Les SCPI

[ApprentiEpargnant]

Bonjour,

Petite question concernant les frais lorsque l'on achète en NP.
Les frais s'appliquent bien sur le montant investi et non par rapport au prix de la part en PP?

Merci par avance.

 

[Mhaggar]

Tout à fait

 

[moietmoi]

Bonjour,

Petite question concernant les frais lorsque l'on achète en NP.
Les frais s'appliquent bien sur le montant investi et non par rapport au prix de la part en PP?

Merci par avance.

Bonjour,
Les frais, tu ne t'en aperçois qu'à la sortie lorsque tu revends.
En achat en pleine propriété :
Supposons une SCPI , valeur de part officielle à l'achat 1000 euros.( Tout frais inclus, la valeur annoncée,quoi.)
Tu possèdes 10 000 euros dans ton porte monnaie.
Tu auras 10 parts.
Si lors de la clôture de l' année, la SCPI annonce un rendement de 5%,
Tu auras touché sur l'année, en supposant un délai de jouissance nul, 500 euros.
En NP, supposons que tu achètes de la NP sur 5 ans avec une clé 80/20.
Pour tes 10 000 euros dans ton porte monnaie tu auras 12,5 parts en nue pro.
Au bout de 5 ans, si la part n'a pas changé de valeur, toujours 1000 euros, et si le rendement est toujours de 5% tu toucheras en année pleine 625 euros.

Maintenant tu vends au bout de 10 ans. La part n'a toujours pas changé de valeur, 1000 euros, ce qui t'intéresse, c'est la valeur de retrait qui est par exemple à 900 euros

Si tu avais acheté la pleine propriété, il te sera versé,dans ton porte monnaie 9000 euros
Si tu avais acheté seulement la nu pro, il te sera versé 11250 euros.

Pendant la durée de détention
Au bout de 5 ans la valeur pour l'ifi si tu avais acheté en pleine propriété sera de l'ordre de 9500 euros et de l'ordre de 11875 si tu avais acheté en nue pro ..

 

[moietmoi]

Je complète mon post ci dessus.
Supposons que en nue pro, toujours sur la même SCPI, a la place des 10000, tu ne mettes que 8000 euros
Tu auras donc 10 parts qui pendant 5 ans ne rapporteront rien
Au bout de 5 ans, si tout est pareil comme précédemment, tu toucheras 500 euros chaque année
Lorsque tu revends à 10 ans, toujours avec une valeur de retrait de 900 euros, tu toucheras 9000 euros.
Et la valeur ifi sera de l'ordre de 9500 au bout de 5 ans

 

[Pascal 75]

Bonjour,
Les frais, tu ne t'en aperçois qu'à la sortie lorsque tu revends.
En achat en pleine propriété :
Supposons une SCPI , valeur de part officielle à l'achat 1000 euros.( Tout frais inclus, la valeur annoncée,quoi.)
Tu possèdes 10 000 euros dans ton porte monnaie.
Tu auras 10 parts.
Si lors de la clôture de l' année, la SCPI annonce un rendement de 5%,
Tu auras touché sur l'année, en supposant un délai de jouissance nul, 500 euros.
En NP, supposons que tu achètes de la NP sur 5 ans avec une clé 80/20.
Pour tes 10 000 euros dans ton porte monnaie tu auras 12,5 parts en nue pro.
Au bout de 5 ans, si la part n'a pas changé de valeur, toujours 1000 euros, et si le rendement est toujours de 5% tu toucheras en année pleine 625 euros.

Maintenant tu vends au bout de 10 ans. La part n'a toujours pas changé de valeur, 1000 euros, ce qui t'intéresse, c'est la valeur de retrait qui est par exemple à 900 euros

Si tu avais acheté la pleine propriété, il te sera versé,dans ton porte monnaie 9000 euros
Si tu avais acheté seulement la nu pro, il te sera versé 11250 euros.

Pendant la durée de détention
Au bout de 5 ans la valeur pour l'ifi si tu avais acheté en pleine propriété sera de l'ordre de 9500 euros et de l'ordre de 11875 si tu avais acheté en nue pro ..

Super explications .
La valeur de retrait reste la même mais, en NP, tu auras acheté à un prix pondéré en fonction de la duration en NP ...
C'est tout l'intérêt de la NP en plus de la fiscalité.
Merci moimoi.

 

[Philou75]

Super explications .
La valeur de retrait reste la même mais, en NP, tu auras acheté à un prix pondéré en fonction de la duration en NP ...
C'est tout l'intérêt de la NP en plus de la fiscalité.
Merci moimoi.

Aussi, la valeur de retrait n’a aucune importance pour celui qui fait de la NP avec l’objectif de ne jamais vendre et toucher des revenus pérennes

 

[Buffeto]

Aussi, la valeur de retrait n’a aucune importance pour celui qui fait de la NP avec l’objectif de ne jamais vendre et toucher des revenus pérennes

d'autant que l'objectif de PV sur 5 ou 8 ans est loin d'être acquis....

 

[Philou75]

d'autant que l'objectif de PV sur 5 ou 8 ans est loin d'être acquis....

La NP est gagnante sur tous les points si on en sort pas

 

[ODL]

Hello.
Petite question 'stratégique' sur l'achat de SCPI...

Je voudrais acheter un peu de SCPI jeune, 0 frais de sortie (ex. Iroko Zen ou Remake live)

Par contre je me pose des questions sur la manière (direct+NueProp ou via AV [pas à créd. ça c'est sur])

A voir avis, sur ce genre de SCPI (jeune, 0 frais d'en d' entrée) ça vaut le coup d'investir sur une 10aine d'année (en NP).

Ou bien il vaut mieux prendre sur une plus courte durée ; donc via une AV ; afin de pouvoir réduire d'ici 4/5/6 ans si elle s'essouffle...

Car la NP c'est bien, tu évite une augment' d'impôts (ce que j'aimerais éviter) ... mais tu passes aussi à côté de la performance (qui est pas mal en ce moment pour iroki zen / remake live pour ne citer qu'elles)... donc c'est pas la même stratégie...

Du coup j'hésite...
Merci si jamais vous avez des compléments d'infos

 

[Buffeto]

Petite question 'stratégique' sur l'achat de SCPI...

la stratégie est celle que tu définis....

la question est pourquoi investis -je dans ce support ? quels sont mes objectifs à moyen et long terme ?

lorsque ceci est défini clairement alors le choix est simple

 

[ODL]

la stratégie est celle que tu définis....

la question est pourquoi investis -je dans ce support ? quels sont mes objectifs à moyen et long terme ?

lorsque ceci est défini clairement alors le choix est simple

Pas vraiment aussi simple que ça...

Car pour un même support (ex. Iroko Z. / Remake L.) pour +/- une même durée (ex 10 ans), je vois 2 stratégies assez différentes :

• En NP : tu achètes les parts avec une décote... Tu touches pas de loyers pdt 10ans ... et dans 10 ans tu revends tes parts au prix 'normal' (non décoté ; voir réévalué). Sur ma précédente opé (coeur de région en NP 10 ans) j'avais calculé une perf après frais de 3,43%/an (sans payer d'impôts dessus et dans réévaluation du prix de la part)

• En AV, j'ai pas encore d'expérience mais ça semble être autour des 6% de rendement avant impôts

Donc je me demande si ce 2eme modèle n'est pas plus avantageux et plus 'flexible' avec une possibilité de réduire la voile si besoin en arbitrant ailleurs (ce qui n'est pas (ou pas vraiment?) possible en NP)

Voilà mon dilemme

 

[Philou75]

Pas vraiment aussi simple que ça...

Car pour un même support (ex. Iroko Z. / Remake L.) pour +/- une même durée (ex 10 ans), je vois 2 stratégies assez différentes :

• En NP : tu achètes les parts avec une décote... Tu touches pas de loyers pdt 10ans ... et dans 10 ans tu revends tes parts au prix 'normal' (non décoté ; voir réévalué). Sur ma précédente opé (coeur de région en NP 10 ans) j'avais calculé une perf après frais de 3,43%/an (sans payer d'impôts dessus et dans réévaluation du prix de la part)

Pourquoi vendre à la fin de la NP? Ça n’est pas comme cela que je l’entends pour de la NP. Pourquoi ne pas garder la PP pour avoir des revenus pérennes et donc pas de frais de sortie

 

[Deedjo]

Oui, j'ai pris du Iroko Zen en NP pour bloquer un taux intéressant net sur une durée définie (avec la risque d'une baisse du prix des part cependant).

Mais si le taux de distribution est encore intéressant je garderai mes parts (et si c'est OK avec les impôts à ce moment-là).

J'ai aussi une SCPI en AV et une européenne en PP. C'est un peu dispersé je l'avoue, je suis loin d'être un expert... Mais je diversifie aussi bien les SCPI que les "véhicules" qui ont leurs avantages et inconvénients selon si c'est français ou non avec un certain TMI, éventuelles pénalités, liquidités

 

[ODL]

Pourquoi vendre à la fin de la NP? Ça n’est pas comme cela que je l’entends pour de la NP. Pourquoi ne pas garder la PP pour avoir des revenus pérennes et donc pas de frais de sortie

Aussi oui...
Mais le but de la NP était de pas payer d'impôts supplémentaire...
Donc après les 10ans, je reviendrais dans le cas d'achat en direct 'normal' donc avec loyers + impôts dessus du coup!


J'étais plus parti dans une optique d'achat/vente de SCPI...mais en effet c'est une possibilité...la porte est ouverte .
Je ferais les calculs à ce moment là pour voir si garder+impôts vaut plus le coup que de vendre-frais sortie

 

[Philou75]

Aussi oui...
Mais le but de la NP était de pas payer d'impôts supplémentaire...

J’ai pris de la NP uniquement sur des SCPI étrangères (hormis Pierval Santé qui doit être investi a hauteur de 30% en France) pour amoindrir justement la fiscalité une fois la fin du démembrement

 

[ODL]

J’ai pris de la NP uniquement sur des SCPI étrangères (hormis Pierval Santé qui doit être investi a hauteur de 30% en France) pour amoindrir justement la fiscalité une fois la fin du démembrement

Ok, bien
C'est peut être ce que j'aurais du faire car c'est pas mon cas (coeur de région)
Erreur de débutant

 

[Buffeto]

je vois 2 stratégies assez différentes :

• En NP : tu achètes les parts avec une décote... Tu touches pas de loyers pdt 10ans ... et dans 10 ans tu revends tes parts au prix 'normal'

donc erreur stratégique........intégrer dans une stratégie long terme la revente d'un produit dont le principal intérêt n'est pas de faire de la PV mais de délivrer des revenus réguliers pérennes indépendants ce n'est pas une bonne stratégie .....de mon point de vue

En AV, j'ai pas encore d'expérience mais ça semble être autour des 6% de rendement avant impôts...

certes mais l'AV , là encore , a un énorme avantage .....successoral ....est ton objectif stratégique ?

 

[Buffeto]

Aussi oui...
Mais le but de la NP était de pas payer d'impôts supplémentaire...
Donc après les 10ans, je reviendrais dans le cas d'achat en direct 'normal' donc avec loyers + impôts dessus du coup!

déjà difficile de stratégiser sur la fiscalité qui existera dans 10 ans ........

ensuite es matière de fiscalité mon expérience me fait dire qu'il faut sans arrêt s'y adapter et qu'on ne peut pas l'anticiper à aussi long terme .

 

[ODL]

déjà difficile de stratégiser sur la fiscalité qui existera dans 10 ans ........

ensuite es matière de fiscalité mon expérience me fait dire qu'il faut sans arrêt s'y adapter et qu'on ne peut pas l'anticiper à aussi long terme .

Non je disais de ne pas payer d'impôts en ce moment sur les revenus engendrés (tmi 30% + impôts déjà assez élevé à mon goût).
Edit: ok tu devais faire allusion à ma phase :

Donc après les 10ans, je reviendrais dans le cas d'achat en direct 'normal' donc avec loyers + impôts dessus du coup!

Mon but était (peut être à tort) simplement d'acheter de la pierre-papier... Et de revendre dans 10ans pour refaire une autre opé.
Pas spécialement de succession a prévoir.

Mais comme dit plus haut, pour cette opé faudra voir si je peux garder la SCPI (si pas trop contraignant) ; le 'souci' c'est que c'est du 100% Fr .

Et du coup mes questions c'est pour moins faire d'erreur si rachat d'une nouvelle SCPI (av/direct, np/pp, fr/euro, ...)
J'essaie d'apprendre de mes erreurs...

 

[ApprentiEpargnant]

Bonsoir,

Je me pose la même question qu'ODL actuellement.
Acheter en NP ou en AV.

Je me suis fait un scénario et j'aimerais que quelqu'un confirme ou infirme ma perception de la NP:
L'achat en NP permet de booster le rendement du TD une fois que l'on récupère la PP.

Scénario :
Disons que j'ai 20000€ à investir.
J'achète en NP avec une décote de 20% pour une durée de 5 ans.
La part en PP vaut 200€.
En achetant en NP, je l'achète à 160€.
Ce qui me donne 125 parts pour 20000€ investis. (SCPI sans frais d'entrée/sortie).

À l'échéance des 5 ans, je récupère la PP des 125 parts.
En admettant un TD de 4%, je vais recevoir en un an 125*200*4% soit 1000€ par an.

Ce qui mécaniquement me donne un rendement de 5% car j'ai investi 20000€.

Bon? Pas bon?
Qu'en pensez-vous ?