La ruée vers les SCI

[poam5356]

Donc que cet article soit du publi-reportage est une interprétation personnelle, tandis que d'autres lecteurs y verront un ensemble de données informatives.
Et c'est bien ainsi, puisque chacun a sa propre vision qui permet de faire avancer une communauté

Oui, bien sûr, je suis d'accord.
Par contre, bien dommage d'y lire une énormité lorsque le rédacteur compare les frais de souscriptions dans une SCPI aux frais de notaire en direct. Ce qui fait penser que les frais de souscriptions aux parts de SCPI servent aussi à payer les notaires. Il aurait mieux fait de dire que c'était pour rémunérer les divers intervenants qui gravitent autour de la scpi... Les frais de notaires, quand il y en a, étant absorbés par le flux financier de la SCPI.

 

[Rouste]

Oui, bien sûr, je suis d'accord.
Par contre, bien dommage d'y lire une énormité lorsque le rédacteur compare les frais de souscriptions dans une SCPI aux frais de notaire en direct. Ce qui fait penser que les frais de souscriptions aux parts de SCPI servent aussi à payer les notaires. Il aurait mieux fait de dire que c'était pour rémunérer les divers intervenants qui gravitent autour de la scpi... Les frais de notaires, quand il y en a, étant absorbés par le flux financier de la SCPI.

Mais je me trompe peut etre, mais les flux financier de la SCPi sont notamment alimentés par les frais d'entrees.
Donc cela ne me semble pas etre une enormité de dire que les frais de souscriptions aux parts de SCPI servent aussi à payer les frais liés a l'acquisition d'actifs immobiliers.
Cette simplification permet de faire le parallele entre un achat immobilier et un achat de part de SCPI.

 

[Nature]

Oui, bien sûr, je suis d'accord.
Par contre, bien dommage d'y lire une énormité lorsque le rédacteur compare les frais de souscriptions dans une SCPI aux frais de notaire en direct. Ce qui fait penser que les frais de souscriptions aux parts de SCPI servent aussi à payer les notaires. Il aurait mieux fait de dire que c'était pour rémunérer les divers intervenants qui gravitent autour de la scpi... Les frais de notaires, quand il y en a, étant absorbés par le flux financier de la SCPI.

Bien vu !

 

[poam5356]

Donc cela ne me semble pas etre une enormité de dire que les frais de souscriptions aux parts de SCPI servent aussi à payer les frais liés a l'acquisition d'actifs immobiliers.

Non, les frais de souscriptions sont une chose et ne servent pas à payer les notaires. Ils vont dans la poche des intermédiaires.
Quoique!! Parfois, certains gestionnaires en ponctionnent une partie pour renflouer le RAN qui lui, à son tour, est ponctionné pour augmenter artificiellement le rendement servi.
Par contre, aucune perméabilité avec les divers frais d'achat/vente de biens dans la scpi. Les frais de notaires sont bien identifiés et listés dans les rapports annuels.

Cette simplification permet de faire le parallele entre un achat immobilier et un achat de part de SCPI.

Oui, on comprend que l'auteur compare les 2 parce que les % sont du même ordre. On paye bien 10% de notaire/Etat, on peut bien aussi payer 10% de frais sur l'achat de parts... Sauf que... C'est faux!

 

[Sluwp]

Des parallèles douteux sont faits mais au moins on est pas dans le mensonge pur et simple.

La commission de souscription ne sert ni à payer les frais de notaires, ni à renflouer le RAN. Elle va à la société de gestion qui en redistribue une grosse partie aux distributeurs.
Pour les frais de notaire ils viennent s'ajouter en quelque sorte et sont payés directement par la SCPI.
Pour le RAN il y a sur la plupart des SCPI un prélèvement sur la prime d'émission afin que les nouvelles souscriptions ne viennent pas diluer le montant du RAN par part. Ces prélèvements ne peuvent pas augmenter le RAN par part. C'est vrai qu'il y a des avantages et inconvénients au RAN et beaucoup de croyances. Ce n'est à mon avis pas un indicateur très important pour choisir ses SCPI

 

[lebadeil]

Bonjour à tous,
merci @calimero77 pour l'article ou "publipostage", apprécié comme beaucoup d'entre vous.

Au delà de ce qui a été dit précédemment je relève le sujet des risques (même si considérés comme faible) , sujet déjà abordé au sein du forum :

L'article mentionne pour l'immobilier en général (sans préciser si SCI, SCPI, OPCI) :
- 1.la baisse de la valeur du placement
- 2. la diminution des revenus locatifs
- 3. la liquidité

1. Valeur du Placement : Dans les grandes villes (sauf Paris), les prix ne baissent pas, disons que les prix sont plus raisonnables (en particulier sur certains logements mal placés, ou non conforme / DPE)

Une partie du parc de logements risque de ne plus etre "louable"en regard des Non Conformités Energie.
Le parc de nouveaux logements ne va partout à la vitesse des besoins (je parle des grandes villes)
Donc même avec un durcissement des conditions d'emprunt et des taux en augmentation, j'ai l'impression que la demande reste forte en regard de l'offre. Votre avis (en plus des témoignages de @Poam et @Buffeto) ?

2. Revenus Locatifs : Pendant la période Covid, on a pu voir en effet un impact négatif chez certaines SCI / SCPI, lié a des bureaux, commerces. On peut aussi imaginer qu'avec l'inflation, les loyers vont augmenter selon les indices (sauf si plafond ou gel fixé par le prochain gouvernement). Votre avis ?

3. Liquidité : Comme @Buffeto aime à le rappeler, le risque c'est plus "l'engouement" que le manque de liquidité en tout cas chez certaines SCI , qui font porter le risque de réduction du rendement. C'est clairement le cas de la SCI ViaGenerations qui s'est sentie obligé de fermer un peu le robinet des souscriptions.

Comme deja evoqué , et profitant du theme de la file "Ruée vers les SCI", les SCI sont presentées dans l'article comme
- des alternatives au fonds Euros (avec un risque faible)
- ouvrant la porte à un investissement Court Terme (certains ne seront peut être pas d'accord)
- avec une flexibilité de revente facile, grace à bonne liquidité (parfois trop bonne)
- un retour sur investissement typiquement en 6 mois.

Les SCPI sont plutôt vues comme
- un investissement Long Terme (5 ans pour rentrer dans un rendement comparable aux SCI, en regard des frais initiaux en particulier) et avec une liquidité plus questionnable selon les cas
- une fiscalité Impôts sur le Revenu (si SCPI en direct) , ou Fiscalité Assurance Vie (si SCPI en AVie)

Sentez vous libre de commenter , donnez votre avis ....

 

[lebadeil]

Prix de l'immobilier : humour du jour

 

[poam5356]

Pour le RAN il y a sur la plupart des SCPI un prélèvement sur la prime d'émission afin que les nouvelles souscriptions ne viennent pas diluer le montant du RAN par part.

Ah, oui, c'est juste. Je viens de vérifier mes petits papiers, vous avez raison, c'est sur la prime d'émission.

 

[Buffeto]

1. Valeur du Placement : Dans les grandes villes (sauf Paris), les prix ne baissent pas, disons que les prix sont plus raisonnables (en particulier sur certains logements mal placés, ou non conforme / DPE)

il faut donc distinguer entre les SCPI d'habitation et les SCPI thématiques ou diversifiées .

car il n'existe pas UN marché de l'immo mais DES marchés qui sont assez différents et disparates

Votre avis (en plus des témoignages de @Poam et @Buffeto) ?

mon avis est que comme pour l'immo en direct le gérant doit etre sélectif sur les investissements de la SCPI

2. Revenus Locatifs : Pendant la période Covid, on a pu voir en effet un impact négatif chez certaines SCI / SCPI, lié a des bureaux, commerces. On peut aussi imaginer qu'avec l'inflation, les loyers vont augmenter selon les indices (sauf si plafond ou gel fixé par le prochain gouvernement). Votre avis ?

là encore tout dépend si on parle d'habitation ou autre ...par exemple les murs de clinique ou d'EHPAD qui ont des baux commerciaux n'ont pas été impactés par la covid ...

3. Liquidité : Comme @Buffeto aime à le rappeler, le risque c'est plus "l'engouement" que le manque de liquidité en tout cas chez certaines SCI , qui font porter le risque de réduction du rendement.

comme dit plus haut , le gérant doit etre sélectif mais ......si l'argent rentre à flot il va avoir la tentation de l'etre moins d'où une vraisemblable baisse du rendement. (cf théorème de Buffeto )

 

[lebadeil]

Pour info, un indicateur sur l’évolution des prix immobilier ancien jusq fin dec 201 (source : rapport trim. de Silver Avenir 1T-2022)
ou on peut voir que Paris (courbe noire) et Ile de France hors Paris (courbe rouge) se stabilisent, et la Province (courbe verte, sans precision de grande ville ou non) continue de progresser.
Interessant de suivre les prochains épisodes de la série, en regard de la hausse des taux et du durcissement des conditions d'emprunt

 

[SCPIMANN]

Bonjour,
Il y a quelque chose que je n'arrive pas à m'expliquer mais qui pourtant doit être simple...aussi je fait appel à vous.
Cela concerne les frais lors d'un investissement en SCI en assurance vie.

Exemple:
Je verse 500€ sur mon assurance vie LINXEA Spirit 1 sur la SCI TANGRAM qui a 2% de frais sur "achat".
Or quand je réalise cet acte il y a bien 500€ d'investi sur cet UC dans mon assurance vie alors que je m'attendrais à avoir 490€.
C'est comme ça que cela fonctionne en SCPI ou lorsque j'investi je vois directement les frais pris par la société de gestion et je vois mon investissement net qui est de 460€ pour des frais de 8% et 500€ de versement.

Ou sont passé les 2% de frais concernant la SCI?

Ou c'est la valeur de l'UC acheté qui diminue de 2%?
Exemple: un UC de SCI vaut 250€ au lieu d'en avoir 2 j'en aurai 1.96 (((250-2%)/250)*2)

Merci par avance de votre aide pour y voir plus clair (en tout cas je trouve le système SCPI bien plus clair pour comprendre les frais pris lors d'un investissement en assurance vie).

 

[mishell63]

Bonjour,
C'est la valeur liquidative qui est majorée de 2% pour obtenir la valeur de souscription.
Dans votre exemple, la valeur de souscription est donc de 250+2% soit 255€ et vous obtenez 500/255=1,96 part.

 

[SCPIMANN]

Bonjour,
C'est la valeur liquidative qui est majorée de 2% pour obtenir la valeur de souscription.
Dans votre exemple, la valeur de souscription est donc de 250+2% soit 255€ et vous obtenez 500/255=1,96 part.

OK merci !!

 

[lebadeil]

Bonjour à tous, j'aurai bien mis à jour le tableau des SCI comme d'habitude en milieu de mois, mais il manque beaucoup de valorisations, donc on le reporte de qq jours

 

[Buffeto]

Bonjour à tous, j'aurai bien mis à jour le tableau des SCI comme d'habitude en milieu de mois, mais il manque beaucoup de valorisations, donc on le reporte de qq jours

ah ca commence les excuses bidons.....

 

[lebadeil]

ah ca commence les excuses bidons.....

@Buffeto s'ennuie aujourd’hui ? ou c'est la chaleur ?

 

[Buffeto]

@Buffeto s'ennuie aujourd’hui ? ou c'est la chaleur ?

les joies de la retraite ....avec cette chaleur je ne bouge pas une oreille ..transat , petite bière en hommage à JC ( l'ancien président sumotophile ) ..elle est pas belle la vie ?
je me concentre pour la formation de demain.... ( tu ne me liras pas demain , déçu ? )

 

[lebadeil]

je me concentre pour la formation de demain.... ( tu ne me liras pas demain , déçu ? )

Oh oui , Maitre Buffeto lui dit-il, en tenant dans son bec un fromage (je commence à apprendre les leçons de Maitre @Nature mais j'ai qu'une 1/2h de e-learning)

C'est quoi ta formation si ce n'est pas indiscret , possible par MP

 

[Nature]

C'est quoi ta formation si ce n'est pas indiscret , possible par MP

Facile !
C'est "Comment apprendre à vivre avec une moins-value de -50% sur ses SCPI"

 

[Buffeto]

C'est quoi ta formation si ce n'est pas indiscret , possible par MP

ça n'a rien de secret ..je fais des formations à la gestion patrimoniale pour jeunes libéraux para médicaux ....

les jeunes paramédicaux qui sortent du parcours universitaire sont lâchés dans la jungle libérale sans que personne ne leur ait jamais parlé de la deuxième activité du libéral.

la 1ere est leur activité professionnelle mais la seconde est d'etre ....un chef d'entreprise ( très petite entreprise mais entreprise quand même ) .
celle ci va leur permettre de vivre et de se préparer une retraite .

or , sur de groupes facebook dans lesquels j'interviens je me suis aperçu que le niveau de connaissance en matière patrimoniale confine au mieux à l'a peu près au pire à la croyance infondée ...

d'où l'idée de créer cette formation depuis 2018....