Les SCPI

[Mat-1975]

Bonsoir,

Je me pose la même question qu'ODL actuellement.
Acheter en NP ou en AV.

Je me suis fait un scénario et j'aimerais que quelqu'un confirme ou infirme ma perception de la NP:
L'achat en NP permet de booster le rendement du TD une fois que l'on récupère la PP.

Scénario :
Disons que j'ai 20000€ à investir.
J'achète en NP avec une décote de 20% pour une durée de 5 ans.
La part en PP vaut 200€.
En achetant en NP, je l'achète à 160€.
Ce qui me donne 125 parts pour 20000€ investis. (SCPI sans frais d'entrée/sortie).

À l'échéance des 5 ans, je récupère la PP des 125 parts.
En admettant un TD de 4%, je vais recevoir en un an 125*200*4% soit 1000€ par an.

Ce qui mécaniquement me donne un rendement de 5% car j'ai investi 20000€.

Bon? Pas bon?
Qu'en pensez-vous ?

Hello !

Personnellement, 2 choses rédhibitoires sur la NP pour ma part (c'est très personnel et subjectif) :
- Choisir une SCPI aujourd'hui pour bénéficier d'un TD dans 5 ans pas du tout garanti, je n'aime pas. C'est un pari.
- Je vois les premières années "d'attente" comme très décevantes d'un point de vue rendement : 20% pour 5 ans, c'est 3.7 % annualisés... Bof bof.. ce n'est pas une si grosse aubaine comme présentée par certains.

A plus !

Mathieu

 

[Deedjo]

La rentabilité en nue propriété pour Iroko par exemple est de 4,83 % sur 5 ans... Pas mal quand même. Mais je suis d'accord que ce n'est en aucun cas garanti.

 

[Phil17000]

- Je vois les premières années "d'attente" comme très décevantes d'un point de vue rendement : 20% pour 5 ans, c'est 3.7 % annualisés...

Salut,
20% de décote, ça veut dire 25% de plus-value, donc ça augmente un peu le chiffre.
Après, je pense que l'intérêt est surtout fiscal, si c'est réellement du net d'impôts et de prélèvements sociaux.

 

[Mat-1975]

Salut,
20% de décote, ça veut dire 25% de plus-value, donc ça augmente un peu le chiffre.
Après, je pense que l'intérêt est surtout fiscal, si c'est réellement du net d'impôts et de prélèvements sociaux.

Oui désolé pour l'erreur grossière... ça fait en fait 4.6% en effet...
mais mon sentiment reste le même... et je préfère toujours l'AV pour la fiscalité en effet !

A plus !

Mathieu

 

[Phil17000]

Bonsoir,

Je me pose la même question qu'ODL actuellement.
Acheter en NP ou en AV.

Je me suis fait un scénario et j'aimerais que quelqu'un confirme ou infirme ma perception de la NP:
L'achat en NP permet de booster le rendement du TD une fois que l'on récupère la PP.

Scénario :
Disons que j'ai 20000€ à investir.
J'achète en NP avec une décote de 20% pour une durée de 5 ans.
La part en PP vaut 200€.
En achetant en NP, je l'achète à 160€.
Ce qui me donne 125 parts pour 20000€ investis. (SCPI sans frais d'entrée/sortie).

À l'échéance des 5 ans, je récupère la PP des 125 parts.
En admettant un TD de 4%, je vais recevoir en un an 125*200*4% soit 1000€ par an.

Ce qui mécaniquement me donne un rendement de 5% car j'ai investi 20000€.

Bon? Pas bon?
Qu'en pensez-vous ?

Salut,
Je pense que c'est correct, mais vous payez upfront pour ce rendement boosté.

En admettant que vous ne vendez pas vos parts, vos flux annuels de trésorerie pour 20k investis seront dans un cas :
+800
+800
+800
+800
+800
+800
+800
+800
...

Et dans l'autre :
0
0
0
0
0
+1000
+1000
+1000
...

Il va falloir quelque temps pour rattraper l'équivalent de ce qui a été "abandonné" au départ.

En cas de revente, c'est un peu plus complexe.

 

[ApprentiEpargnant]

Salut,
Je pense que c'est correct, mais vous payez upfront pour ce rendement boosté.

En admettant que vous ne vendez pas vos parts, vos flux annuels de trésorerie pour 20k investis seront dans un cas :
+800
+800
+800
+800
+800
+800
+800
+800
...

Et dans l'autre :
0
0
0
0
0
+1000
+1000
+1000
...

Il va falloir quelque temps pour rattraper l'équivalent de ce qui a été "abandonné" au départ.

En cas de revente, c'est un peu plus complexe.

Hello,

Sans revendre, est-ce qu'il ne faudrait pas intégrer aux flux, la récupération de la décote en année 5?

 

[Buffeto]

Qu'en pensez-vous ?

j'ai déjà expliqué souvent ma position ....

achat en cash : AV
achat à crédit : en direct .....

 

[Pascal 75]

De mon coté ;

NP : Intéressant si intérêt fiscal (non pris en compte dans l'assiette fiscale IFI) ou trésorerie insuffisante.
Je l'utilise aussi pour réduire artificiellement certains tickets d'entrée.

Pour le "Direct" et l'AV, je pense qu'un panachage 80/20 ou 70/30 peut être raisonnable.

L'achat à crédit est très peu pertinent actuellement.

 

[Phil17000]

Hello,

Sans revendre, est-ce qu'il ne faudrait pas intégrer aux flux, la récupération de la décote en année 5?

Sans revente, l'évolution du prix de la part n'a pas d'impact puisqu'il ne représente pas un flux de trésorerie.
Seul le coût initial et les loyers perçus comptent.
En cas de revente, il faut placer un flux de trésorerie correspondant au montant de la vente, avec un arrêt des loyers par la suite.

 

[Pascal 75]

Salut,
20% de décote, ça veut dire 25% de plus-value, donc ça augmente un peu le chiffre.
Après, je pense que l'intérêt est surtout fiscal, si c'est réellement du net d'impôts et de prélèvements sociaux.

Peux tu expliciter le calcul aboutissant à 25% de PV stp ?

 

[Phil17000]

Peux tu expliciter le calcul aboutissant à 25% de PV stp ?

200 en pleine propriété
160 en nue propriété

160/200 = 80% donc 20% de décote

200/160 -1 = +25% lors de la récupération de la pleine propriété

 

[Pascal 75]

200 en pleine propriété
160 en nue propriété

160/200 = 80% donc 20% de décote

200/160 -1 = +25% lors de la récupération de la pleine propriété

Merci de ce rappel.
Désolé pour cette "absence".

Il y aussi un scenario plus favorable possible ... (observé avec RAP)
Une (ou des) augmentations de valeur de part.

Hypothèse : Prix évolue de 200 à 240.
240/160-1 = +50%

 

[sorcier]

Merci de ce rappel.
Désolé pour cette "absence".

Il y aussi un scenario plus favorable possible ... (observé avec RAP)
Une (ou des) augmentations de valeur de part.

Hypothèse : Prix évolue de 200 à 240.
240/160-1 = +50%

J'avais considéré la NP pour des SCPI étrangères pour échapper à l'imposition pendant le temps précédant ma retraite. Pas d'imposition pendant le temps à TMI 30% et imposition à une tranche inférieure après.

Dans mon cas, cela et le cas de SCPI Française dans un PER c'est ce qui m'arrange le plus.

 

[Nature]

J'ai mis ce lien [lien réservé abonné] dans un autre sujet, mais il a aussi surtout sa place ici

 

[Nature]

Autre lien d'un article [lien réservé abonné] qui n'apprend pas grand-chose mais propose ce tableau récapitulatif :

 

[Pascal 75]

Une dernière petite vague de baisse possible sur :

LF Grand Paris Patrimoine, Primopierre, Lafitte Pierre ?​

[lien réservé abonné]

 

[Nature]

Une dernière petite vague de baisse possible sur :

LF Grand Paris Patrimoine, Primopierre, Lafitte Pierre ?​

[lien réservé abonné]

@Pascal75
Tu copieras 100 fois :
Je m'appelle Pascal75, et je ne copierai plus sur @Nature qui a déjà mis le même lien ici il y a deux jours.
Je promets d'être dorénavant attentif, et de vénérer @Nature qui est manifestement le 1er de la classe.
Je reconnais aussi que @Nature est mon idole et que je tenterai de me hisser à son niveau bien que la barre soit très haute

 

[Pascal 75]

@Pascal75
Tu copieras 100 fois :
Je m'appelle Pascal75, et je ne copierai plus sur @Nature qui a déjà mis le même lien ici il y a deux jours.
Je promets d'être dorénavant attentif, et de vénérer @Nature qui est manifestement le 1er de la classe.
Je reconnais aussi que @Nature est mon idole et que je tenterai de me hisser à son niveau bien que la barre soit très haute

Désolé .

Et pour ton humour.

Comme je dis toujours si "Nature" n'existait pas, il faudrait l'inventer

 

[ganesh]

Bonjour,
Versement du dividende manquant pour la SCPI Activimmo sur mon contrat SPIRIT 2 à la bonne date de VL.
Le total des 2 versements correspond bien à 8,31€ par part.

Reste à espérer que cela ne se reproduise pas trop souvent...

 

[Richard 1er]

Désolé .

Et pour ton humour.

Comme je dis toujours si "Nature" n'existait pas, il faudrait l'inventer

Bonjour l'ami !

Je vois que l'ami @lebadeil t'a confectionné de grands yeux tout gentils et innocents, mais il aurait pu aussi te les faire plus perçants, toi qui du haut de tes 330 m ne pouvais voir les choses que de loin. Ce n'est pas de ta faute. On te pardonne bien volontiers. N'est-ce pas, @Nature ?