Les SCPI

[petit épargnant]

c'est une des hypothèses que j'ai émises mais il est toujours mieux d'avoir le retour de la sdg plutôt que supputer et clairement la sdg ne veut pas répondre malgré plusieurs questions en ce sens. La transparence est essentielle et encore plus quand on voit ce qui se passe en ce moment en SCPI.

On ne va pas leur reprocher d'être prudent, en tout cas pas moi qui est du perial et du primonial

 

[Bossuet]

On ne va pas leur reprocher d'être prudent, en tout cas pas moi qui est du perial et du primonial

Qui suis ?

Qui ai ?

Qui hais ?

 

[petit épargnant]

Qui suis ?

Qui ai ?

Qui hais ?

Voilà ce qui arrive quand on fait plusieurs choses en même temps et en plus je ne peux pas éditer

 

[Sluwp]

Je suis d'accord avec la deuxième partie de votre constat. Trop d'argent d'un seul coup, il faut savoir le gérer, surtout si les biens sur le marché ne sont pas satisfaisants.

Mais la dilution non.
Quand vous achetez des parts sur une SCPI a capital variable:
Soit vous achetez à quelqu'un qui vend ses parts, échange de parts, aucune dilution.
Soit la SdG crée de nouvelles parts avec laquelle elle achètera un bien immobilier, pas de dilution.
Je rappelle une nouvelle fois que le prix de part est fixe, seule change la prime d'émission qui suit le tunnel de valorisation.
L'addition du prix d'une part et de la prime d'émission donne le prix de souscription.

La valeur nominale de la part est fixe, le prix de la part ne l'est pas. Et la prime d'émission sert justement à maintenir une égalité entre anciens et nouveaux associés.

L'arrivée d'un nouvel associé divise davantage le gateau à partager, donc chaque nouvel associé doit apporter suffisamment pour que son arrivée ne rende pas les parts du gateau à partager plus petites

Pour "l'échange de part", cad ce qu'on appelle un retrait compensé, vous avez raison, mais ce n'est pas le sujet ici puisque cela a représenté 0,2% de la collecte d'iroko en 2023.

 

[Mathias27]

Linxea Spirit 2 : (Idem pour Remake)
1/ Délai de jouissance de 1 mois + 3% de pénalités si sortie avant 3 ans (1er investissement sur la ligne)
2/ Dividendes versés mensuellement
3/ Versement sur le fonds Euros NG

Petite précision: Sur les contrats assurés par Spirica, la pénalité de 3% si sortie avant 3 ans ne s’applique qu’aux contrats ouverts en 2015 ou après.
Autrement dit, si vous avez un contrat ouvert avant 2015, vous pouvez acheter aujourd’hui n’importe qu’elle SCPI et la revendre le lendemain sans aucune pénalité.
C’est écrit en toutes lettres dans l’avenant. Voir le petit (4).

 

[micaum]

Petite précision: Sur les contrats assurés par Spirica, la pénalité de 3% si sortie avant 3 ans ne s’applique qu’aux contrats ouverts en 2015 ou après.
Autrement dit, si vous avez un contrat ouvert avant 2015, vous pouvez acheter aujourd’hui n’importe qu’elle SCPI et la revendre le lendemain sans aucune pénalité.
C’est écrit en toutes lettres dans l’avenant. Voir le petit (4).

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[micaum]

Est-ce que Linxea Spirit existait avant 2015 ? Je me rappelle l'avoir ouvert (Spirit 1) assez vite après la commercialisation et il date de début 2015 (donc je ne peux bénéficier de la clause)

 

[Mathias27]

Est-ce que Linxea Spirit existait avant 2015 ? Je me rappelle l'avoir ouvert (Spirit 1) assez vite après la commercialisation et il date de début 2015 (donc je ne peux bénéficier de la clause)

Pour Linxea Spirit, je ne sais pas.
Mais il y a d’autres contrats assurés par Spirica. Tel qu’Epargne Evolution de ePatrimoine (repris plus tard par Patrimea puis par MeilleurTaux).
Le mien a été ouvert en 2009 !

 

[micaum]

Pour Linxea Spirit, je ne sais pas.
Mais il y a d’autres contrats assurés par Spirica. Tel qu’Epargne Evolution de ePatrimoine (repris plus tard par Patrimea puis par MeilleurTaux).
Le mien a été ouvert en 2009 !

J'en ai un aussi ouvert en 2012. Je vais essayer de regarder si la clause est la même.

 

[moietmoi]

Bonjour, pour ne pas ouvrir un un nouveau fil de discussion
Y a t il quelque part sur le forum la liste des SCPI accessibles en Av?

 

[micaum]

Pour Linxea Spirit, je ne sais pas.
Mais il y a d’autres contrats assurés par Spirica. Tel qu’Epargne Evolution de ePatrimoine (repris plus tard par Patrimea puis par MeilleurTaux).
Le mien a été ouvert en 2009 !

Effectivement, sur epatrimoine il y a la même clause. Je vais faire une simulation de rachat pour vérifier que c'est bien appliqué.

 

[Juln]

On ne va pas leur reprocher d'être prudent, en tout cas pas moi qui est du perial et du primonial

ce n'est pas la prudence qui me gène c'est l'absence de réponses aux questions.

 

[micaum]

Effectivement, sur epatrimoine il y a la même clause. Je vais faire une simulation de rachat pour vérifier que c'est bien appliqué.

Effectivement, il n'y a pas la pénalité de 3% (pour Remake entre autres) pour les contrats antérieurs au 1er janvier 2015.

 

[Jacques Sparreau]

Moui... OK... mais les anciens associés ont eux même acheté lorsque que c'était encore plus intéressant et moins cher, donc d'un autre côté, leur TD est supérieur ?
Tout ce que je soulevais, c'est que c'est plutôt avantageux d'acheter décoté... non ?

Je vais essayer d'illustrer avec des chiffres grossis et simplifiés pour lisibilité :

Une SCPI a un unique associé A, pour une valeur totale de 1 000 000€ et une valeur de reconstitution de 1 000 000 €, et un prix de part de 1000€ sans frais (A a acquis ses parts à ce prix), qui distribue 100€ par part par an, soit 10% de rendement.
Un associé B achète lui aussi des parts :

Cas 1 : il achète 1000 parts au prix qui vaut pile la valeur de reconstitution. Le capital de la SCPI est maintenant de 2 000 000€. A en détient 50% (valeur 1 000 000€, prix d'acquisition 1 000 000€, dividendes 100 000€/an, TRI 10%), B en détient 50% (valeur 1 000 000€, prix d'acquisition 1 000 000€, dividendes 100 000€/an, TRI 10%).

Cas 2 : il achète 1000 parts à 50% de décote sous la valeur de reconstitution, soit 500 000€ au total. Le capital de la SCPI est maintenant de 1 500 000€ sur 2000 parts. A en détient 50% (valeur 750 000€, prix d'acquisition 1 000 000€, dividendes 100 000€/an, TRI 10%), B en détient 50% (valeur 750 000€, prix d'acquisition 500 000€, dividendes 100 000€/an, TRI 20%).

Cas 3 : il achète 2000 parts à 50% de décote sous la valeur de reconstitution, soit 1 000 000€ au total. Le capital de la SCPI est maintenant de 2 000 000€ sur 3000 parts. A en détient 33% (valeur 666 000€, prix d'acquisition 1 000 000€, dividendes 100 000€/an, TRI 10%), B en détient 66% (valeur 1 333 000€, prix d'acquisition 1 000 000€, dividendes 200 000€/an, TRI 20%).

Cas 4 : il achète 1000 parts à 50% de surcote au dessus de la valeur de reconstitution, soit 1 500 000€ au total. Le capital de la SCPI est maintenant de 2 500 000€ sur 2000 parts. A en détient 50% (valeur 1 250 000€, prix d'acquisition 1 000 000€, dividendes 100 000€/an, TRI 10%), B en détient 50% (valeur 1 250 000€, prix d'acquisition 1 500 000€, dividendes 100 000€/an, TRI 6,6%).

Cas 4 : il achète 666 parts à 50% de surcote au dessus de la valeur de reconstitution, soit 1 000 000€ au total. Le capital de la SCPI est maintenant de 2 000 000€ sur 1666 parts. A en détient 60% (valeur 1 200 000€, prix d'acquisition 1 000 000€, dividendes 100 000€/an, TRI 10%), B en détient 40% (valeur 800 000€, prix d'acquisition 1 000 000€, dividendes 100 000€/an, TRI 8,3%).

On suppose que la SCPI achète des biens de valeur par part égale à la valeur de reconstitution préexistante, et de TD égal au TD préexistant, pour garder ces données inchangées.

Maintenant reprenons les cas 2 et 3 (achat en décote) si la SCPI achète des biens qui servent du 10% par rapport au nouveau prix de part.

Cas 2 : il achète 1000 parts à 50% de décote sous la valeur de reconstitution, soit 500 000€ au total.
Le capital de la SCPI est maintenant de 1 500 000€ sur 2000 parts.
les revenus de la SCPI sont maintenant de ([1 000 000 * 10%] + [500 000 * 10%]), soit 150 000€ sur 2000 parts, soit 75€ par part
A en détient 50% (valeur 750 000€, prix d'acquisition 1 000 000€, dividendes 75 000€/an, TRI 7,5%), B en détient 50% (valeur 750 000€, prix d'acquisition 500 000€, dividendes 75 000€/an, TRI 20%).

Cas 3 : il achète 2000 parts à 50% de décote sous la valeur de reconstitution, soit 1 000 000€ au total.
Le capital de la SCPI est maintenant de 2 000 000€ sur 3000 parts.
les revenus de la SCPI sont maintenant de ([1 000 000 * 10%] + [1 000 000 * 10%]), soit 200 000€ sur 3000 parts, soit 66€ par part
A en détient 33% (valeur 666 000€, prix d'acquisition 1 000 000€, dividendes 66 000€/an, TRI 6,6%), B en détient 66% (valeur 1 333 000€, prix d'acquisition 1 000 000€, dividendes 133 000€/an, TRI 10%).

Ajoutons maintenant une hausse de 10% de l'immobilier global, qui vient par la suite faire augmenter la valeur de reconstitution du parc de cette SCPI :

Cas 2 : le patrimoine de A vaut maintenant 825 000 €, et le patrimoine de B vaut maintenant 825 000€ également.

Cas 3 : le patrimoine de A vaut maintenant 732 000 €, et le patrimoine de B vaut maintenant 1 466 000€.

Dans ces 2 cas, et malgré la hausse des prix immo, le patrimoine de A baisse à cause de la dilution.

Ce sont des calculs simplificateurs avec le trait volontairement grossi et une violation flagrante du canal des 10%, mais ça montre cette mécanique de dilution qui réduit à la fois le patrimoine et les revenus d'un associé préexistant.

 

[moietmoi]

Jacques a dit.

 

[Twini]

Bonjour, pour ne pas ouvrir un un nouveau fil de discussion
Y a t il quelque part sur le forum la liste des SCPI accessibles en Av?

Bonjour @moietmoi il y a le magnifique tableau récapitulatif de @Pascal 75 :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/tableaux-de-bords-scpi-en-av-2023-2024.48979/page-13#posts

 

[Pascal 75]

Bonjour @moietmoi il y a le magnifique tableau récapitulatif de @Pascal 75 :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/tableaux-de-bords-scpi-en-av-2023-2024.48979/page-13#posts

Merci bcp @Twini

Une version actualisée (des amélioration à venir).
Je prendrai note avec plaisir de toutes vos suggestions pour les erreurs toujours possibles

AV :





PER :

 

[Nature]

Y a t il quelque part sur le forum la liste des SCPI accessibles en Av?

Tu as ce site [lien réservé abonné] (il en manque fatalement)

 

[calimero77]

Article récent : les meilleurs taux de distribution 2024 des SCPI vont jusqu'à plus de 10%

[lien réservé abonné]

 

[Pizza-au-caviar]

Excellent Tableau @Pascal 75

L'absence de Remake et d'Iroko sur le contrat MeilleurTaux Liberté est honnêtement incompréhensible, pourquoi priver les épargnants des meilleures SCPI du moment alors que les autres contrats du même Assureur (Linxea Spirit etc...) les proposent ?!

Quelqu'un à déjà tenté de contacter le service client pour demander leur référencement ?