La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[Josh34]

LF Multimmo - Philosophale -22,30% en 2024.
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J'imagine que lorsqu'une SCI souhaite bloquer les retraits (comme pour Multimmo donc), les assureurs font pression pour diminuer le prix de part. Les statuts d'une SCI donnent aussi une grande latitude au gérant pour fixer le prix de la part, en gros le doigt mouillé est autorisé. Cela dit c'est aussi +/- le cas sur les scpi grâce aux +10/-10%.

 

[Sluwp]

Dans son dernier bulletin capimmo prévoit 2,7% de perf nette en 2025, hors revalorisations. Il faudrait faire un récapitulatif de leurs prévisions

 

[Msimmo]

Dans son dernier bulletin capimmo prévoit 2,7% de perf nette en 2025, hors revalorisations. Il faudrait faire un récapitulatif de leurs prévisions

En effet, surtout quand ils avaient dit qu'on était pas loin d'avoir touché le point bas...

En tout cas, pour fin février 2025 ils sont à -0,10%...
Alors l'objectif à 2.7% est déjà mal embarqué !

 

[Micklin]

Bonjour,
A propos de capimmo, je serais curieux de savoir si, comme moi, des personnes gardent malgré tout leur ligne et espèrent quand même que sur du long terme ça arrivera à remonter la pente ?
J'avais mis environ 5% de mon AV là-dedans pour diversifier un peu. C'est ma seule thématique "immo".

 

[Titus-3125]

Bonjour @Micklin ,
J'ai complètement désinvesti Capimmo dès les prémisses de la déconfiture.

Pourquoi ?
Ce type de fonds, paquebot immobilier, rapporte 4% à 5% quand tout va bien (avant les frais de l'AV).
A ce rythme cela va prendre très longtemps pour compenser la perte et cela sans compter le coût d'opportunité en ne plaçant pas sur un autre actif plus opportun (même un simple fonds monétaire a fait mieux).
Donc, non seulement, j'ai écarté le risque d'encaisser de nouvelles pertes, mais j'ai préféré arbitrer vers des actifs avec un meilleur potentiel rendement-risque.

Je pars d'une règle simple, en me posant la question suivante :
Si je devais acheter cet actif aujourd'hui, le ferais-je ?
Si la réponse est non, c'est que je préfère autre chose et que c'est le moment de le vendre.
Si la réponse est oui, il faut le conserver.

 

[Micklin]

Je comprends tout à fait les personnes qui en sont sortis vite fait.
Cependant je suis persuadé qu'il y a contradiction par rapport à l'analyse des profils pour le risque lors des souscriptions d'une AV :
Beaucoup ont surement j'imagine déclarer être prêts à rester investis en cas de baisse de x%. Or dans les faits, ça revend rapidement dès une baisse, ce qui en plus fait un effet boule de neige sur la baisse de l'actif.

 

[Titus-3125]

Le profil de risque de l'investisseur est une chose, le profil de risque d'un fonds (SRRI) en est une autre.
Ce sujet a déjà été discuté en amont de ce fil.
Le calcul du niveau SRRI est basé sur la volatilité passée, ce qui n'est qu'une grossière estimation de la volatilité future, sans aucune garantie, ET qui exclu tout évènement extrême la finance ne fonctionnant pas dans un environnement Gaussien.
Donc, dans le cas de Capimmo, il était légitime de se poser la question de garder ou pas.
Ce n'est pas parce qu'un investisseur est prêt à conserver un actif pendant une certaine durée qu'il doit le faire à tout prix. Parfois, il est bon de se poser des questions, en particulier lorsqu'un actif présente une volatilité bien au delà de la "normale".
Sinon, je vous rejoins sur le fait qu'il ne faut pas arbitrer "à tout va", à chaque variation négative, qui correspond à la volatilité attendue du fonds. Et oui, le comportement moutonnier des investisseurs est la principale cause des variations irrationnelles de la valorisation des actifs.

 

[lebadeil]

Je comprends tout à fait les personnes qui en sont sortis vite fait.
Cependant je suis persuadé qu'il y a contradiction par rapport à l'analyse des profils pour le risque lors des souscriptions d'une AV :
Beaucoup ont surement j'imagine déclarer être prêts à rester investis en cas de baisse de x%. Or dans les faits, ça revend rapidement dès une baisse, ce qui en plus fait un effet boule de neige sur la baisse de l'actif.

Bonjour,
Comme mentionné par @Titus-3125 , vous retrouverez un débat sur cette file à partir de Fin 1e trimestre 2023, quand les premiers nuages sur Capimmo ont commencé à apparaitre. Les épargnants ont pu vendre rapidement, ou pu attendre un peu, beaucoup, .... ou ne pas vendre en fonction de leur stratégie.
On connait l'histoire, les déboires n'ont fait que s'accumuler avec des reportings mensongers, pouvant donner de faux espoirs.

La situation aujourd'hui n'est pas brillante, et on ne voit pas beaucoup de perspectives. Apres, chacun est libre de sa décision.

Personnellement, je vendrais malgré la perte, car je ne vois pas le soleil à l'horizon, et chaque année de passée, est une perte de rémunération, même par rapport à un fonds euros de base.

 

[infinity05]

En tout cas y a encore du monde dessus, 5 milliards d'encours

 

[cmdurand]

J'ai conservé capimmo malgré les très fortes baisses (grosse erreur de ma part). J'ai en revanche quitté sans pertes Cap santé et avec gain via generation et silver avenir (fin 2024). On verra sa continu de monter mais il y a un ralentissement tout de même...

 

[Elguiweb]

En tout cas y a encore du monde dessus, 5 milliards d'encours

Je pense qu'on n'imagine pas la proportion de personnes qui suivent tout ça de très très (trop) loin.

 

[Sluwp]

En tout cas y a encore du monde dessus, 5 milliards d'encours

Capimmo a bloqué les retraits (des assureurs) donc à priori il n'y a pas 5Mds de particuliers dessus.

 

[SaintBol]

Je comprends tout à fait les personnes qui en sont sortis vite fait.
Cependant je suis persuadé qu'il y a contradiction par rapport à l'analyse des profils pour le risque lors des souscriptions d'une AV :
Beaucoup ont surement j'imagine déclarer être prêts à rester investis en cas de baisse de x%. Or dans les faits, ça revend rapidement dès une baisse, ce qui en plus fait un effet boule de neige sur la baisse de l'actif.

Je suis prêt à rester investi en cas de baisse sur mon ETF World. Les marchés actions c'est volatile, time in the market beats timing the market, sortir c'est manquer à coup sûr la hausse qui suit, même les gérants actifs ne battent pas l'indice sur le long terme, à long terme ça monte car c'est un investissement sur le capitalisme, etc etc. Pas de problème.

Mais pas sur de la SCI d'immo de bureau:

• investie pour profiter des loyers qui capitalisaient et qui faisaient monter la VL de façon pépère
• dans un secteur pour lequel on a une visibilité bien plus longue et une volatilité bien plus faible que les actions...
• ...et justement là on a pu comprendre que c'était parti pour baisser pendant un moment. On pouvait avoir un doute au moment de la remontée des taux mais plus après le début des baisses des SCI et SCPI, encore moins depuis que ces véhicules doivent vendre leurs meilleurs actifs à prix cassés et conserver les daubes.
• Et en effet, il faut l'avouer, sur ces véhicules dont les actifs sont peu liquides, quand ça commence à sortir en masse et à se ruer vers la porte, il vaut mieux être en tête de la foule (même si on croit que c'est débile, d'ailleurs) plutôt qu'à la traîne.

Fin 1e trimestre 2023, quand les premiers nuages sur Capimmo ont commencé à apparaitre. Les épargnants ont pu vendre rapidement

Saine lecture que celle de ce forum en effet. Comme Titus-3125, sorti au tout début de la bais(s)e

 

[Atys]

C'est pour cela que viagenerations, silver avenir, territoires avenir etc Doivent jouer finement car toute baisse même minime peut déclencher un mouvement de panique et une spirale infernale.
J'ai été étonné de la petite baisse sur esg tendance pierre car comptablement ils auraient pu l'amortir sur quelques semaines ou utiliser une quelconque reserve. Cela met un doute sur la gestion d'esg et je reste perso à l'écart

 

[luluca]

Capimmo a bloqué les retraits (des assureurs) donc à priori il n'y a pas 5Mds de particuliers dessus.

Je n'ai pas compris.

Est-ce à dire que ces 5 Mds sont un artifice de présentation tant que les retraits des assureurs n'ont pas eu lieu effectivement ?
Pourtant Capimmo indique dans son bulletin T4 de disposer de liquidité et ne vouloir faire que des arbitrages pour 700 M. Arbitrage signifiant qu'ils veulent encore réduire leurs part de bureaux.

 

[luluca]

Dans son dernier bulletin capimmo prévoit 2,7% de perf nette en 2025, hors revalorisations. Il faudrait faire un récapitulatif de leurs prévisions

Ma question c'est : alors pourquoi y rester ? Un fonds euros chez Garance ou MASCF fera inévitablement mieux. Avec en plus la garantie du capital.

 

[Clinis Wood]

Malheureusement les seuls personnes qui vont continuer à gagner de l'argent sans prendre le moindre risque avec Capimmo sont Praemia (ex Primonial qui n'assume pas son nom historique) avec 1.6€HT de frais annuel.
Ces personnes ayant montré ces dernières années qu'ils étaient des menteurs patentés, il convient à mon sens de leur retirer cette manne annuelle en désinvestissant la totalité de sa ligne Capimmo.
Ligne qui est d'ailleurs sans avenir au vu de la capitalisation qui baisse chaque mois d'un montant compris en 50 et 100M€.
J'ai rarement de certitudes dans le milieu de la finance, mais là d'un point de vue business et éthique c'est clairement stop (et depuis longtemps) pour moi.

 

[Sluwp]

Je n'ai pas compris.

Est-ce à dire que ces 5 Mds sont un artifice de présentation tant que les retraits des assureurs n'ont pas eu lieu effectivement ?
Pourtant Capimmo indique dans son bulletin T4 de disposer de liquidité et ne vouloir faire que des arbitrages pour 700 M. Arbitrage signifiant qu'ils veulent encore réduire leurs part de bureaux.

Non 700M c'est ce qu'ils ont déjà fait. Et ils indiquent qu'ils souhaitent encore vendre pour 1,5Mds. On peut donc supposer qu'il y a 1,5Mds d'ordres de vente en attente. Probablement auparavant détenus sous forme d'UC qui ont été revendues, et qui ont donc fini dans l'actif général (fonds €) des assureurs.

Ma question c'est : alors pourquoi y rester ? Un fonds euros chez Garance ou MASCF fera inévitablement mieux. Avec en plus la garantie du capital.

On peut espérer 1) un rebond des valorisations et 2) une diminution du plan de cessions et donc une reprise partielle des "provisions pour liquidité" = baisse artificielle de la valeur de la SCI.

Pour le 1) ça finira par arriver mais 2025 me semble trop tôt. Pour le 2) j'y crois moins car cela impliquerait de retrouver d'ici 2 ans max une forte collecte ce qui me semble peu probable. Il faudrait pour cela à minima que dès 2026 on retrouve des fonds € à 1% et qui obligent de mettre 50% en UC. Et même dans ce cas capimmo ne serait sans doute plus l'UC favorite.

 

[Stef29]

Hello,
Des news concernant la sci territoires avenir qui se diversifie dans la santé.
Pour ma part aussi j'ai oublié capimmo et je regarde ailleurs....

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[SaintBol]

Ma question c'est : alors pourquoi y rester ?

Illustration du biais des coûts irrécupérables...

toute baisse même minime peut déclencher un mouvement de panique et une spirale infernale.

À propos, justement, du biais des coûts irrécupérables, on peut se dire que le particulier:

• va réfléchir à deux fois avant de tenter de sortir de sa SCPI acquise à 10% de frais d'entrée
• mais nettement moins quant à sa SCI à 2% de frais d'entrée
• mais encore moins pour sa SCPI sans frais d'entrée (au delà des 2/3 ans de frais de sortie)

Donc, je m'interroge sur les Iroko Zen, Remake Live, Novaxia Neo ou autres Upeka...
Elles collectent au bon moment en ramassant à vil prix les meilleurs actifs liquidés par d'autres, elles sont diversifiées, OK très bien. Mais la prochaine fois que ça tangue (ça peut prendre du temps, 30 ans cette fois-ci) ce pourrait être encore plus agité de leur côté...