Investissement répartition - reflexion...

[sorcier]

puisque ce que tu défiscalises à l'entrée est récupéré en imposition à la sortie .....

Pas avec changement de tranche. Selon mes calculs, l me suffit 1.7% de rendement annuel dans mon PER pour que le 30% d'impôt économisé soit acquis et 30% sur (maximum) 7 ans n'est pas mal du tout.

les produits de défisc véritable sont plus puissants et permettent d'augmenter ton patrimoine ( avec prise de risque bien entendu ) comme par exemple ( je te laisse chercher sur le forum ) / FCPI ,GFF, GFV voire SCPI de défisc ( Malraux ou déficit foncier ) à crédit pour utiliser le levier du crédit .....

Quelques uns je les avait regardé mais la prise de risque ne me semblait pas adapté à mes objectifs pas trop ambitieux. Mon but est d'arriver à générer 12000 euro par an pour complémenter ma retraite et avec prise de risque minimale.

 

[Philou75]

Pas avec changement de tranche. Selon mes calculs, l me suffit 1.7% de rendement annuel dans mon PER pour que le 30% d'impôt économisé soit acquis et 30% sur (maximum) 7 ans n'est pas mal du tout.

Es-tu certain que tu diminueras ta TMI une fois à la retraite? Pour ma part, je n’y crois pas c’est pourquoi je n’opte pas du tout pour le PER.

 

[sorcier]

Es-tu certain que tu diminueras ta TMI une fois à la retraite? Pour ma part, je n’y crois pas c’est pourquoi je n’opte pas du tout pour le PER.

Oui. Comme j'ai dit dans une autre discussion, j'ai commencé à cotiser à 32 ans et je ne voudrais pas partir plus tard que 64 (pas content dans mon travail). Je me trouverai plus proche de la tranche de non imposable que de celle du 30%.

La seule façon de ne pas sortir à la tranche inférieure serait un divorce.

 

[Buffeto]

La seule façon de ne pas sortir à la tranche inférieure serait un divorce.

théorème 3 de Buffeto : ce qui coute cher dans le mariage c'est .....le divorce

 

[lebadeil]

Proverbes d'illustrations du 3e théorème de @Buffeto:

Quand on s'est connu ma femme a moi, on était si timide, qu'on n'osait pas se regarder. Maintenant, on ne peut plus se voir ! - Raymond Devos

Je suis parti à Lourdes avec ma femme .... il n'y a pas eu de miracle .... je suis revenu avec - Seymour Brussel

et en image :

 

[Nature]

le second théorème de Buffeto : " plus tu gagnes , plus tu gagnes "
le jeu est de payer énormément d'impôts pour utiliser le levier de la défisc pour augmenter encore ton patrimoine ......

 

[lebadeil]

si j'ai bien compris
(a) pognon in the pocket = racine carré de [(b) nique les impots (au carré) + (c) argent dans la poche (au carré)]

 

[Nature]

Normalement oui, mais pour Buffeto il y a une exception mathématique :
--> Pognon in the pocket (au carré) X Argent dans la poche (au carré) = Eh ho le fisc, et mon crédit d'impôts ????

 

[Buffeto]

= Eh ho le fisc, et mon crédit d'impôts ????

de l'argent pour rien [lien réservé abonné] ou l'une des meilleures intros de l'histoire du rock

 

[Nature]

de l'argent pour rien [lien réservé abonné] ou l'une des meilleures intros de l'histoire du rock

 

[sorcier]

@lebadeil fait le modeste, car c'est avec les formules de son tableur que j'ai pu faire ce comparatif, donc merci à lui.

Je suis parti sur une hypothèse moyenne de rendement de 3,85%/an pour les SCI, et de 4,5%/an an pour les SCPI.
( je ne pense pas que ce soit déconnant car nul ne peut prédire les évolutions futures. J'ai donc fait un mix)

Afficher la pièce jointe 14280

Et sur 20 ans :
Afficher la pièce jointe 14281

On devrait faire un tableau plus rigoureux car il y a pas mal de détails qui changent la donne.

Je suis en train de calculer le rendement des deux supports car je dois faire un choix dans une semaine.

Le point le plus important oublié est que le rendement des SCPI est par part (donc par valeur d'investissement) et pas par valeur de retrait.

Pour faire simple, la premier rendement de la SCPI ne sera pas calculé sur 92 mais sur 100, ce qui correspond a un rendement effectif sur la valeur de retrait de 4.5 / (1 - 0.08) = 4.891 %

Avec l'assurance Spirit ont a aussi un bonus de 2 % de part à l'achat.

Sauf erreur de ma part, ce que je trouve c'est que les deux supports font match nul au but de 8 ans pour frais d'entrée de 8 % et au but de 6 ans si les frais d'entrée de la SCPI sont de 5.5 %.

 

[Nature]

On devrait faire un tableau plus rigoureux car il y a pas mal de détails qui changent la donne.

Oui, je suis d'accord avec toi, j'avais juste tenté de schématiser pour avoir un semblant de visu. Par contre, si tu as fait un tableau, mets le ici.

Pour faire simple, la premier rendement de la SCPI ne sera pas calculé sur 92 mais sur 100, ce qui correspond a un rendement effectif sur la valeur de retrait de 4.5 / (1 - 0.08) = 4.891 %

Pourquoi 92 ? Les frais sont bien pris à l'entrée, non ? Y un truc que je n'ai pas compris dans les SCPI que je connais mal, il est vrai ?
Si quelqu'un peut m'expliquer, merci.

 

[sorcier]

Pourquoi 92 ? Les frais sont bien pris à l'entrée, non ? Y un truc que je n'ai pas compris dans les SCPI que je connais mal, il est vrai ?
Si quelqu'un peut m'expliquer, merci.

Je parle de SCPI dans assurance vie.

La façon de travailler (Spirica) est la suivante.

Imaginons qu'une part de SCPI vaut 100 euros et que le rendement d'une part est de 4.5 % comme dans ton tableau. Le prix de retrait est de 90 euros. Une part donnera 4.5 euros au but d'un an.

Je fais un versement de 100 euros.

Spirica me prends 8 % de frais. J'ai 92 euros.

Les frais annuels sur les UC sont de 0.5 %

Spirica me donne un nombre de parts égal à 92 euros divisé par la valeur de retrait de la part 90. Donc, elle me donne 1.0222 parts.

1.02222 parts, au but d'un an (je ne vais pas m'embêter à calculer par trimestre), les parts auront donné un rendement de 1.02222 * 4.5 euros = 4.6 euros. Donc par rapport à mes 92 euros de valeur de retrait, le rendement n'est pas de 4.5 % mais de 4.5 euros / 92 euros = 5 %.

Donc, le premier valeur du tableau pour l'année 1 serait 92 * (1.05 - 0.005) = 96.14 euros et pas 92 * (1.045 - 0.005) = 95.68 comme j'aurais obtenu prenant le rendement présumé de 4.5 % de la SCPI en l'applicant sur la valeur de retrait des parts.

Est-ce que maintenant mon message antérieur est plus compréhensible?

 

[Nature]

Ah, merci de m'expliquer !

Je vais poser des questions simples pour avoir des réoonses simples .Deux petits points :

Imaginons qu'une part de SCPI vaut 100 euros et que le rendement d'une part est de 4.5 % comme dans ton tableau. Le prix de retrait est de 90 euros. Une part donnera 4.5 euros au but d'un an.

Tout d'abord, pourquoi 90 en valeur de retrait ? Logiquement, cela ne devrait pas être 100 - 8% (frais) = 92 ?

On vient à ma question: pourquoi 100 * 4,5% ? Selon ma logique, cela devrait être 92 (et non 90) * 4,5%, non ?
C'est ce point qui avait motivé ma question dans mon post précédent, car les frais sont donc prélevés, mais la SCPI fournirait un rendement sur l'intégralité du versement initial ? Si oui, je pige mieux ton post, mais j'ignorais ce point.

1.02222 parts, au but d'un an (je ne vais pas m'embêter à calculer par trimestre), les parts auront donné un rendement de 1.02222 * 4.5 euros = 4.6 euros. Donc par rapport à mes 92 euros de valeur de retrait, le rendement n'est pas de 4.5 % mais de 4.5 euros / 92 euros = 5 %.

Donc, le premier valeur du tableau pour l'année 1 serait 92 * (1.05 - 0.005) = 96.14 euros et pas 92 * (1.045 - 0.005) = 95.68 comme j'aurais obtenu prenant le rendement présumé de 4.5 % de la SCPI en l'applicant sur la valeur de retrait des parts.

Donc si je comprends bien, ce mode de calcul devrait donc être aussi valable pour le tableau des SCI dans mon post ?

Sauf erreur de ma part, ce que je trouve c'est que les deux supports font match nul au but de 8 ans pour frais d'entrée de 8 % et au but de 6 ans si les frais d'entrée de la SCPI sont de 5.5 %.

Ce qui impliquerait donc que selon ma remarque juste au dessus, les supports ne feraient plus match nul au bout de 8 ans, mais au bout d'un temps plus long ?

 

[sorcier]

Ah, merci de m'expliquer !

Deux petits points :

Tout d'abord, pourquoi 90 en valeur de retrait ? Logiquement, cela ne devrait pas être 100 - 8% (frais) = 92 ?

C'est la politique de Spirica. Elle donne toujours un "bonus" de 2 %. Regarde l'avenant. C'est comme t'offrir 4 ans de frais sur le support.

Ensuite, on en revient à ma question: pourquoi 100 * 4,5% ? Selon ma logique, cela devrait être 92 * 4,5%, non ?

C'est ce que j'ai fait jusqu'à me pencher vraiment sur la question.

C'est ce point qui avait motivé ma question dans mon post précédent, car les frais sont donc prélevés, mais la SCPI fournirait un rendement sur l'intégralité du versement initial ? Si oui, je pige mieux ton post, mais j'ignorais ce point.

Les SCPI fournissent un rendement par part.

Donc si je comprends bien, ce que tu mets en exergue dans ton mode de calcul serait aussi valable pour la tableau des SCI dans mon post ?

Je ne pense pas. Pour la partie SCI, si je ne m'abuse, l'assureur te prend les 2% de frais et après il investit dans le support valorisé aussi au prix de retrait qui est égal au prix de souscription dans le cas des SCI.

 

[Nature]

C'est la politique de Spirica. Elle donne toujours un "bonus" de 2 %. Regarde l'avenant. C'est comme t'offrir 4 ans de frais sur le support.

Je crois que j'ai enfin compris !!! C'est que le prix de la part baissant de 92 à 90 euros grâce aux bonus de Spirica, tu achètes plus de parts !
J'ai patiné ! Sorry !

Pour en revenir aux tableaux concernés, je suppose que l'ensemble des courtiers ne proposent pas ces bonus, et je pense aussi que 8 % est une tarification d'entrée relativement peu onéreuse pour des SCPI. Donc au final , selon les cas, le tableau SCPI est plus ou moins juste, et plus ou moins précis. Mais c'est à valider selon chaque SCPI et courtier.

Merci à toi !

 

[Sluwp]

Je parle de SCPI dans assurance vie.

La façon de travailler (Spirica) est la suivante.

Imaginons qu'une part de SCPI vaut 100 euros et que le rendement d'une part est de 4.5 % comme dans ton tableau. Le prix de retrait est de 90 euros. Une part donnera 4.5 euros au but d'un an.

Je fais un versement de 100 euros.

Spirica me prends 8 % de frais. J'ai 92 euros.

Les frais annuels sur les UC sont de 0.5 %

Spirica me donne un nombre de parts égal à 92 euros divisé par la valeur de retrait de la part 90. Donc, elle me donne 1.0222 parts.

1.02222 parts, au but d'un an (je ne vais pas m'embêter à calculer par trimestre), les parts auront donné un rendement de 1.02222 * 4.5 euros = 4.6 euros. Donc par rapport à mes 92 euros de valeur de retrait, le rendement n'est pas de 4.5 % mais de 4.5 euros / 92 euros = 5 %.

Donc, le premier valeur du tableau pour l'année 1 serait 92 * (1.05 - 0.005) = 96.14 euros et pas 92 * (1.045 - 0.005) = 95.68 comme j'aurais obtenu prenant le rendement présumé de 4.5 % de la SCPI en l'applicant sur la valeur de retrait des parts.

Est-ce que maintenant mon message antérieur est plus compréhensible?

Félicitations cela me semble juste. Linxea ou Spirica devraient fournir un exemple car c'est inutilement complexe et les gens n'y comprennent rien.

Je ne pense pas. Pour la partie SCI, si je ne m'abuse, l'assureur te prend les 2% de frais et après il investit dans le support valorisé aussi au prix de retrait qui est égal au prix de souscription dans le cas des SCI.

Non en SCI les frais d'achats sont calculés par majoration de la VL (c'est le mécanisme standard pour tous les OPC). Ainsi 2% de frais en SCI c'est moins que 2% en SCPI

Sauf erreur de ma part, ce que je trouve c'est que les deux supports font match nul au but de 8 ans pour frais d'entrée de 8 % et au but de 6 ans si les frais d'entrée de la SCPI sont de 5.5 %.

Selon moi le point de bascule est un peu plus précoce que cela mais tout dépend des hypothèses retenues. Une erreur fréquente est d'oublier la revalorisation des parts pour les SCPI.

 

[Sluwp]

Tout d'abord, pourquoi 90 en valeur de retrait ? Logiquement, cela ne devrait pas être 100 - 8% (frais) = 92 ?

On vient à ma question: pourquoi 100 * 4,5% ? Selon ma logique, cela devrait être 92 (et non 90) * 4,5%, non ?
C'est ce point qui avait motivé ma question dans mon post précédent, car les frais sont donc prélevés, mais la SCPI fournirait un rendement sur l'intégralité du versement initial ? Si oui, je pige mieux ton post, mais j'ignorais ce point.

Les SCPI expriment leur rendement sur la valeur de souscription au 31 dec de l'année N-1. C'est une convention. Ainsi les rendements communiqués par les SCPI et SCI ne sont stricto sensu pas comparables.

La valeur de retrait est propre à chaque SCPI et n'est pas forcément de 90%*valeur de souscription (mais on est souvent proche de cela). Voir le tableau de l'avenant.

 

[sorcier]

Non en SCI les frais d'achats sont calculés par majoration de la VL (c'est le mécanisme standard pour tous les OPC). Ainsi 2% de frais en SCI c'est moins que 2% en SCPI

C'est cela que j'ai (crois avoir) dit: On te prélève les 2 % et après tu ne gagnes rien car valeur de retrait et valeur d'acquisition prise en compte par l'assureur est le même. Donc, la base de calcul pour les SCI est vraiment 0.98 % de la mise.

Selon moi le point de bascule est un peu plus précoce que cela mais tout dépend des hypothèses retenues. Une erreur fréquente est d'oublier la revalorisation des parts pour les SCPI.

On est d'accord sur les deux commentaires.

Dans mes calculs (pas ces publiés dans mon post) je suis en train d'intégrer une revalorisation de 1 % chaque quatre ans sous forme d'un intérêt de 0.25 % par an. Peut-être trop pessimiste, mais c'est une façon de faire.

En tout cas, le point que je considérais le plus important c'était faire voir que les rendements publiés des SCPI sont par part et pas par rapport à la valeur de retrait en assurance vie. J'ai fait le mauvais calcul pendant presque deux ans

 

[sorcier]

Oui, je suis d'accord avec toi, j'avais juste tenté de schématiser pour avoir un semblant de visu. Par contre, si tu as fait un tableau, mets le ici.

Fait:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/estimer-rendement-scpi-dans-av-linxea-spirit.45845/