Les SCPI

[Axiles]

Personne ne va baisser le loyer pour suivre la valeur du bien.N'oublions pas qu'il s'agit de multiples biens. Lors du renouvellement du bail d'un bien le locataire ne va pas dire, l'immeuble a été évalué tant, donc je baisse le loyer.
Mais lors de l'expertise qui a eu lieu des biens de la SCPI, l'expertise a conclu a un manque de pérennité des loyers, ce qui explique la baisse de la valeur prise en compte pour l'immobilier.

Ce nést pas comme ça que ça marche en effet

Mais si ça baisse, ça traduit aussi une baisse de la demande sur le marché locatif. Donc le locataire pourra trouver mieux ou moins cher et quittera la location, ou renégociera.

 

[Pascal 75]

Com officielle de Primonial :

 

[Axiles]

Quand les valeurs de parts montaient grâce à la baisse des taux, c'était grâce à la qualité exceptionnelle de leur gestion. Maintenant que ça baisse, c'est la faute de la BCE.

Cette blague.

 

[Francky357]

Je suis rassuré, ils vont à partir de maintenant donner la priorité à la qualité des locataires, aux baux longs et aux potentiels de réversion. Ils viennent d'en faire une découverte

 

[Pascal 75]

Je suis rassuré, ils vont à partir de maintenant donner la priorité à la qualité des locataires, aux baux longs et aux potentiels de réversion. Ils viennent d'en faire une découverte

Oui, sous entendu, avant on louait à n'importe qui et à n'importe quelle durée ... rassurant sur leur gestion ...

Autre exemple ; Perial s'enorgueilli sur PFO de l'achat d'un hôtel en Espagne à 6 % de rendement en mars dernier.
Corum achète à 10% aux Pays-Bas pendant ce temps ... et Iroko ainsi que Remake font de même il me semble ?

Les antiques SDG vont avoir bcp de travail et de remise en cause en 2024/25 ...

@Axiles dit vrai : Le contexte "BCE" est le même pour toutes les SDG ...
Perial / Primonial / LF / Amundi ont indubitablement "failli" dans leur gestion ET dans leur communication.

Rappelez vous le webinar (je l'avais posté ici) réunissant les 4 DG de ces 4 puissantes SDG il y a 6/7 mois ... tout était sous contrôle ...

Je me félicite de ne pas avoir écouté ces paroles rassurantes ni les pseudo-conseils donnés ici par un marchand de sable.
A contrario, ma perte de valorisation patrimoniale n'aurait pas été importante mais énorme ...

Merci aussi à tous ceux qui ont bien voulu nous donner ici des infos de première main nous avertissant des événements à venir ...

 

[Haralas]

Oui, sous entendu, avant on louait à n'importe qui et à n'importe quelle durée ... rassurant sur leur gestion ...

Autre exemple ; Perial s'enorgueilli sur PFO de l'achat d'un hôtel en Espagne à 6 % de rendement en mars dernier.
Corum achète à 10% aux Pays-Bas pendant ce temps ... et Iroko ainsi que Remake font de même il me semble ?

Les antiques SDG vont avoir bcp de travail et de remise en cause en 2024/25 ...

@Axiles dit vrai : Le contexte "BCE" est le même pour toutes les SDG ... Perial / Primonial / LF / Amundi ont indubitablement "failli" dans leur gestion ET dans leur communication.

Rappelez vous le webinar (je l'avais posté ici) réunissant les 4 DG de ces 4 puissantes SDG il y a 6/7 mois ... tout était sous contrôle ...
Je me félicite de ne pas avoir écouté ces paroles rassurantes ni les pseudo-conseils donnés ici par un marchand de sable.
A contrario, ma perte de valorisation patrimoniale n'aurait pas été importante mais énorme ...

Merci aussi à tous ceux qui ont bien voulu nous donner ici des infos de première main nous avertissant des événements à venir ...

Merci l'AMF pour l'exigence de rapport à mi année qui a forcé les SDG à communiquer en ordre dispersé sur une réalité macroéconomique et donc inviter à bien se pencher sur la question !

 

[Rickyo]

Merci @Pascal Eric , je cherchais ce niveau de synthèse

Ici un autre site qui recense les baisses :

[lien réservé abonné]

Et les hausses ici :

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[lebadeil]

Ici un autre site qui recense les baisses :

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Et les hausses ici :

[lien réservé abonné]

Merci, interessant a voir ces tableaux,,que je copie/colle ici.

 

[Darkedge84]

En effet quelle belle opportunité de perdre 15% ... quel "bon sens" de garder une scpi dévalorisée ...
Toujours le même discours : Dormez bonnes gens ... tout va bien ...
Effectivement, aujourd'hui on constate bien la rationalité de ton analyse ...

Il est sponsorisé par les SCPI donc bon on comprend mieux

 

[galessin]

L'indexation de loyer de primonial elle vaut rien car faut etre lucide...
Quand les mecs relouent leurs immeubles avec xx mois ou année de franchise totale ou partielle leur 3.6 % de revalorisation ils sont gentils mais on s'en tappe.
Et pareil quand un bien et reloué ou renouvellement de bail avec -10 à 40 % de baisse c'est pareil !

Le taux de distributions de primopierre a uniquement tenu le coup avec les ventes /plus values sinon en revenus locatif ... bah ils sont nuls.

Si les scpi avaient pu appliquer toute l'inflation sur les loyers depuis 2020 on aurait jamais eu de baisse de prix de parts.

Donc ils n'assument pas en disant qu'ils sont zéros pour la gestion et qu'ils vendaient au fur et a mesure les biens potables pour maintenir le rendement.

 

[Nature]

Je saisis mal les remarques et critiques envers un de nos membres, et les trouvent décalées.

En effet, dans son cas personnel :
- Il a toujours indiqué avoir investi depuis très longtemps dans des SCPI. Donc, nul doute que ce que j'ai lu dans un message d'un autre membre "Je peux perdre 15% sur une SCPI si j'en ai gagné 35% depuis le début de mon investissement" le concerne assurément
-De plus, il est aussi acquis qu'il a pris une gamelle sur des investissements récents en SCPI, il est donc dans la même barque que les copains
- Où cela diffère, c'est qu'il semble que ce membre ne jette pas le bébé avec l'eau du bain, et pense qu'il n'y a pas que la valeur de la part dans une SCPI
- En outre, les SCPI remonteront fatalement un jour, bien que maintenant on a tous compris qu'il fallait être hyper sélectif et attentif car la martingale financière n'existe pas et n'existera jamais, et que maints investissements de qualité médiocre existent dans toute classe d'investissements
- Ceci dit, dans un débat il faut obligatoirement des avis contradictoires sinon on tombe dans un système de béni-oui-oui qui a conduit, à titre d'exemple, à une vulgarisation forcenée des SCPI, ce dernier point entrainant des erreurs d'analyses interprétatives. Il me semble d'ailleurs que le membre concerné a pourtant rappelé à plusieurs reprises son "théorème" que je résumerai en "Quand un produit se démocratise trop, il y a danger"
- En outre, ce que vous dites tous (les pour ou les contre) est super intéressant, et c'est génial

Voilà

 

[Darkedge84]

"Quand un produit se démocratise trop, il y a danger"

C est ce qui se dit dans les finances depuis des décennies

Et en ce moment ça se vérifie encore une fois car on peut tourner dans tous les sens, pas grand chose rapporte entre 5/10%

Je rajouterai : s il y a danger alors c est que ce produit était dangereux, ce que ne précise jamais les financiers ou pseudos financiers ! Même si l échelle des risques est souvent bien présentes et malheureusement souvent oubliée des investisseurs

Je suis sur que 99% de ceux qui vont sur les SCPI ne savent même pas qu un part peut baisser… que la revente peut être difficile ou impossible à terme…

Donc c est très difficile mais il faut savoir ce que l on fait au départ. Quand on ne sait pas, mon cas sur les SCI SCPI… , on met entre 1 et 5% (allez 10% pour les joueurs) de son capital max pour ne pas avoir de grosse perte…

Exemple : sur 1000 euros tu consacres entre 10 et 50 euros sur ce type de produit. Sur 1 million 10000 à 50000…

Et diversification obligatoire

De toute manière on gagne on perd… c est les finances

Perso à part la bourse à une époque et le Bitcoin en quelques mois des gros coups il faut oublier…Et quand tu les fais c’est sur une petite partie de ton capital donc ça ne rapporte pas non plus une fortune colossale

C est rare et souvent risquer en plus

Sinon il faut être expert passionné (comme certains du forum)

Les Livrets AV Bourse et immobilier physique ont de longs jours devant eux

 

[ZeNeoPhyte]

D'accord en grande partie.

"Quand un produit se démocratise trop, il y a danger"

Le problème avec ce principe (en partie vrai) c'est qu'il sous-entend que l'investissement est l'apanage d'une élite.
Il est inexorable que les gens s'orientent vers ce qui se dégage comme investissements connus, éprouvés...

Surtout si les CGP, les charlatans de YouTube et les riches en quête d'admiration/vénération des pauvres à travers les bouquins et les ITW les matraquent avec le message "ne soyez pas idiots, investissez"

s il y a danger alors c est que ce produit était dangereux

On est d'accord. Et une partie des investisseurs ne le font pas en connaissance suffisante de cause.
comme ceux qui misent sur le MSCI World en croyant qu'il ne peut qu'augmenter, car Mathieu louvet dit avec confiance qu'il prend 8% en moyenne annuelle

 

[Buffeto]

c'est qu'il sous-entend que l'investissement est l'apanage d'une élite.

pas forcément une élite mais des investisseurs qui essayent de trouver des voies moins fréquentées ...

je vais prendre un petit exemple . certains ont ils entendu parler des Assurance vie à annuités variables ?

sans doute non car elles ne sont plus commercialisées depuis près de 10 ans .

j'en parle dans cette file

j'ai eu la chance ( ou le flair ) d'en souscrire une au moment où personne ne savait ce que c'était et je ne peux que m'en féliciter . ( si j'avais su d'ailleurs que ca ne serait plus commercialisé j'aurais fait l'effort de mettre bcp plus dessus )
les assureurs ont vite compris que s'ils laissaient se démocratiser ce type de produits intéressants pour l'investisseur ils n'y trouveraient pas leur compte et ces produits ont e été arrêtés à la distribution .....

voilà la raison pour laquelle je ne me suis pas intéressé aux SCI en AV car je pressentais que ca décevrait à moyen terme .

 

[lebadeil]

Je pense que tous les placements ont leurs moments de gloire et aussi leurs moments difficiles.
Les monetaires et les obligataires ont le vent en poupe, mais ça n'était pas le cas il y a quelques années.
L'immobilier sous ses différentes formes passe en période de turbulence, mais il y a aussi des formules qui performent.
Les marchés actions ont aussi des hauts et des bas.

Bref, il faut s'adapter, parfois équilibrer son patrimoine, parfois savoir passer le tunnel, chacun avec sa stratégie et ses choix. Il y a probablement plusieurs vérités, même si chacun a ses propres verres de lunettes (son propre regard) quand il regarde une scène. C'est donc probablement cette différence de regard qui se traduit par des positions différentes sur le forum. La position contradictoire est intéressante, et créé la richesse, d'accord avec @Nature

 

[poam5356]

Je pense que tous les placements ont leurs moments de gloire et aussi leurs moments difficiles.
Les monetaires et les obligataires ont le vent en poupe, mais ça n'était pas le cas il y a quelques années.
L'immobilier sous ses différentes formes passe en période de turbulence, mais il y a aussi des formules qui performent.
Les marchés actions ont aussi des hauts et des bas.

Pour les monétaires, c'était dans les années 80/90. A 4%, c'est de nouveau le bon moment.
Les obligataires : des années 90 au milieu de la décennie 2010... Elles l'auront de nouveau quand les taux baisseront. C'est encore un peu tôt.
L'immo : fin des années 90 était un super bon moment pour investir en scpi. Pour l'équivalent de 21K€ investis en 1998, j'ai un patrimoine scpi de 52K€ aujourd'hui... L'immo étant du temps long, il faut juste attendre un peu que la baisse apporte des opportunités et sachant que la baisse commence seulement.
Les actions : belle période depuis les subprimes, 2008 jusqu'à 2022 et le début de la hausse des taux. La suite ne sera sans doute pas aussi florissante!
Faites votre choix. Au final, je sais que l'on gagne bien quand on sait attendre!!

 

[Atys]

BNP a publié une lettre sur son site pour dire que le prix de la part d'accès valeur pierre ne baisse pas car il y a encore une surcote de 0.85% après expertise en juin.
Ça va être dur mais il y a eu une sacré reprise en main de cette scpi ces dernières années avec de nombreuses rénovations. Ils se prennent la crise en plein redécollage, juste après le passage en capital variable et une forte revalorisation des parts.ils maintiennent les revolarisations prevues des versements. Par contre la collecte s'essoufle... Suspens...

 

[Pascal 75]

Je saisis mal les remarques et critiques envers un de nos membres, et les trouvent décalées.

En effet, dans son cas personnel :
- Il a toujours indiqué avoir investi depuis très longtemps dans des SCPI. Donc, nul doute que ce que j'ai lu dans un message d'un autre membre "Je peux perdre 15% sur une SCPI si j'en ai gagné 35% depuis le début de mon investissement" le concerne assurément
-De plus, il est aussi acquis qu'il a pris une gamelle sur des investissements récents en SCPI, il est donc dans la même barque que les copains
- Où cela diffère, c'est qu'il semble que ce membre ne jette pas le bébé avec l'eau du bain, et pense qu'il n'y a pas que la valeur de la part dans une SCPI
- En outre, les SCPI remonteront fatalement un jour, bien que maintenant on a tous compris qu'il fallait être hyper sélectif et attentif car la martingale financière n'existe pas et n'existera jamais, et que maints investissements de qualité médiocre existent dans toute classe d'investissements
- Ceci dit, dans un débat il faut obligatoirement des avis contradictoires sinon on tombe dans un système de béni-oui-oui qui a conduit, à titre d'exemple, à une vulgarisation forcenée des SCPI, ce dernier point entrainant des erreurs d'analyses interprétatives. Il me semble d'ailleurs que le membre concerné a pourtant rappelé à plusieurs reprises son "théorème" que je résumerai en "Quand un produit se démocratise trop, il y a danger"
- En outre, ce que vous dites tous (les pour ou les contre) est super intéressant, et c'est génial

Voilà

Bien d'accord avec toi @Nature.

Bien sur, les différentes analyses sont indispensables au discernement.

Une petite reserve : il conviendrait, pour le moins, d'utiliser du conditionnel et de la nuance. Ce qui n'a pas du tout été le cas pour la personne que tu évoques.

Si j'avais pris ses conseils au premier degré : "Ne pas toucher à son portefeuille de SCPI. Ne faire aucun ménage" ; J'aurais perdu environ 5 à 6 fois plus qu'en ayant rationalisé mon portefeuille.

Enfin, @moietmoi a lancé un débat intéressant sur les expertises laissant entrevoir que les scpi dévalorisées pourraient voir leurs loyers baisser à terme.

Bref, avoir affirmé, avec force de conviction, qu'il ne fallait surtout pas toucher à son portefeuille était une belle carabistouille ... raison pour laquelle il me semble acceptable d'être un peu chafouin.

Pour le reste, oui, ce forum est très enrichissant et a l'énorme avantage de ne pas être envahi par des CGP en chasse comme sur FB.

 

[Buffeto]

Si j'avais pris ses conseils au premier degré :

tu te méprends ou plutôt tu détournes les choses comme elles t'arrangent car je ne donne JAMAIS de conseils de ce genre .....
lorsque j'en donne c'est que le moneyvoxonaute l'a explicitement demandé et j'ajoute en général :

mais ceci n'est que mon avis ........

bonne fin de we à tous

 

[MyJerome]

BNP a publié une lettre sur son site pour dire que le prix de la part d'accès valeur pierre ne baisse pas car il y a encore une surcote de 0.85% après expertise en juin.
Ça va être dur mais il y a eu une sacré reprise en main de cette scpi ces dernières années avec de nombreuses rénovations. Ils se prennent la crise en plein redécollage, juste après le passage en capital variable et une forte revalorisation des parts.ils maintiennent les revolarisations prevues des versements. Par contre la collecte s'essoufle... Suspens...

Merci.
Témoignage perso, j'ai acheté au dernier trimestre 2021 50%/ 50 % de Acces Valeur Pierre et ACCImmo.
Je viens de faire le calcul : entre la décote récente de ACCImmo et la revalorisation de AVP (marché sur la période à capital variable puis lors du passage en capital fixe), j'ai remboursé en deux ans les frais de souscription sur la valo seule (hors loyers).
Si on en reste là...