Les SCPI

[nico37]

Avenue des Investisseur ( prosper conseil) a dépoussiéré son article sur les SCPI avec un nouvel article du 12 juillet comparant les toutes récentes SCPI tels que Remake et Iroko sans frais d'entrée VS SCPI avec frais d'entrée tel que Corum .

Article à lire en entier, très intéressant :
[lien réservé abonné]

La conclusion je cite :

" Pour optimiser votre patrimoine immobilier, il peut être judicieux de combiner les deux types de SCPI. En mixant SCPI sans frais d’entrée et SCPI traditionnelles, vous diversifiez vos sources de revenus en profitant ainsi des avantages de chaque modèle.................La meilleure stratégie peut être de mutualiser les risques avec les deux types de SCPI. Nous recommandons de diversifier sur au moins 3 SCPI différentes, de différentes sociétés de gestion."

 

[Buffeto]

La conclusion je cite :

" Pour optimiser votre patrimoine immobilier, il peut être judicieux de combiner les deux types de SCPI. En mixant SCPI sans frais d’entrée et SCPI traditionnelles, vous diversifiez vos sources de revenus en profitant ainsi des avantages de chaque modèle.................La meilleure stratégie peut être de mutualiser les risques avec les deux types de SCPI. Nous recommandons de diversifier sur au moins 3 SCPI différentes, de différentes sociétés de gestion."

personne n'aurait pu dire autrement ....

 

[Nature]

La conclusion je cite :

" Pour optimiser votre patrimoine immobilier, il peut être judicieux de combiner les deux types de SCPI. En mixant SCPI sans frais d’entrée et SCPI traditionnelles, vous diversifiez vos sources de revenus en profitant ainsi des avantages de chaque modèle.................La meilleure stratégie peut être de mutualiser les risques avec les deux types de SCPI. Nous recommandons de diversifier sur au moins 3 SCPI différentes, de différentes sociétés de gestion."

Ça, c'est de la réflexion aboutie ! On sent le brainstorming acharné !

 

[Phil17000]

Avenue des Investisseur ( prosper conseil) a dépoussiéré son article sur les SCPI avec un nouvel article du 12 juillet comparant les toutes récentes SCPI tels que Remake et Iroko sans frais d'entrée VS SCPI avec frais d'entrée tel que Corum .

Article à lire en entier, très intéressant :
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La conclusion je cite :

" Pour optimiser votre patrimoine immobilier, il peut être judicieux de combiner les deux types de SCPI. En mixant SCPI sans frais d’entrée et SCPI traditionnelles, vous diversifiez vos sources de revenus en profitant ainsi des avantages de chaque modèle.................La meilleure stratégie peut être de mutualiser les risques avec les deux types de SCPI. Nous recommandons de diversifier sur au moins 3 SCPI différentes, de différentes sociétés de gestion."

Intéressant. Les modifications pourraient être liées à la discussion qui fait suite au message de @Mat-1975
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/baisse-des-parts-de-scpi.47380/page-301#post-617045

Sur le site avenue des investisseurs ils commençaient leur conclusion par cette phrase polémique (et relativement fausse quand on voit l'écart structurel de coûts annualisés) :
"Quand on simule tout, on se rend compte que les SCPI sans frais d’entrée ont finalement des frais globaux très proches des SCPI classiques, en moyenne annualisée sur du long terme."

Leur nouvelle conclusion prône toujours la diversification entre les deux types de SCPI, mais est factuellement plus juste :
"Le facteur numéro 1 à considérer est la performance. Dans ce sens, les SCPI sans frais et optimisées fiscalement (diversifiées en Europe) se positionnent au-dessus des SCPI traditionnelles.
[...]
Cependant, il ne faut pas négliger les SCPI avec frais d’entrée, en particulier celles qui affichent de solides performances historiques, comme Corum Origin [lien réservé abonné]. Sur du long terme, ces SCPI, malgré des frais initiaux élevés, pourraient rattraper et même dépasser les SCPI sans frais."

 

[Mat-1975]

C'est beaucoup mieux ainsi !
Même si je trouve encore qu'ils sont sûrement très copains avec CORUM (la seule SCPI de l'article avec un lien hypertexte vers leur site...)

 

[Phil17000]

Petite vidéo : Immobilier, un marché en retournement ? par Sofidy

[lien réservé abonné]

Conclusion : ils sont contents.

 

[fdod]

Que veut ce courtier prosper conseil ? Quel crédit lui porter. ?

 

[Mat-1975]

Que veut ce courtier prosper conseil ? Quel crédit lui porter. ?

Hello,

Ce n'est pas un Courtier mais un CGPIndépendant.
Le Boss est aussi le Boss de Avenue-des-investisseurs.

A plus
Mathieu

 

[Jacques Sparreau]

Avenue des Investisseur ( prosper conseil) a dépoussiéré son article sur les SCPI avec un nouvel article du 12 juillet comparant les toutes récentes SCPI tels que Remake et Iroko sans frais d'entrée VS SCPI avec frais d'entrée tel que Corum .

Article à lire en entier, très intéressant :
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La conclusion je cite :

" Pour optimiser votre patrimoine immobilier, il peut être judicieux de combiner les deux types de SCPI. En mixant SCPI sans frais d’entrée et SCPI traditionnelles, vous diversifiez vos sources de revenus en profitant ainsi des avantages de chaque modèle.................La meilleure stratégie peut être de mutualiser les risques avec les deux types de SCPI. Nous recommandons de diversifier sur au moins 3 SCPI différentes, de différentes sociétés de gestion."

Du coup j'en profite pour relancer une demande que j'avais faite il y a 2 semaines il me semble.

Est-ce que quelqu'un ici a déjà vu, fait ou peut faire un comparatif des 3 scénarios suivants :

1. SCPI sans frais d'entrée
2. SCPI avec frais d'entrée, achetée vanilla
3. SCPI avec frais d'entrée, achetée via un intermédiaire type Louve Invest (si besoin d'aide, ne pas hésiter à me contacter, je peux vous parrainer pour vous offrir une prime additionnelle) qui rembourse une partie des frais de souscription (de l'ordre de 3% du montant investi en général, hors opérations spéciales), ou encore via des CGP qui rétrocèdent une partie de cette commission (idem, si besoin, je peux vous en recommander sur demande)

La comparaison sera sans doute intéressante, davantage que si on se contente de comparer les 2 premières options sans reconnaître l'existence de la 3ème.

 

[fdod]

Réponse aujourd'hui de ma conseillère garance : "pas de SCPI chez garance".

 

[Mat-1975]

Réponse aujourd'hui de ma conseillère garance : "pas de SCPI chez garance".

en me renseignant comme ça... j'ai pas lu des trucs fou-fou sur Garance....

 

[Nature]

@fdod et @Divergeant avec qui j'ai échangés (ainsi que tous ceux qui seraient intéressés par Garance / Iroko Zen)

Concernant Garance et la SCPI Iroko Zen, des infos glanées lors d'un RDV prévu dans la semaine, mais appel ce matin :
- Frais d'entrée 1% < 25K€, 0,75% entre 25K€ et 50K€, et 0,5% au-delà de 50K€
- Aucune période dans l'année sur des offres avec frais d'entrée gratuits ou réduits
- Pas de répartition imposée entre fonds et UC si choix de la gestion libre, contrairement à la gestion pilotée
- Frais de gestion annuels 0,6% sur fonds euros et UC (cela est déjà indiqué sur le site, mais c'est un rappel)
- Alimentation du compte par versements ultérieur : possible en ligne
- La conseillère m'a décrite les fonctions de l'espace client, cela semble tenir la route, par contre je ne l'ai pas vu en live

Pour la SCPI Iroko zen, c'est plus compliqué car les deux conseillers que j'ai eus (celui qui m'appelé, et celui du siège que j'ai appelé pour recouper les infos) n'avaient pas toutes les données :
- D'autres SCPI doivent-elles arriver chez Garance : aucune conseiller n'a l'information
- Reversement des dividendes : sur fonds euros
- Délai de jouissance normal ou réduit comme chez Spirica : personne ne sait (ce que l'on peut comprendre car l'arrivée d'Iroko étant récente chez Garance, tous leurs clients et prospects n'ayant pas la même culture financière que sur ce forum, peu d'entre eux voire aucun n'a posé cette question à ce jour). Je dois donc poser ma question par mail afin qu'elle soit transmise à la direction de Garance
- Cash back de 0,6% chez Garance : personne ne sait. Je dois donc poser ma question par mail (je transmets les copies d'écran de @fdo et le lien de FranceTransaction.com afin qu'ils soient transmis à la direction de Garance (avantage : j'espère avoir une réponse par écrit en retour du mail, sinon je le demanderai)
- Arbitrage vers Iroko : aucun souci

Concernant le cash back, et que j'avais envie de savoir dès maintenant, j'ai aussi appelé Iroko :
- Ce Cash back n'existe pas, FranceTransaction.com [lien réservé abonné] ne serait pas habilité à mettre un encart (voir ci-dessous)
- Le responsable communication a déjà eu vent de celui-ci. La personne que j'ai contactée doit informer celui-ci de mon appel, et comme Garance va l'appeler aussi...
- Je dois avouer que je suis surpris par ce point : cash back ou pas ? La dame d'Iroko était certaine, mais cela me parait bizarre que FranceTransaction.com indique une contre-vérité qui sortirait de nulle part. Si quelqu'un a des infos ? Serait-ce uniquement en direct, nue-propriété ou autre ?
- J'en ai profité pour poser la question sur l'arrivée d'Iroko Zen chez d'autres AV (Spirica par exemple dont on a parlé concernant Iroko). Réponse : nous sommes en négociations, mais ce n'est pas simple (voilà, faites ce que vous voulez de cette réponse)

 

[fdod]

N'allons pas plus vite que la musique attendons que les choses se décantent.

 

[Nature]

N'allons pas plus vite que la musique

Certes, mais j'ai appelé le chef d'orchestre

Ceci dit, c'est bizarre cette histoire.

 

[alexlabo]

Merci @Nature pour ton retour, il aurait aussi été intéressant de savoir si 100% des loyers étaient reversés à l'assuré.
Pour les frais d'entrée, il y a un courtier qui annonce 0.5% quelque soit le montant du versement, a voir si c'est encore d'actualité :
[lien réservé abonné]

 

[Nature]

N'allons pas plus vite que la musique attendons que les choses se décantent.

On se partage le travail.
J'ai appelé Garance et Iroko, appelle l'éditeur du site FranceTransaction.com et dis-nous ce qu'il en est :

 

[Nature]

savoir si 100% des loyers étaient reversés à l'assuré.

C'est aussi une question que je dois poser par mail

Pour les frais d'entrée, il y a un courtier qui annonce 0.5% quelque soit le montant du versement, a voir si c'est encore d'actualité :

J'ai tellement insisté et fais tourner la personne en bourrique qu'elle a fini par me lire son document interne.
C'est comme cela que j'ai découvert qu'il y avait une tranche intermédiaire (entre 25K€ et 50K€).

Maintenant, je suis preneur d'expériences de personnes qui ont OBTENU des frais différents. Mais attention, il nous faudra la date... car c'est comme la fiscalité, cela change et jamais dans le bon sens...
En outre, la vérité d'hier n'est pas nécessairement celle d'aujourd'hui...

De plus un conseiller/vendeur Garance d'une région a t-il le droit de faire des efforts commerciaux s'il est en retard dans ses objectifs ? J'ai un doute, sauf sur des montants énormes.

 

[Sluwp]

En effet...
Parfois ils hurlent au scandale pour un écart de 0.1 % de frais entre 2 assurances vies pour dire que les frais c'est hyper important, et là... à 10 ans, il y a 1% d'écart et c'est ex aequo...
Cela m'avait vraiment interpelé à l'époque...

A plus !

Mathieu

Oui, je n'étais pas d'accord avec la conclusion de cet article.

Globalement avec les scpi sans commission de souscription :
- il y a plus d'argent qui travaille (augmente le TD toutes choses égales par ailleurs), par contre les frais de gestion sont plus élevés (diminue le TD, dans une moindre mesure selon moi)

- le terme "sans frais d'entrée" me semble abusif car ces scpi prélèvent une commission sur les acquisition (+/- inexistante chez les autres scpi). Cette commission reste 2x + faible en moyenne et est payée à l'échelle de la SCPI et non de l'investisseur.
2 conséquences : 1) la collecte qui n'engendre pas d'investissement (si elle vient compenser des ventes de parts) ne génère pas de commission (contrairement à la commission de souscription), ce qui me semble plus juste
2) si l'acheteur parvient à vendre dans le futur au prix de retrait, il n'aura en quelque sorte jamais payé ces frais, par contre en cas de vente au prix de réalisation (via fonds de remboursement par ex), ces frais réapparaîtront

- elles comportent des postes de frais ou modes de calculs nouveaux, dont l'impact est difficile à prévoir

- elles diminuent énormément le coût d'une revente des parts seulement 5-6 ans après achat par l'investisseur. A noter que cette facilité de sortie pourrait avoir un impact négatif sur ces scpi.

D'après mes projections les SCPI sans commission de souscription devraient un peu moins coûter à l'épargnant, même à long terme. Par contre on voit régulièrement des SDG proposer des augmentations de frais et ces résolutions sont quasiment toujours acceptées (comme toutes les résolutions en fait, car les gens ne veulent pas s'occuper de la vie de leur scpi) donc rien n'est immuable.

 

[fdod]

Email aujourd'hui de ma conseillère Garance iroko zen disponible elle se renseigne et elle revient vers moi sur les détails

 

[Nature]

Email aujourd'hui de ma conseillère Garance iroko zen disponible elle se renseigne et elle revient vers moi sur les détails

Génial , car ça me turlupine cette histoire.

De mon côté, j'ai envoyé mes questions hier soir (avec ta copie d'écran, ainsi que celle que j'ai récupérée sur France Transaction) car je dois avouer que je suis circonspect sur le fait qu'Iroko m'ait dit que France Transaction n'avait pas le droit de mettre cet encart.