Les SCPI

[Jacques Sparreau]

Quand je vois que Remake détient plus de 50% de bureaux, je ne trouve pas ça très rassurant.
(Données au 30/09/2024)

Question à poser sur le patrimoine bureaux de Remake : est-ce que la majorité de leur patrimoine bureaux a été acheté dans l'euphorie 2021-2022, ou encore dans la hausse continue 1997-2022? Ou bien est-ce que ce sont des biens qu'ils ont acheté à vil prix en 2023-2024, qui vont donc commencer par repartir en hausse avant la prochaine crise de l'immo bureaux? Et, d'une manière générale, au moment où la prochaine crise adviendra, quelle proportion de leur parc aura été acheté "trop haut", ou bien est-ce qu'ils auront su modérer leurs ardeurs et ne pas acheter n'importe quoi juste pour placer les sous des épargnants?

Autre donnée sur laquelle on n'a pas de recul : les SCPI bureaux qui boivent actuellement le bouillon c'est du 100% France. Il faut voir à quel point la diversification internationale des nouvelles SCPI fait qu'elles sont moins soumises aux crashes de ce type.

 

[Msimmo]

L'immobilier ça va, ça vient.
Il faut s'attendre à des baisses de l'ordre de 10/15 %..ou peut être un peu plus, comme aussi des hausses.
Sur le très long terme,30ans.. l'immobilier n'a pas l'habitude de perdre.

Oui sauf qu'on projette parfois trop souvent la vision de l'immobilier qu'on peut faire à titre perso, sur ces SCPI.

L'évaluation des valeurs des SCPI est très financière désormais et sensible :
- comme une obligation, impact négatif d'une hausse des taux
- comme les locaux commerciaux et à l'inverse du résidentiel : quand c'est vide ça vaut moins cher, impact des durées des baux etc...

Je pense que sur 10 à 30 ans la valeur d'un local logistique peut tomber à celle du terrain par exemple...

 

[moietmoi]

Si ces baisses de 10-15% suivent une hausse de 150% avant, ça va, on est tranquilles. Dans ce cas, ce sont les acheteurs des années 2030 qui vont souffrir, pas nous.

Est ce que les 150% de hausse sont derriere nous?
Nul ne sait dans quel sens cela va repartir, mais en général les cycles sont de 10/12 ans.. peut être en a-t on pour encore 10 ans de baisse...

 

[moietmoi]

Oui sauf qu'on projette parfois trop souvent la vision de l'immobilier qu'on peut faire à titre perso, sur ces SCPI.

L'évaluation des valeurs des SCPI est très financière désormais et sensible :
- comme une obligation, impact négatif d'une hausse des taux
- comme les locaux commerciaux et à l'inverse du résidentiel : quand c'est vide ça vaut moins cher, impact des durées des baux etc...

Je pense que sur 10 à 30 ans la valeur d'un local logistique peut tomber à celle du terrain par exemple...

Je trouve que c'est très proche de l'immobilier locatif en direct.
J'ai déjà acheté un logement occupé : cela vaut plus cher qu'un vide..
Alors que si c'était pour de la RP, cela vaudrait moins cher.
J'ai deja vendu des biens avec des baux commerciaux : la signature du locataire est très impactante..
Bref, les SCPI, c'est de l'immobilier locatif..

 

[Msimmo]

J'ai déjà acheté un logement occupé : cela vaut plus cher qu'un vide..

J'aurais pas dit ça au contraire...
Sauf un Pinel au mauvais endroit !

 

[ApprentiEpargnant]

C'est difficile de se projeter dans le futur, mais ne peut-on pas penser qu'à horizon 10-15 ans, l'essor de l'IA va rendre complètement inutiles une grande partie de tout ces bureaux?

Pour l'instant, je suis d'accord que l'on est loin de pouvoir remplacer beaucoup de monde, mais à la vitesse à laquelle cela évolue...

 

[nikola31]

Bonjour. Savez-vous où on peut trouver l’évaluation de la dette pour remake et iroko ?

 

[micaum]

C'est difficile de se projeter dans le futur, mais ne peut-on pas penser qu'à horizon 10-15 ans, l'essor de l'IA va rendre complètement inutiles une grande partie de tout ces bureaux?

Pour l'instant, je suis d'accord que l'on est loin de pouvoir remplacer beaucoup de monde, mais à la vitesse à laquelle cela évolue...

Si cela devait être le cas, cela devra être remplacé par des data centers qui sont aussi de l'immobilier.

 

[Buffeto]

Bref, les SCPI, c'est de l'immobilier locatif..

oui et depuis l'origine ....
C'est la raison pour laquelle ce fut une erreur de les proposer en AV avec une liquidité d'UC.
Les assureurs portent une lourde responsabilité .

 

[moietmoi]

Primopierre, c'est que du bureau (bcp à la Défense) à des taux de rendement faméliques

N'ont ils pas ,à un moment, étés de bons rendements ?

 

[moietmoi]

J'aurais pas dit ça au contraire...

Quand tu achètes occupé, tu connais le bail, le locataire, tu as non seulement les même éléments que quand tu choisi ton locataire, mais, en plus, tu as l'antériorité.tu vois comment il a pris soin de l'appartement. Et tu as un rendement immédiat.

 

[garnuts]

N'ont ils pas ,à un moment, étés de bons rendements ?

J' ai avais pris il y a 4 ans sur conseils des forums scpi

 

[Pascal 75]

N'ont ils pas ,à un moment, étés de bons rendements ?

Pas forcément.

Historiquement Primopierre a toujours été proche du rendement moyen ou juste au dessus. et, bien en dessous depuis 2022.

Primopierre a toujours été bien en dessous de Corum.
Baisse constante depuis 2019 ...
Le très bon résultat de 2019 est seulement dû à deux cessions d'actifs très favorables.



Je rappelle ce fait sachant que Primonial, Amundi, Perial et LF (les 4 "mousquetaires" ) ont toujours eu un discours très condescendant envers Corum ... Résultat des courses ...
Corum caracole toujours en tête des "historiques" depuis 12 ans à + de 6% (sans compter les revalorisations).

Il y a 10 ans, naïvement je faisais "confiance" aux CGP qui m'avaient aussi fait prendre du PPierre (majoritairement revendu depuis)
Mais c'était avant de connaitre les compétences bénévoles de MoneyVox ...

 

[moietmoi]

J' ai avais pris il y a 4 ans sur conseils des forums scpi

Ce qu'il arrive en ce moment pour certaines, peut arriver plus tard à d'autres.
Un rendement de loyer supérieur à 2% doit comprendre du risque.
Une SCPI mutualise ce risque, plusieurs SCPI dans le portefeuille diluent le risque, mais il est toujours là.

 

[Buffeto]

Un rendement de loyer supérieur à 2% doit comprendre du risque.

sur Paris oui surement mais ailleurs les loyers délivrent quand même des rentabilités supérieures , heureusement

 

[Anonyme]

Voici un lien "Tous publics", qui détaillent les valeurs d'expertise des SCPI Perial (en légère baisse de -0.2 à -0.5%) sauf pour PFO +0.7% ainsi que les taux de distribution pour 2024 ( de 4.02% pour PFHospitalité à 6.27% pour PFO).

[lien réservé abonné]

 

[Jaumep]

Quand tu achètes occupé, tu connais le bail, le locataire, tu as non seulement les même éléments que quand tu choisi ton locataire, mais, en plus, tu as l'antériorité.tu vois comment il a pris soin de l'appartement. Et tu as un rendement immédiat.

Oui j’ai eu aussi cette expérience mais ce n’est pas la norme.
Généralement un bien occupé se décote autour de 10%, l’acquéreur prétextera toujours la contrainte de ne pas pouvoir disposer du logement immédiatement (projet travaux ou changement bail de nu à meublé ou autre).

 

[Jacques Sparreau]

Je trouve que c'est très proche de l'immobilier locatif en direct.
J'ai déjà acheté un logement occupé : cela vaut plus cher qu'un vide..
Alors que si c'était pour de la RP, cela vaudrait moins cher.
J'ai deja vendu des biens avec des baux commerciaux : la signature du locataire est très impactante..
Bref, les SCPI, c'est de l'immobilier locatif..

Attention, je me fais régulièrement taper sur les doigts par mon CGP pour ça, projeter des logiques d'investisseur individuel qui achète des biens au détail sur des SCPI à parc n'est pas forcément pertinent.
Et encore moins des logiques d'investisseur en immo résidentiel (à part peut-être pour Kyaneos Pierre qui fait du résidentiel).

 

[Jaumep]

Attention, je me fais régulièrement taper sur les doigts par mon CGP pour ça, projeter des logiques d'investisseur individuel qui achète des biens au détail sur des SCPI à parc n'est pas forcément pertinent.
Et encore moins des logiques d'investisseur en immo résidentiel (à part peut-être pour Kyaneos Pierre qui fait du résidentiel).

Oui et puis en scpi ( vs immo direct) on est dépendant du comportement de « masse » des associés.
On s’en est rendu compte lors de la crise récente de l’immobilier qui a abouti à des demandes massives de retrait impossibles à satisfaire et qui ont plombé les scpi concernées.
En immobilier direct vous vous contentez de percevoir vis loyers et remettez à des jours meilleurs vos éventuels projets de vente.

 

[Mat-1975]

Voici un lien "Tous publics", qui détaillent les valeurs d'expertise des SCPI Perial (en légère baisse de -0.2 à -0.5%) sauf pour PFO +0.7% ainsi que les taux de distribution pour 2024 ( de 4.02% pour PFHospitalité à 6.27% pour PFO).

Hello et merci
ça pourrait être une info intéressante, qui tendrait à rendre PFO de nouveau intéressante ? (à voir la collecte T4 2024)

A plus !
Mathieu