Les SCPI

[catillou69]

Entièrement d'accord avec Axiles. Très bon argument, en réaction à mon post.

 

[SCPIMANN]

On a vu PRIMONIAL et PERIAL maintenant au tour de PAREF GESTION de communiquer aujourd'hui mais là aucun changement des prix de part de leur SCPI (détail ici [lien réservé abonné])

 

[Axiles]

On a vu PRIMONIAL et PERIAL maintenant au tour de PAREF GESTION de communiquer aujourd'hui mais là aucun changement des prix de part de leur SCPI (détail ici [lien réservé abonné])

Merci !

Extrait :

En France, le portefeuille de bureaux et locaux d’activités a vu sa valeur reculer de moins de 4% par rapport au 31 décembre 2022.

En ce qui concerne les actifs résidentiels (à noter que notre portefeuille est principalement parisien), on note une baisse moyenne de l'ordre de 2%. Enfin, les actifs commerciaux ont enregistré un recul moyen de 3% de leurs valeurs. Pour nos SCPI investies en Europe, nous observons une baisse moyenne de 5% pour nos actifs commerciaux en Allemagne, tandis que le portefeuille de bureaux et locaux d’activité que nous gérons en Pologne a vu sa valeur diminuer de moins de 2%.

Sur la base de ces nouvelles valorisations, l’écart entre les valeurs de part et les valeurs de reconstitution de nos SCPI reste compris dans une fourchette entre –5,8% et +3,2% et ne justifie donc pas une modification des valeurs de parts. Ce résultat est le fruit d’une politique prudente du positionnement des valeurs de parts afin de conserver une capacité d’absorption des variations de marché. Mais c’est aussi et surtout le résultat de notre gestion et du respect des fondamentaux de notre secteur

On voit effectivement bien la différence qu'une équipe de gestion peut faire (ce qui ne surprendra personne ici) et tant mieux. Tout n'est pas 100% mécanique / valable pour tous de manière indifférenciée, ouf !

On voit malheureusement aussi que même chez eux les valeurs des actifs baissent notablement (de 2 à 5%). Il ne faudrait pas deux années comme ça.

Ce qui m'amène à mon point, outre la valeur de part, c'est aussi l'évolution de la valeur de reconstitution qui est à suivre, dans le sens où elle préfigure les évolutions futures des valeurs de part. Ici la valeur de part n'a pas bougé, grâce à la prudence passée, mais la valeur des actifs sous-jacent a diminué. Ca reste un impact, mais futur ; ce sera plus compliqué d'avoir des hausses de la valeur de part demain, ou a contrario plus de risque d'une baisse. La surcote augmente, les SCPI passent pour partie dans celles surcotant, donc plutôt risquées.

 

[jeekes]

Comme je l'ai dit précédemment, sur ce fil (ou un autre), au cours de ces 2 dernières années je me suis complètement débarrassé de Patrimmo Commerce, Primopierre, PFO 2 et, parce que j'ai lu ici et là qu'elle était solide et qu'elle ne serait pas impactée, partiellement de PFGP.

Du coup :
Verre à moitè plein :
J'ai fortement limité la casse.
Verre à moitié vide :
J'aurais mieux fait de suivre mon intuition.

Et comme je ne suis pas du genre à tendre l'autre joue, pour remercier Périal de la qualité et de la franchise de sa comm, je vais vendre ce qui me reste de PFGP dès le versement des loyers du T3.
Na !

 

[Pascal 75]

Comme je l'ai dit précédemment, sur ce fil (ou un autre), au cours de ces 2 dernières années je me suis complètement débarrassé de Patrimmo Commerce, Primopierre, PFO 2 et, parce que j'ai lu ici et là qu'elle était solide et qu'elle ne serait pas impactée, partiellement de PFGP.

Du coup :
Verre à moitè plein :
J'ai fortement limité la casse.
Verre à moitié vide :
J'aurais mieux fait de suivre mon intuition.

Et comme je ne suis pas du genre à tendre l'autre joue, pour remercier Périal de la qualité et de la franchise de sa comm, je vais vendre ce qui me reste de PFGP dès le versement des loyers du T3.
Na !

Oui. Franchement, Perial ... au mieux ils ont été très mauvais. Au pire ils ont "maquillé" ... pourquoi avoir aussi baisser PFO ... ils sont coulés pour un moment hélas.

 

[Atys]

Un truc bizarre c'est que meme avant la crise ils avaient du mal à collecter sur la sci euro carbone contrairement aux autres sci. Je ne sais pourquoi

 

[garnuts]

Et comme je ne suis pas du genre à tendre l'autre joue, pour remercier Périal de la qualité et de la franchise de sa comm, je vais vendre ce qui me reste de PFGP dès le versement des loyers du T3.
Na !

Pareil je vends PFGP, quelques soit les frais, ils auront plus un centime par moi.

 

[Pascal 75]

Pareil je vends PFGP, quelques soit les frais, ils auront plus un centime par moi.

Je te propose de laisser passer qq jours.

Voir d'attendre les proches dividendes d'octobre sinon tu t'infliges une double peine.

Il n'est jamais bon de réagir sur le coup de l'émotion même si je partage totalement ton avis ; Perial :

 

[Francky357]

Pareil je vends PFGP, quelques soit les frais, ils auront plus un centime par moi.

Je comprends tout à fait votre réaction, je ne leur fais pas non plus confiance.
C'est votre décision mais, si j'étais vous, j'attendrais quand même la distribution des loyers en octobre.
Ils ne vont pas refaire le coup avant le mois de janvier au plus tôt.

 

[moietmoi]

Je m'interroge, a t on vu des diminution de capital social prévu? Au fur et à mesure de la collecte, le capital social d'une SCPI est augmenté ( en fait l'AG , valide le maximum de capital possible).sinon, si il y a décollecte net ( plus de parts " rendues" de que parts nouvellement achetées) que deviennent les loyers touchés et non distribués..Report à nouveau "?

 

[Francky357]

J'ai investi dans des scpi depuis 4 an et demi. J'ai récupéré 33% de mes investissements sur ce type de support depuis le début de l'année. Je me dis juste que c'est une expérience.
Au début, j'avais vraiment du mal à sélectionner des scpi. Maintenant, je dirais que mes critères se sont affinés, que ma compréhension de ce type d'investissement me semble meilleure.
J'investirai de nouveau, dans quelques années, en fonction de la conjoncture et de tout un ensemble de facteurs.
La société de gestion sera un de ces facteurs.
Toute proportion gardée, quand on me propose un FCP de la société H2O, je ne réfléchis pas trop, je passe mon chemin et ne me retourne pas. C'est ça l'expérience, on apprend de ses erreurs (j'en ai fait et j'en fait encore beaucoup ...).

 

[lariflette1976]

Exemple concret​

Prenons l'exemple d'une SCPI dont le prix de la part est de 1000€ et qui distribue un revenu annuel de 50€ par part. Si le prix de la part chute à 900€, le rendement de la SCPI (revenus/prix de la part) passe de 5% à 5,6%. En clair, chaque nouvelle part achetée à 900€ générera plus de revenus que celles achetées à 1000€.

Il est donc essentiel de ne pas se focaliser uniquement sur la valeur de la part. Une approche à long terme est conseillée. Si votre SCPI continue de délivrer des revenus réguliers et que vous n'avez pas l'intention de revendre vos parts à court terme, une baisse du prix de la part n'est pas nécessairement préjudiciable. Au contraire, elle peut même être une opportunité.

Que penser de ce prélèvement d'article Publié par Jonathan Dhiver le 28 juil. 2023 ?

 

[ZeNeoPhyte]

En clair, chaque nouvelle part achetée à 900€ générera plus de revenus que celles achetées à 1000€.

certains voient que les loyers suivent la même tendance pour une certaine corrélation loyer/valeur vénale.
Seul le temps prouvera qui avait raison. Débat religieux!

 

[Pascal 75]

Exemple concret​

Prenons l'exemple d'une SCPI dont le prix de la part est de 1000€ et qui distribue un revenu annuel de 50€ par part. Si le prix de la part chute à 900€, le rendement de la SCPI (revenus/prix de la part) passe de 5% à 5,6%. En clair, chaque nouvelle part achetée à 900€ générera plus de revenus que celles achetées à 1000€.

Il est donc essentiel de ne pas se focaliser uniquement sur la valeur de la part. Une approche à long terme est conseillée. Si votre SCPI continue de délivrer des revenus réguliers et que vous n'avez pas l'intention de revendre vos parts à court terme, une baisse du prix de la part n'est pas nécessairement préjudiciable. Au contraire, elle peut même être une opportunité.

Que penser de ce prélèvement d'article Publié par Jonathan Dhiver le 28 juil. 2023 ?

Jonathan Dhiver est le DG de meilleureSCPI.com. il a donc intérêt à continuer de vendre des souscriptions.
Dire qu'une baisse des prix est une opportunité ... sûrement pas pour les souscripteurs historiques ...
Dans la vraie vie il doit se demander comment maintenir son business sur 2024 ...
Au demeurant c'est un bon courtier en scpi.

 

[lariflette1976]

Jonathan Dhiver est le DG de meilleureSCPI.com. il a donc intérêt à continuer de vendre des souscriptions.
Dire qu'une baisse des prix est une opportunité ... sûrement pas pour les souscripteurs historiques ...
Dans la vraie vie il doit se demander comment maintenir son business sur 2024 ...
Au demeurant c'est un bon courtier en scpi.

Vue sous cet angle là, et au regard de la position de son auteur, l'analyse est donc forcément biaisée.. .Je n'ai plus aucune branche ou m'accrocher dans l'arbre de l'espérance..je vais rejoindre le sage dans son église allégorique ou peut être même dans le réel qui sait et y déposer quelques cierges à mon tour.. @PE en tant que fin connaisseur du sujet, il vas falloir raviver les flammes de l'espoir, soit prométhéen en ce sens..

 

[lariflette1976]

Pour le coup..tout n'est pas perdu..j'ai pris du galon sur le forum..De deuxième classe, me voici maintenant 1ère classe

 

[Buffeto]

Que penser de ce prélèvement d'article Publié par Jonathan Dhiver le 28 juil. 2023 ?

ça me parait frappé au coin du bon sens ......
évidemment c'est difficile d'avoir un regard neutre lorsqu'on est dirigeant d'un site de vente mais je souscris à son discours ....

 

[Pascal 75]

ça me parait frappé au coin du bon sens ......
évidemment c'est difficile d'avoir un regard neutre lorsqu'on est dirigeant d'un site de vente mais je souscris à son discours ....

En effet quelle belle opportunité de perdre 15% ... quel "bon sens" de garder une scpi dévalorisée ...
Toujours le même discours : Dormez bonnes gens ... tout va bien ...
Effectivement, aujourd'hui on constate bien la rationalité de ton analyse ...

 

[moietmoi]

certains voient que les loyers suivent la même tendance pour une certaine corrélation loyer/valeur vénale.

Personne ne va baisser le loyer pour suivre la valeur du bien.N'oublions pas qu'il s'agit de multiples biens. Lors du renouvellement du bail d'un bien le locataire ne va pas dire, l'immeuble a été évalué tant, donc je baisse le loyer.
Mais lors de l'expertise qui a eu lieu des biens de la SCPI, l'expertise a conclu a un manque de pérennité des loyers, ce qui explique la baisse de la valeur prise en compte pour l'immobilier.

 

[Francky357]

La période en cours et la période à venir sont une vrai mine d'informations.
Analyser le discours des SDG avant les baisses (à relativiser car ils sont forcément impliqués, leur commission est en jeu), analyser les actions réalisées par les SDG pendant la baisse pour améliorer les choses, analyser le TD suite à ces baisses nous en dit long sur les SDG.
J'ai vu une personne d'une SDG dont le prix des parts de SCPI a baissé dire que le TD n'allait pas augmenter à cause de l'augmentation des charges...
Finalement, quand on investit dans une SCPI, il faut partager à minima la vision de cette SDG, ce qu'elle propose, la thématique, les actions réalisées et ainsi avoir confiance dans l'équipe qui gère notre argent.
Etant donné la conjoncture économique, ce n'est pas forcément une surprise de voir le prix des parts baisser. L'ampleur est ensuite plus ou moins importante selon la SCPI (ceci montre la compétence de l'équipe mais s'analyse aussi grâce à l'historique des revalorisations de parts au fil des années. Je veux bien prendre 15% de baisse si j'ai pris 35% de hausse durant les 10 dernières années).
C'est justement maintenant que nous allons pouvoir juger du travail accompli par les SDG et ainsi éclairer nos futurs choix d'investissements.
Quand j'ai commencé, je ne savais vraiment pas quelles SCPI choisir. Maintenant, je n'ai clairement pas envie d'investir dans certaines. Actuellement, aucune même, le couple rendement/risque n'étant pas, de mon point de vue, intéressant pour le moment.

Coupler l'analyse des SCPI avec celle des SCI nous en dit très long sur les SDG et, finalement, pour qui elles travaillent. Cela ne me pose pas de problème de payer des commissions, mais, quand je paye, j'aime bien avoir des résultats. Certaines SCI ont une composition qui fait peur avec les informations que nous avons maintenant, cela nous éclaire sur nos choix passés et futurs.

En fait, je me dis que ce qui arrive à mon patrimoine est le résultat de la qualité du travail d'analyse que j'ai fourni. Je ferai différemment dans le futur, mieux j'espère, notamment grâce à ce forum.