Les SCPI

[Pascal 75]

Sur ce genre de SCPI il y a un espoir de revalorisation du prix des parts jusqu'à atteindre la valeur de réalisation. C'est ce qui s'est passé sur accès valeur pierre avec une augmentation significative lors du passage du fixe aux variable.

Tout à fait, mais nous ne sommes plus du tout dans le même contexte de taux ... la demande globale en SCPi a baissé de plus de 40% en 2023.
Ce mécanisme (fixe -> variable), bien connu (je l'ai utilisé sur Selectipierre), fonctionnait bien car la demande en SCPi était forte et que, globalement, toutes les scpi présentaient de bons résultats.

Comment la demande pourrait-elle exploser pour une SCPi (Fructipierre) dans cet état ?

A la liste des gros problèmes de cette scpi précédemment cité, j'ajoute un TOF très mauvais </= à 89 % (en baisse significative).
J'aimerais aussi connaitre leur taux d'endettement et le % d'institutionnels ...
Aussi, existe t-il un indicateur mesurant l'état du marché des reventes pour les scpi à K fixe ?

Bref, je ne comprends vraiment pas quel intérêt pourrait on avoir pour cette mauvaise SCPI lorsque de très bons gestionnaires proposent de très bonnes SCPI avec du plus de 6% ...

Gardons en mémoire qu'une part de scpi "bradée" n'est pas une action en décote.

LVMH, même en baisse de cotation au regard de la situation de l'économie chinoise, restera toujours LVMH ...
Une SCPI bradée, car ayant perdu 25% de sa valeur, n'est composé que d'immeubles en décote de valorisation, mal achetés, mal placés, non loués ou nécessitant de gros travaux de rénovation.
Et, last but not least, cette scpi, en mauvais état et sans collecte, n'aura pas les moyens d'acheter des biens immobiliers aux meilleurs taux ...

En conclusion, parier sur des SCPI ayant connu une forte baisse de valorisation me paraît être extrêmement aventureux (pour employer un euphémisme ).

 

[Phil17000]

Pourquoi se perdre dans une scpi à 4% de td, de bureaux, en K fixe, en large baisse de VR, baisse du prix de 25%, exclusivement France (donc tous les défauts) pendant que des scpi de gérants dynamiques caracolent en tête des classements et collectent au bon moment ?

Qq chose m'échappe

C'est l'effet soldes
Qui n'a pas envie d'acheter avec une réduction de xx% ?
Mais comme tu l'as bien expliqué ci-dessus, ce n'est pas parceque c'est soldé que c'est forcément une bonne affaire....

 

[Mat-1975]

Tout à fait, mais nous ne sommes plus du tout dans le même contexte de taux ... la demande globale en SCPi a baissé de plus de 40% en 2023.
Ce mécanisme (fixe -> variable), bien connu (je l'ai utilisé sur Selectipierre), fonctionnait bien car la demande en SCPi était forte et que, globalement, toutes les scpi présentaient de bons résultats.

Comment la demande pourrait-elle exploser pour une SCPi (Fructipierre) dans cet état ?

A la liste des gros problèmes de cette scpi précédemment cité, j'ajoute un TOF très mauvais </= à 89 % (en baisse significative).
J'aimerais aussi connaitre leur taux d'endettement et le % d'institutionnels ...
Aussi, existe t-il un indicateur mesurant l'état du marché des reventes pour les scpi à K fixe ?

Bref, je ne comprends vraiment pas quel intérêt pourrait on avoir pour cette mauvaise SCPI lorsque de très bons gestionnaires proposent de très bonnes SCPI avec du plus de 6% ...

Gardons en mémoire qu'une part de scpi "bradée" n'est pas une action en décote.

LVMH, même en baisse de cotation au regard de la situation de l'économie chinoise, restera toujours LVMH ...
Une SCPI bradée, car ayant perdu 25% de sa valeur, n'est composé que d'immeubles en décote de valorisation, mal achetés, mal placés, non loués ou nécessitant de gros travaux de rénovation.
Et, last but not least, cette scpi, en mauvais état et sans collecte, n'aura pas les moyens d'acheter des biens immobiliers aux meilleurs taux ...

En conclusion, parier sur des SCPI ayant connu une forte baisse de valorisation me paraît être extrêmement aventureux (pour employer un euphémisme ).

Merci Pascal.
Je lorgnais justement sur une petite louche de pfo en av....(belle baisse et du coup bon td....)
Mauvaise idée ?

 

[Pascal 75]

C'est l'effet soldes
Qui n'a pas envie d'acheter avec une réduction de xx% ?
Mais comme tu l'as bien expliqué ci-dessus, ce n'est pas parceque c'est soldé que c'est forcément une bonne affaire....

Tout à fait , raison pour laquelle, je permets de tenter de mettre en garde les Forumeurs suite à quelques récents posts me paraissant un peu "dangereux".

Faire de "bonnes affaires", dans le contexte de taux actuel, ce n'est pas (à mon avis) se précipiter dans les poubelles des SCPI mais investir dans de très bonnes SCPI bien gérées (récentes ou pas) qui collectent bien et qui ont la possibilité d'acheter aux taux actuels.

J'ajoute qu'il me semble prudent de privilégier les "diversifiés" à quelques exceptions près.

Envisager la NP, les SCPi "sans frais d'entrée" et l'AV me semble aussi prudent en cette période de grande incertitude fiscale.

 

[Pascal 75]

Merci Pascal.
Je lorgnais justement sur une petite louche de pfo en av....(belle baisse et du coup bon td....)
Mauvaise idée ?

Tu as mis le doigt sur la seule SCPI en baisse de valo pour laquelle je me suis aussi posé la question.

Au demeurant, Perial (une société de gestion qui s'endort un peu) n'avait pas vraiment l'obligation (règle des +/- 10%) de procéder à une baisse de 9% sur PFO ...

Les fondamentaux de PFO (même si bureaux à plus de 50%) restent assez bons.

Pour autant, je n'ai pas repris de PFO dans l'attente de comprendre la stratégie 2024/25 de Perial.
N'oublions pas que ce gérant souhaite visiblement créer une nouvelle SCPI ... y aura t-il cannibalisation ou une stratégie gagnante/gagnante ... je ne sais pas ...
Je préfère attendre les infos de la rentrée ...

 

[Mat-1975]

Tu as mis le doigt sur la seule SCPI en baisse de valo pour laquelle je me suis aussi posé la question.

Au demeurant, Perial (une société de gestion qui s'endort un peu) n'avait pas vraiment l'obligation (règle de +/- 10%) de procéder à une baisse (9%) sur PFO ...

Les fondamentaux de PFO (même si bureaux à plus de 50%) restent assez bons.

Pour autant, je n'ai pas repris de PFO dans l'attente de comprendre la stratégie 2024/25 de Perial.
N'oublions pas que ce gérant souhaite visiblement créer une nouvelle SCPI ... y aura t-il cannibalisation ou une stratégie gagnante/gagnante ... je ne sais pas ...
Je préfère attendre les infos de la rentrée ...

Merci Pascal !!
Je te re poserai donc la question d'ici qq mois
A plus!
Mathieu

 

[Pascal 75]

Info Garance.

Fonds immobiliers :



Iroko (rare en AV) : Dividendes reversés à 100%, frais annuel de 0.6%
Les conseillers Garance, contactés par tél, confirment que l'assureur (Garance) reçoit le crédit d'impôt sur le patrimoine étranger de la SCPI (56%) et ne le reverse pas aux souscripteurs

 

[Phil17000]

Les conseillers Garance, contactés par tél, confirment que l'assureur (Garance) reçoit le crédit d'impôt sur le patrimoine étranger de la SCPI (56%) et ne le reverse pas aux souscripteurs

 

[Ragondin 49]

Info Garance.

Fonds immobiliers :

Afficher la pièce jointe 32126

Iroko (rare en AV) : Dividendes reversés à 100%, frais annuel de 0.6%

Je ne comprends pas la hyper autour d'iroko dans un contexte AV. Le graal pour moi en AV serait plutôt de trouver de nouvelles SCPI françaises de qualité : Epsilon360, Kyanos... que je me refuse à acheter en direct en raison de la fiscalité confiscatoire

 

[Pascal 75]

Je ne comprends pas la hyper autour d'iroko dans un contexte AV. Le graal pour moi en AV serait plutôt de trouver de nouvelles SCPI françaises de qualité : Epsilon360, Kyanos... que je me refuse à acheter en direct en raison de la fiscalité confiscatoire

Iroko présente de très bons résultats et de très bons fondamentaux

Tu as tout à fait raison, en AV (hors corum life), il vaut mieux des scpi françaises.

Epsilon est dispo chez Apicil zen.

J'aimerais aussi trouver Kyaneos en AV ... mais pour l'instant ...

En direct, tu as aussi raison, la fiscalité scpi est rapidement très élevée.

Et cela risque de s'aggraver en fonction des prochaines décisions politiques.

Je reste donc sur les réflexes prudentiels énumérés précédemment.

 

[flocon]

Info Garance.

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Iroko (rare en AV) : Dividendes reversés à 100%, frais annuel de 0.6%
Les conseillers Garance, contactés par tél, confirment que l'assureur (Garance) reçoit le crédit d'impôt sur le patrimoine étranger de la SCPI (56%) et ne le reverse pas aux souscripteurs

Ça a le.merite d être honnête de leur part de le dire .

 

[moietmoi]

Ça a le.merite d être honnête de leur part de le dire .

Je me demande ce que font les contrats d'assurance vie, ayant des SCPI France ou étranger qui vendent un bien avec plus value.
En direct , on est crédité de la valeur de plus value attachée à la part. ( Comme Pierval Santé cette année) Moins l'impôt sur la plus value payé par la SCPI.
En assurance vie, j'ai décrit plus haut le mécanisme.
Ma question reste sans réponse
Que devient la somme que touche l'assureur en plus de la plus value nette.
( Il touche de la part de la SCPI, la plus value ET un montant compensatoire représentant l'impôt sur la plus value que la SCPI a payé...)
Et en plus, il augmente comptable ment la valeur pour lui éviter un impôt sur plus value.
L'assureur garde t il aussi ce montant oayé par la SCPI?

 

[DOMINO 64]

Info Garance.

Fonds immobiliers :

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Iroko (rare en AV) : Dividendes reversés à 100%, frais annuel de 0.6%
Les conseillers Garance, contactés par tél, confirment que l'assureur (Garance) reçoit le crédit d'impôt sur le patrimoine étranger de la SCPI (56%) et ne le reverse pas aux souscripteurs

Je préfére cette version à celle niant la récupération par l'assureur, là il y a cohérence même si cela ne change rien au final.
Merci pour cette info

 

[flocon]

[lien réservé abonné].

Article interressant .( per + assurance vie choisir 2 assureurs je ne le savais pas )

 

[Nature]

Epsilon est dispo chez Apicil zen.

Je ne la vois pas ici [lien réservé abonné]

 

[Nature]

Que devient la somme que touche l'assureur en plus de la plus value nette.

Elle sert à payer les petits fours dont se goberge @Pascal75 aux AG !

 

[Buffeto]

dont se goberge

Se goberger...... Je n' avais plus entendu ce verbe depuis les années 70 .....

 

[Pascal 75]

Je ne la vois pas ici [lien réservé abonné]

Déjà discuté sur cette file : Epsilon ne figure plus (erreur de Linxea).
Les Conseillers au tél confirment sa disponibilité en formulaire papier

C'est à Linxea de mettre à jour leur site ...
Je crois qu'il y avait un "plafond" sur Epsilon (qui a été renouvelé suite forte demande ?) à vérifier ..
Quoi qu'il en soit la souscription "Papier" sur Epsilon est pénible et assez longue (vitesse d'apicil )
-------------------------------
Autre info du jour :

Malheureusement, l'inscription de Kyaneos dans une AV/PER n'est pas d'actualité en 2025 selon le gestionnaire

 

[Pascal 75]

Un point sur Activimmo :

[lien réservé abonné]

 

[Nature]

Se goberger...... Je n' avais plus entendu ce verbe depuis les années 70 .....

Parce qu'il y a une nuance, je t'explique :
- J'hésitais entre "se goinfrer" et "se goberger" aux AG des gérants
- Mais sachant que @Pascal 75 est le digne représentant de la confrérie MoneyVox , il ne peut donc se goinfrer car synonyme de doigts pleins de moutarde, de taches sur la chemise et de verres de sangria renversés
- Il ne pouvait donc que "se goberger", terme plus en adéquation avec le raffinement de notre ambassadeur @Pascal75

Autre exemple de différence subtile dans une description. Si j'avais parlé d'un certain @Buffeto, j'aurais hésité entre le "musculeux modo" et "l'usurpateur", je m'explique :
- En effet, le musculeux modo ne serait basé que sur les ouï dire que nous rabâche ce modo concernant ses prétendus soirées et dimanches sportifs
- Alors que nous savons tous que s'il était l'ambassadeur de MoneyVox aux AG, il aurait à peine pu faire des haltères avec deux olives plantées au bout d'un cure-dent
- Donc c'est un vil usurpateur, et qui s'amuse en outre à faire honteusement passer ce sympathique @Nature pour un vieux qui sucre les fraises en utilisant des mots désuets
Ah, mais !!!