Les SCPI

[Mat-1975]

Ok donc ça confirme a priori que si je ne réinvestis pas la totalité du Fonds € (ce qui ne sera pas le cas car j'ai de l'épargne dessus que souhaite laisser), alors il va falloir attendre longtemps avant que je puisse réinvestir les loyers vers les SCPI.. et donc perdre le delta de performance entre le fonds € et les SCPI.. un peu dommage voire problématique?

Hello.

Ce que tu peux faire c'est un versement programmé mensuel de 100 euros vers ton fond euro puis faire un arbitrage mensuel de 100+loyer scpi vers ta scpi.

Après, je ne pense pas qu'investir tes loyers trimestrielement au lieu de mensuelement ne détériore tant que ça ta perfo...

A plus !
Mathieu

 

[Phil17000]

Ok donc ça confirme a priori que si je ne réinvestis pas la totalité du Fonds € (ce qui ne sera pas le cas car j'ai de l'épargne dessus que souhaite laisser), alors il va falloir attendre longtemps avant que je puisse réinvestir les loyers vers les SCPI.. et donc perdre le delta de performance entre le fonds € et les SCPI.. un peu dommage voire problématique?

Un peu dommage, mais pas dramatique.
Je prends des chiffres à la louche et c'est une approximation mais ça donne une idée de l'ordre de grandeur en jeu.
Mettons que les loyers nets soient d'environ 5% et que le différentiel entre le rendement SCPI (5%) et fonds euro (2.5%) soit de 2.5%, alors si les loyers restent sur le fonds en euro ça diminue le rendement d'environ 5% x 2.5% = 0.12% annualisé, sur la période où ils ne sont pas réinvestis.

 

[petit épargnant]

Ok donc ça confirme a priori que si je ne réinvestis pas la totalité du Fonds € (ce qui ne sera pas le cas car j'ai de l'épargne dessus que souhaite laisser), alors il va falloir attendre longtemps avant que je puisse réinvestir les loyers vers les SCPI.. et donc perdre le delta de performance entre le fonds € et les SCPI.. un peu dommage voire problématique?

J'ai fait le test en arbitrant 35 euros de loyer de SCPI pour les réinvestir est de mon côté çà fonctionne

 

[Pascal 75]

Bonjour,

Pour ceux qui détiennent des parts de SCPI en AV, que faites-vous des loyers?

Vous laissez sur le fonds €? Vous réinvestissez automatiquement dans les memes SCPI? Vous réinvestissez dans d’autres supports (e.g obligations / ETF actions)?

Merci pour cette question importante.

Points à retenir ;

- Dans un contrat en AV, on parle plutôt de dividendes que de loyers car on est pas propriétaire des parts. L'assureur, lui, touche bien des loyers qu'il redistribue sous la forme de dividendes (complètement ou partiellement).

- Il existe des SCPI de "distribution" et d'autres "de capitalisation" (à réinvestissement automatique).
De mon coté, je n'aime pas trop les SCPi de capitalisation car on est "prisonnier" du réinvestissement.
Si on estime, un jour, plus intéressant de réinvestir ailleurs, on est bloqué ...

- Le réinvestissement te permet de bénéficier du mécanisme des intérêts composés (ce qui est très positif).

- Chacun peut avoir des objectifs différents, donc, des stratégies différentes pour les dividendes reçus.

De mon coté ;

1/ Je préfère les SCPI de "distribution".

2/ Les contrats qui reversent 100% des dividendes.
(c'est une redite mais pas inutile tant que Suravenir volera les épargants de 15% )

3/ Je reverse mes dividendes soit sur la même SCPI soit sur d'autres SCPI en fonction de l'actualisation des performances des SCPi disponibles sur le contrat

4/ Je peux aussi panacher entre SCPi et un fonds Euro performant.

5/ Généralement les dividendes sont versés sur le fonds en Euro "basique".
Par exemple, le fonds général chez Spirica (1.7%) : Aucun intérêt à y laisser ses dividendes.

Ce n'est qu'une vision personnelle (juste pour répondre à ta question) ... chacun aura sa stratégie

 

[Bachel64]

Merci pour cette question importante.

Points à retenir ;

- Dans un contrat en AV, on parle plutôt de dividendes que de loyers car on est pas propriétaire des parts. L'assureur, lui, touche bien des loyers qu'il redistribue sous la forme de dividendes (complètement ou partiellement).

- Il existe des SCPI de "distribution" et d'autres "de capitalisation" (à réinvestissement automatique).
De mon coté, je n'aime pas trop les SCPi de capitalisation car on est "prisonnier" du réinvestissement.
Si on estime, un jour, plus intéressant de réinvestir ailleurs, on est bloqué ...

- Le réinvestissement te permet de bénéficier du mécanisme des intérêts composés (ce qui est très positif).

- Chacun peut avoir des objectifs différents, donc, des stratégies différentes pour les dividendes reçus.

.....

5/ Généralement les dividendes sont versés sur le fonds en Euro "basique".
Par exemple, le fonds général chez Spirica (1.7%) : Aucun intérêt à y laisser ses dividendes.

Ce n'est qu'une vision personnelle (juste pour répondre à ta question) ... chacun aura sa stratégie

Bonjour ,
Tout à fait d'accord ,aucun intérêt à y laisser ses dividendes , sur des fonds euros rémunérés à 1.7% , comme dans le cas cité .
J'applique le réinvestissement sur des ETF (notamment accumulatifs ) pour rééquilibrer mon portefeuille pour atteindre un objectif de 75 % en ETF et de 25 % en Pierre Papier , en AV .

 

[sorcier]

5/ Généralement les dividendes sont versés sur le fonds en Euro "basique".
Par exemple, le fonds général chez Spirica (1.7%) : Aucun intérêt à y laisser ses dividendes.

Le fonds euros où sont versés les dividendes pour Spirica (Spirit 2) est Nouvelle Génération: 3.13 % en 2023 net de frais de gestion et hors prélévements sociaux.

On a tout intérêt à y laisser les dividendes au moins jusqu'à la derniere semaine du mois.

 

[river]

Pour information pour Spirica, en cas d’arbitrage de la totalité du fond en euros, les intérêts ne sont pas perdus et seront versés au prorata début 2025.

 

[gden]

Pour les loyers chez suravenir il y a effectivement le problème des 15% perdus mais il est un peu moindre du fait que Suravenir les verse tous les mois. On peut donc les réinvestir plus vite. Il n'y a pas 2 mois de loyers qui "dorment" chaque trimestre comme c'est le cas chez spirica.
Autre "avantage" : en cas de revente des SCPI avant le paiement des loyers, chez suravenir on perd un mois de loyer maxi contre 3 mois maxi chez spirica. Exemple en vendant ses parts le 20 juillet chez spirica, on ne touche pas les loyers de avril, mai et juin. Après il suffit d'y penser...

 

[A...]

Le fonds euros où sont versés les dividendes pour Spirica (Spirit 2) est Nouvelle Génération: 3.13 % en 2023 net de frais de gestion et hors prélévements sociaux.

On a tout intérêt à y laisser les dividendes au moins jusqu'à la derniere semaine du mois.

Bonjour,

J'ai un contrat Linxea Spirit (et non Spirit 2).
Ce contrat propose bien le fond Euro Nouvelle Génération mais n'y verse pas les dividendes, ils sont versés sur le fond Euro Général.

 

[Mat-1975]

On a tout intérêt à y laisser les dividendes au moins jusqu'à la derniere semaine du mois.

Hello !
peut être même les laisser jusqu'à la dernière semaine du trimestre, juste après le prélèvement des frais d'AV ?
A plus
Mathieu

 

[Mat-1975]

Pour les loyers chez suravenir il y a effectivement le problème des 15% perdus mais il est un peu moindre du fait que Suravenir les verse tous les mois. On peut donc les réinvestir plus vite. Il n'y a pas 2 mois de loyers qui "dorment" chaque trimestre comme c'est le cas chez spirica.
Autre "avantage" : en cas de revente des SCPI avant le paiement des loyers, chez suravenir on perd un mois de loyer maxi contre 3 mois maxi chez spirica. Exemple en vendant ses parts le 20 juillet chez spirica, on ne touche pas les loyers de avril, mai et juin. Après il suffit d'y penser...

Hello,

Toutes ces mesurettes ne compensent pas les 15% a mon avis

A plus
Mathieu

 

[Pascal 75]

Pour les loyers chez suravenir il y a effectivement le problème des 15% perdus mais il est un peu moindre du fait que Suravenir les verse tous les mois. On peut donc les réinvestir plus vite. Il n'y a pas 2 mois de loyers qui "dorment" chaque trimestre comme c'est le cas chez spirica.
Autre "avantage" : en cas de revente des SCPI avant le paiement des loyers, chez suravenir on perd un mois de loyer maxi contre 3 mois maxi chez spirica. Exemple en vendant ses parts le 20 juillet chez spirica, on ne touche pas les loyers de avril, mai et juin. Après il suffit d'y penser...

Effectivement.
Mais, bon, le gain ... sur 3 mois...
Et, n'oublions pas que les frais sur UdC sont plus élevés chez Suravenir (0,6%) et, notamment, chez Fortuneo (0,85%) contre 0,5% chez Spirica.
Globalement, je ne vois vraiment pas l'intérêt de prendre des scpi sur un contrat Suravenir

 

[river]

Transition Europe peut-être intéressant chez Suravenir ?

 

[Pascal 75]

Transition Europe peut-être intéressant chez Suravenir ?

Scpi à prendre plutôt en direct car investissement essentiellement á l'étranger ...
Et je pense que Suravenir est vraiment à éviter pour les scpi

 

[micaum]

Scpi à prendre plutôt en direct car investissement essentiellement á l'étranger ...
Et je pense que Suravenir est vraiment à éviter pour les scpi

J'en ai pris via Fortuneo avant que ce soit limite a 10k€. le rendement sur investissement est 6,5,%. Soit net 5,75. Ne pas oublier que l'on achète les parts a 97,5% de leur valeur. Ce qui fait une sacrée différence avec les 10% de frais en direct. Les 85% sont compenses. je n'ai pas fait le calcul, mais, en direct, on doit y gagner au bout d'une dizaine d'années. Donc pour moi, c'est un excellent placement en AV. Ce n'est pas pour rien que Fortuneo a limite a 10k€.

 

[gden]

Scpi à prendre plutôt en direct car investissement essentiellement á l'étranger ...
Et je pense que Suravenir est vraiment à éviter pour les scpi

Comment peut on estimer le rendement net de cette SCPI en direct pour le comparer avec le rendement via suravenir ?

 

[Pascal 75]

J'en ai pris via Fortuneo avant que ce soit limite a 10k€. le rendement sur investissement est 6,5,%. Soit net 5,75. Ne pas oublier que l'on achète les parts a 97,5% de leur valeur. Ce qui fait une sacrée différence avec les 10% de frais en direct. Les 85% sont compenses. je n'ai pas fait le calcul, mais, en direct, on doit y gagner au bout d'une dizaine d'années. Donc pour moi, c'est un excellent placement en AV. Ce n'est pas pour rien que Fortuneo a limite a 10k€.

Ton raisonnement est sûrement très bon sur qq années .

Notons que la pondération du prix de souscription n'est pas une exclusivité Suravenir.

Transition Europe n'est pas une scpi idéale en AV.
L'avoir fiscal ne t'est pas retrocédé comme en direct hélas ...

Cependant, les scpi, c'est du long terme.

Tu n'auras que 85 % durant 20 ans ou plus ... et avec 0,75% de frais annuels (0,5 chez spirica)

Il est certain qu'à long terme tu seras malheureusement perdant.

Je préfère de mon côté percevoir 100% des loyers perçus par l'assureur

 

[river]

En assurance vie les revenus sont capitalisés dans l’enveloppe tant qu’il n’y a pas de retrait

 

[micaum]

Ton raisonnement est sûrement très bon sur qq années .

Notons que la pondération du prix de souscription n'est pas une exclusivité Suravenir.

Cependant, les scpi, c'est du long terme.

Tu n'auras que 85 % durant 20 ans ou plus ... et avec 0,75% de frais annuels (0,5 chez spirica)

Il est certain qu'à long terme tu seras malheureusement perdant.

Je préfère de mon côté percevoir 100% des loyers perçus par l'assureur

Le taux d'imposition est aussi a prendre en compte (qq soit la fiscalité future ) Pour les tranches elevees, je pense que l'AV est plus rentable que le direct qq soit la durée de détention.

 

[river]

Limité à 10% du contrat Linxea Avenir 2