La ruée vers les SCI

[lebadeil]

Article correct Juste le titre "[sci] aussi rentables que les scpi" qui me semble abusif. Pour une durée de détention inférieure à 3-5 ans c'est souvent le cas, au délà c'est rarement le cas.

Je pense que le succès des SCI vient en partie de la baisse des fonds Euros , SCI vues comme une formule alternative, raisonnablement performante (#3 à 5%), pas trop risquée, limitée en frais (0-2% en frais d'entréé) donc on retrouve sa mise en moyenne en 6 mois, intelligible pour la moyenne (mécanique de fonctionnement), souple et liquide.

Comme dans beaucoup de domaines, il y a des niches, des gestionnaires dépassés par le succès et des epargnants victimes du manque d'anticipation des gestionnaires ....

Les OPCI sont plus volatiles , pas toujours dans l'esprit de ceux qui cherchent une minimisation du risque à travers l'immobilier, comme valeur refuge.

Les SCPI sont effectivement plus du Long Terme, compte tenu des frais d’entrée (8-10% en general) , il faut alors souvent 2 ans pour retrouver sa mise, + les autres frais/penalités/contraintes pas toujours intelligibles par la moyenne des epargnants.

Appréciable en tout cas de pouvoir enrichir notre base de comprehension au sein du forum, avec les experts, les articles de differentes sources, les membres qui surveillent les annonces pour les partager ..... Petite communauté sur cette file, et bon esprit

 

[GREKKO]

Bonjour,
Je suis actuellement placé sur la SCI Trangram qui ne tient pas toutes ses promesses au niveau du rendement=>2% en rendement annualisé depuis mon entrée en mars 2020, juste avant le Covid .
Aujourd'hui mon courtier me propose d'arbitre sans frais vers la SCI Cap Immo avec une promesse de rendement de 5% brut.
Par contre les frais de gestion me semblent élevés (PATRIMONIAL REIM) : commissions de courtage HT de 1,6% de l'actif brut réévalué, arbitrage entre 0,3% (fds) et 1% (immobilier direct/indirect). Sachant que j'avais 0,7% sur la SC Tangram, je m'interroge.
Bien sur mon courtier me met la pression avec des frais d'entrée qui vont passer à 2% en juillet…
Merci pour vos avis éclairés.

 

[lebadeil]

Bonjour,
Je suis actuellement placé sur la SCI Trangram qui ne tient pas toutes ses promesses au niveau du rendement=>2% en rendement annualisé depuis mon entrée en mars 2020, juste avant le Covid .
Aujourd'hui mon courtier me propose d'arbitre sans frais vers la SCI Cap Immo avec une promesse de rendement de 5% brut.
Par contre les frais de gestion me semblent élevés (PATRIMONIAL REIM) : commissions de courtage HT de 1,6% de l'actif brut réévalué, arbitrage entre 0,3% (fds) et 1% (immobilier direct/indirect). Sachant que j'avais 0,7% sur la SC Tangram, je m'interroge.
Bien sur mon courtier me met la pression avec des frais d'entrée qui vont passer à 2% en juillet…
Merci pour vos avis éclairés.

Bonjour @GREKKO . Comme tu peux le voir sur le forum, il y a des SCI investies dans des domaines differents, et chacun fera son marché par thematique, par courtier/assureur, selon les frais applicables, par conviction.

C'est vrai que la SCI Tangram est decevante, et tu as raison de te poser la question pour un eventuel arbitrage.

SCI Capimmo est un bon choix, solide, existante depuis 2007 , et assez stable.
Donc pas trop de risque avec celle là. Tu verras les performances sur le tableau de synthese presenté dans cette file ici

Par contre, tu peux egalement decider de diversifier sur plusieurs SCI.

Parmi les frais, il y a les frais de l'assureur, et les frais du fond.
Les performances afiichées dans le tableau comprennent les frais de gestion du fonds, mais pas les frais de gestion de ton assureur.
Les frais de ton assureur sont indiqués dans le tableau si le courtier / assureur se trouve parmi les classiques du forum (Assur Vie en ligne)

Il y a 2 types de frais d'entrée , les frais d'entrée de ton assureur, et les frais d'entrée du fonds
Pour la plupart des Assur Vie en ligne les frais d'entrée sont à 0 , mais il peut y avoir des frais de souscription pour le fonds (Capimmo est à 2%)
Ensuite dans le cas d'un arbitrage, il peut y avoir des frais chez ton assureur.
Pour les assur vie en ligne, c'est en général gratuit.

 

[Atys]

Un courtier peut proposer du capimmo à 0% de frais d'entrée ? N'y aurait-il pas confusion avec cap santé by capimmo ?

 

[lebadeil]

Un courtier peut proposer du capimmo à 0% de frais d'entrée ? N'y aurait-il pas confusion avec cap santé by capimmo ?

Bonne remarque
Comme on ne connait pas le courtier, il peut aussi y avoir pour Capimmo une confusion entre les frais d'entrée de l'assureur et les frais d'entrée du fonds ....

 

[cristal33]

Bonjour,
Je suis actuellement placé sur la SCI Trangram qui ne tient pas toutes ses promesses au niveau du rendement=>2% en rendement annualisé depuis mon entrée en mars 2020, juste avant le Covid .
Aujourd'hui mon courtier me propose d'arbitre sans frais vers la SCI Cap Immo avec une promesse de rendement de 5% brut.
Par contre les frais de gestion me semblent élevés (PATRIMONIAL REIM) : commissions de courtage HT de 1,6% de l'actif brut réévalué, arbitrage entre 0,3% (fds) et 1% (immobilier direct/indirect). Sachant que j'avais 0,7% sur la SC Tangram, je m'interroge.
Bien sur mon courtier me met la pression avec des frais d'entrée qui vont passer à 2% en juillet…
Merci pour vos avis éclairés.

Bonjour,

Ce n'est pas plutot cap santé que votre courtier vous propose ? Les caractéristiques décrites y ressemblent fortement. Et à mon avis, c'est plutôt un objectif qu'une promesse les 5% de rendement. ..

 

[GREKKO]

Bonjour,

Oui désolé c'est bien Cap Santé by Capimmo que me propose mon courtier.

Les 5% sont effectivement bien une promesse, qui d'ailleurs avait aussi été faite à l'époque de la SC Tangram (idem 5% brut) mais qui n'a jamais été tenue…

Ce qui me fait peur c'est les frais de gestion à 1,6% ht soit quasi 2% ttc de Cap Santé. Si on table sur un rendement de 4%, il reste 2%...quasi mon rendement de TRANGRAM (rappel frais de gestion 0,7%).
Donc je doute.

 

[lebadeil]

Oui désolé c'est bien Cap Santé by Capimmo que me propose mon courtier.

Les 5% sont effectivement bien une promesse, qui d'ailleurs avait aussi été faite à l'époque de la SC Tangram (idem 5% brut) mais qui n'a jamais été tenue…

plutot Cap Santé by Primonial REIM
Capimmo est une SCI historique du meme gestionnaire Primonial REIM
Effectivement les promesses n'engagent personne ....
A noter aussi , que Cap Santé affiche une perfo de 4% sur Quantalys auj. mais 3.5% de perfo sont en dehors de la zone de commercialisation, avant deb Mai 2022 (comme mentionné sur la file un peu plus haut)

 

[sorcier]

Le nom complet est bien Cap Santé (by Capimmo) même si Primonial est derrière tout.

Perso je me suis débarrassé de Novaxia R et pris Cap Santé. Voir déjà la ligne en vert après une semaine fait plaisir par rapport à Novaxia R en rouge depuis l'année dernière...

 

[Nature]

Ce qui me fait peur c'est les frais de gestion à 1,6% ht soit quasi 2% ttc de Cap Santé. Si on table sur un rendement de 4%, il reste 2%...quasi mon rendement de TRANGRAM (rappel frais de gestion 0,7%).
Donc je doute.

Ce sont des rendements nets de frais.
Par contre, se déduira sur l'enveloppe totale (montant total de tes parts revalorisées) les frais de gestion annuels de ton assurance-vie

 

[arnoid]

Bonjour @GREKKO . Comme tu peux le voir sur le forum, il y a des SCI investies dans des domaines differents, et chacun fera son marché par thematique, par courtier/assureur, selon les frais applicables, par conviction.

C'est vrai que la SCI Tangram est decevante, et tu as raison de te poser la question pour un eventuel arbitrage.

SCI Capimmo est un bon choix, solide, existante depuis 2007 , et assez stable.
Donc pas trop de risque avec celle là. Tu verras les performances sur le tableau de synthese presenté dans cette file ici

Par contre, tu peux egalement decider de diversifier sur plusieurs SCI.

Parmi les frais, il y a les frais de l'assureur, et les frais du fond.
Les performances afiichées dans le tableau comprennent les frais de gestion du fonds, mais pas les frais de gestion de ton assureur.
Les frais de ton assureur sont indiqués dans le tableau si le courtier / assureur se trouve parmi les classiques du forum (Assur Vie en ligne)

Il y a 2 types de frais d'entrée , les frais d'entrée de ton assureur, et les frais d'entrée du fonds
Pour la plupart des Assur Vie en ligne les frais d'entrée sont à 0 , mais il peut y avoir des frais de souscription pour le fonds (Capimmo est à 2%)
Ensuite dans le cas d'un arbitrage, il peut y avoir des frais chez ton assureur.
Pour les assur vie en ligne, c'est en général gratuit.

Bonjour, sait on pourquoi les performances de tangram sont décevantes ? Est ce que les résultats peuvent évoluer favorablement ces prochaines années?

 

[lebadeil]

Est ce que les résultats peuvent évoluer favorablement ces prochaines années?

Je ne sais pas si quelqu’un a la réponse à cette question ? Et si on le savait on serait tous riches
Sur les raisons de la déception, souvent des choix de gestion, sans avoir le détail. On juge donc plus sur la qualité du gestionnaire et la confiance, c’est vrai que c’est subjectif ….

 

[Buffeto]

Est ce que les résultats peuvent évoluer favorablement ces prochaines années?

tout dépend de ce que tu appelles " favorablement " ...

les SCI ont été vues par certains comme un recours après l'effondrement des fonds euros....

mon avis est toujours le même , le vieux théorème de buffeto : " lorsqu'un produit se démocratise etc....."

donc rester dans la zone 3,5% (tous frais déduits ) me semble devoir être la norme dans le futur ......

 

[Atys]

Qqn avait publié une analyse du portefeuille de tangram il y a 1 ou 2 ans (que des produits amundi, scpi peu performantes...) et etait plutôt pessimiste sur les perf. Sans la promo à 0,5 de frais j'aurais choisi capimmo...

 

[lebadeil]

Illustration des promesses des gerants de fonds

 

[Sluwp]

Qqn avait publié une analyse du portefeuille de tangram il y a 1 ou 2 ans (que des produits amundi, scpi peu performantes...) et etait plutôt pessimiste sur les perf. Sans la promo à 0,5 de frais j'aurais choisi capimmo...

Par effet de dilution j'ai l'impression qu'il y a désormais moins de produits Amundi (mais ils ne dévoilent pas la totalité de leur portefeuille, les SCI n'ayant aucune obligation de transparence malheureusement).. On pourrait reprocher à Tangram de détenir beaucoup de produits grand publics : SCPI, OPCI, ce qui n'est jamais un montage très efficient selon moi. Et aussi beaucoup de cash, plus de 200M€ à la fin 2021 qui ne rapportent rien.

J'avais un peu peur pour 2022 car une spécificité de cette SCI est de détenir pas mal de foncières cotées. J'ai l'impression qu'ils limitent la casse pour le moment et ne renforcent pas à la baisse.

Pour ceux que ça intéresse voici le "bilan annuel" de 2021 : [lien réservé abonné]

 

[Jeune_padawan]

Bonsoir,

mais ils ne dévoilent pas la totalité de leur portefeuille

On a les 10 premières lignes au 31/12/2021 :

[lien réservé abonné]

 

[Breizh 2]

Bonjour. Je relève 2 erreurs dans l'article du Particulier.
Silver Avenir ne détient pas que des biens en direct
Et n'est pas "fermée jusqu'en 2023"...

Pas terrible, donc, cet article. Ne donne pas envie de s'abonner au journal

 

[lebadeil]

Bonjour. Je relève 2 erreurs dans l'article du Particulier.
Silver Avenir ne détient pas que des biens en direct
Et n'est pas "fermée jusqu'en 2023"...

Pas terrible, donc, cet article. Ne donne pas envie de s'abonner au journal

Bonjour, sur le forum, on fait mieux que les journalistes. On lit les articles, on croise avec d'autres sources, on a quelques analyses et retours. Pour autant, toujours interessant pour la communauté de partager.
Et, comme dans la vie "personne n'est parfait" , valide pour qq journalistes et aussi pour nous meme !

 

[lebadeil]

Bonjour , pour etudier l'evolution des poches immo de Via Generation et Silver Avenir, est ce que quelqu'un aurait les rapports mensuels ( ou reporting). de ces SCi svp ? Meme limité a qq mois.....
L' etude consiste a corréler l'evolution des encours, des poches immos/ liquidité et la vaolrisation de la SCI dans le temps (@zian a commencé des graphiques dans et esprit sur une autre file, interessant a regarder.)