Les SCPI

[ba7872]

J'ai vérifié sur mon AV Corum Life, je reçois bien le dividende brut d’impôt étranger. C'est bizarre au vu des discussions au-dessus mais c'est bien vrai ! Avec les frais de gestion de l'AV qui sont bien à 0% c'est assez intéressant quand même (vs 0,5% minimum ailleurs). Pour intégrer Corum Origin au tableau de Lebadeil il faudrait une formule spécifique Corum...
Malheureusement les 12% de frais d'entrée sur les SCPI avec la condition de 55% de SCPI max sur le contrat sont les gros points négatifs.

Oui, c'est ce que Corum verse mais on ne sait pas par quel artifice. Nous avons déjà eu une discussion à ce sujet. Sachant que dans ce cas, Corum est à la fois l'assureur et la société de gestion. Donc peut-être une rétrocession d'une partie des différents frais de gestion et autres commissions de la "société de gestion" à "l'assureur".

 

[Pascal 75]

Oui, c'est ce que Corum verse mais on ne sait pas par quel artifice. Nous avons déjà eu une discussion à ce sujet. Sachant que dans ce cas, Corum est à la fois l'assureur et la société de gestion. Donc peut-être une rétrocession d'une partie des différents frais de gestion et autres commissions de la "société de gestion" à "l'assureur".

Je dirais même plus , Corum est à la fois Assureur, SDG et Courtier.

 

[moietmoi]

J'ai vérifié sur mon AV Corum Life, je reçois bien le dividende brut d’impôt étranger. C'est bizarre au vu des discussions au-dessus mais c'est bien vrai !

A plusieurs reprises sur le forum ,j'essaye d'expliquer que la comptabilité et la fiscalité pour une personne morale ( assurance vie) est très complexe .
Ainsi la SCPI est obligé de distinguer en montant les versements qu'elle fait aux associés physiques et personne morales.
Elle distingue aussi sa comptabilité et sa fiscalité.
En vertu de article 238 bis k des impôts qui force la SCPI à faire cohabiter des revenus fonciers pour les associés physiques et des bics pour les associés Moraux ( av ou sci ou SARL...)
Comment les différents assureurs gèrent cela , je n'en sais rien.
Par exemple lors de la plus value de vente d'un bien par la SCPI, l'associé physique ne paye rien comme plus value, c'est le notaire qui prélève sur la SCPI le montant, eh bien, dans ce cas la SCPI verse à la structure morale , une somme équivalente à l'impôt payé à la source par l'associé physique.
Oui. L'assurance vie touche quelque chose que l'associé en direct ne touche pas.....
Article 28bis K
I. - Lorsque des droits dans une société ou un groupement mentionnés aux articles 8,8 quinquies, 239 quater, 239 quater B, 239 quater C ou 239 quater D sont inscrits à l'actif d'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l'impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l'entreprise qui détient ces droits

 

[ba7872]

A plusieurs reprises sur le forum ,j'essaye d'expliquer que la comptabilité et la fiscalité pour une personne morale ( assurance vie) est très complexe .
Ainsi la SCPI est obligé de distinguer en montant les versements qu'elle fait aux associés physiques et personne morales.
Elle distingue aussi sa comptabilité et sa fiscalité.
En vertu de article 238 bis k des impôts qui force la SCPI à faire cohabiter des revenus fonciers pour les associés physiques et des bics pour les associés Moraux ( av ou sci ou SARL...)
Comment les différents assureurs gèrent cela , je n'en sais rien.

Par exemple lors de la plus value de vente d'un bien par la SCPI, l'associé physique ne paye rien comme plus value, c'est le notaire qui prélève sur la SCPI le montant, eh bien, dans ce cas la SCPI verse à la structure morale , une somme équivalente à l'impôt payé à la source par l'associé physique.

Oui, comme pour les revenus financiers.
Mais en tant qu'associé physique, je déclare quand même cette plus-value dans ma déclaration d'impôt : case 3VZ dont l'intitulé est justement "Plus-values nettes de cession d’immeubles ou de biens meubles déjà imposées à 19%". Donc même si je n'ai pas payé directement l'imposition sur la plus-value, j'en ai connaissance.

Oui. L'assurance vie touche quelque chose que l'associé en direct ne touche pas.....
Article 28bis K
I. - Lorsque des droits dans une société ou un groupement mentionnés aux articles 8,8 quinquies, 239 quater, 239 quater B, 239 quater C ou 239 quater D sont inscrits à l'actif d'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l'impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l'entreprise qui détient ces droits

Au final, vous ne parlez que de fiscalité française. Avez-vous au moins lu les conventions fiscales entre la France et les autres pays. Tout y est abordé : fiscalité des revenus immobiliers ainsi que les mécanismes pour éviter la double imposition, et ce à la fois pour les personnes physiques et les personnes morales.
Pour la convention fiscale entre la France et l'Allemagne, jamais il n'est question de la récupération de l'imposition prélevée à la source pour les revenus immobiliers.

 

[Bossuet]

A plusieurs reprises sur le forum ,j'essaye d'expliquer que la comptabilité et la fiscalité pour une personne morale ( assurance vie) est très complexe .
Ainsi la SCPI est obligé de distinguer en montant les versements qu'elle fait aux associés physiques et personne morales.
Elle distingue aussi sa comptabilité et sa fiscalité.
En vertu de article 238 bis k des impôts qui force la SCPI à faire cohabiter des revenus fonciers pour les associés physiques et des bics pour les associés Moraux ( av ou sci ou SARL...)
Comment les différents assureurs gèrent cela , je n'en sais rien.
Par exemple lors de la plus value de vente d'un bien par la SCPI, l'associé physique ne paye rien comme plus value, c'est le notaire qui prélève sur la SCPI le montant, eh bien, dans ce cas la SCPI verse à la structure morale , une somme équivalente à l'impôt payé à la source par l'associé physique.
Oui. L'assurance vie touche quelque chose que l'associé en direct ne touche pas.....
Article 28bis K
I. - Lorsque des droits dans une société ou un groupement mentionnés aux articles 8,8 quinquies, 239 quater, 239 quater B, 239 quater C ou 239 quater D sont inscrits à l'actif d'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l'impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l'entreprise qui détient ces droits

Je crois que je vais renoncer à créer une entreprise d'assurance vie.

 

[hhh]

#SCPICarto - Cartographie SCPI : AV, PER , En direct & Nue Propriété (update)
On a bouclé la boucle avec les 4 familles !

Sans prétendre répondre à toutes les questions, j’espère que ce tableau vous aidera comme outil d'aide à la décision, sur les ordres de grandeur, et les hypothèses ci dessous.

C'est l'épisode 5 de la saison.
Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (AV, PER, En direct) et à @Phil17000 (pour la Nue Propriété) - Merci encore à eux - j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et/ou sur 10 ans, en prenant en compte

les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV et PER propres à chaque contrat courtier / assureur.
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance.
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade) sauf pour Nue Propriété
- AV >=8 ans revente avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% et neutraliser l'impact de l’impôt sur les intérêts , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de @sorcier sur cette file)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.
- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition)
avec tm 22% ou tm 6% (taux moyen d'imposition tranche haute 30% , ou tranche basse 30%)
- une formule à 5 ans pour la Nue Propriété, qu'on pourra élargir à 10 ans plus tard pour mieux amortir les frais d'entrée.

Toutes les SCPI en AV et PER ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance. Pas vérifié si Transition Europe est disponible en PER (?)

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans pour amortir.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%.

Le PER est financièrement plus attractif avec une TMI 30%.

Pour la formule en direct, les SCPI avec des frais de souscription élevés, et une part française trop importante souffrent.

Je mets en annexe le détail des calculs, à consommer avec un doliprane 1000.

Afficher la pièce jointe 35165


-------------------------------------------------- ANNEXES AV et PER


Afficher la pièce jointe 35158
Afficher la pièce jointe 35159

-------------------------------------------------- ANNEXES En Direct


Afficher la pièce jointe 35160
Afficher la pièce jointe 35161


-------------------------------------------------- ANNEXES Nue Propriété


Afficher la pièce jointe 35163
Afficher la pièce jointe 35164

Comment le rendement net fiscal en direct avec tm 6% peut-il être inférieur à un tm 22% ? Il y a une subtilité que je ne comprends pas ...

 

[Deedjo]

Comment le rendement net fiscal en direct avec tm 6% peut-il être inférieur à un tm 22% ? Il y a une subtilité que je ne comprends pas ...

Parce que le taux moyen se soustrait au TMI pour les loyers perçus à l'étranger (voir la formule). Si TMI de 30 et tm de 6 = 24% à réduire du rendement, si tm de 22 = 8%.

 

[ba7872]

Parce que le taux moyen se soustrait au TMI pour les loyers perçus à l'étranger (voir la formule). Si TMI de 30 et tm de 6 = 24% à réduire du rendement, si tm de 22 = 8%.

Par contre, il ne faut pas oublier que le tm augmente aussi. Donc l'imposition sur les autres revenus augmente aussi légèrement. Peut-être que c'est négligeable par rapport à l'imposition supplémentaire (à TMI-tm) due aux SCPI, je n'ai pas fait les calculs complets

 

[miche665]

Bonjour, effectivement j'ai voulu faire un arbitrage d'une scpi chez placement direct Swislife et pas possible : message : ce support n'est pas possible au désinvestissement !

Bizarre, je suis en train d'arbitrer chez placement direct swisslife silver avenir vers des etf et l'ordre d'achat vente est généré.. Tu peux essayer de les contacter par la rubrique contact ou par téléphone, ils t'expliqueront de quoi il retourne

 

[Stef29]

Bizarre, je suis en train d'arbitrer chez placement direct swisslife silver avenir vers des etf et l'ordre d'achat vente est généré.. Tu peux essayer de les contacter par la rubrique contact ou par téléphone, ils t'expliqueront de quoi il retourne

J'ai envoyé un message....j'attends une réponse. Par contre me concernant c'est une SCPI (Effimmo)

 

[calimero77]

J'ai envoyé un message....j'attends une réponse. Par contre me concernant c'est une SCPI (Effimmo)

Effectivement, la contrainte de rachat ou arbitrage impossible s'il reste de l’épargne sur d'autres supports ne concerne que les SCPI (et pas les SCI comme Silver Avenir).

 

[calimero77]

Une nouvelle SCPI chez Atland Voisin : Epargne Pierre Sophia

[lien réservé abonné]

 

[Stef29]

Effectivement, la contrainte de rachat ou arbitrage impossible s'il reste de l’épargne sur d'autres supports ne concerne que les SCPI (et pas les SCI comme Silver Avenir).

Pour info, Voici la réponse de placement direct Swislife......donc arbitrage possible :
Cher Monsieur, Les arbitrages sur les SCPI ne peuvent pas être réalisés en ligne. C'est pourquoi, vous trouverez en pièce jointe le document à compléter, signer puis transmettre par mail à [email protected]. Bien cordialement. Le service gestion

 

[Lukas]

Une nouvelle SCPI chez Atland Voisin : Epargne Pierre Sophia

[lien réservé abonné]

immobilier de santé et des sciences de la vie qui est le thème d'Épargne Pierre Sophia

Un concurrent de Pierval Santé, intéressant…

 

[Pascal 75]

immobilier de santé et des sciences de la vie qui est le thème d'Épargne Pierre Sophia

Un concurrent de Pierval Santé, intéressant…

On va atteindre les 500 SCPI d'ici la fin de l'année ...

Avis perso ; Je resterai, pour l'instant sur les SCPI diversifiées sauf exception.
Le marché "Santé" a fait l'objet d'une surexposition ces 3/4 dernières années.
Mais cette SCPI sera peut-être une opportunité.
à suivre.
En tout cas, merci de l'info

 

[Lukas]

On va atteindre les 500 SCPI d'ici la fin de l'année ...

C'est sans compter les vieilles SCPI qui seront dissoutes

 

[nikola31]

#SCPICarto - Cartographie SCPI : AV, PER , En direct & Nue Propriété (update)
On a bouclé la boucle avec les 4 familles !

Sans prétendre répondre à toutes les questions, j’espère que ce tableau vous aidera comme outil d'aide à la décision, sur les ordres de grandeur, et les hypothèses ci dessous.

C'est l'épisode 5 de la saison.
Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (AV, PER, En direct) et à @Phil17000 (pour la Nue Propriété) - Merci encore à eux - j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et/ou sur 10 ans, en prenant en compte

les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV et PER propres à chaque contrat courtier / assureur.
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance.
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade) sauf pour Nue Propriété
- AV >=8 ans revente avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% et neutraliser l'impact de l’impôt sur les intérêts , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de @sorcier sur cette file)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.
- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition)
avec tm 22% ou tm 6% (taux moyen d'imposition tranche haute 30% , ou tranche basse 30%)
- une formule à 5 ans pour la Nue Propriété, qu'on pourra élargir à 10 ans plus tard pour mieux amortir les frais d'entrée.

Toutes les SCPI en AV et PER ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance. Pas vérifié si Transition Europe est disponible en PER (?)

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans pour amortir.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%.

Le PER est financièrement plus attractif avec une TMI 30%.

Pour la formule en direct, les SCPI avec des frais de souscription élevés, et une part française trop importante souffrent.

Je mets en annexe le détail des calculs, à consommer avec un doliprane 1000.

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-------------------------------------------------- ANNEXES AV et PER


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-------------------------------------------------- ANNEXES En Direct


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-------------------------------------------------- ANNEXES Nue Propriété


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Excellent ! Ou ki sont les Mozart de la finance ? C'est ici sur moneyvox. Suggestion facultative: indiquer le délai de jouissance ainsi que la fréquence de distribution des loyers; mensuelle, trimestrielle.

 

[darkmilou]

 

[lebadeil]

Excellent ! Ou ki sont les Mozart de la finance ? C'est ici sur moneyvox. Suggestion facultative: indiquer le délai de jouissance ainsi que la fréquence de distribution des loyers; mensuelle, trimestrielle.

Hello @nikola31 ,
je n'ai pas introduit le delai de jouissance dans le tableau cartographie jusqu'à present (*), mais je l'ai inscrit dans le tableau AV ou PER.

(*) la raison essentielle est que sur 5 à 10 ans, ce délai de jouissance 1-3 mois est de 2e ordre, par rapport à ce qu'on essaye de mesurer (ordre de grandeur), et que les formules de calculs "effrayaient" assez les membres comme cela, il suffit de remonter qq pages sur cette file

PS. la version humoristique : le délai de jouissance permet de rester plus longtemps au sommet du plaisir

 

[Sop74]

Bizarre, je suis en train d'arbitrer chez placement direct swisslife silver avenir vers des etf et l'ordre d'achat vente est généré.. Tu peux essayer de les contacter par la rubrique contact ou par téléphone, ils t'expliqueront de quoi il retourne

silver avenir n'est pas une scpi