Investissement répartition - reflexion...

[Philou75]

Je suis dans la même situation. À cause de longs études mes cotisations ont commencé à 32 ans (même si je n'ai arreté pas de travailler depuis les 23 ans).

J’ai commencé à bosser vraiment vers 26 ans et jamais arrêter de travailler comme toi pendant 25 ans. J’ai trouvé le principe de la NP en SCPI intéressante du coup et pourquoi pas en refaire d’ici 3 ou 4 ans suite à la vente d’un appartement.

 

[Twini]

Oui, je me pose des questions à propos de la facilité et les frais associés à vendre des parts de SCPI. J'ai vu dans le tableau qu'il y a des décotes d'environ 15% à trois ans. Cela me semble une façon trop facile de se faire 5% de bénéfice par an pendant trois ans...

Voici un tableau qui résume les frais associés lors de la vente de parts de SCPI :
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[Sluwp]

Oui, je me pose des questions à propos de la facilité et les frais associés à vendre des parts de SCPI. J'ai vu dans le tableau qu'il y a des décotes d'environ 15% à trois ans. Cela me semble une façon trop facile de se faire 5% de bénéfice par an pendant trois ans...

La décote est la contrepartie de l'abandon des revenus générés par les biens pendant la période de démembrement. Le rendement final vous ne le connaitrez qu'à terme car il dépend de l'évolution du prix de la part. Le montant de la décote est normalement assez juste car il est fixé selon l'offre et la demande (car pour chaque part en NP, il y a de l'US). Je ne vois pas en quoi ce serait trop facile ?

 

[sorcier]

La décote est la contrepartie de l'abandon des revenus générés par les biens pendant la période de démembrement. Le rendement final vous ne le connaitrez qu'à terme car il dépend de l'évolution du prix de la part. Le montant de la décote est normalement assez juste car il est fixé selon l'offre et la demande (car pour chaque part en NP, il y a de l'US). Je ne vois pas en quoi ce serait trop facile ?

Si on a une décote de 15% pendant trois ans il suffirait de vendre les parts après trois ans pour avoir un bénéfice même si la valeur de la part n'a pas bougé. Une dégringolade de 15% en trois ans me semble improbable au moins avec des SCPI qui ont une valeur de reconstitution supérieure au valeur des parts. Et si la dégringolade a lieu, alors on garde.

 

[Buffeto]

Si on a une décote de 15% pendant trois ans il suffirait de vendre les parts après trois ans pour avoir un bénéfice

pourquoi se séparer d'un actif qui permet de se créer des revenus complémentaires pérennes sans avoir besoin de s'en occuper ?
dégager une PV ok mais à condition d'avoir un support pour investir cette PV qui rapporte plus que le support vendu avec un niveau de risques similaire et là..... ca ne court pas les rues .

 

[sorcier]

pourquoi se séparer d'un actif qui permet de se créer des revenus complémentaires pérennes sans avoir besoin de s'en occuper ?

C'est seulement parce qu'il me semble une façon trop simple de se faire une plus-value à très faible risque.

Si la plus-value est comparable au rendement de la SCPI on n'a pas trop l'intérêt à s'en séparer mais c'est surprenant (pour moi) que la décote par an de démembrement soit plus favorable à 3 ans qu'à 5 par exemple. Je suppose c'est pour prendre en compte une éventuelle revalorisation des parts.

 

[Sluwp]

Dans ce cas là vous devriez trouver l'achat en PP encore "plus facile" car on touche des revenus avant d'attendre la fin du démembrement (et la performance finale est moins dépendante de l'évolution du prix de la part).
Pour info en 3 ans la performance va être sacrément rongée par les frais d'entrée.

C'est vrai que certaines durées de démembrement sont parfois plus intéressantes que d'autres, c'est aussi lié à l'offre et la demande (car il y a forcément un acheteur d'US pour chaque acheteur de NP, même si certaines SDG font acheter l'US par leur SCI pour pouvoir proposer assez de NP).

 

[sorcier]

Dans ce cas là vous devriez trouver l'achat en PP encore "plus facile" car on touche des revenus avant d'attendre la fin du démembrement (et la performance finale est moins dépendante de l'évolution du prix de la part).
Pour info en 3 ans la performance va être sacrément rongée par les frais d'entrée.

Non car là on se prend la fiscalité de plein tandis qu'en cas de revente des parts on paie plus-value seulement pour la variation du prix. Le 5 %/an est net.

Une bonne SCPI qui te donne 5% par an te donne très peu si tu est en TMI 30% ou 41%. NP et AV sont des solutions plus adaptées dans ces cas.

Par rapport aux frais d'entrée, tu est déjà en train d'acheter avec une décote.

C'est vrai que certaines durées de démembrement sont parfois plus intéressantes que d'autres, c'est aussi lié à l'offre et la demande (car il y a forcément un acheteur d'US pour chaque acheteur de NP, même si certaines SDG font acheter l'US par leur SCI pour pouvoir proposer assez de NP).

Compris. Il faut trouver autant d'investisseurs pour usufruit que pour NP et cela risque d'être dur à trouver pour les longues durées.

 

[Philou75]

Non car là on se prend la fiscalité de plein tandis qu'en cas de revente des parts on paie plus-value seulement pour la variation du prix. Le 5 %/an est net.

Une bonne SCPI qui te donne 5% par an te donne très peu si tu est en TMI 30% ou 41%. NP et AV sont des solutions plus adaptées dans ces cas.

Par rapport aux frais d'entrée, tu est déjà en train d'acheter avec une décote.



Compris. Il faut trouver autant d'investisseurs pour usufruit que pour NP et cela risque d'être dur à trouver pour les longues durées.

Pour ma part j’ai opté pour la NP pour avoir des revenus réguliers, même optique que Buffeto. Je ne compte pas vendre une fois la PP du coup je ne me préoccupe pas de l’évolution de la part ou autre PV même si bien sûr je souhaite une belle évolution de la part dans plusieurs années.

 

[sorcier]

Pour ma part j’ai opté pour la NP pour avoir des revenus réguliers, même optique que Buffeto. Je ne compte pas vendre une fois la PP du coup je ne me préoccupe pas de l’évolution de la part ou autre PV même si bien sûr je souhaite une belle évolution de la part dans plusieurs années.

Je prendrai la NP d'abord. Vendre au garder dépendra probablement de la tranche d'imposition où je me trouve. Si dans le 11% comme je prévois, je garde. Si non, à étudier.

 

[Philou75]

Je prendrai la NP d'abord. Vendre au garder dépendra probablement de la tranche d'imposition où je me trouve. Si dans le 11% comme je prévois, je garde. Si non, à étudier.

Si tu crains la fiscalité comme moi, opte pour les SCPI étrangères, ça adoucira la douloureuse

 

[Buffeto]

Si dans le 11% comme je prévois, je garde. Si non, à étudier.

l'objectif de l'investisseur ne dois pas etre d'etre dans une tranche basse au contraire ....

plus ta tranche est élevée plus tu payes d'impôts mais comme c'est proportionnel tu vas découvrir le second théorème de Buffeto : " plus tu gagnes , plus tu gagnes "

le jeu est de payer énormément d'impôts pour utiliser le levier de la défisc pour augmenter encore ton patrimoine ......

 

[sorcier]

l'objectif de l'investisseur ne dois pas etre d'etre dans une tranche basse au contraire ....

Évident! Mais si l'on peut gagner plus en optimisant la fiscalité et avec le même risque, pourquoi s'en priver? (SCPI en direct versus SCPI en AV, PEA mieux que CTO...)

le jeu est de payer énormément d'impôts pour utiliser le levier de la défisc pour augmenter encore ton patrimoine ......

Là je n'arrive pas à suivre.

Le seul produit que suis en train d'utiliser pour l'instant et qui peut être consideré dans ces prémises est le PER -changement de tranche de 30% à 11% prévue- et il n'est pas le produit que tu aimes les plus

 

[Twini]

Pour ma part j’ai opté pour la NP pour avoir des revenus réguliers, même optique que Buffeto. Je ne compte pas vendre une fois la PP du coup je ne me préoccupe pas de l’évolution de la part ou autre PV même si bien sûr je souhaite une belle évolution de la part dans plusieurs années.

Bonjour Philou75,
par simple curiosité tu as pris une NP sur combien d'années ?
Personnellement, je suis encore loin de la retraite, j'ai 35 ans, je pourrai donc partir sur une NP de plus de 20 ans mais je trouve que c'est assez risqué sur une si longue période ... mais peut-etre à tort

 

[Philou75]

Bonjour Philou75,
par simple curiosité tu as pris une NP sur combien d'années ?
Personnellement, je suis encore loin de la retraite, j'ai 35 ans, je pourrai donc partir sur une NP de plus de 20 ans mais je trouve que c'est assez risqué sur une si longue période ... mais peut-etre à tort

Je suis dans le début de la cinquantaine, j’ai pris le NP sur 10 ans (NP qui commencera à courir à la fin de l’année), perso je n’irai pas au delà de 20 ans pour la NP (à voir aussi par rapport aux clés de répartition des SCPI choisies). Attention, il faut être certain de pouvoir bloquer des sommes d’argent pendant de longues années pour la NP. En priorité je dirai qu’il faut acquérir sa RP et ensuite on voit pour les investissements LT voire TLT comme les NP.

 

[Buffeto]

Le seul produit que suis en train d'utiliser pour l'instant et qui peut être consideré dans ces prémises est le PER -changement de tranche de 30% à 11% prévue- et il n'est pas le produit que tu aimes les plus

bien sur car il présente 2 handicaps . d'une part tu joues avec TON argent ( peut etre serait il mieux employé ailleurs ) et d'autre part c'est un FAUX produit défiscalisant .
puisque ce que tu défiscalises à l'entrée est récupéré en imposition à la sortie .....

les produits de défisc véritable sont plus puissants et permettent d'augmenter ton patrimoine ( avec prise de risque bien entendu ) comme par exemple ( je te laisse chercher sur le forum ) / FCPI ,GFF, GFV voire SCPI de défisc ( Malraux ou déficit foncier ) à crédit pour utiliser le levier du crédit .....

 

[lebadeil]

illustration du 2e théorème de @Buffeto

 

[Twini]

Je suis dans le début de la cinquantaine, j’ai pris le NP sur 10 ans (NP qui commencera à courir à la fin de l’année), perso je n’irai pas au delà de 20 ans pour la NP (à voir aussi par rapport aux clés de répartition des SCPI choisies). Attention, il faut être certain de pouvoir bloquer des sommes d’argent pendant de longues années pour la NP. En priorité je dirai qu’il faut acquérir sa RP et ensuite on voit pour les investissements LT voire TLT comme les NP.

Merci Philou 75,
J'aimerais bien acheter ma RP mais je change très souvent de région donc c'est difficile de savoir ou je serai dans 6 mois. J'ai pensé a des SCPI à crédit mais comme j'enchaine les CDD, je n'arrive pas à trouver une banque qui veux bien me faire un prêt (meme avec un bon salaire). C'est pour cela que j'envisage de la NP ...

 

[Philou75]

Merci Philou 75,
J'aimerais bien acheter ma RP mais je change très souvent de région donc c'est difficile de savoir ou je serai dans 6 mois. J'ai pensé a des SCPI à crédit mais comme j'enchaine les CDD, je n'arrive pas à trouver une banque qui veux bien me faire un prêt (meme avec un bon salaire). C'est pour cela que j'envisage de la NP ...

Alors attention de bloquer de l’argent dont tu es prêt à te passer pour acheter ta RP plus tard. Pas certain que le choix des SCPI soit idéal pour le moment. Tu es jeune, tu as encore le temps de penser aux SCPI surtout en NP.

 

[Twini]

J'ai bien compris que l'argent sera bloqué au cours du démembrement, c'est pour cela que si fais de la NP se sera sur une petite partie de mon épargne et je ne pense pas dépasser 10 ans en NP. Mais je suis seulement au stade de la réflexion pour le moment