Les SCPI

[Sluwp]

Le raisonnement est erroné. La distribution très élevée de 7,79% était permise par une collecte très importante vs la capi. Le rendement immobilier AEM sous-jacent était probablement déjà inférieur à ce chiffre (sachant qu'il faut en plus payer tous les frais de la SCPI). Cela sera aussi le cas pour 2024 vu la collecte.

Après dans l'idée c'est vrai que la collecte commence probablement à être dilutive pour les jeunes scpi. Le phénomène risque de s'intensifier et la scpi a historiquement mal protégé les anciens associés de la dilution.

 

[Juln]

Le raisonnement est erroné. La distribution très élevée de 7,79% était permise par une collecte très importante vs la capi. Le rendement immobilier AEM sous-jacent était probablement déjà inférieur à ce chiffre (sachant qu'il faut en plus payer tous les frais de la SCPI). Cela sera aussi le cas pour 2024 vu la collecte.

Après dans l'idée c'est vrai que la collecte commence probablement à être dilutive pour les jeunes scpi. Le phénomène risque de s'intensifier et la scpi a historiquement mal protégé les anciens associés de la dilution.

c'est une thèse que je lis beaucoup mais je ne comprends pas. En effet, si le rdt AEM est équivalent aux précédentes acquisitions pourquoi est-ce dilutif? c'est dilutif quand l'argent arrive et que le sourcing propose des taux plus faibles mais si le taux reste équivalent pourquoi est ce que ca devrait baisser? ou alor la SCPI a fait beaucoup d'effet de levier par la dette et veut diminuer ce levier mais sinon toute chose étant égale par ailleurs pourquoi est-ce dilutif?

pour remake ca va baisser car l achat est important 10% de la capi et rdt AEM plus faible mais sinon je ne vois pas pourquoi.

 

[Sluwp]

Je dis que la collecte commence à être dilutive sur les jeunes scpi car les capitaux commencent à être investis à des taux AEM < au taux AEM moyen du portefeuille (ou alors sur des actifs moins biens, baux moins long etc).

Après sur un horizon <1 an la collecte nette est toujours relutive grâce au délai de jouissance.

 

[Juln]

Je dis que la collecte commence à être dilutive sur les jeunes scpi car les capitaux commencent à être investis à des taux AEM < au taux AEM moyen du portefeuille (ou alors sur des actifs moins biens, baux moins long etc).

Après sur un horizon <1 an la collecte nette est toujours relutive grâce au délai de jouissance.

Ce n'est pas ce que vous disiez sur le message précédent notamment sur une baisse certainement déjà présente sur les rdt AEM mais je comprends mieux votre propos.
La problématique principale est le sourcing et le fait que remake mette un gros montant sur un actif mal "margé". Soit ils sont pris par le temps soit ils sont à cours de sourcing ( avec peut etre une mauvaise gestion des flux entrants des AV) et dans les deux cas c'est mauvais signe tout comme la baisse de la valeur de reconstitution. On se rapproche d'un gros bateau moins agile comme les fondateurs ont connu dans leur expérience pro. par ailleur,s remake semble privilégié les "gros" actifs.
Iroko semble avoir un sourcing de meilleure qualité pour le moment et conserver une volonté d'être agile et surtout avec de petits actifs, à suivre ...

 

[Jacques Sparreau]

Je dis que la collecte commence à être dilutive sur les jeunes scpi car les capitaux commencent à être investis à des taux AEM < au taux AEM moyen du portefeuille (ou alors sur des actifs moins biens, baux moins long etc).

Après sur un horizon <1 an la collecte nette est toujours relutive grâce au délai de jouissance.

J'ai l'impression que les deux métriques à surveiller pour assurer que les les anciens associés soient protégés contre la dilution sont :

1. assurer que les nouveaux associés n'achètent pas [trop] sous la valeur de reconstitution. S'ils achètent en décote, c'est que les anciens se font diluer.
2. assurer que les nouveaux bien n'ont pas un rendement AEM inférieur à la moyenne du parc existant. Ici il va y avoir un challenge que les SCPI à fort rendement vont connaître dans leur existence sur les prochaines années : si remontée des prix et si les loyers ne suivent pas, ça va faire que les rendements AEM des biens à venir ne seront pas aussi hauts. A ce moment, si une SCPI qui a de l'AEM moyen à 7.20% ne trouve plus que du 5% sur le marché pour ses acquisitions futures, le challenge va être pour elle de se forcer à bloquer la collecte, plutôt qu'acheter de l'AEM 5% (puis 4, puis 3) juste "pour placer la collecte".

 

[Msimmo]

sur le rapport annuel de Remake 2023, il y a une dizaine d'acquisition avec le rendement AEM listées.

La flemme de faire la moyenne pondérée...
Mais il n'y en a que deux au dessus de 7,5% (resp 7,7% et 8,21%)

Je suis pas sur qu'on ait bcp de visibilité sur le rendement aem pondéré des montants au final.

Avoir la décomposition en waterfall du TD EUROS entre :
- loyers perçus - et si possible actualisation en équivalent loyers / reconstitution
- plus value
- effet relutif (en particulier capacité à déployer plus vite que le délai de jouissance)
- effet du levier de credit
- (fiscalité et frais sdg) etc...
- reserves RAN et reprises
- poche sociale !
- etc...

serait assez explicite... pour se convaincre.

 

[Sluwp]

Ce n'est pas ce que vous disiez sur le message précédent notamment sur une baisse certainement déjà présente sur les rdt AEM mais je comprends mieux votre propos.

Je ne me suis pas contredis, mais il faut bien distinguer ces 3 points :
1) la collecte est globalement toujours relutive à court terme grâce au délai de jouissance. L'importance de l'effet dépend du ratio collecte nette/capi, de la durée du délai de jouissance, du temps moyen d'investisseement des nouveaux capitaux. En général cet effet diminue avec l'âge de la scpi jusqu'à devenir négligeable.

2) la collecte est relutive / dilutive à moyen-long terme selon que les rendements des capitaux nouvellement investis sont supérieurs / inférieurs au rendement moyen du portefeuille au même moment.

3) les gérants de plusieurs scpi indiquent actuellement que les rendements à l'acquisition commencent à baisser à bien équivalent. Si le prix de la part n'augmente pas cela indique que la collecte commence à être dilutive à moyen/long terme pour les anciens associés.

 

[Sluwp]

J'ai l'impression que les deux métriques à surveiller pour assurer que les les anciens associés soient protégés contre la dilution sont :

1. assurer que les nouveaux associés n'achètent pas [trop] sous la valeur de reconstitution. S'ils achètent en décote, c'est que les anciens se font diluer.
2. assurer que les nouveaux bien n'ont pas un rendement AEM inférieur à la moyenne du parc existant. Ici il va y avoir un challenge que les SCPI à fort rendement vont connaître dans leur existence sur les prochaines années : si remontée des prix et si les loyers ne suivent pas, ça va faire que les rendements AEM des biens à venir ne seront pas aussi hauts. A ce moment, si une SCPI qui a de l'AEM moyen à 7.20% ne trouve plus que du 5% sur le marché pour ses acquisitions futures, le challenge va être pour elle de se forcer à bloquer la collecte, plutôt qu'acheter de l'AEM 5% (puis 4, puis 3) juste "pour placer la collecte".

Tout à fait. Même si cela me semble en pratique +/- le même métrique car c'est avant tout le prix qui bouge et non les loyers.

Une subtilité à comprendre c'est que le rendement des nouvelles acquisitions est à comparer au rendement moyen du portefeuille au même moment (et non au rendement des biens à leur date d'acquisition) pour déterminer si la collecte est dilutive ou non. Ainsi des investissements à 3,5% par exemple ne seraient pas dilutifs pour les investisseurs de la 1ère heure à 7% si le prix de la part a doublé entre temps. 7% d'une part à 200€ = 14€ de loyers/an, 3,5% d'une part à 400€ = 14€.

Le problème c'est que les gestionnaires aiment bien décoter le prix de part pour maintenir/favoriser la collecte, car c'est là où ils se gavent le plus en frais.

 

[Pascal 75]

Déjà 2 scpi prévues au debut 2025 ...
(Pas convaincu de celles ci de mon côté)

[lien réservé abonné]

 

[Ragondin 49]

Déjà 2 scpi prévues au debut 2025 ...
(Pas convaincu de celles ci de mon côté)

[lien réservé abonné]

Pas convaincu non plus, je passe mon tour sans regret.

 

[Talos]

Bonjour à tous et toutes

J'ai une petite question de béotien...

J'ai acheté, en AV, 10 parts de SCPI Remake live (204€/part) soit un total de 2040 € (calcul de ouf ) mais je constate au fil des mois que la valeur de mon portefeuille SCPI diminue :

Au départ j'étais bien à 2040 € puis je suis passé au mois de novembre à 2037.45 € et en décembre à 2034.90 €... sans que rien n'apparaisse dans l'historique des mouvements (hormis versement loyers)

Cela correspond bien à des frais de gestion je suppose ? Ce sont des frais RL ou des frais AV ?

Merci de votre éclairage !

 

[arnoid]

Bonjour à tous et toutes

J'ai une petite question de béotien...

J'ai acheté, en AV, 10 parts de SCPI Remake live (204€/part) soit un total de 2040 € (calcul de ouf ) mais je constate au fil des mois que la valeur de mon portefeuille SCPI diminue :

Au départ j'étais bien à 2040 € puis je suis passé au mois de novembre à 2037.45 € et en décembre à 2034.90 €... sans que rien n'apparaisse dans l'historique des mouvements (hormis versement loyers)

Cela correspond bien à des frais de gestion je suppose ? Ce sont des frais RL ou des frais AV ?

Merci de votre éclairage !

Bonjour, ce sont les frais d assurance vie

 

[D-Jack]

Bonjour à tous et toutes

J'ai une petite question de béotien...

J'ai acheté, en AV, 10 parts de SCPI Remake live (204€/part) soit un total de 2040 € (calcul de ouf ) mais je constate au fil des mois que la valeur de mon portefeuille SCPI diminue :

Au départ j'étais bien à 2040 € puis je suis passé au mois de novembre à 2037.45 € et en décembre à 2034.90 €... sans que rien n'apparaisse dans l'historique des mouvements (hormis versement loyers)

Cela correspond bien à des frais de gestion je suppose ? Ce sont des frais RL ou des frais AV ?

Merci de votre éclairage !

Celà fait du 1,5% par an .... un peu élevé pour des frais sur AV ??? .... de quel contrat s'agit-il ?

 

[Elguiweb]

Celà fait du 1,5% par an .... un peu élevé pour des frais sur AV ??? .... de quel contrat s'agit-il ?

Ça fait plutôt du 0,5% de FG par an, soit 0,125% par trimestre...

 

[D-Jack]

Ça fait plutôt du 0,5% de FG par an, soit 0,125% par trimestre...

Je lis un delta de 2€55 par mois soit 0,125%/mois et donc 1,5%/an

 

[Elguiweb]

Je lis un delta de 2€55 par mois soit 0,125%/mois et donc 1,5%/an

Ah oui pardon ça fait beaucoup du coup !

 

[Msimmo]

J'ai acheté, en AV, 10 parts de SCPI Remake live (204€/part) soit un total de 2040 € (calcul de ouf ) mais je constate au fil des mois que la valeur de mon portefeuille SCPI diminue :

Au départ j'étais bien à 2040 € puis je suis passé au mois de novembre à 2037.45 € et en décembre à 2034.90 €... sans que rien n'apparaisse dans l'historique des mouvements (hormis versement loyers)

Votre nombre de part doit être aujourd'hui < 10

La variation du nombre de part ~ loyers distribués (si part capitalisantes sinon 0) - frais de gestion de l'AV

 

[Talos]

C'est sur Linxea Spirit 2

 

[Talos]

Celà fait du 1,5% par an .... un peu élevé pour des frais sur AV ??? .... de quel contrat s'agit-il ?

C sur Lynxea Spirit 2

 

[D-Jack]

C'est sur Linxea Spirit 2

Les frais devraient donc être de 0,5% par an ???