evidence
Contributeur
Zrr pigeon malgre ce qu il me dit je vais tout de meme consulter les differentes banques et il le sait ...
ce qui compte c est le cout du credit en autre ...
ce qui compte c est le cout du credit en autre ...
ENFIN MA MAISON !!!!! vos avis
ZRR_pigeon
Top contributeur
evidence a dit:
oui, on avait bien senti que c'etait une question rhétorique.
evidence
Contributeur
bref j attend sa proposition . je vous tiens au courant des uqe j ai qq chose ..
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
Le coût du crédit n'est un critère de comparaison fiable que si l'apport personnel et le profil d'amortissement (Durées paliers + montants paliers d'échéances) sont strictement identiques d'une banque à l'autre.......ce qui n'est quasiment jamais le cas.
J'ai déjà eu l'occasion de le dire dans des posts antérieurs; dans le fichier joint je le démontre encore une fois.
Il s'agit d'une comparaison de deux offres théoriques "Banque A / Banque "B" mais, sur les principes, parfaitement plausibles, d'un prêt à échéances constantes et l'autre à paliers d'échéances (comme dans les prêts à échéances lissées).
Le montant du projet est bien entendu identique et supposé être de 120.000€.
Mais la banque "A" demande un apport de 20.000€ alors que la banque "B" se satisfait de seulement 10.000€.
Dans la première le montant du prêt sera donc de 100.000€ alors qu'il devra être de 110.000€ dans la seconde.
Les durées sont indentiques sur 240 mois et les frais de dossier également à 1.000€.
Mais le taux banque "A" est de 4,25% alors que celui de la banque "B" est de 4%.
Les trois critères de comparaison sont :
+ Le coût du crédit (que vous semblez privilégier)
+ Le Taux Effectif Global (TEG)
+ Le Coût du Crédit Corrigé
Ce coût tient compte du manque à gagner en intérêts à un taux moyen supposé de 2% sur toutes les sommes déboursées soit l'apport personnel (***) plus toutes les échéances que vous auriez pu placer.
(***) L'apport personnel est considéré comme un prêt que vous vous faites à vous même au taux de l'épargne = 2%.
=> Si vous vous basez sur le seul coût du crédit vous choisirez la banque "A" puisque ce coût (= total intérêts + frais de dossier) est de 49.616,27€ alors qu'il s'lève à 52.197,00€ dans la banque "B".
=> Mais si vous regardez les deux autres critères vous choisirez au contraire la banque "B" car :
+ TEG = 3,9995% au lieu de 4,3669%
Et
+ Coût du Crédit Corrigé = 92.301,84€ au lieu de 93.272,68€.
Je vous le répète, le Coût du Crédit (simple) peut être trompeur et s'avère souvent être le plus mauvas des critères de comparaison.
A mon avis c'est le Coût Corrigé du Crédit qui est le plus pertinent mais comme il ne s'agit pas d'un critère réglementaire, les banques ne le calculent pas (le connaissent-elles seulement ???); il faut donc le calculer soit même.
Faute de mieux le TEG semble donc à privilégier au coût du crédit simple.
Mais alors l'on tombe sur un autre problème.
En effet les banques ont l'obligation d'indiquer le Coût du Crédit (simple) et le TEG.
Mais ce calcul se fait prêt par prêt.
Dès lors quand il n'y a qu'un seul crédit (comme dans l'exemple joint) la comparaison sur le TEG est facile.
Mais comme dans la pratique il n'y a quasiment jamais un seul credit dans un plan de financement (PTZ + EL + emboîté + lisseur), ce qui serait pertinent serait l'indication d'un "Taux Effectif Global d'ensemble" = tous prêts confondus.
Or comme nos "très futés" législateurs ne l'on pas prévu, les banques ne le calculent pas, ce qui, pour l'emprunteur/acquéreur lambda, le met dans la totale impossibilité de faire des comparaisons pertinentes.
Cordialement,
evidence a dit:
Le coût du crédit n'est un critère de comparaison fiable que si l'apport personnel et le profil d'amortissement (Durées paliers + montants paliers d'échéances) sont strictement identiques d'une banque à l'autre.......ce qui n'est quasiment jamais le cas.
J'ai déjà eu l'occasion de le dire dans des posts antérieurs; dans le fichier joint je le démontre encore une fois.
Il s'agit d'une comparaison de deux offres théoriques "Banque A / Banque "B" mais, sur les principes, parfaitement plausibles, d'un prêt à échéances constantes et l'autre à paliers d'échéances (comme dans les prêts à échéances lissées).
Le montant du projet est bien entendu identique et supposé être de 120.000€.
Mais la banque "A" demande un apport de 20.000€ alors que la banque "B" se satisfait de seulement 10.000€.
Dans la première le montant du prêt sera donc de 100.000€ alors qu'il devra être de 110.000€ dans la seconde.
Les durées sont indentiques sur 240 mois et les frais de dossier également à 1.000€.
Mais le taux banque "A" est de 4,25% alors que celui de la banque "B" est de 4%.
Les trois critères de comparaison sont :
+ Le coût du crédit (que vous semblez privilégier)
+ Le Taux Effectif Global (TEG)
+ Le Coût du Crédit Corrigé
Ce coût tient compte du manque à gagner en intérêts à un taux moyen supposé de 2% sur toutes les sommes déboursées soit l'apport personnel (***) plus toutes les échéances que vous auriez pu placer.
(***) L'apport personnel est considéré comme un prêt que vous vous faites à vous même au taux de l'épargne = 2%.
=> Si vous vous basez sur le seul coût du crédit vous choisirez la banque "A" puisque ce coût (= total intérêts + frais de dossier) est de 49.616,27€ alors qu'il s'lève à 52.197,00€ dans la banque "B".
=> Mais si vous regardez les deux autres critères vous choisirez au contraire la banque "B" car :
+ TEG = 3,9995% au lieu de 4,3669%
Et
+ Coût du Crédit Corrigé = 92.301,84€ au lieu de 93.272,68€.
Je vous le répète, le Coût du Crédit (simple) peut être trompeur et s'avère souvent être le plus mauvas des critères de comparaison.
A mon avis c'est le Coût Corrigé du Crédit qui est le plus pertinent mais comme il ne s'agit pas d'un critère réglementaire, les banques ne le calculent pas (le connaissent-elles seulement ???); il faut donc le calculer soit même.
Faute de mieux le TEG semble donc à privilégier au coût du crédit simple.
Mais alors l'on tombe sur un autre problème.
En effet les banques ont l'obligation d'indiquer le Coût du Crédit (simple) et le TEG.
Mais ce calcul se fait prêt par prêt.
Dès lors quand il n'y a qu'un seul crédit (comme dans l'exemple joint) la comparaison sur le TEG est facile.
Mais comme dans la pratique il n'y a quasiment jamais un seul credit dans un plan de financement (PTZ + EL + emboîté + lisseur), ce qui serait pertinent serait l'indication d'un "Taux Effectif Global d'ensemble" = tous prêts confondus.
Or comme nos "très futés" législateurs ne l'on pas prévu, les banques ne le calculent pas, ce qui, pour l'emprunteur/acquéreur lambda, le met dans la totale impossibilité de faire des comparaisons pertinentes.
Cordialement,
evidence
Contributeur
oui Aristide cout corrigé ...tout a fait !
de toute maniere je vous joindrai une fois les simulations en ma possession mes simulations faites par les banques et vous me donnerait svp votre avis ...
oui j entendais par là cout corrigé je le sais vous l aviez dit .j avais retenu cette fois ci mais mal exprimée
merci
de toute maniere je vous joindrai une fois les simulations en ma possession mes simulations faites par les banques et vous me donnerait svp votre avis ...
oui j entendais par là cout corrigé je le sais vous l aviez dit .j avais retenu cette fois ci mais mal exprimée
merci
evidence
Contributeur
Dites Aristide ce dont vous parlé le cout corrige du credit en genral les conseillers le savent cela ??? certes vous dites que certains ne savent pas le calculer mais sont ils au courant ?
A chaque fois quej ai rdv ils me dient ce qui importe c est de comparer le cout du credit....... moi je leur demande sil le TEG est bien ecrit sur la simu( je viens d avoir une simulation au tlephone a l instant) ben on me dit pas important cela !! ???
nb : c est le directeur d agence dune banque qui vient de me dire cela . c est n a rien y comprendre
A chaque fois quej ai rdv ils me dient ce qui importe c est de comparer le cout du credit....... moi je leur demande sil le TEG est bien ecrit sur la simu( je viens d avoir une simulation au tlephone a l instant) ben on me dit pas important cela !! ???
nb : c est le directeur d agence dune banque qui vient de me dire cela . c est n a rien y comprendre
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »
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Ce critère - non prévu par la réglementation - est sorti tout droit de ma réflexion/imagination car bien que "moins mal" que le coût du crédit simple, le TEG n'est pas non plus - à mon humble avis - la panacée.
Cordialement,
Oh ! très probablement NON.......à moins qu'ils aient lu mon blog...!!!...???evidence a dit:
Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »
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Ce critère - non prévu par la réglementation - est sorti tout droit de ma réflexion/imagination car bien que "moins mal" que le coût du crédit simple, le TEG n'est pas non plus - à mon humble avis - la panacée.
Ceux qui auraient la curiosité de lire mon blog...oui ?
Ce sont des "vendeurs de soupe" pas des banquiers et encore moins des financiers !
Cf ci-dessus
Cordialement,
evidence
Contributeur
ok Aristide . merci.
ZRR_pigeon
Top contributeur
Aristide a dit:
heureusement que ce n'est pas moi qui dit cela..on irait dire que je fais de la médisance...
toujours est-il que je suis a 300% d'accord ..
Aristide
Top contributeur
Bonjour,
Oui, mais soyons bien clairs.
Ce jugement de valeur (que j'assume) ne concerne que ceux qui - par incompétence en cette matière financière assez pointue - racontent n'importe quoi à leurs clients l'essentiel pour eux étant, par une réponse "pirouette" (qu'ils ont appris dans les séminaires de traitement des objections) de vendre un produit de plus ou de conclure un contrat supplémentaire.
Le bon conseil au consommateur/emprunteur/client étant alors relégué en nième position.
Or vous savez bien qu'en toutes règles générales il y a des exceptions de même que l'exception ne fait pas la règle.
Cdt
Oui, mais soyons bien clairs.
Ce jugement de valeur (que j'assume) ne concerne que ceux qui - par incompétence en cette matière financière assez pointue - racontent n'importe quoi à leurs clients l'essentiel pour eux étant, par une réponse "pirouette" (qu'ils ont appris dans les séminaires de traitement des objections) de vendre un produit de plus ou de conclure un contrat supplémentaire.
Le bon conseil au consommateur/emprunteur/client étant alors relégué en nième position.
Or vous savez bien qu'en toutes règles générales il y a des exceptions de même que l'exception ne fait pas la règle.
Cdt
Dernière modification:
ZRR_pigeon
Top contributeur
on est tres clair sur ce point. Je dis juste que je suis d'accord car avec 5 banques dans lesquelles j'ai ou j'ai eu des pret immo, a raison d'un conseiller tous les 18 mois, a ce jour, aucun ne m'a dit que le cout du credit n'etait pas un bon indicateur; ou encore qu'il savait ce qu'etait un cout du credit corrigé.
donc dans mon esprit, le conseiller est "rarement" de bon conseil. Je dis "rarement" car statistiquement on ne peut dire "jamais" que si l'on les a tous testé d'abord.
Et vous, vos conseillers savent ?
donc dans mon esprit, le conseiller est "rarement" de bon conseil. Je dis "rarement" car statistiquement on ne peut dire "jamais" que si l'on les a tous testé d'abord.
Et vous, vos conseillers savent ?
Aristide
Top contributeur
ZRR_pigeon a dit:
Que le TEG soit un moins mauvais indicateur que le coût du crédit simple probablement.....mais pour certains seulement.
Pour le Coût du Crédit Corrigé (sous entendu corrigé du manque à gagner en intérêts sur les sommes décaissées que l'emprunteur ne peut donc pas/plus rentabiliser à son profit -et non pas corrigé de l'inflation -), même réponse qu'à Evidence = uniquement ceux qui auraient eu la curiosité de lire mon post ou mon blog sur le sujet car ce critère n'est pas prévu (encore !!!
) par la réglementation et pour cause, il sort tout droit de ma réflexion/imagination.Tout est expliqué dans les liens joints à la page 127 ci-dessus.
(***) Mais, entre nous, dans ce domaine, je ne pense pas avoir besoin de conseillers.
Cdt
evidence
Contributeur
Aristide modeste c est pas votre habitude lol
bref pourquoi vous ne faites pas en sorte d essayer de le faire savoir ? nous clients on se fait berner du coup
puis soit dit en passant j ai parlé a certains conseillers de "paliers" comme vous m aviez dit et certains ne comprennet pas ??? !! vous etes sure que ca s appelle comme ca ? ou peut etre qu i faut style de pas comprendre ...
ca me gonfle de devoir expliquer sans cesse (moi deja je suis pas vraiment douee ) je leur dit apres plusieurs lignes de prets voila comment j explique
bref pourquoi vous ne faites pas en sorte d essayer de le faire savoir ? nous clients on se fait berner du coup
puis soit dit en passant j ai parlé a certains conseillers de "paliers" comme vous m aviez dit et certains ne comprennet pas ??? !! vous etes sure que ca s appelle comme ca ? ou peut etre qu i faut style de pas comprendre ...
ca me gonfle de devoir expliquer sans cesse (moi deja je suis pas vraiment douee ) je leur dit apres plusieurs lignes de prets voila comment j explique
Aristide
Top contributeur
Le forum et le blog sont consultables par tous.evidence a dit:
Etes vous bien certaine d'avoir parlé à des conseillers ???
Il n'y a pas d'apellation homologuée; chaque banque à la sienne.
Dabord il y a les lissages simples où, là, c'est forcément un prêt avec plusieurs paliers qui assure le lissage.
Si un prétendu conseiller ne sait pas de quoi il s'agit il faut vraiment s'interroger sur sa compétence professionnelle.
Pour les montages "gigognes" comme je les ai appelés, le lissage simple initial est un peu plus compliqué puisque "le prêt lisseur" initial est "cassé" en au moins deux crédits.
Quant au nom on trouve :
+ Prêts gigognes
+ Multi-lignes
+ Duo
+ Multiprêts
+ Prêts "Emboîté et Lisseur"
+ Etc....j'en oublie sans doute
Mais le principe fondamental reste le même; ce qui est plus complexe c'est l'optimisation = recherche de la meilleurs combinaison possible "Durées/Taux/Maontants" en fonction d'une échéance cible pré-déterminée.
Mais toutes les banques n'ont pas la possibilité de le faire (pas les outils informatiques nécessaires) ou bien ne veulent pas le faire. (Explications déjà fournies dans des posts antérieurs)
Cdt
evidence
Contributeur
bonjour
voila une simulation que je trouve plutot pas mal .. qu en pensez vous ? sachant que les droits a EL sont pas encore integres ..
montant 240000euros + 150000frais notaire
31600euros PTZ+ 60 mois 534.31ass comprises
113360pret conventionne taux 3.990%fixe duree 240 mois789.72
palier 1 1140.02
palier 2 789.72
assurance pour le ptz + 3.82 pour moi et 3.83 monsieur ( 35 ans)
l autre pret 19.46 pr mois et 23.39 monsieur
cout total prets du preteur 65586.40 dont interets 54843.40 et assurance groupe 10743 euros
je trouve ps trop mal mis a prt l assurance qui est chere mais tres bien couvert
c est 2 tetes 100 %
frais de dossier 300
frais garanties 1660
voila une simulation que je trouve plutot pas mal .. qu en pensez vous ? sachant que les droits a EL sont pas encore integres ..
montant 240000euros + 150000frais notaire
31600euros PTZ+ 60 mois 534.31ass comprises
113360pret conventionne taux 3.990%fixe duree 240 mois789.72
palier 1 1140.02
palier 2 789.72
assurance pour le ptz + 3.82 pour moi et 3.83 monsieur ( 35 ans)
l autre pret 19.46 pr mois et 23.39 monsieur
cout total prets du preteur 65586.40 dont interets 54843.40 et assurance groupe 10743 euros
je trouve ps trop mal mis a prt l assurance qui est chere mais tres bien couvert
c est 2 tetes 100 %
frais de dossier 300
frais garanties 1660
ZRR_pigeon
Top contributeur
evidence a dit:
moi je trouve que ca fait beaucoup trop cher de notaire...
evidence
Contributeur
c est clair mais là on y peut rien
pour info concernant la delagation j attend de tout recevoir .. pour tout regarder
pour info concernant la delagation j attend de tout recevoir .. pour tout regarder
Aristide
Top contributeur
Bonjour
+ Les assurances sont des assurances "groupe" calculées sur capital initial ou "déléguées" calculées sur capital restant dû en début d'années ?
Dans ce dernier cas :
Hormis les frais d'acte notarié qui sont manifestement faux il faudrait préciser le détail de votre plan de financement car le total des besoins = dépenses n'est pas couvert par le total des ressources = recettes ?
Pour le taux :
Taux de marché sur 20 ans vont de 3,90% à 4,20%
Pour le plan de financement:
Boff !!!
Pas de prêt gigogne ???
Cdt
+ Les assurances sont des assurances "groupe" calculées sur capital initial ou "déléguées" calculées sur capital restant dû en début d'années ?
Dans ce dernier cas :
ne serait vrai que la première année.
Hormis les frais d'acte notarié qui sont manifestement faux il faudrait préciser le détail de votre plan de financement car le total des besoins = dépenses n'est pas couvert par le total des ressources = recettes ?
Pour le taux :
Taux de marché sur 20 ans vont de 3,90% à 4,20%
Pour le plan de financement:
Boff !!!
Pas de prêt gigogne ???
Cdt
evidence
Contributeur
c est une premiere ebauche et j ai que cela pour l instant .. je peux rien dire d autres . pas de pret gignogne car c etait un 1ere rdv concernant cette banque
sinon une autre banque vient de me dire qu elle pouvait pas faire une echenace cible de 1140 euros ????!!!!! donc elle peut pas lisser ...
sinon une autre banque vient de me dire qu elle pouvait pas faire une echenace cible de 1140 euros ????!!!!! donc elle peut pas lisser ...
evidence
Contributeur
les frais de notaires ben c est pas moi qui les calcule mais c etait notre notaire !!! elle m a dit qu il y aura peut etre un rbt .
Aristide vous souhaitez le detail du plan de financement c est cela ? comment l exemple que vous m aviez fourni ???c est ca ? pourquoi les bnaques ne me le donne pas ? j airecopie exactement ce qu il y avait sur la feuille
Aristide vous souhaitez le detail du plan de financement c est cela ? comment l exemple que vous m aviez fourni ???c est ca ? pourquoi les bnaques ne me le donne pas ? j airecopie exactement ce qu il y avait sur la feuille
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