La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[Jaumep]

Bonjour à tous

en parcourant ce forum et, notamment, ce fil de discussion très riche, je découvre un peu par hasard que la sci Conviction Immobilière a mis en place récemment une pénalité de 3% sur les mouvements en sortie.
Cela correspond à la « ponction « constatée sur un arbitrage effectué sur mon AV et matérialisé Vendredi soir.
J’en saurai plus dès demain en contactant mon courtier.
Cependant je m’interroge sur la possibilité de contester ce prélèvement dans la mesure où je n’ai pas été informé de ce dispositif récent.
N’y a t’il pas une obligation d‘information ?
Ou aurais-pu la trouver ? ( en dehors de ce Forum ).
A ce compte là les opérations d’arbitrage s’apparentent à une loteri.
Merci pour vos avis éclairé.

 

[Bossuet]

Bonjour à tous

en parcourant ce forum et, notamment, ce fil de discussion très riche, je découvre un peu par hasard que la sci Conviction Immobilière a mis en place récemment une pénalité de 3% sur les mouvements en sortie.
Cela correspond à la « ponction « constatée sur un arbitrage effectué sur mon AV et matérialisé Vendredi soir.
J’en saurai plus dès demain en contactant mon courtier.
Cependant je m’interroge sur la possibilité de contester ce prélèvement dans la mesure où je n’ai pas été informé de ce dispositif récent.
N’y a t’il pas une obligation d‘information ?
Ou aurais-pu la trouver ? ( en dehors de ce Forum ).
A ce compte là les opérations d’arbitrage s’apparentent à une loteri.
Merci pour vos avis éclairé.

Normalement, le site du courtier et les docs de l'assureur doivent l'indiquer, mais souvent, ce n'est pas à jour...

Il reste sinon le bulletin trimestriel et le site de la SCI, quand ils sont accessibles (ce qui est le cas ici pour Sofidy).

Oui; il y a une dimension loterie !

 

[Jaumep]

Normalement, le site du courtier et les docs de l'assureur doivent l'indiquer, mais souvent, ce n'est pas à jour...

Il reste sinon le bulletin trimestriel et le site de la SCI, quand ils sont accessibles (ce qui est le cas ici pour Sofidy).

Oui; il y a une dimension loterie !

Merci Bossuet pour votre réponse ( je vous vouvoie car le nom de Bossuet m’intimide).

pas simple de se tenir à jour s’il faut naviguer entre différentes sources potentiellement desynchronisees entre elles et si on envisage des arbitrages multiples.
Je pensais naïvement qu‘en cas de modification des règles habituelles une information directe (type mail ou courrier) était obligatoire.

Bon week-en.

 

[lebadeil]

Bonjour,
En marge de cette file, vous voulez arbitrer une partie de vos SCI en fonds obligataires datés, et vous souhaitez matérialiser un niveau de rendement/ risque ?

Un graphe simple en couleurs ici
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/fonds-obligataire-date-a-7.45246/page-399#post-581515

 

[Bossuet]

Répartition de l'actif des SCI et autres données

NB. Difficultés : absence de reporting accessible pour Tangram, La Française, Euryale (accès disparus, derniers reportings de décembre ou début janvier). Retards pour Keys et Primonial (derniers reportings du 30 septembre 2023).

 

[Stef29]

Répartition de l'actif des SCI et autres données

NB. Difficultés : absence de reporting accessible pour Tangram, La Française, Euryale (accès disparus, derniers reportings de décembre ou début janvier). Retards pour Keys et Primonial (derniers reportings du 30 septembre 2023).

Afficher la pièce jointe 26195

Concernant gf pierre c'est quand même surprenant qu'elle a autant baissée alors qu'il y a une bonne répartition entre bureaux et commerces + taux d'endettement dans la moyenne.
Tableau intéressant......

 

[ba7872]

Merci Bossuet pour votre réponse ( je vous vouvoie car le nom de Bossuet m’intimide).

pas simple de se tenir à jour s’il faut naviguer entre différentes sources potentiellement desynchronisees entre elles et si on envisage des arbitrages multiples.
Je pensais naïvement qu‘en cas de modification des règles habituelles une information directe (type mail ou courrier) était obligatoire.

Bon week-en.

Il y a eu le même problème avec GF Pierre qui a mis en place une pénalité de 5% il y a quelques mois. Aucune information de la part des courtiers, aucun document à jour disponible (un conseiller de Linxea m'a même dit qu'ils n'avaient pas communiqué car Generali n'avait toujours pas communiqué de DIC à jour...).

 

[ba7872]

Concernant gf pierre c'est quand même surprenant qu'elle a autant baissée alors qu'il y a une bonne répartition entre bureaux et commerces + taux d'endettement dans la moyenne.
Tableau intéressant......

GF Pierre avait presque la moitié de son patrimoine à Londres et en Allemagne où les prix ont pas mal baissé.
Voici le dernier état connu des variations de valeur du patrimoine (au 31/09/23) :

Depuis, Time Square et Max&Sophie ont été vendus.

 

[ba7872]

Répartition de l'actif des SCI et autres données

NB. Difficultés : absence de reporting accessible pour Tangram, La Française, Euryale (accès disparus, derniers reportings de décembre ou début janvier). Retards pour Keys et Primonial (derniers reportings du 30 septembre 2023).

Afficher la pièce jointe 26195

Bonjour,

de quand datent vos données sur GF Pierre ? Dans tous les reportings pent le T3, le résidentiel était de 9%. Vous avez peut-être réparti la partie "Mixte" sur les 3 catégories Bureau/Commerce/Résidentiel".
En tout cas, dans le dernier reporting (du 31/12/2023), la répartition est :

Il ne doit plus y avoir beaucoup de résidentiel. Difficile de savoir ce qu'il y a dans les "Mixtes", à part :

 

[ApprentiEpargnant]

Il y a eu le même problème avec GF Pierre qui a mis en place une pénalité de 5% il y a quelques mois. Aucune information de la part des courtiers, aucun document à jour disponible (un conseiller de Linxea m'a même dit qu'ils n'avaient pas communiqué car Generali n'avait toujours pas communiqué de DIC à jour...).

Après, Linxea ne sont pas non plus très "honnêtes".
Quand vous regardez les supports immobiliers sur leur site, bizarrement Remake Live et autres ont les données à jour avec les superbes rendements.
Pour Capimmo et les autres qui ont un rendement négatif, vous avez encore le rendement de positif de 2022 affiché...

Ils n'ont pas les informations mais ils facturent quand-même...
Quand on voit que même les membres du forum se font avoir, on peut se dire qu'il y a un problème.

 

[Bossuet]

Bonjour,

de quand datent vos données sur GF Pierre ? Dans tous les reportings pent le T3, le résidentiel était de 9%. Vous avez peut-être réparti la partie "Mixte" sur les 3 catégories Bureau/Commerce/Résidentiel".
En tout cas, dans le dernier reporting (du 31/12/2023), la répartition est :
Afficher la pièce jointe 26206
Il ne doit plus y avoir beaucoup de résidentiel. Difficile de savoir ce qu'il y a dans les "Mixtes", à part :
Afficher la pièce jointe 26207

J'ai réparti le "mixte" comme j'ai pu, mais c'est incertain, approximatif et peut-être faux (d'où les chiffres en rouge). Mais cela donne un ordre de grandeur.

Visiblement, je n'avais pas tenu compte du T4, je vais corriger. Style B 37 + C 55 + R 8.

 

[Curix]

Bonjour, je fais appel à vous car je suis vraiment perdu dans la stratégie à tenir...

Un proche m'a demandé conseil aujourd'hui pour 2 contrats investis depuis quelques années en SCI.
Malheureusement il a pris toutes les pires baisses du secteur, ayant de parts de:
Capimmo
GF Pierre (avec frais de sortie de 5% sans avertissement!)
Tangram

Il a aussi du Viageneration, là non plus je ne sais pas quoi lui conseiller, elle semble tenir mais j'ai cru voir passer l'info sur le forum d'une décollecte assez importante, donc pas très encourageant.

Que faire avec ces 4 là?
(Ps : je suis bien conscient que ce sont des avis personnels et pas des conseils d'investissement)

 

[Axiles]

Après, Linxea ne sont pas non plus très "honnêtes".
Quand vous regardez les supports immobiliers sur leur site, bizarrement Remake Live et autres ont les données à jour avec les superbes rendements.
Pour Capimmo et les autres qui ont un rendement négatif, vous avez encore le rendement de positif de 2022 affiché...

Ils n'ont pas les informations mais ils facturent quand-même...
Quand on voit que même les membres du forum se font avoir, on peut se dire qu'il y a un problème.

MAgique...

 

[Stef29]

Bonjour, je fais appel à vous car je suis vraiment perdu dans la stratégie à tenir...

Un proche m'a demandé conseil aujourd'hui pour 2 contrats investis depuis quelques années en SCI.
Malheureusement il a pris toutes les pires baisses du secteur, ayant de parts de:
Capimmo
GF Pierre (avec frais de sortie de 5% sans avertissement!)
Tangram

Il a aussi du Viageneration, là non plus je ne sais pas quoi lui conseiller, elle semble tenir mais j'ai cru voir passer l'info sur le forum d'une décollecte assez importante, donc pas très encourageant.

Que faire avec ces 4 là?
(Ps : je suis bien conscient que ce sont des avis personnels et pas des conseils d'investissement)

Bonjour, pour ma part j'ai arbitré les sci capimmo (en moins value), tangram ( en plus value) et viagé (en plus value) vers des fonds datés. Concernant gf pierre je conserve pour le moment.....

 

[Curix]

Bonjour, pour ma part j'ai arbitré les sci capimmo (en moins value), tangram ( en plus value) et viagé (en plus value) vers des fonds datés. Concernant gf pierre je conserve pour le moment.....

Merci pour ton retour, je suppose que capimo et tangram, même si l'immobilier se redresse, risquent de ne pas remonter avant un bout de temps...
Pour Viagen, qu'est ce qui a poussé à liquider, la décollecte? Car je vois que c'est une des seules qui tient bon
La conservation de GF pierre est liée a une conviction de remontée ou imposée par les frais?

 

[Atys]

Pour viagénération j'observe si la tendance vers 5-6% se confirme et si cela a un effet sur la collecte. Idem pour silver avenir d'ailleurs

 

[Bossuet]

Bonjour, je fais appel à vous car je suis vraiment perdu dans la stratégie à tenir...

Un proche m'a demandé conseil aujourd'hui pour 2 contrats investis depuis quelques années en SCI.
Malheureusement il a pris toutes les pires baisses du secteur, ayant de parts de:
Capimmo
GF Pierre (avec frais de sortie de 5% sans avertissement!)
Tangram

Il a aussi du Viageneration, là non plus je ne sais pas quoi lui conseiller, elle semble tenir mais j'ai cru voir passer l'info sur le forum d'une décollecte assez importante, donc pas très encourageant.

Que faire avec ces 4 là?
(Ps : je suis bien conscient que ce sont des avis personnels et pas des conseils d'investissement)

L'exercice de donner un avis à distance à quelqu'un qui va en conseiller un autre est périlleux !

Il y a tellement de variantes.

Quelques idées de base :

1/ Diversifier. Diversifier entre classes d'actifs (fonds euros, obligations court-terme, moyen-terme, long-terme, actions (sous forme d'ETF), fonds immo (SCPI, SCI par exemple), notamment).

Diversifier entre fonds (pour ma part, en pierre-papier, je diversifie un max entre les divers secteurs et les divers fonds - maintenant, pour moi, pas plus de 20% pour une même société de gestion et pas plus de 10% pour un même fonds).

2/ Connaître son appétence au risque (je suis très prudent ou j'accepte de prendre des risques ?) et son horizon de placement (on n'investit pas de la même manière pour un horizon de deux ans et un horizon de 10 ans).

Savoir en gros dans quoi on investit. Quels sont les risques ? Quels sont les coûts ? Pour quelle durée ? Comment j'équilibre ?

3/ Un investissement immo, c'est au moins, normalement, pour 5-10 ans.

4/ Ne pas paniquer (être capable de tenir) et ne pas s'enthousiasmer pour un rien. Beaucoup de bêtises sont faites sur un coup de tête. Et de toute façon, on ne connaît pas l'avenir, on connaît au mieux des tendances et des possibilités.

Dans le cas d'espèce :

Personnellement, j'ai largement arbitré sur Capimmo et Tangram (et d'autres) au cours de 2023. De l'ordre des 4/5 sur ces deux SCI.

Maintenant, je garde ce qui me reste (respectivement 5 et 3% de mon portefeuille immo).

Eh oui, il y a une part de risque et d'incertitude...

A chacun de voir en fonction de sa situation.

 

[lebadeil]

Merci pour ton retour, je suppose que capimo et tangram, même si l'immobilier se redresse, risquent de ne pas remonter avant un bout de temps...
Pour Viagen, qu'est ce qui a poussé à liquider, la décollecte? Car je vois que c'est une des seules qui tient bon
La conservation de GF pierre est liée a une conviction de remontée ou imposée par les frais?

Bonum Vesperum @Curix !
Venix, Vidix, Vendix et RepartiX !

Pour Capimmo et Tangram , je crains que la messe soit dite, en effet, au moins a court terme.

Pour Viagen, la situation est differente. C'est un secteur particulier : Le Viager. Rien de dramatique sur le rendement, mais la décollecte de -13% depuis 1 Oct. , et -4% depuis 1 janvier est un signal d'alerte.
Voir mon tableau sur les collectes ici (prochaine maj dans quelques jours)
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/la-ruee-vers-les-sci-2023.46044/page-382#post-582447

Pour éviter une chute brutale, mieux vaut anticiper si on ne supporte pas le risque, commençant par alléger un peu.

Pour Silver Avenir, je l'ai gardé pour le moment, le rendement a toujours été bon, la collecte a baissé légèrement et s'est un peu repris au 15 Fevrier. A suivre donc mais pas de stress aujourd'hui selon moi.

Ceci n'est que mon avis personnel

 

[Lukas]

Bonsoir,

Si les SCI "classiques" en difficulté (on ne va pas les nommés, vous les connaissez déjà), doivent vendre pour renflouer la proche de liquidités et ainsi honorer les sorties, est-ce que les SCI viagers ne sont pas moins "à risque" de par leur fonctionnement ? Je veux dire par là, qu'elles ont déjà achetées leurs biens avec une décote de ~30-40% et la baisse du marché est très loin de ce niveau là. Également, elles ont des ventes de façon régulière qui peuvent venir renflouer la proche de liquidités si nécessaire.

Ceci n'est que ma réflexion du moment, peut-être une façon de me rassurer

 

[Bossuet]

Bonsoir,

Si les SCI "classiques" en difficulté (on ne va pas les nommés, vous les connaissez déjà), doivent vendre pour renflouer la proche de liquidités et ainsi honorer les sorties, est-ce que les SCI viagers ne sont pas moins "à risque" de par leur fonctionnement ? Je veux dire par là, qu'elles ont déjà achetées leurs biens avec une décote de ~30-40% et la baisse du marché est très loin de ce niveau là. Également, elles ont des ventes de façon régulière qui peuvent venir renflouer la proche de liquidités si nécessaire.

Ceci n'est que ma réflexion du moment, peut-être une façon de me rassurer

Elles ont acheté à -30-40% parce qu'elles ont acheté en nue-propriété et que les biens sont occupés. Cela ne fait pas une garantie en soi. Cela peut baisser.

En revanche, c'est un secteur moins touché que le bureau.

C'est une "niche" très particulière. Je ne mettrais pas plus de 5 à 10% de mes avoirs immobiliers dans ce secteur viager (à l'heure actuelle, je suis à 4% - j'irai peut-être vers 5 ou 6%, guère plus).