoins l’imposition de ces revenus en France puis l’élimination de la double imposition par l’application d’un crédit d’impôt le plus souvent égal à l’impôt français.".
Source : impots.gouv.fr

Ce qui est le cas de l'Espagne (cf article 24 de la convention fiscale [lien réservé abonné]), de l'Allemagne ou encore du Royaume-Uni.

Je comprends donc que l'on paie au maximum le taux le plus élevé des deux impôts, entre Espagne et la France par exemple, mais pas les deux cumulés.

 

[fr2k6]

La subtilité, c'est que avec le mécanisme du crédit d'impôt, vous recevez ce crédit qui correspond à ce que vous auriez payé si les revenus fonciers avaient été français...
mais le calcul de votre revenu imposable global, et donc le taux moyen d'imposition, en tient quand même compte. Il y a donc bien un "supplément" d'impôt français qui dépend de votre taux moyen d'imposition (plus celui-ci est proche de votre tranche marginale, plus ce supplément est faible).

 

[hhh]

La subtilité, c'est que avec le mécanisme du crédit d'impôt, vous recevez ce crédit qui correspond à ce que vous auriez payé si les revenus fonciers avaient été français...
mais le calcul de votre revenu imposable global, et donc le taux moyen d'imposition, en tient quand même compte. Il y a donc bien un "supplément" d'impôt français qui dépend de votre taux moyen d'imposition (plus celui-ci est proche de votre tranche marginale, plus ce supplément est faible).

Oui, mais n'y a-t-il pas confusion entre les deux méthodes d'imposition?

À savoir :

• Méthode 1 du crédit d'impôt (Royaume-Uni, Espagne, Allemagne)
• Méthode 2 du taux effectif (Pays-Bas, Irlande, Pologne, Portugal)

Ne faudrait-il pas faire la distinction entre l'un et l'autre ? Car sinon, cela revient à sur-estimer l'imposition appliqué sur Remake en direct.

Méthode 1. La part qui applique un mécanisme de crédit d'impôt et qui a déjà fait l'objet d'un prélèvement fiscal dans le pays d'origine, et, sauf si le Tm dépasse l’impôt déjà payé à l’étranger, ne fait pas l'objet d'une double imposition.

@lebadeil un avis sur le sujet ?

 

[petit épargnant]

Bonjour, pour ceux qui investissent chez Corum en PEI, avez-vous des soucis avec vos prélèvements de janvier ?

Me concernant c'est un peu n'importe quoi

 

[fr2k6]

Oui, mais n'y a-t-il pas confusion entre les deux méthodes d'imposition?

À savoir :

• Méthode 1 du crédit d'impôt (Royaume-Uni, Espagne, Allemagne)
• Méthode 2 du taux effectif (Pays-Bas, Irlande, Pologne, Portugal)

Ne faudrait-il pas faire la distinction entre l'un et l'autre ? Car sinon, cela revient à sur-estimer l'imposition appliqué sur Remake en direct.

Méthode 1. La part qui applique un mécanisme de crédit d'impôt et qui a déjà fait l'objet d'un prélèvement fiscal dans le pays d'origine, et, sauf si le Tm dépasse l’impôt déjà payé à l’étranger, ne fait pas l'objet d'une double imposition.

@lebadeil un avis sur le sujet ?

Vous avez raison, il y a deux méthodes, mais à peu de choses près, j'avais retenu qu'elles se valent (la méthode du taux effectif aboutit à des calculs plus complexes et m'avait semblé très légèrement plus favorable au final).

Mais avec la méthode du crédit d'impôt, c'est l'impôt français qui compte: il est égal à ce que vous auriez payé par rapport à votre taux moyen, mais en réalité, comme il aura été intégré avant le calcul du crédit d'impôt à votre base fiscale, c'est avec le taux de la tmi que vous auriez eu un supplément d'impôt.
D'où le calcul du frottement fiscal: =tmi - tm avec cette méthode.

Dans la méthode du taux effectif, tout est calculé à partir du taux moyen: le revenu fiscal imposable est fictivement réhaussé des revenus fonciers exonérés, puis un nouveaux taux moyen est calculé à partir de ce total et vos impôts non exonérés sont calculés à partir de ce taux moyen "effectif".

N'oublions pas en tout état de cause que dans un cas comme dans l'autre, l'avantage majeur de l'imposition étrangère, c'est que les prélèvements sociaux ne sont pas appliqués (17,2%).

 

[nico37]

interview de Marc BERTRAND de Praemia ( Primopierre )
je trouve qu'il est assez cash sur Primopierre...

 

[ba7872]

Vous avez raison, il y a deux méthodes, mais à peu de choses près, j'avais retenu qu'elles se valent (la méthode du taux effectif aboutit à des calculs plus complexes et m'avait semblé très légèrement plus favorable au final).

Les deux méthodes aboutissent exactement au même résultat, au centimes près.

 

[fr2k6]

Les deux méthodes aboutissent exactement au même résultat, au centimes près.

Dans l'idée, vous avez raison. Au cas particulier, il me semble cela peut dépendre très à la marge de la situation fiscale personnelle dans certaines situations. Mais il faudrait lancer des simulations personnalisées pour en être sûr.

 

[ba7872]

Dans l'idée, vous avez raison. Au cas particulier, il me semble cela peut dépendre très à la marge de la situation fiscale personnelle dans certaines situations. Mais il faudrait lancer des simulations personnalisées pour en être sûr.

En fait, c'est "très simple".
C'est pareil pour tout le monde vu comment le fisc calcule l'impôt sur le revenu. Tous les revenus sont pris en compte pour calculer le taux effectif (= le taux que le fisc applique au final à chacun de vos revenus, il n'y pas de revenu taxé à 0% puis à 11% puis à 30%, ...). Quel que soit le pays d'origine des revenus fonciers, ce revenu total ("revenu monde" on va dire) est le même. Le taux effectif ne dépend pas donc du pays d'origine des revenus fonciers.

Dans un cas (méthode du crédit d'impôt) : vous payez l'impôt français (calculé avec le taux effectif) et vous avez un crédit d'impôt égal à cet impôt.
Dans l'autre cas (méthode du taux effectif) : vous ne payez pas d'impôt français et n'avez pas de crédit d'impôt. Ça revient donc au même.

Tous les autres revenus sont imposés avec le même taux effectif, donc impôt identique.

Quel que soit le pays d'origine, c'est cette manière de calculer l'impôt sur le revenu par le fisc qui entraine une augmentation de l'impôt même si on parte de "non double imposition". Ce ne sont pas les revenus étrangers qui sont imposés une seconde fois, ce sont vos autres revenus qui subissent une imposition plus forte.

 

[ZeNeoPhyte]

Quelqu'un avait bien résumé l'entourloupe par une phrase du genre :
Le fisc rembourse l'impôt étranger au TM et te le refacture au TMI.

 

[Bossuet]

interview de Marc BERTRAND de Praemia ( Primopierre )
je trouve qu'il est assez cash sur Primopierre...

Je le préfère nettement à Frapet !

 

[nico37]

Je le préfère nettement à Frapet !

oui je le trouve au moins honnête sur l’état de Primopierre

 

[Nanotech]

Yo!

J'ai ouvert il y a quelques mois une AV Linxea Spirit 2 avec laquelle j'ai investi sur Iroko Zen et Remake Live.

Est-ce que vous auriez d'autres SCPI à conseiller ? ou alors la période n'est pas bonne et il vaut mieux investir sur d'autres actifs ?

 

[Mat-1975]

Yo!

J'ai ouvert il y a quelques mois une AV Linxea Spirit 2 avec laquelle j'ai investi sur Iroko Zen et Remake Live.

Est-ce que vous auriez d'autres SCPI à conseiller ? ou alors la période n'est pas bonne et il vaut mieux investir sur d'autres actifs ?

Hello,

Je suis dans ton cas, et j'ai commencé à investir également sur d'autres SCPI (avec frais) qui devraient faire jeu égal, voire mieux à (très) long terme. Si tu envisages les SCPI comme de l'immobilier et du long terme, tu peux ajouter du Epargne Pierre, qui a montré sa solidité pendant la crise et qui est bien décotée.
J'ai aussi du Altixia cadence XII mais le dernier reporting n'a pas l'air aussi positif qu'on aurait pu espérer.

A plus !
Mathieu

 

[D-Jack]

Yo!

J'ai ouvert il y a quelques mois une AV Linxea Spirit 2 avec laquelle j'ai investi sur Iroko Zen et Remake Live.

Est-ce que vous auriez d'autres SCPI à conseiller ? ou alors la période n'est pas bonne et il vaut mieux investir sur d'autres actifs ?

Bjr, ... personnellement je pense que la diversification est plus importante que jamais ... et pas seulement entre les SCPIs, mais entre SCPIs et autres classes d'actifs.
Le passé récent a remontré que les SCPIs n'étaient pas aussi "secure" que prévu, et pouvaient plonger lourdement.
Donc panacher avec d'autres actifs me semble sage.

 

[Jaumep]

Bjr, ... personnellement je pense que la diversification est plus importante que jamais ... et pas seulement entre les SCPIs, mais entre SCPIs et autres classes d'actifs.
Le passé récent a remontré que les SCPIs n'étaient pas aussi "secure" que prévu, et pouvaient plonger lourdement.
Donc panacher avec d'autres actifs me semble sage.

Oui, comme toi je vois la nécessite de me diversifier compte tenu du contexte d’incertitude présent et à venir.
Je suis plutôt sur un profil disons « équilibré » et plus à l’aise sur les actifs peu volatiles ( fonds euros et scpi ).
Grâce au forum je me lance doucement sur la bourse via les etf, mais bon c’est encore des petits pas.
J’aurais été tenté par les fonds obligataires ( datés notamment) mais les taux ayant baissé je pense que ce n’est plus le bon timing.
Je dirai donc que les etf, relativement simples à comprendre, faible en frais et variés dans leur contenu et leur géographie sont un bon moyen de sortir des valeurs classiques de l’investisseur un peu frileux ( que je le reproche d’etre).
Petite astuce purement psychologique et sans valeur rationnelle, je considère que la part etf de mes av sont en quelque sorte une enveloppe dans l’enveloppe; une part que j’aurais pu risquer hors av , sur un peu ou au poker par exemple.

 

[agra07]

La subtilité, c'est que avec le mécanisme du crédit d'impôt, vous recevez ce crédit qui correspond à ce que vous auriez payé si les revenus fonciers avaient été français...
mais le calcul de votre revenu imposable global, et donc le taux moyen d'imposition, en tient quand même compte. Il y a donc bien un "supplément" d'impôt français qui dépend de votre taux moyen d'imposition (plus celui-ci est proche de votre tranche marginale, plus ce supplément est faible).

Vous confondez deux mécanismes fiscaux différents l'un de l'autre et non cumulatifs: la méthode du crédit d'impôt et la méthode du taux effectif. Sans parler bien sûr de la part francaise imposée comme une SCPI française.
Chaque pays à sa méthode.
Pour le crédit d'impôt ce qu'il faut retenir c'est qu'il ne compense pas totalement l'impôt étranger.
Quant à la méthode du taux effectif elle conduit à une imposition française en plus de l'imposition étrangere.
Toutefois les PS de 17.2% ne sont pas dus hors de France.
Enfin, point curieux relevé dans une discussion que j'avais ouverte sur le forum il y a plusieurs annees à propos de la fiscalité des SCPI investies hors de France, les deux méthodes ci-dessus sont plus favorables aux investisseurs qui se situent dans le haut de leur tranche d'imposition (en clair aux plus riches). Cette particularité apparaît dans les tableaux de @lebadeil .

 

[moietmoi]

se situent dans le haut de leur tranche d'imposition (en clair aux plus riches).

Pas forcément les plus riches .
Le saut de celui qui est à TMI 11 , très proche de 30 est plus fort que celui qui se situe en TMI 30 très proche de 40.