Les SCPI

[DOMINO 64]

Réponse du 19/08/2024 , de LINXEA relative au traitement de l 'avoir fiscal pour REMAKE L :

"......Nous revenons vers vous suite à votre demande.
Dans le cadre d'un contrat d'assurance vie, la fiscalité étrangère n'est pas redistribuée.
On évoque dans le bulletin trimestriel un rendement net de fiscalité étrangère, cela correspond au rendement
dans un contrat d'assurance vie. .."
Nous restons à votre disposition pour toute information complémentaire.
Cordialement,

Voilà , ce courtier parle de "Rendement net de fiscalité étrangère " uniquement redistribué !

Bonjour,

Pas surpris de cette réponse mais selon moi le problème reste entier.

Pourquoi une inégalité de traitement entre 3 compagnies d'assurances en France relayés pour des courtiers différents ?

 

[Phil17000]

Mon calcul sur Corum Life en prenant l'exemple des dividendes de décembre 2023 versés en janvier 2024 :

Pour une part de SCPI CORUM Origin, le dividende a été de 5.88€ brut :

• 5.88€ brut en direct pour une part de 1135€ (tout frais incluant 11.96%) moins la fiscalité étrangère de 20%, soit 4.70€ ;
• 5.88€ brut réinvestis, subissant 11.96% de frais, soit 5.176€ réinvesti net.

Merci Pascal,
Peut-on en conclure que Corum verse bien des dividendes bruts en assurance-vie, que ce soit sur APICIL comme mentionné par @DOMINO 64 ou sur Corum Life dans le cas présent ?

En pratique, ça permet bien à l'assuré de récupérer l'équivalent de l'avoir fiscal (La ligne que Corum appelle : impôt étranger, prélevé à la source sur les loyers, avancé par CORUM Origin et déductible en France).

Sympathique de leur part, mais étonnant vis-à-vis de la pratique des autres SCPI.

 

[ba7872]

Désolé mais je ne suis pas d'accord avec votre petit rectificatif.
Je ne suis ni expert comptable, ni commissaire aux comptes, ni juriste, mais je sais lire les montants qui me sont redistribués sur contrat d'assurance vie par APICIL concernant Corum Origin.

Aprés vérification sur les 9 derniers mois, Apicil m'a reversé la totalité des revenus bruts suivants conformement aux reporting de Corum soit :

Dividende net lié aux loyers perçus​ Dividende net lié aux revenus financiers perçus​ Dividende brut distribué à la suite de la vente d'un immeuble​ Impôt étranger, prélevé à la source sur les loyers, avancé par CORUM Origin et déductible en France :​ Au constat de cette réalité, je ne comprends toujours pas la différence entre Corum dans APICIL et Remake dans SPIRICA. La seule explication valable me semble être la volonté (legale ou non ? ) de l'assureur. Peut importe les termes juridiques employés (juste ou pas ), un sou et un sou et la mathématique est une science éxacte, "la totalité des revenus (Avenant Spirica)" et selon moi égale à "toutes les distributions de revenus (Avenant Apicil) Cf extraits ci-dessous.. La formule suivante apparait dans l'avenant de Remake Live : La totalité des revenus distribués par le Support est redistribuée sur le Contrat. La formule suivante apparait dans l'avenant SCPI de mon contrat APICIl : Les unités de compte associées aux SCPI de rendement donnent trimestriellement droit à toutes les distributions de revenus. Trés honnêtement je ne vois pas la différence. Je ne suis pas assez qualifié pour juger de vos autres affirmations mais je serais curieux de savoir si les personnes détenants un contrat Corum Life ont constaté les mêmes choses que moi. Je ne crois pas que la loi soit différente entre Corum,Apicil ou Spirica.

​

Bonjour,

Tout d'abord, quand je parlais d'APICIL, c'est pour un contrat comme Linxea Zen. Je ne savais pas que les SCPI de Corum étaient distribué dans d'anciens contrats APICIL.

Je trouve que vous prenez pour des généralités les spécificités de fonctionnement des SCPI de Corum au sein des assurances vie qui les distribuent.
Quand vous êtes associés d'une SCPI, vous ne touchez que les revenus nets de fiscalité étrangère.
Donc la totalité des revenus versés par le support = revenus nets de fiscalité étrangère.
Je suis vraiment curieux de savoir par quel mécanisme Corum Life reverse aux assurés l'impôt payé à la source à l'étranger (je ne vois pas pourquoi les états feraient cadeau de cette fiscalité).

Et je vais répéter ce que j'ai écrit il y peu, pour en finir avec une légende urbaine : l'impôt étranger prélevé à la source n'est pas déductible en France. C'est l'impôt français qui est déductible pour éviter la double imposition.

Les revenus provenant des biens immobiliers (y compris les accessoires ainsi que le cheptel mort ou vif des entreprises agricoles et forestières) ne sont imposables que dans l'État contractant où ces biens sont situés.

Il n'y a aucune distinction entre personne physique et personne morale.

Je ne sais pas pourquoi Corum écrit que l'impôt étranger est déductible.

 

[nikola31]

Finalement une SCPI de rendement ressemble presque plus à une obligation qu'à un investissement immobilier locatif si on regarde le prix de la part.

Une hausse des taux de pas grand chose à 4%, fait baisser de 20% l'évaluation de la SCPI tout comme une obligation...

L'immobilier locatif a aussi baissé dans les grandes métropoles et en particulier à Paris. La baisse est moindre cependant car il n'y a pas obligation de vendre comme pour les SCPI où il peut y avoir une pression forte des porteurs de part.

 

[flocon]

Nous revenons vers vous suite à votre demande.

Un investissement réalisé en SCPI dans le cadre de l'assurance vie permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie.
Les loyers sont bien reversés sur votre fond euros.
Les gains réalisés (loyers et plus-values) ne sont imposés qu’en cas de rachat partiel ou total du contrat mais l’avantage fiscal lié à la détention de SCPI étrangères n’existe pas.

Dans votre situation, vous n'avez pas d'avoir fiscal car vous êtes dans le cadre fiscal de l'assurance vie.

Nous avons fait un article à ce titre :
[lien réservé abonné]

Nous restons à votre disposition pour toute information complémentaire au 0145673422.

 

[Nature]

Nous revenons vers vous suite à votre demande.

Un investissement réalisé en SCPI dans le cadre de l'assurance vie permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie.
Les loyers sont bien reversés sur votre fond euros.
Les gains réalisés (loyers et plus-values) ne sont imposés qu’en cas de rachat partiel ou total du contrat mais l’avantage fiscal lié à la détention de SCPI étrangères n’existe pas.

Dans votre situation, vous n'avez pas d'avoir fiscal car vous êtes dans le cadre fiscal de l'assurance vie.

Nous avons fait un article à ce titre :
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Nous restons à votre disposition pour toute information complémentaire au 0145673422.

C'est vraiment étrange cette histoire avec Corum. Parce que si on lit cela (concernant les AV) dans le lien de @flocon :


Pourquoi donc Corum ferait une chose contraire ?

 

[Jacques Sparreau]

Bien vu !
Mais raisonnement faux selon moi déjà puisqu'environ 90% des SCPI n'ont pas dévissé.
Pour moi, en simplifiant je dirais que la hausse de taux de 4% a eu pour effet que 20% des actifs (appartenant aux 10% des SCPI mauvais élèves) ont perdu leur rentabilité.

La perte de rentabilité n'est pas si évidente. Un crash du prix, à dividende identique, fait au contraire renouer une SCPI avec la rentabilité. C'est ce qui m'a fait acheter, en profitant de la sécheresse de la liquidité dans les carnets d'ordre, des SCPI à Capital Fixe (Soprorente et France Investipierre pour ne pas les nommer) à 45% sous leur Valeur de Reconstitution et avec, par conséquent, une rentabilité de plus de 7% bruts quand ont rapporte à ce prix d'achat, alors que même pas en rêve j'y toucherais pour un prix à proximité de leur Valeur de Reconstitution.

 

[moietmoi]

M

Dans votre situation, vous n'avez pas d'avoir fiscal

Bien sûr.
Il n'y a pas d'avoir fiscal pour l'assureur qui est une personne morale.
Donc l'assureur ne peut pas verser un quelconque avoir fiscal.
Les loyers pour l'assuré sont une illusion.
Ce qui compte, c'est ce qui constitue le bénéfice de l'assureur

 

[Juln]

La perte de rentabilité n'est pas si évidente. Un crash du prix, à dividende identique, fait au contraire renouer une SCPI avec la rentabilité. C'est ce qui m'a fait acheter, en profitant de la sécheresse de la liquidité dans les carnets d'ordre, des SCPI à Capital Fixe (Soprorente et France Investipierre pour ne pas les nommer) à 45% sous leur Valeur de Reconstitution et avec, par conséquent, une rentabilité de plus de 7% bruts quand ont rapporte à ce prix d'achat, alors que même pas en rêve j'y toucherais pour un prix à proximité de leur Valeur de Reconstitution.

Bonjour,
Je suis également soprorente et ne suis pas certain de mon interprétation qui semble similaire à la votre.
Le prix d'achat actuel de cette scpi est très bas comparée à sa valeur de reconstitution donc outre un rendement bonifié, il y a une opportunité de plus value une fois la peur "scpi" est-ce bien cela?
merci

 

[Jacques Sparreau]

Bonjour,
Je suis également soprorente et ne suis pas certain de mon interprétation qui semble similaire à la votre.
Le prix d'achat actuel de cette scpi est très bas comparée à sa valeur de reconstitution donc outre un rendement bonifié, il y a une opportunité de plus value une fois la peur "scpi" est-ce bien cela?
merci

Disons qu'à un prix d'achat plus élevé (proche de la valeur de reconstitution, qui est de 350€ environ), au vu du montant actuel des dividendes (18,55€ pour 2023), ça donnerait une rentabilité de l'ordre de 5%, pas suffisante pour justifier d'acheter de la vieille SCPI essentiellement bureau France. Il y a bien mieux à acheter dans les rentabilités 5%, et il y a aussi des SCPI a rentabilité plus forte et à parc autrement plus qualitatif.
Avec le prix d'achat actuel dans le carnet cependant (environ 211€ frais compris), on obtient à la fois un rendement plus élevé (supérieur à 7%) qui peut justifier de mettre quelques sous sur une legacy, et une perspective de plus-value si elle revient à un niveau plus proche de sa Valeur de Reconstitution.

Le raisonnement est le même pour France Investipierre, qui est l'autre que j'ai identifiée avec un carnet d'ordres en berne qui occasionne une décote de l'ordre de 45% par rapport à la Valeur de Reconstitution, et une rentabilité de plus de 7% au prix actuel.

 

[ApprentiEpargnant]

Disons qu'à un prix d'achat plus élevé (proche de la valeur de reconstitution, qui est de 350€ environ), au vu du montant actuel des dividendes (18,55€ pour 2023), ça donnerait une rentabilité de l'ordre de 5%, pas suffisante pour justifier d'acheter de la vieille SCPI essentiellement bureau France. Il y a bien mieux à acheter dans les rentabilités 5%, et il y a aussi des SCPI a rentabilité plus forte et à parc autrement plus qualitatif.
Avec le prix d'achat actuel dans le carnet cependant (environ 211€ frais compris), on obtient à la fois un rendement plus élevé (supérieur à 7%) qui peut justifier de mettre quelques sous sur une legacy, et une perspective de plus-value si elle revient à un niveau plus proche de sa Valeur de Reconstitution.

Le raisonnement est le même pour France Investipierre, qui est l'autre que j'ai identifiée avec un carnet d'ordres en berne qui occasionne une décote de l'ordre de 45% par rapport à la Valeur de Reconstitution, et une rentabilité de plus de 7% au prix actuel.

Bonjour @Jacques Sparreau ,

Le rendement semble attrayant, mais la détention en direct d'une SCPI 100% Française est confiscatoire. (TMI + PS) ce qui amène à presque 50% d'imposition sur les loyers.
Pas d'immobilier locatif dans mon cas. Donc pas de déduction possible avec le régime réel autre que les intérêts de la dette de la SCPI. Et pas d'immo locatif à côté donc pas de régime microfoncier possible?
Ou alors il y a a une parade que je ne connais pas?

 

[nikola31]

Bonjour @Jacques Sparreau ,

Le rendement semble attrayant, mais la détention en direct d'une SCPI 100% Française est confiscatoire. (TMI + PS) ce qui amène à presque 50% d'imposition sur les loyers.
Pas d'immobilier locatif dans mon cas. Donc pas de déduction possible avec le régime réel autre que les intérêts de la dette de la SCPI. Et pas d'immo locatif à côté donc pas de régime microfoncier possible?
Ou alors il y a a une parade que je ne connais pas?

Bjr. Il faut regarder du coté de l'achat à crédit dans une sci imposée à l'IS. Faut faire un montage fiscal avec un spécialiste et étudier la rentabilité. Le rendement de la SCPI peut rembourser le crédit. Il faut du temps pour ce type d'opération.

 

[moietmoi]

M

Bien sûr.
Il n'y a pas d'avoir fiscal pour l'assureur qui est une personne morale.
Donc l'assureur ne peut pas verser un quelconque avoir fiscal.
Les loyers pour l'assuré sont une illusion.
Ce qui compte, c'est ce qui constitue le bénéfice de l'assureur

Je vais donner un exemple concernant les plus values réalisées par une SCPI en interne lors de la vente d'un bien de la SCPI. Ceci en France
Si la SCPI vend un bien avec une plus value de 10 euros. La SCPI va payer un impôt sur la plus value. Par exemple 2,7 euros. Cet impôt sera prélevé par le notaire faisant la vente.
Pour un détenteur en direct, rien à payer, mais il doit indiquer sur sa déclaration d'impôt qu'il a réalisé une vente ayant déjà été soumise a l'impôt sur la plus value.
La SCPI aura donc payé pour le compte du particulier 2,7 euros
Que se passe t il pour l'assureur personne morale qui détient cette SCPI.
La SCPI verse à l'assureur les 2,7 euros pour compenser auprès de l'associé assureur.
Que fait l'assureur de ces 2, 7 euros ?
Les reverse t il à l'assuré?
Sur le plan comptable, la jurisprudence Quemener autorise la personne morale le droit d'augmenter la valeur d'acquisition de la part de la valeur de 2,7.

( Cela sert plus tard, lors de la revente de la part, pour diminuer la plus value)
On ne peut donc pas calquer la détention en direct avec la détention en personne morale.

 

[Pascal 75]

C'est vraiment étrange cette histoire avec Corum. Parce que si on lit cela (concernant les AV) dans le lien de @flocon :
Afficher la pièce jointe 32071

Pourquoi donc Corum ferait une chose contraire ?

Je pense qu'ils ne peuvent pas faire autrement, leurs 3 SCPi étant quasiment 100% "étrangère".

 

[Jacques Sparreau]

Bonjour @Jacques Sparreau ,

Le rendement semble attrayant, mais la détention en direct d'une SCPI 100% Française est confiscatoire. (TMI + PS) ce qui amène à presque 50% d'imposition sur les loyers.
Pas d'immobilier locatif dans mon cas. Donc pas de déduction possible avec le régime réel autre que les intérêts de la dette de la SCPI. Et pas d'immo locatif à côté donc pas de régime microfoncier possible?
Ou alors il y a a une parade que je ne connais pas?

Le problème cité est généralisé pour toutes les SCPI qui ne sont pas assez internationales, et n'est pas spécifique aux SCPI à Capital Fixe.
Pour ma part, j'ai d'autres crédits en cours, dont un gros pour des SCPI (pour un parc à 75% hors de France), donc je devrais pouvoir déduire tranquillement les intérêts notamment. Il y a également les autres frais de la SCPI effectivement, et sinon, les passages à l'IS.

 

[alexlabo]

Les SCPI bancaires à capital fixe ont fortement decotées, et offrent à première vue des rendements intéressants. Mais si on regarde de plus près, le dividende est généralement composé de 30% de distribution de plus value afin d'éviter un effondrement du rendement. La palme revenant à fructipierre qui a distribué plus de plus value qu'elle en a réalisé.
Les 7.3% d'investipierre se transforment en 5.6% si on ne prend en compte que les revenus récurents. Avec une imposition confiscatoire, un parc vieillissant ayant un taux de vacance supérieur à 10%, je ne vois pas trop l'opportunité comparé aux nouvelles SCPI.

 

[Atys]

Il y a aussi aew paris commerces qui a une décote de 35 % par rapport à la valeur de reconstitution

 

[SCPA1965]

Bonsoir
a y regarder de plus prés certaines situations peuvent avoir un intérêt . Dans mon cas j'ai déjà des FRUCTIPIERRE via la BPCE en AV ( SCPI capital fixe de banque ) , le dernier carnet d'ordres est à 374 € à l'achat et la VR est à 545 € . Je vous l'accorde le rendement est minable mais je crois que dans un horizon de quelques années ils vont passer en capital variable d'autant que la majorité des bureaux se trouvent dans PARIS intra-muros ce qui peut laisser penser que la VR n'évoluera moins vite à la baisse .

 

[Pascal 75]

Bonsoir
a y regarder de plus prés certaines situations peuvent avoir un intérêt . Dans mon cas j'ai déjà des FRUCTIPIERRE via la BPCE en AV ( SCPI capital fixe de banque ) , le dernier carnet d'ordres est à 374 € à l'achat et la VR est à 545 € . Je vous l'accorde le rendement est minable mais je crois que dans un horizon de quelques années ils vont passer en capital variable d'autant que la majorité des bureaux se trouvent dans PARIS intra-muros ce qui peut laisser penser que la VR n'évoluera moins vite à la baisse .

Pourquoi se perdre dans une scpi à 4% de td, de bureaux, en K fixe, en large baisse de VR, baisse du prix de 25%, exclusivement France (donc tous les défauts) pendant que des scpi de gérants dynamiques caracolent en tête des classements et collectent au bon moment ?

Qq chose m'échappe

 

[Atys]

Sur ce genre de SCPI il y a un espoir de revalorisation du prix des parts jusqu'à atteindre la valeur de réalisation. C'est ce qui s'est passé sur accès valeur pierre avec une augmentation significative lors du passage du fixe aux variable.